למה אסור לזלזל בסיכוי לעמלת פרעון מוקדם?

היום אני רוצה לעסוק בנושא שכבר כתבתי עליו לא מעט בעבר, אך מכיוון שאנחנו בתקופה של ריביות נמוכות ואני ממשיך לקבל הרבה פניות ושאלות בנושא החשוב הזה אני רוצה להדגיש בו כמה נקודות חשובות.

כמעט כל מי שלוקח משכנתא רוצה לדעת שהוא יוכל לצאת באמצע הדרך ללא קנס. לקחי העבר לימדו אותנו שעמלת פירעון יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים (ובמקרים קיצוניים גם יותר) ולכן אנו מאוד נזהרים כאשר מדובר בנושא זה.

המיתוס הרווח כיום הוא שהסיכוי לעמלת פירעון לא גבוה מכיוון שהריביות כיום נמוכות ועל מנת שכביכול תהיה עמלת פירעון יש צורך שהריביות ימשיכו לרדת (וזה הרי לא כל כך סביר) – לכן  אין סיכוי שיהיה קנס ברגע שנרצה להחזיר / למחזר את המשכנתא.

אני טוען שזה ממש לא נכון ואמנם הסיכוי לקנס ירד באופן משמעותי, אבל הוא עדיין קיים ונושם ומיד אסביר גם למה.

אז מהי עמלת הפירעון? למה אומרים שאין סיכוי שנשלם אותה? ולמה אני חושב שיש סיכוי כזה? כל זאת ועוד בפוסט הבא…

מהי עמלת פירעון מוקדם (קנס משכנתא)?

כתבתי בעבר בהרחבה יתרה על פירעון מוקדם (ומי שלא קרא את הכתבה מוזמן כי ההסבר שם הרבה יותר מפורט) ואני רוצה שתכירו אותו.

בכמה מילים פשוטות אפשר לומר שאם לקחנו הלוואה בריבית 5% לתקופה של 20 שנה ואחרי 15 שנה אנו באים להחזיר אותה, הבנק יעצור רגע ויבדוק אם אנחנו חייבים לו קנס (כמובן שזה קורה רק במספר מסלולים ובמיוחד בריביות קבועות כמו קבועה צמודה וקל"צ).

מה הרעיון מאחורי עמלת פירעון מוקדם?

הבנק רוצה לראות אם הוא נפגע מעצם ההחזרה המוקדמת שלנו או לא, איך הבנק יכול להיפגע? הוא יכול להיפגע רק אם ברגע ההחזרה הוא ימכור את הכסף שלנו למישהו אחר בריבית נמוכה מהריבית שלנו (בדוגמא 5%).

כלומר, אם הריבית הממוצעת ל-5 שנה תהיה גבוהה מ- 5% (לדוגמא 6%), הבנק בכלל לא ייפגע, כי הוא פשוט ימכור את ההלוואה למישהו אחר ב-6% והוא אפילו הרוויח מהנושא (הרי מאיתנו הוא קיבל 5% ומהלקוח אחרינו הוא יקבל 6%).

אבל מה קורה אם הריבית ירדה ל- 4%? במקרה הזה הוא מפסיד 1% לשנה ולכן הוא יקנוס אותנו בדיוק על הסכום הזה.

כמה כסף זה יוצא?

אם ההלוואה שלנו היא על סך 500,000 ₪, משמע אחוז אחד יוצא 5,000 ₪ וזה רק לשנה הראשונה, ככה הוא ימשיך עד סוף ה-15 שנה (זה לא בדיוק 5,000 ₪ לשנה כי בשנים הבאות הקרן הייתה אמורה להיות נמוכה יותר מ-500 אלף), אבל זה בהחלט יהיה סכום לא מבוטל שינוע סביב הכמה עשרות אלפי שקלים בוודאי.

אז למה כולם אומרים שאין סיכוי לעמלת פירעון כיום?

כפי שהסברתי בהתחלה, בגלל שהריביות כל כך נמוכות כיום אז מה הסיכוי שבעוד 5 שנים נבוא ונבדוק ונגלה שהריבית ירדה עוד יותר, הרי מדובר באמת בסיכוי קלוש ולכן אין לנו פחד מהקנס.

ואם כך, למה אני כן מפחד מעמלת פירעון מוקדם? הפחד שלי נובע מ- 2 סיבות עיקריות:

1. החלוקה לשנים

כאשר אנו לוקחים הלוואה קבועה (לדוגמא קל"צ), אם ניקח אותה ל-20 שנה נקבל ריבית של 4% בבנק (מדובר בדוגמא), אבל אם נרצה את אותו המסלול ל-25 שנה הבנק כבר ידרוש 4.5% והפוך, אם נוריד אותה ל- 15 שנה הבנק ידרוש "רק" 3.5%, ל- 10 שנים 3% וכן הלאה.

כלומר – הריבית תעלה ככל שהשנים יעלו – ככל שניקח הלוואה לתקופה יותר ארוכה הבנק ידרוש ריבית גבוהה יותר.

עכשיו מה הקשר לעמלת הפירעון?

נניח שלקחנו הלוואה ל-20 שנה ושילמנו עבורה 4% ונניח שאנו באים לבנק בעוד 10 שנים ומעוניינים להחזיר את ההלוואה או למחזר אותה.

מה הבנק יעשה?

הוא יבדוק מהי הריבית הממוצעת לתקופה של 10 שנים (כי זו התקופה שנשארה לנו), והוא ישווה אותה לריבית המקורית שלנו (שהייתה לפי תמחור של 20 שנה), משמע גם אם הריבית תעלה בחצי אחוז אנו עדיין נידרש לשלם עמלת פירעון.

אנחנו לקחנו ב-4% ובאותה התקופה נתנו משכנתאות ל-10 שנים ב- 3%, בינתיים הריבית עלתה בחצי אחוז והיום מוכרים את אותה ההלוואה ב-3.5% במקום 3% ולכן יש פער לטובת הבנק של 0.5% ומן הסתם אנחנו עומדים לשלם אותו.

2. הטבלאות של בנק ישראל

איך הבנק בודק את הריבית הממוצעת לכל תקופה? הרי זה לא נתון שהוא יכול לספק על דעת עצמו (כי אם כן הוא יכול היה לשלוט על הנושא ולהרע עם הלקוחות).

אז הבנק פונה לבנק ישראל "ושואל" אותו מהי הריבית הממוצעת לכל תקופה ותקופה בכל מסלול ומסלול.

• הנה קישור לטבלה של בנק ישראל במסלולים צמודי מדד (קבועה צמודה ומשתנות צמודות)
• והנה קישור לטבלה של בנק ישראל במסלולים לא צמודי מדד (קל"צ, משתנה לא צמודה)

אז מה הבעיה שלי בעצם?

הבעיה היא שמן הסתם ריבית קבועה יקרה יותר מריבית משתנה (גם בצמודה וגם לא צמודה), אבל הנתונים מציגים ממוצעים של שני המסלולים יחד ומן הסתם זה מוריד את הממוצע באופן משמעותי (לדוג', אם קבועה ל-20 שנה תעלה 4% אז משתנה תעלה 3%), ובנק ישראל יציג כאילו הריבית הממוצעת ל- 20 שנה היא 3.5%, כלומר מראש אנחנו פיגור של 0.5% וזה עוד מבלי שמשהו יזוז בריבית עצמה כלפי מעלה או מטה.

עניין נוסף בנוגע לשנים ולטבלאות של בנק ישראל

שימו לב שהטבלאות של בנק ישראל מתחלקות לקבוצות שנים (1-5, 6-10, 11-15 וכו׳) ולכן מי שנותרו לו 14 שנים להלוואה (בעת הפירעון כמובן) יזכה לחישוב של עמלות פרעון ממוצעת עם הלוואות לתקופה של 11 שנים ואז הוא יפגש עם ריבית ממוצעת נמוכה יותר ועמלת פרעון גבוהה יותר.

כמובן שזה פועל גם לכיוון השני ומיטיב את המצב עם מי שנותרו לו 11 שנות הלוואה והוא יזכה לחישוב של עמלות פרעון ממוצעת עם הלוואות ל-12,13,14,15 שנים.

לסיכום,
אני יודע שזה היה ארוך ואני יודע שזה היה קצת מבלבל, אם צריך תקראו עוד פעם או פעמיים ואני מאמין שבסוף תבינו את העניין.

אני לא אומר שהסיכוי לעמלת פירעון לא פחת, הוא פחת ובאופן משמעותי ביותר, אבל אני כן אומר שהוא עדיין קיים ויש לתת לו משקל בהחלטות שלנו.

אני מזכיר לכם שוב, המשכנתא היא עניין לא כזה פשוט ואני כן רוצה שתעשו עבודת מחקר רצינית ביותר ואני לא מתכוון רק למחקר ריביות שמבחינתי זה השלב הפחות חשוב (או שפשוט תשתמשו בייעוץ מקצועי טוב ואמין יפתור את שני הדברים יחד), כי יש הרבה נקודות שאפשר ליפול בהן והנפילה בהן כואבת.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.