עמלות פרעון מוקדם – מתי משלמים, כמה ולמה?

אחד המושגים היותר מוכרים בעולם המשכנתא הוא "קנס משכנתא" או בשמו היותר מקצועי "עמלת פירעון מוקדם".

כל לקוח משכנתא רוצה לדעת מה יקרה אם יהיה לו יום אחד כסף להחזיר את המשכנתא (או לפחות חלק ממנה), אבל כולנו יודעים שיש קנס מסויים שצריך לשלם בעבור זה.
בעקבות פניות רבות בנושא ולמרות שהנושא מוזכר במדריך משכנתא, אני חש צורך לכתוב מאמר ממוקד רק לנושא הזה, על מנת שתבינו יותר טוב: מתי בכלל משלמים קנס, האם תמיד משלמים קנס וכמה יהיה הקנס?

אז בואו נתחיל להבין מה קורה פה:

מהי עמלת פירעון (קנס משכנתא)?

לפני שנתחיל אסביר כי יש מספר עמלות שאנחנו צריכים לשלם שאנו מחזירים את המשכנתא לפני הזמן (או את חלקה), הנה העמלות:

1. עמלה תפעולית – עמלה של הבנק על "תפעול" ההחזר, גובהה 60 ₪ והיא תמיד קיימת.
2. עמלת אי הודעה מראש – הבנק מעוניין שתודיעו לו מראש לפני שאתם מחזירים לו הכסף (במידה מסויימת של צדק, כך הוא יידע לנתב אותו / להשתמש בו בזמן).
   אם תודיעו לו 10 ימים מראש, הוא לא ייגבה מכם את העמלה הזו.
   אם לא תודיעו לו תצטרכו לשלם 0.1% מכמה שהחזרתם (לדוגמא: אם החזרתם 500,000 ₪ תשלמו 500 ₪), אני שוב אומר אם תודיעו לו 10 ימים מראש תהיו פטורים מהעמלה הזו.
3. עמלת מדד ממוצע – למי שיש הלוואה שצמודה למדד ומחזיר את ההלוואה לפני ה-15 לחודש (כלומר בין ה-1 ל- 15 לחודש) ישלם עמלה בגובה "מחצית משיעור המדד החודשי (עושים ממוצע של המדד שנה אחורה ואז מחלקים בחצי).
   הרעיון הוא שהבנק לא קיבל מדד עבור החלק היחסי של אותו החודש בה החזרתם ולכן מבקש תשלום של "חצי חודש מדד".
   לעומת זאת אם תחזירו את המשכנתא אחרי ה- 16 לחודש (עד סוף החודש) לא תשלמו את העמלה הזו, אבל קחו בחשבון שב- 15 לחודש המדד יחושב על המשכנתא.טיפ חשוב בנושא:
   אם אתם צופים שהמדד יהיה גבוה בחודש שבו אתם מחזירים את המשכנתא – אז החזירו אותה לפני ה- 15 לחודש (כך תשלמו רק את "המדד הממוצע" של השנה שעברה).
   אם אתם חושבים שהמדד יהיה נמוך או שלילי, המתינו עם ההחזר עד ה- 16 לחודש.
   חשוב לזכור: כי מדובר רק על הלוואות צמודות מדד בלבד.
4. עמלת היוון: זוהי העמלה שכולם מתכוונים אליה כשאומרים "עמלת פירעון, או "קנס משכנתא".
   העמלה זו קצת מסובכת לחישוב ועליה אני ארחיב עכשיו (שאר העמלות הכתובות למעלה לא צריכות התייחסות נוספת מעבר למה שרשמתי).

למה צריך לשלם עמלת היוון (שזה אותו דבר בערך כמו: עמלת פירעון מוקדם / קנס משכנתא)?

הבנק ואנחנו מסכמים על ריבית מסוימת אותה נשלם לבנק, בואו נניח כי סיכמנו עם הבנק שנשלם לו 4% ריבית לשנה ואנחנו לוקחים את ההלוואה ל- 20 שנה.
בואו נניח שאחרי 5 שנים אנחנו מתקשרים לבנק ומודיעים לו שלשמחתנו יש לנו את הכסף ואנחנו רוצים להחזיר לו אותו עכשיו ולא להמשיך ולשלם 15 שנה משכנתא.

באותו רגע הבנק עושה דבר מאוד פשוט, הוא מברר מה הריבית שמקבלים היום עבור הלוואה ל- 15 שנה (נכון שלקחנו את המשכנתא ל- 20 שנה אבל אסור לשכוח שעברו חמש שנים ונשאר לנו "רק" 15 שנה למשכנתא).

בואו נניח כי הריבית היום ל- 15 שנה היא בגובה 3%, הבנק עושה חישוב קצר ואומר:
הלקוח חתם איתי על הבנה שהוא ישלם 20 שנה את אותה הריבית (4% להזכירכם) והיום הוא "מבטל" את ההבנה הזו ומחזיר לי כסף שאני יכול להלוות ללקוח אחר אבל לקבל עליו רק 3% לשנה ולא 4% כמו שקבעתי מולו ובדיוק עבור הכסף הזה הבנק לוקח עמלה.
הרי הבנק "מפסיד" מהמלך שעשה הלקוח, במקום לקבל 4% עבור ההלוואה הוא מקבל עכשיו רק 3% (1% אחד הפסד).

מה היה קורה אילו היה קורה ההיפך?

אם לדוגמא לקחנו הלוואה בגובה 3% וביום שנחזיר אותה הריבית תהיה 4%, אז הבנק בעצם "לא הפסיד" מהמהלך הזה ואפילו אפשר לומר שהוא "הרוויח".
הוא מקבל חזרה כסף שהוא מרוויח ממנו "רק" 3% לשנה ויכול למכור אותו ללקוח אחר ב- 4% לשנה. במקרה הזה הבנק לא לוקח עמלה.

חשוב לדעת:
הוא אמנם לא "מחזיר" לכם את הכסף שהוא "הרוויח" מהנושא, אבל 3 העמלות שציינתי למעלה יקבלו את הזיכוי ואם הוא מכסה אותם לא תשלמו בכלל עמלה.

אני מקווה שעכשיו הבנתם מה זו העמלה הזו ולמה היא מופיעה, אם לא הבנתם קראו שוב כי ללא הידע הזה לא תוכלו להבין את ההמשך.

האם בכל המסלולים משלמים עמלת היוון?

לא. במסלולים על בסיס משתנה לתקופה קצרה (פריים, מט"ח, משתנה כל שנה) אין בכלל עמלת היוון מהסיבה שלא התחייבנו לבנק לריבית מסוימת לאורך תקופה ארוכה והסכנו מראש עם הבנק שהריבית שנשלם תשתנה בהתאם לשינויי הריבית במשק.

לעומת זאת:
במסלולים בריבית קבועה (לא משנה אם זה ריבית צמודה קבועה או קבועה לא צמוד / קל"צ, ריבית משתנה כל חמש שנים וכמובן ריביות משתנות לתקופות ארוכות יותר), אתם כן תשלמו עמלת היוון (אם התנאי למעלה יתקיים), מכיוון שבמסלולים האלו אנחנו כן סיכמנו עם הבנק על ריבית מסוימת אותה נשלם לאורך כל התקופה.

כמה משלמים עמלת היוון?

פה אני חייב להגיד לכם לא לנסות בבית, זה די מורכב לחשב עמלת היוון מדויקת, כי ישנם הרבה פרמטרים קטנים שמעוותים את החישוב ולכן אני מוסר לכם את הדרך הבסיסית ביותר לחשב עמלה (היא לא מדויקת בעיקרון אבל פשוטה לחישוב ונותנת "סכום קרוב לאמת").

החישוב הוא כזה:
הפרש הריביות (כלומר הריבית בה לקחתם את ההלוואה המקורית פחות הריבית של היום)
כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול הסכום אותו החזרנו לבנק.
בדוגמא שהזכרנו למעלה זה יהיה:
1% (ההפרש בין הריביות) * 15 (השנים שנותרו) * 500,000 (הסכום שנשאר לנו) = 75,000 ₪
מסכום זה יש להוריד של 20% הנחה (עליה ארחיב בנושא) והסכום הנכון יהיה 60,000 ש"ח
עכשיו אתם מבינים למה הנושא הזה כאוב להרבה מלוקחי המשכנתא ועכשיו אתם מבינים על העמלה הזו כי היא הגדולה והחשובה ביותר כל העמלות ה"די זניחות" שהזכרנו כאן למעלה.

מי שירצה לחשב את הסכום המדויק יוכל לעשות זאת באמצעות המחשבון של בנק ישראל – לחצו כאן להורדת המחשבון (קובץ אקסל).
כמו כן, בכדי לדעת מה הריביות הממוצעות בכל נקודת זמן, ניתן להיעזר בנתוני בנק ישראל:

1. הלוואות צמודות מדד (קבועות ומשתנות צמודות מדד)
2. הלוואות לא צמודות מדד (קל"צ ומל"צ) – מדובר בקובץ אקסל

דברים שחשוב מאוד לדעת:

• הלוואת זכאות לא משלמים עמלת היוון (למרות שההלוואה שם בריבית קבועה וייתכן כי יהיה הפרש ריביות חיובי, שכביכול בו היינו אמורים לשלם) – זו פשוט הטבה מהמדינה ללוקחים הלוואת זכאות.
• ככל שאתם "ותיקים יותר במשכנתא" כך תשלמו פחות. בנק ישראל חייב את הבנקים לעשות לכם הנחת "לקוח ותיק" על עמלת הפירעון, ולהלן פרטי ההנחה.
  לקוחות שמשלמים משכנתא עד 3 שנים – לא זכאים להנחה
  לקוחות שמשלמים משכנתא בין 3-5 שנים – זכאים להנחה של 20% (כמו במקרה שהצגתי).
  לקוחות שמשלמים משכנתא מעל 5 שנים– זכאים להנחה של עד 30%
• שהבנק "הולך לבדוק" את הריבית שנותנים היום ועושה את החישוב לפי זה, חובה עליו לגשת לנתון אובייקטיבי (שבנק ישראל מפרסם).
  הנתון הזה בדרך כל הוא "הריבית הממוצעת היום" לאותו המסלול ולפי שנים (כלומר, תהיה שם ריבית שונה לקבועה ל- 12 שנה ולקובעה ל- 18 שנה וכמובן שתהיה שם ריבית שונה בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה)
• אם יש לכם נקודות יציאה במסלול (לדוגמא ריבית משתנה כל חמש שנים) לא תשלמו עמלת היוון בנקודת היציאה.
  אבל אם תחזירו את הכסף לפני נקודת היציאה, אז תשלמו עמלת היוון על פי מספר השנים שנותר עד לנקודת היציאה (ללא קשר לכמה שנים המשכנתא)
  ניתן דוגמא:
  נקודת היציאה שלכם היא בעוד 3 שנים, הפרש הריביות הוא 1% והסכום אותו אתם מזחירים הוא 500,000 ₪.
  הסכום יהיה: 500,000 * 1% * 3 (שנים) = 15,000 ₪
• לא שמעתי על הרבה מקרים בהם הבנק ויתר על עמלת פירעון (פה אי אפשר לעשות "סקר שוק" ואין פה מו"מ עם הבנק על הסכום).

לסיכום,
זה לא נעים לשלם 60,000 ₪ רק בגלל שאתם רוצים להחזיר את המשכנתא, תוכלו לחסוך את הכסף הזה אם תבנו תמהיל משכנתא נכון שיכיל גם מסלולים בהם לא משלמים עמלות פירעון במיוחד לסכומים אותם אתם יודעים שאתם אמורים להחזיר בנקודת זמן מסויימת.

 אני חושב שמיציתי את רוב האפשרויות ועברתי על רוב המצבים.

יחד עם זאת, אני בטוח שיש עוד שאלות ובטוח שיש עוד דברים ששכחתי, אתם מוזמנים להגיב ולשאול.