שינוי בחישוב עמלת פרעון מוקדם עומד להיכנס לתוקף

בשבועות האחרונים אני מקבל פניות מהרבה מאוד גולשים שמבקשים ממני לעדכן על השינוי שאמור להיות בקרוב (במהלך חודש פברואר) בחישוב עמלת הפירעון מוקדם במשכנתא – את העדכון המלאה ניתן לקרוא בצו הבנקאות של בנק ישראל שפורסם בקישור הבא

הפוסט הבא יפרט את השינוי שעומד להיות, שינוי שלדעתי מבורך ועוזר להרבה בעלי משכנתאות (ובמיוחד לאלו שלקחו משכנתאות בתנאים לא טובים יחסית לזמן שהם לקחו את ההלוואה).

מהי בכלל עמלת פירעון מוקדם?

כאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה (זו יכולה להיות קבועה צמוד מדד / לא צמודת ממד או אפילו ריבית רבועה רק למספר שנים, לדוג' "משתנה כל חמש", כאשר כל החמש השנים הראשונות הריבית נשמרת קבועה), הבנק בעצם מתחייב לנו לריבית מסוימת.

אבל מה קורה כאשר אנו מגיעים לבנק באמצע תקופת ההלוואה ורוצים להחזיר (או למחזר) את ההלוואה?

מה שהבנק עושה ברגע זה הוא השוואת ריביות, הוא בודק מהי הריבית שלקחנו בה את המשכנתא, מנגד הוא בודק מהי הריבית הממוצעת לתקופה שנשארה ואז הוא משווה ביניהן ומחייב אותנו (או לא מחייב אותנו) על בסיס השוואה זו.

ניתן דוגמא מספרית:

• נגיד שלקחנו הלוואה בריבית קבועה ל- 20 שנה ב-3% ריבית ושאחרי חמש שנים אנו רוצים להחזיר את ההלוואה
• הבנק יבדוק מהי הריבית המוצעת כיום לאותה סוג הלוואה ל-15 שנה (כי זה מניין השנים שנותרו לנו בהלוואה)
• אם הריבית שהיום נותנים היא גבוהה מהריבית שלקחנו אז הבנק לא יחייב אותנו בעמלת פירעון (כי הוא בעצם מרוויח מכך שאנו פורעים את ההלוואה, כי הוא יכול ל"מכור" אותה ללקוח אחר בריבית גבוהה יותר)
• אבל אם הריבית שהיום נותנים היא נמוכה מהריבית שלקחנו אז הבנק כן יחייב אותנו בעמלת פירעון (כי הוא בעצם מפסיד מכך שאנו פורעים את ההלוואה, כי הוא יכול למכור אותה בריבית נמוכה יותר ולא גבוהה יותר)
• גובה הקנס הוא בהפרש בין בריביות למשך כל תקופת ההלוואה שנשארה

עכשיו נלמד על השינוי הצפוי:

עד היום הבנק ערך השוואה בין 2 ריביות:

• הריבית שלקחנו בה את ההלוואה
• הריבית הממוצעת במשק לתקופת ההלוואה שנשארה

החל מיום השינוי הבנק לא יעשה את אותה השוואה, אלא ייקח פרמטר אחר ויערוך השוואה בין:

• הריבית הממוצעת שהייתה ביום שלקחנו את ההלוואה
• הריבית הממוצעת במשק לתקופת ההלוואה שנשארה

אתם מבינים את השינוי?

זה אומר שאם אותו לקוח דמיוני (מהדוגמא למעלה) לקח הלוואה ל-20 שנה בריבית 3%, אבל בפועל הריבית הממוצעת בזמנו ל- 20 שנה הייתה רק 2.5% אז הבנק כבר לא יחייב אותו על ההפרש בין הריבית שלקח לריבית העכשווית (אלא הוא יחייב אותו "רק" על ההפרש בין הריבית הממוצעת שהייתה נהגה בזמנו לבין הריבית הממוצעת העכשווית).

אבל רגע, מה קורה אם לקחתי בזמנו ריבית יותר נמוכה מהריבית הממוצעת?

במצב כזה, אני בעצם "נדפק", מכיוון שאם הצלחתי בזמנו לקחת ריבית נמוכה מהריבית הממוצעת אז ההפרש צריך להיות יותר קטן ולכן הקנס צריך להיות יותר קטן ובמצב כזה אני מעדיף שהבנק יחשב את העמלה על פי ה"ריבית שלקחתי" אל מול "הריבית העכשווית" ולא על בסיס "הריבית הממוצעת" בזמנו אל מול ה"ריבית הממוצעת היום".

לכן בנק ישראל משאיר לנו את הברירה הזו גם כן ובעצם הבנק יחייב אותנו על הנמוך מבין השתיים:

1. ההפרש בין הריבית שלקחנו את ההלוואה לבין הריבית העכשווית
2. ההפרש בין הריבית הממוצעת בזמנו לבין הריבית העכשווית

למי השינוי הזה עוזר?

בעיקרון זה עוזר להרבה אוכלוסיות, אני אתן כמה דוגמאות:

1. ללווים "תמימים" שלא הצליחו לנהל מו"מ עם הבנק ו"זכו" לריביות גבוהות מן הממוצע
2. ללווים בעלי סיכון שקיבלו ריביות גבוהות בגלל הסיכון שלהם
3. ללווים שלקחו הלוואה לכל מטרה ולכן הריביות שלהם היו גבוהות

העיקרון שעומד מאחורי השינוי הוא שלבנק בזמן שנתן את ההלוואה היה את כל הזכות לקחת ריבית גבוהה מהלקוח (בין אם זה בשל סיכון או בשל סוג הלווה וכו'), אבל ברגע שהלקוח מחזיר את ההלוואה הוא כבר לא מסתכן וצריך לקבל את ההפרש בין העמלות בלבד וללא "פיצוי" על ההפסד הנוסף שיצא לו.

לסיכום,
כפי שאמרתי מדובר על שינוי מבורך והלוואי ויהיו עוד שינויים בעמלה המרגיזה הזו.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.