מהי משכנתא ממונפת ואיך אתם יכולים להתחמק ממנה?

אני שוב חוזר אחורה בזמן לסוף שנת 2010, שוק הדיור עדיין רתח ובנק ישראל חיפש מגוון דרכים להרגיע אותו. אם תשימו לב בנק ישראל "מתערב" בשנים האחרונות בשוק המשכנתאות (אני לא נכנס לעניין אם "בצדק" או ש"לא בצדק") ומפרסם הנחיות שונות חדשות לבקרים.

אחת ההנחיות שלא קיבלה מספיק ביטוי בתקשורת (ועד עתה גם לא בבלוג הזה) היא ההנחיה שקובעת "מהי משכנתא ממנופת" ומה התנאים וההגבלות שלה.

שימו לב שההגדרה של בנק ישראל למשכנתא ממונפת היא הגדרה שהוא מספק על בסיס פרמטרים מסוימים, אבל אתם תשימו לב בהמשך שיש גם "הלוואות ממונפות" שלא נכנסות לפרמטרים שהם הגדירו ועדיין הן מסוכנות מאוד.

אז מה קובע אם ההלוואה ממנופת או לא?

בנק ישראל הגדיר שני פרמטרים לפיהם הוא בוחן אם ההלוואה ממונפת או לא, שני הפרמטרים אמורים להתקיים יחדיו, כלומר אם רק אחד הפרמטרים מתקיים אזי ההלוואה לא תיחשב כממונפת.

הפרמטרים:

1. משכנתא מעל 60% מימון
2. משכנתא מעל 800,000 ₪

כלומר, אם אתם לוקחים משכנתא של למעלה מ- 800 אלף ₪ ובנוסף הם מהווים יותר מ- 60% מימון מההלוואה שלכם אז המשכנתא שלכם נחשבת כמשכנתא ממונפת.

שימו לב,
אם רק אחד התנאים מתקיים, כלומר אתם לוקחים יותר מ- 800 אל"ש אבל לא עוברים את 60% המימון או להיפך, אתם לוקחים מעל 60% מימון אבל פחות מ- 800 אלף שקל אז המשכנתא שלכם היא לא ממונפת ולכן לא יחולו עליה ההגבלות הבאות.

אז מהן ההגבלות על משכנתא ממונפת?

1. ההגבלה לבנק משכנתאות – הבנק נדרש להקצות הון גבוה יותר עבור המשכנתא שהוא ייתן לכם (בכל הלוואה שהבנק נותן לכם הוא מקצה הון שלו בצד לטובת ניהול סיכונים, אם הוא נותן לכם "משכנתא ממונפת" אז הוא צריך להקצות הון גבוה יותר ולכן יעלה את הריביות על ה"ההפסד" שנגרם לו מכך).
2. ההגבלה שלכם – 75% מהמשכנתא שלכם צריכה להיות בריבית קבועה
   בנק ישראל קבע כי מי שלוקח "משכנתא ממונפת" לא יוכל לקחת יותר מ- 25% בריבית משתנה וזה כולל גם משתנה כל חמש.
   כלומר, אתם חייבים לקחת 75% מהמשכנתא במסלול קבועה צמודה או קל"צ (ההימור שלי הוא שמי שהגיע למצב שהוא צריך הלוואה ממנופת לא יכול לעמוד בהחזרי קל"צ כל כך גבוהים).זה מקשה מאוד עליכם בבניית תמהיל טוב כי רוב הזוגות יבחרו לקחת חלק גדול בריבית קבועה צמודת מדד (וכפי שהספקתם להכיר אותי, אני לא ממש ממליץ עליה).

איך אפשר להתחמק מן ההנחיה?

בעיקרון אין ממש אפשרות "התחמקות" מן ההנחיה אבל אפשר לעשות 2 דברים שיוכלו להוציא אתכם מתחום ה"ממונפים" ולתת לכם אפשרות לקחת משכנתא בצורה נוחה יותר.

1. השלימו את המשכנתא ממקורות אחרים ובכך תרדו ל- 60% מימון או מתחת ל- 800,000 ₪ – הכוונה היא שאם חסר לכם כמה עשרות אלפי שקלים כדאי לכם לקחת אותם ממקור אחר (הלוואה מהבנק / הלוואה חוץ בנקאית / משפחה וכו') על מנת לא להיות בתחום של הממונפים ובכך תוכלו לקחת תמהיל משכנתא טוב יותר עבורכם (ללא כל כך הרבה הגבלות).
2. בדקו אם אתם זכאים של משרד השיכון – ללא קשר אם אתם רוצים להשתמש או לא בהטבת הזכאות של משרד השיכון אתם יכולים להוציא תעודת זכאות ובכך להיות פטורים מההנחיה הזו.
   במילים פשוטות: זכאי משרד השיכון אינם כפופים להנחיה זו ולכן כדאי לכם לבדוק במהרה אם אתם זכאים ובמידה ואתם אכן כאלו לא תוגבלו בבניית תמהיל המשכנתא שלכם ולא תיחשבו ל"ממונפים".

מלה אישית שלי,
אני מבין שבנק ישראל חייב לקבוע קריטריונים ברורים על מנת לבדל הלוואות ממונפות ולנהוג בהן כפי שהוא רוצה.
אבל אנחנו חייבים לבדוק את המשכנתא שלנו ולבדוק היטב היטב שהיא לא ממונפת (גם אם היא לא נכנסת לתחום של בנק ישראל), הייתי מציע לכם לבחון אותה על פי 3 פרמטרים עיקריים:

1. גובה משכנתא – גם 799 אלף זה ממונף…
2. אחוז מימון – גם 59% זה ממונף
3. כושר החזר – נקודה שבנק ישראל לא התייחס אליה ואני כן רוצה להתייחס אליהו ולומר לכם שאם כושר ההשתכרות שלכם נטו לא מגיע לפי 3-4 מהחזר המשכנתא אז ודאי שההלוואה שלכם ממונפת.

לסיכום,
בידקו אם המשכנתאות שאתם מתכוונים לקחת ממונפות או לא (לפי הקריטריונים של בנק ישראל וגם בלעדיהם) ובמידה וכן אנא עשו שיקול חוזר האם אתם ממש חפצים בכך (עצה שלי: זה לא כל כך משתלם)

בהצלחה