איך מקבלים החלטה לסיים את המו"מ ולסגור עם הבנק?

שני דברים חשובים קרו במהלך שלושת החודשים האחרונים בגזרת המשכנתאות, מצד אחד הריביות עלו ומצד שני הבנקים נהיו עמוסים לעייפה והתקשורת איתם לוקה בחסר והתשובות שאתם מקבלים קצת מאחרות להגיע.

אחד הדברים החשובים בניהול המו"מ מול הבנק הוא לדעת "מתי לחתוך עניינים" ולקבל את ההצעה שהבנק מציע לנו, כל עוד הריביות היו במגמת ירידה והבנקים היו "ריקים" (או לפחות לא עמוסים כפי שהם היום), אז גם אם המתנו קצת ומשכנו את החבל עד הקצה, לא תמיד הפסדנו מזה כי רוב הסיכויים שאם לא הרווחנו ודאי שלא נפגענו.

בתקופה האחרונה יש הרגשה שמי שלא מחליט בזמן ומגיע ממש לתקופה שבה הוא צריך את הכסף, ייתכן מאוד שהוא יפסיד (כי הריבית עלולה לעלות), זה קרה ללא מעט אנשים בזמן האחרון.

אז מה עושים? או בעיקר מה לא עושים? בשביל לא לפספס הצעה טובה – כל התשובות בפוסט שלפניכם

1. הזמן הוא עניין קריטי

כל עוד יש לכם זמן, אז אתם אמורים להיות פחות לחוצים.
הבעיה הכי גדולה היא לנהל מו"מ תחת לחץ של זמן, כשאין לכם זמן מצד אחד וכשאתם לא מקבלים תשובות נגדיות מהבנקים המתחרים מצד שני, אתם ככל הנראה תעשו הכל תחת לחץ וזה המתכון הכי מדויק לטעויות בשיקול הדעת. פחות מפריע לי עניין הריביות, אלא זה יותר מהותי לתמהיל שאתם מוצאים את עצמכם משנים אותו ברגע האחרון כמעט ולא תמיד לטובה.

בשביל להימנע מעניין הזמן, נסו להתחיל את המו"מ חודשיים לפני כן, קבלו מושג על הריביות ואחרי שבועיים תדגמו שוב בשביל לקבל הרגשה כללית.

אם אתם מזהים שקיבלתם הצעה מצוינת (בהשוואה כמובן לשוק), נסו לראות אם כדאי לכם להקדים תשלום ופשוט לחתוך ולסיים את המו"מ, לא בטוח שבעוד שבועיים הריבית שקיבלתם תישמר לכם ולכן יש לבדוק מהר מול המתחרים האם הם יכולים לשפר את ההצעה ואם אתם מקבלים סירוב (ופה יהיה לכם עוד כמה ימים של המתנה אם הדברים בבנקים המתחרים מתעכבים).

2. דעו מה אתם רוצים

הכי גרוע זה ללכת לבנק ולא לדעת איזה תמהיל אתם רוצים, זה יכול אולי להתאים לפגישה הראשונה בבנק אבל לא ליותר מזה.

אם לא יהיה לכם תמהיל מובנה ומסודר, אתם תמצאו את עצמכם עושים מו"מ על כל מיני סוגי תמהילים (כל בנק ימשוך אתכם לכיוון שלו) ויהיה לכם מאוד קשה להגיע לתוצאות טובות ויותר מזה יהיה לכם מאוד קשה להגיע להחלטה כי לא תהיה לכם יכולת השוואה אמיתית וזה ייצור אצלכם דילמות שלא רק שישגעו אתכם, אלא גם יבזבזו לכם ימים יקרים שאותם אתם צריכים (במיוחד אם לא הקפדתם על סעיף מספר 1(.

3. סננו בנקים מראש והתמקדו בעיקר

בנק שלא נתן לכם הצעה טובה פעם או פעמיים, כנראה גם לא ייתן לכם הצעה טובה בפעם השלישית, לכן אחרי הסקר הרחב הראשוני התמקדו בשני בנקים שבאמת רוצים אתכם ובאמת מוכנים ללכת לקראתכם.

זה ימקד את המו"מ ולא יפזר אותו ויהיה לכם קל יותר להגיע להחלטה מהירה ונכונה.

4. נסו לזהות הצעה טובה

זו הבעיה הכי קשה. אנחנו לא תמיד יודעים מתי ההצעה שיש לנו ביד היא הטובה ביותר והאם לא נבזבז אותה בזמן שחשבנו וניסינו למשוך זמן, כי מהר מאוד אנו יכולים לגלות שהיא כבר לא בתוקף ואתם פשוט צריכים לשלם הרבה יותר עכשיו.

אני יודע שזה קשה לזהות הצעה טובה כי בלי תשובות מהמתחרים באופן מהיר קשה להגיב, אבל פה האחריות מוטלת עליכם (אלא אם כן לקחתם ייעוץ מקצועי ואז זה כבר אחריות של היועץ, אבל עדיין תפקידכם יהיה לוודא שהוא קורא נכון את המפה ומייעץ לכם לחתוך בזמן).

כשיש לכם הצעה טובה (להרגשתכם ובבדיקה מול ה"סביבה"), אתם אמורים לטוס לבנקים המתחרים (בגלל זה עדיף לזהות כבר איזה בנק הוא המתחרה הכי רציני שבאמת רוצה אתכם ולהשקיע בו את המרץ), ולנסות לשפר את ההצעה.

בשלב הזה אתם כבר לא מוכנים להחליף תמהיל (ראו סעיף 2) ואתם ממוקדי מחיר לגמרי, פה נכנס גם עניין הזמינות של הבנק וככל שתקבלו תשובות מהירות יותר כך תוכלו להחליט ולא לבזבז זמן יקר.

לסיכום,

הפרמטר החשוב ביותר הוא הידע, ברגע שתדעו מהו התמהיל הטוב ביותר עבורכם וברגע שתדעו את רמת הריביות בשוק (נתון שמאוד מאוד קשה לדעת אותו ולכן תצטרכו לעבוד הרבה ברגליים בשביל לחוש אותו) יהיה לכם הרבה יותר קל להגיע להחלטה במועד הנכון ולחתוך ולסגור כשאתם יודעים כמעט בוודאות שההצעה שלכם מצוינת.

3.וסיפו לזה את פרמטר הזמן (זכרו, כמה שיותר מוקדם זה יותר טוב) והנה יש לכם כר נוח לניהול מו"מ. אני לא מבטיח שזה יהיה קל והתוצאות יהיו מדהימות אבל אני כן מבטיח שהתוצאות ודאי יהיה טובות לאין שיעור מאשר תגיעו ללא ידע וללא זמן.

מכיוון שאתם הרבה ואני אחד שהיכולת שלו לעזור ולשתף מוגבלת, אשמח לשמוע את "סיפורי המו"מ" ואני בטוח שזה יכול לתרום ללא מעט אנשים כאן.