הצד השלילי בירידת ריבית, או: האם אנחנו עומדים בפני מגבלות נוספות בשוק המשכנתאות?

הבשורה האחרונה על ירידת הריבית ב-0.15% שהביאה את ריבית הפריים לרמה של 1.6% בלבד היא בשורה נפלאה לאלו שצריכים לקחת משכנתא בחודשים הקרובים. כמו כן, אני לא יודע כבר אם להאמין או לא, אבל אפילו בבנק ישראל אמרו שהם לא שוללים מצב שהריבית תרד עוד ואף תגיע לריבית אפסית או אפילו שלילית.

עד כאן, הבשורות הטובות.
מה שמפחיד אותי בעיקר הוא שברגע שהריבית הופכת להיות יותר מדי זולה, בנק ישראל בשיתוף עם הפיקוח על הבנקים מוציא הנחיות חדשות בתחום המשכנאת שדי מגבילות את הלווים ובדרך כלל לא מטיבות איתם אלא בעיקר דואגות לחוסנם של הבנקים וליציבות המשק.

למה אני מפחד? מה קרה בעבר? ומה ההמלצה שלי? כל זאת בפוסט הבא

למה אני מפחד?

בנק ישראל אמנם הוריד את הריבית, אבל גם הוא יודע שככל שרמת הריבית נמוכה יותר כך זה מדליק עוד יותר את עליית מחירי הדירות (ובעיקר מצד משקיעים).

ככל שעלות המימון שלנו זולה יותר, כך אנו מתפתים לרכוש דירה יקרה יותר, כי בעצם המשכנתא עבורה מאוד זולה.
זה נכון גם לרוכשי דירה ראשונה ולמשדרגים וזה בעיקר נכון עבור משקיעים שעושים בדיקת כדאיות לפני הרכישה – וככל שעלות המימון נמוכה יותר כך כדאי להם יותר להשקיע.

בנק ישראל והפיקוח על הבנקים יודעים שככל שמחירי הדירות יעלו יותר כך הסיכון של הבנקים גדל (כי אם יש פה בועה ואם היא תתפוצץ בסוף, ככל שהבועה תהיה יותר מנופחת כך הנזק יהיה יותר גדול).

מכיוון שמטרת הגופים הנ"ל להגן על המערכת הבנקאית ויחד עם זאת להוריד את הביקושים בשוק הנדל"ן (שכרגע רק עולים בעקבות ירידת הריבית) יש סיכוי טוב מאוד שבעתיד הלא רחוק בנק ישראל יפרסם הנחיות מגבילות בנוגע למשכנתא שלנו.

מה קרה בעבר?

לפני שהריבית הייתה כל כך זולה, בנק ישראל כמעט ולא התערב בנושא המשכנתא ונתן לכוחות השוק לעשות את שלהם.

בשנים האחרונות קרו שני דברים במקביל:

1. הריבית ירדה
2. מחירי הדירות עלו

ברגע ששני הדברים הנ"ל קרו במשותף החל בנק ישראל (יחד עם המפקח על הבנקים) לתת מספר הנחיות מגבילות, אשר אני מציג אותן פה בקצרה:

• הגבלת השליש – לא ניתן לקחת יותר מ- 1/3 בריביות משתנות לטווח קצר (כמו פריים / משתנה כל שנה / שנתיים / דולר / יורו ועוד)
• הגבלת השליש #2 – חייבים לקחת לפחות 1/3 בריבית קבועה (צמודת מדד / לא צמודת מדד)
• הגבלת יחס ההחזר – החזר המשכנתא לא יכול להיות יותר גבוה מ- 40% מסך ההכנסה נטו
• הגבלת אחוז המימון –
  לא ניתן לקחת יותר מ-75% עבור דירה יחידה
  לא ניתן לקחת יותר מ-70% עבור שדרוג דירה
  לא ניתן לקחת יותר מ-50% עבור רכישת דירה להשקעה
  – בעבר היה ניתן לקחת עד 90% מימון בשילוב עם EMI
• אסור לקחת משכנתא ליותר מ-30 שנים
• הלימות ההון – הבנקים יצטרכו להקצות יותר הון עבור משכנתאות וההון יגדל ככל שאחוזי המימון של הלקוחות יעלו

יש עוד מספר הנחיות, אבל אני לא רוצה להלאות אתכם יתר על המידה, רק חשוב להדגיש שההנחיות האלו ניתנו ב-4 השנים האחרונות ולא לפני כן.

מה ההמלצה שלי?

מצד אחד, הריבית עכשיו זולה וייתכן ותהיה זולה יותר (כמו כן, צריך להמתין קצת עד שנראה ממש את הירידה של הריבית).
מצד שני, כמו שכתבתי אני די מאמין שבנק ישראל יפרסם אי אלו הגבלות בנושא משכנתא ולפי דעתי זה לא יהיו לטובת הלווים אלא יותר לטובת הבנקים.

ולכן, אני ממליץ למי שצריך משכנתא בשנה הקרובה (או בחודשים הקרובים) פשוט לקחת אותה עכשיו (לפחות את חלקה) ולהבטיח את עצמו עם שני דברים חשובים:

1. ריבית נמוכה (גם אם היא תרד עוד, עדיין הריבית הזו ממש ממש נמוכה)
2. להימנע מהגבלות נוספות של בנק ישראל

לסיכום,
אני לא יכול לדעת בוודאות אם יפורסמו הגבלות כל שהן, ייתכן מאוד שלא תצא אפילו הגבלה אחת נוספת. אבל אם מסתמכים על מקרי העבר ואם לוקחים בחשבון שבנק ישראל רוצה לצנן את שוק הדירות ובנוסף המפקח על הבנקים רוצה להבטיח את יציבות הבנקים – יש סיכוי טוב שזה יקרה בקרוב (כמובן שזו דעתי האישית בלבד והיא לא מבוססת על שום מידע מקדים או כל מידע אחר שיש לי ולא לכם).

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.