מה (באמת) קובע את ריבית המשכנתא שלכם?

נושא ריבית המשכנתאות תפס כותרות גדולות בשבועיים האחרונים בשל העליה שהחלה בריביות (כתבתי על כך לפני שבועיים) ואם הנושא הפך להיות כל כך רלוונטי אז חשבתי לכתוב עליו מספר מילים.

אני לא רוצה לדבר הפעם על הסיבות החיצוניות שבגינן הריבית משתנה (כגון: עליית / ירידת הריבית במשק וריבית הפריים, השינויים בעלויות הגיוס של הבנקים בעקבות אג"חים וכו') – על כל אלו אין לנו הרבה שליטה והם די מוכתבים מלמעלה.

אני כן רוצה להציג במספר נקודות מה קובע את הריבית האישית שלכם בהלוואה וממה היא מושפעת – כידוע לכם כל אחד מאיתנו יקבל ריבית שונה בבנק כאשר הוא יבוא לבקש משכנתא ועל כן חשוב שנדע למה זה קורה והאם אפשר לשנות את זה. כל זאת ועוד, בפוסט שלפניכם – אז מה קובע את הריבית שלכם?

אחוז המימון

ככלל ככל שאחוז המימון שלכם יהיה יותר גבוה כך הריבית שתשלמו עבור ההלוואה תהיה גבוהה יותר.

יש 2 סיבות עיקריות לכך:

א. הסיכון של הבנק – ככל שאחוז המימון (כלומר אחוז הכסף של ההלוואה שלכם מתוך עלות הדירה) יותר גבוה כך הבנק יותר מסתכן, מכיוון שלבנק יותר "קל" לממש נכס שממושכן ב-40% מימון מאשר לממש נכס שממושכן ב- 75% מימון.

ב. הוראות בנק ישראל – שקובעות שככל שאחוז המימון עולה כך הבנק נדרש להלימות הון גבוהה יותר (כלומר, הוא צריך להשאיר יותר כסף בצד למקרה של משבר בשוק הנדל"ן).

את אחוז המימון מתחלק ל- 3 קבוצות:

• עד 45% מימון – במצב זה הבנק לא נדרש לשים כסף בצד
• מ- 45% – 60% מימון – במצב זה הבנק מדרש לשים "מעט" כסף בצד
• מעל ל- 60% מימון – במצב זה הבנק נדרש לשים "הרבה" כסף בצד

הבנק לא אוהב לשים כסף בצד כי הוא לא יכול להשתמש בו ולהלוות אותו לאחרים ולכן הוא דורש מכם מעין "קנס" על זה ולכן יתמחר את הריבית שלכם יותר גבוההככל שהוא יידרש לתת יותר אחוזי מימון על המשכנתא שלכם.

טיפ:
אם אתם יכולים, השתדלו לרדת במדרגת אחוז המימון ל-60% או 45% מכיוון שזה יעזור לכם לקבל ריבית טובה יותר.

יחס ההחזר

ככל שההוצאה על המשכנתא החודשי היא נמוכה יותר מרמת ההכנסה הפנויה שלכם, כך הבנק יהיה מוכן יותר להתגמש בריבית.

כלומר, אם אתם מכניסים יחד 10 אלף בחודש ומתכוונים לשלם משכנתא בסך 4,000 ₪ בחודש, אזי יחס ההחזר שלכם עומד על 40% וזה גבוה. עומת זאת, אם אתם מתכוונים לשלם רק 2,500 ₪ אזי יחס ההחזר שלכם יעמוד על 25% וזה הרבה יותר טוב עבור הבנק.

הסיבה שהבנק אוהב את זה היא שזה פשוט הרבה יותר בטוח עבורו (גם עבורכם, אבל זה נושא לדיון אחר) וככל שהבנק מקטין את הסיכון שלו הוא מוכן לתגמל בריבית והפוך.

רמת ההכנסות שלכם

כפועל יוצא מהסעיף הקודם, ככל שתהיו בעלי רמת הכנסה גבוהה יותר כך הסיכון של הבנק יהיה קטן יותר ולכן הוא יהיה מוכן להיטיב עמכם בריבית.

הפרופיל הפיננסי שלכם

ובהמשך לשני הסעיפים הקודמים, אתם כבר מבינים שככל שתהיו לווים טובים יותר ובעלי רקע פיננסי חזק יותר, כך הבנק יפחית את הסיכון שלו ויהיה מוכן לתת לכם ריבית טובה יותר.

תקופות השנים של ההלוואה

סעיף זה מתייחס בעיקר לריביות קבועות – כאשר אתם לוקחים משכנתא לטווח שנים קצר יותר כך הריבית תהיה נמוכה יותר (פה הבנק גם מסתכן פחות כי הוא מחויב לריבית מסוימת פחות שנים וגם הבנק "קונה" את הכסף שלו יותר בזול ומכן למכור אותו יותר בזול).

התמהיל שלכם

הריבית שניתנת לכם היא תוצאה משולבת של כל המסלולים שלכם. ישנם מסלולים שהבנקים פחות אוהבים כי הם רווחיים עבורם פחות (כגון מסלול הפריים) ויש מסלולים שהבנקים יותר אוהבים אותם כי הם הרבה יותר רווחיים עבורם ובעיקר פחות מסוכנים (כגון ריבית משתנה כל חמש צמודת מדד).

אם תתנו לבנק "ממתק" במקום אחד הוא יהיה מוכן לתת "ממתק" במקום אחר. כלומר שילוב של מסלול קל"צ ופריים יהיה יקר יותר משילוב של קל"צ, פריים ומשתנה.

הסיבה לכך היא שהבנק מסתכן פחות ולכן מוכן להיטיב עם הריביות של מסלול א' בשל סיכון שהוא מפחית על ידי מסלול ב'.

יכולות ניהול המשא ומתן שלכם

הזכרנו את זה לא פעם שככל שרמת ניהול המו"מ שלכם תהיה גבוהה יותר ויסודית יותר כך גם הסיכוי שתזכו בריבית טובה יותר יגדל.

אין מה לעשות ואנו חייבים לנהל מו"מ עם הבנק וכדאי לעשות זאת במקצועיות על מנת להוריד את הבנק לריביות שאנחנו רוצים ולא להיגרר לכיוון שלהם.

לסיכום,
יכולתי לרשום עוד 10 סיבות לפחות (כמו: טיב הנכס / ההשכלה שלכם / ההיסטוריה של ההתנהלות הפיננסית שלכם ועוד), אבל הכל מסתכם במילה אחת פחות או יותר והיא :סיכון.

ככלל, ככל שהסיכון יופחת לבנק כך הוא יהיה מוכן לרדת בריבית וככל שהסיכון יהיה גבוה עבור הבנק כך יהיה קשה לו לבוא לקראתנו במחיר הריבית.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.