מה הקשר בין ריבית המשכנתא למדד המחירים לצרכן?

כאשר אתם מתחילים להתעניין בנושאי משכנתא, אתם נחשפים לעולם של מושגים שעל פי רוב לא הכרתם לפני כן. אבל ישנם שני מושגים שיחזרו שוב ושוב בשיחות על המשכנתא והם: הריבית (פריים) והמדד (המחירים לצרכן).

לא הרבה יודעים אבל יש קשר ישיר בין השניים, כלומר המדד משפיע על הריבית ולהיפך.
מכיוון שאני מאמין שהבלוג הזה לא רק צריך לומר לכם איזה תמהיל לקחת ובאיזו ריבית, אלא עיקרו הוא ללמד אתכם את המושגים העיקריים ובעיקר את ה"הגיון" שעומד מאחורי המשכנתא, אני מרגיש צורך לחזור ולספר על שני המושגים הללו ובעיקר על הקשר בינהם ואיך הם משפיעים האחד על השני.

נתחיל בהסברת המושגים בכמה מילים פשוטות:

• הריבית
  בנק ישראל קובע מדי חודש גובה ריבית לה הוא קורא "ריבית בנק ישראל", הריבית מפורסמת ביום שני האחרון של כל חודש והיא יכולה להשתנות מדי חודש.
  כיום גובה הריבית הוא 1.25%.
  על ריבית זו יש להוסיף מרווח קבוע של 1.5% ואז נדע מהי ריבית הפריים של המשק, לצורך העניין ריבית הפריים היום היא: 1.25% (ריבית בנק ישראל) + 1.5% (מרווח קבוע) = 2.75%.
  חשוב לדעת, הפריים הוא רק "עוגן" עבורנו על מנת שנדע איך לעשות חישובים.
  כלומר, נגיד שלקחתם הלוואה בריבית פריים, וגובה הריבית נקבע על: פריים + 3%.
  משמע הריבית שתשלמו על ההלוואה היא 5.75% (2.75%+3%).
  במידה ולקחתם משכנתא בגובה p-0.9 (ה- p מסמל את המילה פריים), אז תשלמו על ההלוואה 1.85% (שהם 2.75%-0.9%).
  גובה הפריים עולה או יורד בכל חודש ולכן הריבית שתשלמו על ההלוואה שלכם אינו קבוע אלא משתנה מחודש לחודש.

• המדד
  כשאומרים "מדד" בעולם המשכנתאות מתכוונים בעצם למדד המחירים לצרכן (שזו החלופה העברית ל"אינפלציה").
  מדד המחירים לצרכן הוא בעצם מנגנון שקובע לנו בכמה אחוזים המחירים במשק התייקרו או הוזלו.
  מי שמפרסם אותו הוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וזה קורה בכל 15 לחודש.
  שיטת החישוב היא מאוד מורכבת, אבל בגדול תחשבו שהם קונים בכל חודש סל מוצרים קבוע המורכב ממוצרים שכל משפחה ישראלית ממוצעת רוכשת (לדוגמא: מזון, פירות וירקות, ביגוד, הנעלה, דיור, טיסות לחו"ל, מוצרי חשמל ועוד).
  הם בודקים מדי חודש כמה עלה לקנות את הסל כולו ומשווים את התוצאה לחודש הקודם לו.
  אם מחיר הסל עלה והוא יקר יותר מחודש שעבר, משמע שמדד המחירים עלה (לדוגמא אם החודש שעבר עלה הסל 10,000 ש"ח והחודש אותו סל בדיוק עולה לנו 10,100, משמע שהייתה התייקרות מחירים של 1% ולכן המדד יעלה באחוז אחד).חושב לדעת, כי בנק ישראל מעוניין שהמחירים בארץ יעלו אבל בהדרגה, הוא מסמן לעצמו בכל שנה יעד אינפלציה אליו הוא מכוון (השנה עומד יעד האינפלציה על 2%, משמע בנק ישראל מכוון לכך שהמחירים בארץ יעלו ב- 2% בממוצע לשנה).

אם הבנתם את שני המושגים האלו, זה הזמן לשאול את השאלה המתבקשת: מה הקשר בין השניים?

איך המדד משפיע על הריבית ואיך מצד שני הריבית משפיעה על המדד?

בשביל לענות על זה, צריך לשאול את השאלה "למה המחירים עולים?" או בעצם "מתי המחירים עולים?".
כלל ראשון בכלכלה הוא שהמחירים עולים כאשר יש יותר ביקושים למוצרים, קחו לדוגמא מצב שבו אתם בעלי חנות נעליים ובכל חודש אתם מוכרים 100 זוגות נעליים. פתאום בחודש האחרון יש תנועה ערה בחנות ואתם מצליחים למכור 120 זוגות נעליים. סביר להניח שהדבר הראשון שתעשו הוא להעלות את מחיר הנעליים ולבדוק אם אתם עדיין מצליחים למכור 120 זוגות.
כל עוד הביקושים לנעליים יעלו אתם תמשיכו להעלות את המחיר.

מצד שני, אם פתאום התנועה לחנות תתחיל לרדת והקונים כבר לא יבואו בהמוניהם, הדבר הראשון שתעשו הוא דווקא להוריד מחירים, כי אתם רוצים למשוך קונים שיגיעו לחנות.

אם הבנתם את הכלל הזה הבנתם חצי מהתורה, כלומר: המחירים הינם פונקציה של הביקושים בשוק, כאשר יש ביקוש אז המחירים עולים וכאשר אין ביקוש המחירים יורדים (אם לא הבנתם את הדוגמא על הנעליים, תחשבו על שוק הדירות בארץ ואני מאמין שתוך חצי דקה יירד לכם האסימון).

אז מה הקשר לריבית?

כל מה שנאמר בפסקה הקודמת הראה לנו מתי המדד עולה ומתי הוא יורד (להזכירכם, הוא עולה כאשר יש ביקושים ויורד כאשר אין ביקושים), אבל מה הקשר שלו לריבית?

צריך להבין שגובה הריבית במשק משפיע במידה רבה על הביקושים בשוק (כמובן לא רק בשוק הדיור אלא בכל המוצרים כמעט).
כאשר הריבית גבוהה אז אנחנו (כפרטים) משלמים יותר על המינוס שלנו, משלמים יותר על המשכנתא וההלוואות שלנו ולכן יש לנו פחות כסף לבזבז (שזה אומר שאנחנו מקטינים ביקושים למוצרים, לדוגמא כבר לא נמהר לרכוש נעליים חדשות כי יש לנו פחות כסף ואותו מוכר יצטרך להוריד את מחיר הנעליים).
דבר נוסף שקורה הוא שבימים של ריבית גבוהה אז גם הריביות שאנו מקבלים על החסכונות והפקדונות שלנו עולים ואנחנו מעוניינים להשאיר את הכסף שיש לנו בבנק (הרי אנחנו מקבלים עליו ריבית טובה וגבוהה) ולכן אנחנו לא מבזבזים את הכסף הזה, כאשר אני לא מבזבז את הכסף אני בעצם מוריד את הביקושים שלי למוצרים וגורם שוב לירידת מחירים.

ומנגד, כאשר הריבית נמוכה אז מתרחשים שוב שני דברים במקביל:

1. הריבית שאנו משלמים על ההלוואות והמשכנתאות שלנו נמוכה ויש לנו יותר כסף לבזבז ובכך אנחנו גורמים לעליית ביקושים ומכאן לעליית מחירים.
2. הריבית שאנחנו מקבלים בבנק בתוכניות חיסכון היא מאוד נמוכה ולכן נעדיף לבזבז או להשקיע את הכסף הזה ובכך נגרום לעליית ביקושים שיובילו לעליית מחירים.

הבנתם את הרעיון? ריבית נמוכה מובילה לעליית מחירים וריבית גבוהה מובילה לירידת מחירים!

ועכשיו נבין למה בנק ישראל מוריד את הריבית או מעלה אותה?

כפי שאמרנו בהתחלה, בנק ישראל מכוון להגיע ליעד שנתי של 2% אינפלציה (כלומר, הוא מעוניין שהמחירים יעלו בשני אחוזים בשנה), יש דייק ולומר כי הוא מכוון ליעד שבין 1-3 אחוזים בשנה.

כאשר הוא רואה שמדד המחירים מתקשה להגיע ליעד הזה (כפי שקרה בשנה האחרונה שהמדד עלה "רק" ב0.9% ולא הגיע לאיזור ה- 2%) הוא מוריד את הריבית וגורם לגלגלי הכלכלה לפעול בתקווה שאנשים יבזבזו יותר ובכך הביקושים יגדלו ומחירים יעלו בעקבותיהם.

ברגע שבנק ישראל רואה שאנחנו הגזמנו והעלנו ביקושים בצורה חדה יותר (כפי שקרה לפני מספר שנים) הוא מעלה את הריבית ובכך גורם לנו לבזבז פחות ולהשאיר את הכסף בבנק בתכניות נושאות ריבית דבר שמוביל כאמור לירידת ביקושים ומכאן לירידת מחירים.

לסיכום,
אני יודע שזה קצת מורכב למי ששומע את זה בפעם הראשונה ולכן אני ממליץ לקרוא את הפוסט הזה שוב (לא חובה עכשיו, אפשר לחזור אליו בעוד כמה שעות או ימים), אבל ברגע שתבינו את הרעיון הבסיסי הזה אתם בעצם תבינו חצי ממה שאתם צריכים לדעת על משכנתא ואפילו תוכלו לחזות בעצמכם (במידה מסוימת, כן? הרי אף אחד מאיתנו לא בדיוק סטנלי פישר) מה תעשה הריבית בחודש הבא.

אם נראה שב-15 לחודש המדד עלה יותר ממה שציפינו סביר להניח שהריבית תעלה והפוך אם נראה שהיה "מדד נמוך" ושוב בנק ישראל לא מצליח להגיע ליעד האינפלציה שקבע אז כנראה שהוא יוריד את הריבית.

עוד כמה מילים אחרונות והסתייגות קטנה,
חשוב לזכור כי יש עוד סיבות לעליית או ירידת ריבית והן גובה הדולר / יורו, הריביות בשווקים הבינלאומיים ועוד, ולכן כל מה שרשום למעלה הוא נכון אבל בערבון מוגבל. כי לא נכנסנו לכל הדקויות בקביעת הריבית, אבל בגדול זה הרעיון הכללי ועכשיו אתם יודעים למה הריבית עולה / יורדת ויכולים אפילו לשער מה היא תעשה בחודשים הבאים.

מקווה שהבנתם את הרעיון, כמו תמיד אתם מוזמנים לשאול שאלות ולהביע את דעתכם.