אנו מתחילים שנה אזרחית חדשה ואחד הנושאים הכי מעניינים אותנו בשוק המשכנתאות, הוא מה יקרה לריבית בשנת 2017.
כשמדברים על ריבית במונחי משכנתא, אנו צריכים להתייחס לנושא בשני מישורים:
- מישור ראשון – הריבית הכללית במשק (וריבית הפריים)
- מישור שני – הריבית על המשכנתאות
בעבר, שני המישורים האלו הלכו יד ביד, וכל עוד הריבית במשק הייתה נמוכה, אז גם הריבית על המשכנתאות הייתה נמוכה.
אבל בשנה וחצי האחרונה, גילינו שהבנקים כבר לא מסתפקים בריבית הנמוכה שנמצאת במשק והם מעלים באופן יזום את הריבית על המשכנתאות.
בפוסט הבא, אני אנסה להעריך מה תהיה הריבית במשק בשנת 2017 ומה תהיה הריבית על המשכנתא בשנה זו. מוכנים? בואו נתחיל…
ריבית הפריים (והריבית במשק)
עד השנה, התאסף בנק ישראל בכל חודש וקיים דיון אשר בסיומו נקבעה ריבית בנק ישראל (הריבית במשק) וריבית הפריים עלתה / ירדה / נשארה אותו דבר.
החל מהשנה הנוכחית, בנק ישראל יתיישר לפי מה שנהוג בארה"ב (אירופה ויפן) ויפרסם את הריבית 8 פעם בשנה (אחת לחודש וחצי בממוצע).
ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 0.1% (וריבית הפריים על 1.6%), והיא נמצאת באותו המצב כבר כמעט שנתיים רצוף (כלומר, היא לא השתנתה אפילו פעם אחת כמעט שנתיים).
בשביל לבחון מה תהיה הריבית במהלך השנה, אנו צריכים להביט על מה משפיע על התנודות שלה וכך נוכל לנחש מה תהיה הריבית במהלך השנה.
הגורמים שגורמים לשינויים בריבית הפריים:
- המדד
כשמדברים על מדד אנו מתכוונים למדד המחירים לצרכן, כאשר לבנק ישראל יש שאיפה ברורה שהוא יהיה חיובי (כלומר מעל 0%), לבנק ישראל יש לא רק שאיפה אלא יעד ברור אליו הוא רוצה להגיע (היעד הוא בין 1%-3%).
כל עוד המדד יהיה נמוך (ואף שלילי, כמו שהוא בשנים האחרונות), זה ישאיר את ריבית הפריים למטה, כלומר היא תרד או לפחות לא תעלה. אבל ברגע שהמדד יתחיל להיות חיובי, אז הריבית תעלה בהתאמה. - שער החליפין (בעיקר הדולר)
ריבית נמוכה מובילה לשער דולר חזק יחסית וזה האינטרס הברור של בנק ישראל.
מכיוון שמדינת ישראל נשענת בעיקר על ייצוא שמוביל בסופו של דבר לכניסה של הרבה מאוד דולרים, אז המשק מעוניין ששער הדולר יהיה גבוה על מנת שהדולרים שנכנסים לשוק יתורגמו בהרבה מאוד שקלים.
ברגע שהריבית תעלה, שער הדולר אמור לרדת ולהפך – כשבנק ישראל ירגיש ששער הדולר מספיק גבוה (או לפחות מספיק יציב) הוא יוכל להעלות את הריבית ולא לחשוש מקריסה של שער הדולר שלא תעשה טוב להרבה חברות יצואניות. - הריבית בחו"ל (בעיקר בארה"ב)
באופן היסטורי תמיד הריבית בישראל הייתה יותר גבוהה מהריבית בארה"ב.
הסיבה לכך היא שרצו למשוך כסף זר מחו"ל להשקיע באג"ח של מדינת ישראל, ואם הריבית שנציע תהיה יותר גבוהה מארה"ב אז יש יותר סיכוי שהזרים יבואו וירכשו אג"ח של מדינת ישראל ולא של מדינות זרות.
משמע, ברגע שהריבית בארה"ב תתחיל להעלות, אז באופן אוטומטי זה אמור להשפיע גם על הריבית בארץ ולמשוך אותה כלפי מעלה.
בחודש שעבר, הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי של ארה"ב) ביצע העלאה ראשונה של הריבית שם לאחר תקופה מאוד ארוכה ואף עדכן כי הוא צופה שיהיו כ-3 העלאות ריבית נוספות במהלך 2017.
למרות זאת, בהודעת הריבית של בנק ישראל (שהתקיימה לאחר ההעלאה בארה"ב), נותרה הריבית במשק שלנו כפי שהיא.
מסקנות
קשה לנבא מה יקרה בשנה הבאה, מכיוון שהשנים האחרונות הוכיחו שאקסיומות כלכליות נכונות אולי לשיעורי כלכלה, אבל בפועל השוק מתפקד אחרת ולא תמיד נכיר מראש את כללי המשחק.
אבל בכל זאת, אני רוצה לתת הערכה שלי ולהלן הערכתי:
- מדד – אני מניח שהמדד יעלה סביב החצי אחוז השנה לאחר מספר שנים של ירידה (התחזית של בנק ישראל ד"א היא 1%).
- שער הדולר – אני לא חושב שנראה עליה דרמטית בשער.
- הריבית בארה"ב – אני מאמין שהיא תמשיך לעלות בעוד חצי אחוז במהלך 2017.
לאור הנתונים למעלה, אני יכול להמר שבגלל סעיף 1+3 אנו נראה גם פה בישראל עליה מתונה של ריבית הפריים – אם ממש תדרשו ממני לכתוב מספר, אני אכתוב שהעליה תהיה בין 0.25%-0.5% ולא יותר.
הריבית על משכנתאות
פה זה כבר עולם אחר.
הריבית על המשכנתאות (שעלתה באופן דרמטי בשנתיים האחרונות) מושפעת ממספר גורמים, ועל מנת שנוכל להעריך על כמה היא תעמוד בשנת 2017, אנו צריכים קודם כל להכיר את הגורמים:
- ריבית הפריים
הריבית על המשכנתא, מושפעת קודם כל מריבית הפריים, וכשריבית הפריים עולה אז הריבית על המשכנתא עולה, וכמובן להיפך. - התשואות על האג"ח
כפי שהזכרתי פה הרבה בעבר, הבנקים מגייסים את רוב הונם באמצעות אגרות חוב. ככל ששער אגרות החוב הממשלתיות ירד, התשואה עליהם תעלה, כך גם לבנקים יהיה יותר יקר לקנות כסף ולכן הריבית על המשכנתא תעלה, וכמובן להיפך (תשואות האג"ח הממשלתיות בארה"ב וגם בארץ עלו בשנה האחרונה). - התיאבון של הבנקים
אנו חיים בשוק מאוד מאוד ריכוזי, ואם בעבר לבנקים היה תיאבון יתר בכל מה שקשור במשכנתאות, בשנה האחרונה הם לקחו צעד אחורה והחליטו לא להלחם יותר בכל מחיר על הלקוחות ולעלות את הריבית בכוונה בשביל להוריד את נתח השוק שלהם (או במילים אחרות – ניסו להשקיע ב"איכות" הלווים ולאו דווקא ב"כמות").
כל עוד הבנקים ימשיכו במגמה הזו, אז ריבית המשכנתא תעלה וככל שהבנקים יחזרו להתחרות על הלקוחות אז באופן טבעי הריבית של המשכנתא תרד.
מסקנות:
בואו ננסה להמר יחד מה יקרה בכל אחד מהסעיפים בשנה הבאה ולפי זה ננסה להמר מה יקרה לריבית על המשכנתא בשנה הבאה.
- ריבית הפריים – כבר בחלק הקודם, הנחתי שהיא תעלה השנה ב-0.25% – 0.5%.
- התשואות של האג"ח – קשה לי לנבא מה יהיה פה, אני מניח שככל שהריבית תעלה התשואות על האג"ח יעלו, אבל המציאות בשטח הראתה כבר בעבר כי הכלל לא תמיד מתקיים ולכן לא הייתי רוצה להיכנס לזה.
- התיאבון של הבנקים – אני חושב שנמשיך לראות אדישות מסוימת מצד הבנקים וכרגע לא נראה שיש בנק אחד שרוצה לאכול יותר מעוגת המשכנתאות וכולם מסתפקים בחתיכה שלהם (כל עוד היא הרבה יותר רווחית מהעבר).
ולכן אם אני נדרש להמר מה יקרה לריבית של המשכנתא בשנת 2017, אני מניח ששוב בגלל סעיפים 1+3, אנו נמשיך לראות עליה, אבל לדעתי היא תהיה מעט יותר מתונה מהעליה שהתרחשה ב- 2016 והיא תהיה סביב ה-0.5% עליה.
לסיכום,
אני מקווה ששמתם לב שהשתמשתי הרבה פעמים בפוסט הזה במילה "להמר", לא עשיתי זאת סתם, אלא כי זה באמת הימור (הפעם הוא שלי וכל מה שאתם קוראים בעיתונים או שומעים בטלוויזיה הוא הימור, פשוט של מישהו אחר).
אין אחד שיכול להגיד בוודאות מה יקרה ולכן יש לקחת את דבריי בערבון מוגבל, אך בפוסט זה רציתי לתת לכם את ההערכה הכללית שלי והייתי שמח מאוד לשמוע גם את דעתכם ולראות מה אתם חושבים על מצב השוק ולאיזה כיוון הוא ילך בשנת 2017.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
