החל מינואר השנה אנו עדים לעליה הדרגתית בריביות המשכנתא שאנחנו מקבלים מהבנקים למשכנתאות – חשוב להדגיש, שזה עדיין לא קשור (לפחות לא באופן ישיר) לעליה הצפויה בריבית בנק ישראל (והפריים) בחודשים הקרובים, אבל הריביות מטפסות כבר במשך 3 חודשים, ולא במעט.
אז למה הריביות עולות? בכמה הן עלו? האם זה זמן טוב לקחת משכנתא? ומה צפוי בהמשך? כל זאת ועוד, בפוסט שלפניכם…
למה ריביות המשכנתא עולות?
ישנן כמה סיבות לכך שהריביות עולות, חלק מהן ממש טכניות וחלק מושפעות מביצועי הבנקים בשנה האחרונה ומציפיות לעתיד.
אני אנסה למנות את הסיבות העיקריות:
סיבה ראשונה: תחילת שנה קלנדרית
באופן מסורתי, שוק המשכנתאות "רותח" בחודשים שלפני סוף השנה והבנקים מוכנים להתקפל ולהתגמש עוד ועוד רק בשביל להציג מאזנים טובים בסוף השנה.
כמו כן (גם כן באופן מסורתי), בתחילת השנה אנו לרוב עדים לעליית ריביות בבנקים וההצעות הופכות להיות יותר יקרות.
זה קורה גם השנה, ולצערי הפעם זה קורה בצורה קיצונית יותר גם בגלל שבירת השיאים בהיקפי המשכנתאות (וגם כנראה בגלל הסיבות הבאות).
סיבה שניה: המדד הגבוה
מדד המחירים לצרכן ממשיך לטפס בצורה חדה שלא ראינו תקופה ארוכה, כאשר נכון לעכשיו הוא עלה בכ-3.5% בשנה (זה הרבה מעבר למה שראינו בשנים האחרונות).
זה הופך את הכסף שאנחנו מקבלים מהבנק ליקר יותר, במיוחד במסלולים שלא צמודים למדד. הרי אם הבנק מוכר לנו מסלול לא צמוד למדד, הוא בעצם "סופג" את המדד בעצמו ומנסה לתמחר זאת מראש, ולכן אם המדד עולה הוא רוצה כעת ריבית גבוהה יותר שתפצה אותו על מדדים עתידיים גבוהים יותר.
סיבה שלישית: שוק ההון (והמלחמה של רוסיה-אוקראינה)
שוק ההון ידע ירידת שערים דרמטית מתחילת המלחמה של רוסיה ואוקראינה, כאשר אחד הדברים הבולטים שראינו הוא ירידות שערים חדות באג"חים צמודי מדד.
זה אולי לא אומר לכם יותר מדי, אבל כאשר שער האג"ח יורד התשואה שלו עולה וזה אומר שהבנקים שרוצים לגייס כסף (וחלק מהכסף שלהם מגויס דרך אג"חים), צריכים להציע למלווים שלהם תשואה גבוהה יותר (שזה בעצם אומר שהם משלמים למי שמלווה להם את הכסף ריבית גבוהה יותר).
ומן הסתם בכלכלה כמו בכלכלה, כאשר לבנק זה עולה יותר, אז באופן אוטומטי לנו זה עולה יותר ולכן המסלולים שצמודים לתשואות האג"ח (שזה קורה ברוב מסלולי המשתנות הצמודות) עלו באופן משמעותי החל מתחילת המלחמה.
סיבה רביעית: העליה המתוכננת בריבית בנק ישראל וריבית הפריים
בנק ישראל מעריך כי בשל העליות הגבוהות במדד המחירים לצרכן, בשל עליות ריבית במדינות העולם ובשל עוד כמה גורמים הוא יעלה את הריבית במדינת ישראל בחודשים הקרובים. העלאה של ריבית בנק ישראל תעלה באופן אוטומטי גם את ריבית הפריים שצמודה אליה.
בכלכלה, לציפיות יש אפקט אדיר על ההווה – ולכן, הבנקים כבר מתכוננים ליום שלמחרת, ואם הם יודעים שהריבית צפויה לעלות, אז הם מעלים ריבית כבר מהיום על מנת לצמצם נזקים ביום שזה יקרה.
סיבה חמישית: שוק קטן וריכוזי
עם כל הדברים הטובים שיש למדינת ישראל להציע, שוק המשכנתאות הוא עדיין שוק ריכוזי מאוד ונשלט על ידי מספר קטן של שחקנים.
בימים כאלו, כשכל הסימנים מצביעים על התייקרות בריבית, הבנקים בישראל לוקחים צעד נוסף ומעלים באופן חד את הריביות ואין אף בנק שמרים את הדגל עם מחירים טובים יותר.
כלומר, כל הבנקים מעלים די ביחד את הריבית ואין באמת תחרות אמיתית אמיתית בין הבנקים, אם היו פה עוד כמה גופים שנותנים משכנתאות, אז ייתכן והעליה הייתה מתונה יותר בשל התחרות על הלקוח.
בכמה הריביות עלו?
את הנתונים הרשמיים נוכל לבחון בדיוק רב יותר רק בעוד חודשיים-שלושה, אבל מההערכות בשוק, הריביות עלו ב-0.2%-0.5% כאשר העליה החדה ביותר הייתה בריביות המשתנות הצמודות ובקבועות הלא צמודות.
האם הריביות ימשיכו לעלות?
אני מניח שכאשר המלחמה באוקראינה תיעצר ושוק ההון יחזור לעלות, אז הריביות של צמודי המדד יירדו.
אבל, לצערי נראה ששאר המשתנים לא ישתנו – ריבית הפריים צפויה לעלות, המדד צפוי להמשיך ולזנק, והבנקים ימשיכו להיות די שבעים מתיק משכנתאות שמן ורווחי.
ולכן, אני חושב שהריבית תמשיך לעלות לאורך השנה, כאשר כל עליה בפריים תביא איתה עליה בכל המסלולים.
האם זה זמן טוב לקחת משכנתא בימים אלו?
לעניות דעתי, הריביות ברמת מאקרו עדיין זולות (בטח מבחינה היסטורית). לכן, אני חושב שאם מישהו צריך לבחור בין לקחת משכנתא עכשיו או בעוד שנה, לדעתי הריביות היום יותר טובות ממה שהן יהיו בהמשך.
עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן יש גם את נושא מדד תשומות הבניה שעולה בקצב מסחרר (16 חודשי עליה רצופים בכ-7.5%) – גורם נוסף שמשפיע על הרצון להקדים את לקיחת המשכנתא.
לכן, כן הייתי ממליץ (למי שיכול) לקחת את המשכנתא כעת ולא במחירים של עוד כמה חודשים.
לסיכום,
אחרי הרבה זמן של ריביות נמוכות ומדד נמוך, אנו רואים עכשיו היפוך מגמה, שככל הנראה ילווה אותנו בשנה-שנתיים הקרובות.
אני מבטיח להיות אתכם כאן בכל שינוי משמעותי בריבית, לנסות להסביר לכם מה קרה, בכמה זה אמור להשפיע עליכם באופן כספי ובעיקר להרגיע אתכם.
בשוק המשכנתאות יש שנים כאלו ויש שנים כאלו ולכן מראש אנחנו חייבים לתכנן את המשכנתא שלנו למצבים שונים של ריבית ותנאים.
