ההורים שלנו הפכו (בעל כורחם ובעל כורחנו) חלק מעשי במשכנתא שלנו, היום זה כבר לא סוד גדול שבלי עזרה מההורים מאוד מאוד קשה לרכוש דירה ואם ההורים לא נותנים לנו דחיפה ראשונית זה כמעט בלתי אפשרי להגיע להון עצמי בסיסי איתו אפשר להתחיל לחפש דירה.
אז קודם כל, אנו חייבים להם תודה ענקית כי באמת הם עוזרים לכולנו מעל ומעבר.
יחד עם זאת, לא מעט פעמים אנו מקבלים מהם הצעות נוספות, למעט המתנה החד פעמית הם גם מציעים לנו מתנה נחמדה ששווה על הנייר לא מעט כסף.
הם מציעים לנו לקחת מהם הלוואה ולהחזיר להם את ההלוואה בתשלומים חודשיים ללא ריבית (וכמובן ללא הצמדה), כפי שאמרתי על הנייר זה נראה משתלם ביותר אבל בואו נעצור לרגע ונבחן את זה במבחן המציאות.
לפני שאתחיל ואפרט את הסיפור, מבחינתי זה גם אותו דבר גם לגבי הבנקים שמציעים לנו כמה עשרות אלפי שקלים בפריסה למספר שנים קצרות בריבית מאוד נמוכה (או ללא ריבית בכלל).
אז כמה המתנה הזו שווה לנו?
בואו ניקח דוגמא בסיסית שההורים נותנים לנו הלוואה של 120,000 ש"ח ל- 10 שנים עם החזר של 1,000 ש"ח בכל חודש.
אם היינו לוקחים את ההלוואה הזו מהבנק היינו משלמים ריבית ומדדים בגובה 3.75% לשנה (פלוס מינוס) ותקופת ההלוואה הייתה ל- 12.5 שנה (פלוס מינוס, כי אנו מעוניינים להחזיר רק 1,000 ש"ח על ההלוואה הזו).
מכאן יוצא שהיינו אמורים לשלם לבנק יותר מ- 30,000 ש"ח עבור ריביות ומדדים, אז כמו שאמרתי המתנה הזו שווה לא מעט כסף והיא שקולה למתנה בגובה 30,000 ש"ח.
אבל אליה וקוץ בה?
אבל כשאנו מדברים על משכנתא אנו חייבים לקחת בחשבון עוד הרבה משתנים.
אנו חייבים לזכור שיש לנו תקציב חודשי להחזר המשכנתא שאנחנו לא יכולים לחרוג ממנו וכאשר אנו מתקצבים החזר של 1,000 ש"ח עבור הלוואה של 120,000 ש"ח, ייתכן ואנו נותנים משקל יתר להלוואה הזו ושוכחים שהמשכנתא שלנו גדולה מזה בהרבה ואולי אנו בעצם פוגעים בה.
בואו נבדוק את זה באמצעות דוגמא מספרית
נניח כי אנחנו צריכים משכנתא בגובה של 800,000 ש"ח ונניח שאנחנו יכולים להחזיר כ- 4,000 ש"ח לחודש.
בפנינו עומדות 2 אפשרויות:
- לקחת הלוואה מההורים על סך 120,000 ש"ח (ל- 10 שנים) ומשכנתא של 680,000 ש"ח
- או לקחת את כל הסכום במשכנתא (800,000 ש"ח) ולוותר על ההלוואה מההורים
בואו נבחן מה יוצא יותר משתלם:
|
הלוואה מההורים + משכנתא |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר סופי (חושב על בסיס מדד שנתי בגובה 2%) |
|
הלוואה מההורים |
120,000 |
10 |
0 |
1000 |
120000 |
|
פריים |
226,000 |
30 |
1.5 |
781 |
281194 |
|
קבועה צמודה |
228,000 |
26 |
2.75 |
1030 |
420845 |
|
משתנה כל חמש – לא צמודה |
226,000 |
25 |
3.75 |
1170 |
350989 |
|
סה"כ |
800,000 |
|
|
3,981 |
1,173,028 |
|
משכנתא (ללא הלוואה מההורים) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר סופי (חושב על בסיס מדד שנתי בגובה 2%) |
|
פריים |
266,000 |
28 |
1.5 |
971 |
326363 |
|
קבועה צמודה |
268,000 |
20 |
2.5 |
1426 |
420463 |
|
משתנה כל חמש – לא צמודה |
266,000 |
20 |
3.75 |
1586 |
380667 |
|
סה"כ |
800,000 |
|
|
3,984 |
1,127,494 |
ממצאים:
למרות שקיבלנו בחינם 120 אלף ₪ יקרים מאוד, עדיין יוצא שעם ההלוואה של ההורים אנחנו משלמים הרבה יותר (כ-45000 ש"ח), למה זה קורה?
מכיוון שהתקציב שלנו הוא 4,000 ש"ח והוא קשיח, בין אם אנחנו לוקחים מההורים הלוואה או לא.
מכיוון שאנחנו לא יכולים לפרוס את ההלוואה של ההורים לטווחים ארוכים, אנו חייבים להקדיש להם סכום גדול מההחזר החודשי (כ-25% מההחזר החודשי) ובכך יוצרים חלוקה לא הוגנת בין ההחזרים (ה-120 אלף מהווים רק 15% מהמשכנתא ואנחנ ומקדישים להם 25% מההחזר).
חלוקת ההחזר הלא מאוזנת מכריחה אותנו להעלות את השנים בשאר ההלוואות ולהיגרר לריביות יותר יקרות, מדדים ארוכים ושנים רבות.
לסיכום,
ברגע שאנחנו מקבלים כזו הצעה נדיבה, אנחנו חייבים לומר קודם כל תודה (ברצינות לגמרי, ההורים שלנו לא עושים את החישוב הפיננסי שעשינו כאן למעלה והם פשוט עושים את זה מהלב ומדאגה כנה).
אך יחד עם זאת, אנו חייבים לבדוק האם ההלוואה הזו עוזרת לנו או שהיא מקלקלת לנו בשאר חלקי המשכנתא.
קל וחומר שמדובר בהלוואות שמציעים הבנקים (כגון 50,000 ש"ח ללא ריבית ל- 5 שנים וכדומה), זה פשוט יגרום לנו להקדיש חלק נכבד מההחזר החודשי לסכום קטן מאוד מהמשכנתא ויכריח אותנו לקחת משכנתא ארוכה ולא משתלמת במיוחד.
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים, אני מזמין אתכם להירשם לרשימת התפוצה של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן
41 תגובות
אני מציע להורים שיטה יותר טובה:
לאפשר לילדים ( קצת מוזר השימוש במילה ילדים למי שהם אחרי שירות צבאי , לימודים ואולי הורים בעצמם….) לקצר את תקופת ההחזר על ידי מתן סיוע חודשי בסכום קבוע שיאפשר הגדלת ההחזר החודשי.
בדוגמא שלעיל בה מדובר על מתנה בסכום של 30,000 ש"ח התרגום הוא סיוע חודשי בסך של 250 ש"ח .
אישית אני ממליץ לנוטלי המשכנתאות לבצע את הפעולה בתאום משותף כך שניתן יהיה למזער ככל האפשר את הרווחים לבנק על ידי הקטנת סכומי הריבית דבר שניתן לעשות בפועל בעיקר על ידי קיצור התקופה .
שלום רב,
אודה לעזרתך בנושא הבא:
לחמי (אבא של בעלי) ישנה דירה 3 חד' שכיום שווה כ- 1,000,000 ש"ח בראשל"צ (איזור פינוי בינוי – חתום נחלת יהודה). בעתיד (לא ברור מתי) אמורים לקבל דירה בווי כ- 1,600,000 ש"ח 4 חדרים לאחר סיופ הפרויקט.
על הדירה הקיימת נשארה משכנתא בווי של 150,000 ש"ח.
אני בועלי מעוניינים להתאחד ולרכוש נכס עם חמי באיזור פתח תקווה, ויש לנו מספר כיוונים , רק שאנחנו קצת מאבדים כיוון בדרך.
אני ובעלי מרוויחים יחד כ- 17,000 ש"ח ולחמי יש מדכורת כ- 7500 ש"ח. לנו יש 2 ילדים (בני שלוש ושמונה).
1. למכור את הדירה של חמי (בן 54)- לסגור את המשכנתא (הלוואות וכו') שלו ולתת את הכספים שישארו כהון עצמי ראשון. הון עצמי בסביבות 700,000 ש"ח לדירה שתעלה בסביבות 1,700,000 ש"ח, ורק שנינו ניקח משכנתא על מילון ש"ח. (יש כ- 200,000 ש"ח נוספים בצד שישמשו להוצאות הרכישה)
2. לקנות דירה לפני שמוכרים את הישנה (כיוון שכל הדירות שראינו והתאימו לנו, כבר נמכרו, כיוון שעדיין לא מכרנו את הדירה של חמי.). ולשם פעולה זו מצריך הרבה דברים. לקחת הלוואת משכנתא נוספת על הדירה הקיימת כ- 350000 ש"ח (השלמה לחצי מיליון כיוון שיש משכנתא- להבנתי ניתן לקחת עד 50% מערך הנכס הקיים ולשעבד אותו). משכנתא על 1,200,000 ש"ח +200,000 ש"ח הלוואת בלון עד למכירה.
3. לסגור את המשכנתא הקיימת (150K המנוהלת במזרחי, להסיר שיעבוד מהדירה), חמי יקח על הנכס הקיים 500K ש"ח משכנתא בבנק אחר ושיעבד הנכס הקיים, וניתן את הנכס לשכירות, כך שהשכירות יכסה את המשכנתא של ה- 500K ש"ח. ואני ובעלי ניקח משכנתא על 1,200,000 ש"ח ונשתתף בהוצאות הכוללות כולנו יחד. (כיוון שעדיין יש באופק את הפרויקט פינוי בינו והדירה שתתקבל בעתיד יכולה לכסות חלק ניכר מהמשכנתאות או להניב תשואה יותר גבוהה בעתיד).
א. מה הפתרון הטוב ביותר משלושת הסעיפים?
ב. האם הבנקים יכולים לא לאשר את העסקה בסעיף 3?
אודה לעזרה,
בתודה מראש
אוקסנה
אוקסנה שלום,
הנושא מאוד מורכב ואני מעדיף לא לתת עצה שיכולה להתגלות כעצה לא נכונה,
בעיקרון הבנק יכול לתת לחמיך עד 50% מימון (כלומר עוד 350) ולכם עד 75% מימון על הדירה החדשה (אם לא הייתה לכם דירה בעבר).
מציע לכם שקול לקחת ייעוץ מקצועי ובכל מקרה לחשוב טוב על כל צעד שאתם מתכוונים לעשות
בהצלחה
שלום ותודה על הבלוג המעולה!!
שתי שאלות:
1.האם נכון להניח ברמת וודאות די גבוהה שמי שלוקח היום משכנתא לא ייאלץ לשלם הפרשי היוון במידה וירצה לפרוע מסלולים המחייבים בהפרשים אלה שכן הריביות היום נמוכות היסטוריות ואין להן כמעט לאן לרדת?
2. מה דעתך על המשכנתא הבאה: 600 אש״ח בחלוקה שווה בין המסלולים הבאים:
פריים -0.9 ל20 שנה
קלצ 3.2 ל12 שנה
צמודה משתנה כל 5 1.78 ל15 שנה
שלום שמעון,
1. לא – כי אולי הריבית תעלה אבל היוון בודקים לפי השנים שנשארו וככל שהשנים יילכו אחורה כך הריבית שמקבלים על שנים נמוכה יותר ולכן יש סיכוי לעמלת פירעון
2. זה נראה בסדר
בהצלחה
יונתן,
הסגנון שלך בכלל לא מכובד ולא ראוי. משכנתאמן נותן פה עיצות מועילות בחינם !
אף על פי שזה עדיין לא ייעוץ, מה שהוא עושה כבר זמן רב אף אחד לא עושה, שום אתר בתחום לא משתווה אליו, והכל בחינם !!
לגבי טענותיך השינוים בריביות ובמדדים אם יהיו לטווחים שצויינו בדוגמא רק יכולים לעלות, ולכן הפער ילך ויתעצם. לגבי המיחזור לא ניתן לחזות מה יהיה, אבל ניתן לשער שהריביות יהיו גבוהות יותר, ולכן לא ניתן לומר מה יקרה.
בכל אופן הדוגמא של משכנתאמן מעולה, וממחישה יותר מכל את הצורך בחשיבה רחבה ומקצועית בבואנו לקחת משכנתא.
יישר כח לך משכנתאמן !!!
שלום אפרת,
זה צ'ופר של הבנק, הוא מפתה אותך בזה אבל מרוויח מדברים אחרים
זה יכול להיות טוב אבל במקביל וכפי שהראיתי בכתבה יכול להיות גם לא טוב
בהצלחה
הי משכנתאמן!
בהמשך לדברים אלה, הייתי רוצה לדעת מה באמת האינטרס של בנק לתת הלוואה ללא ריבית (במידה כמובן שאני לא מגדילה את מספר שנות הלוואת המשכנתא)? אין כאן הפסד של הבנק? חשוב לי לדעת מה מסתתר מאחורי זה, היות וברצוני לקבל הלוואה זו (שעל פניו נראית אטרקטיבית).
תודה!
שלום דנה,
אז המצב היה משתנה,
ההורים רוצים לעזור לילדים, אבל אם הם דורשים את הכסף חזרה אז זה כנראה לצריכה מאוד ספציפית והם לא יכולים לוותר על זה.
מסכים שאיתך שאם השנים מתארכות, אז כל התמונה משתנה
חשוב להדגיש כי רציתי להעביר את הנקודה שלא תמיד הלוואה ללא ריבית (הן מההורים והן מהבנק) פועלת לטובת הלווים
בהצלחה
אין דבר כזה "נגד"
הכל תלוי במצב וזו הייתה רק דוגמא למטרת המחשה
בהצלחה