מהו מסלול פיתיון משכנתא ולמה אני לא ממליץ עליו?

מדי כמה ימים אני מקבל מייל או תגובה שבה מבקשים מידע נוסף על מסלול הפיתיון ורוצים לדעת מה תגובתי בנושא.

אני חייב לומר תחילה שנמנעתי רבות מלכתוב על הנושא בצורה פומבית ועניתי רק כאשר שאלו אותי, אך מכיוון שכמות השאלות בנושא עולה מדי שבוע החלטתי לכתוב על הנושא באופן רחב יותר וגם כמובן להשמיע את דעתי עליו.

הקדמה קצרה, על איזה צורך עונה "מסלול פיתיון משכנתא"?

בעיקרון, בחודש מאי 2011 בנק ישראל הגביל את האפשרות לקחת יותר מ- 1/3 בריבית משתנה בתמהיל המשכנתא שלכם. לכן, היום ניתן לקחת עד 1/3 בריבית פריים ולא יותר (אותו הדבר נכון גם לגבי ריבית מט"ח או משתנה לתקופה קצרה, מתחת לחמש שנים).
אם תרצו לקרוא עוד על ההנחיה הזו, תוכלו להיכנס לפוסט שלי על: מגבלת השליש של בנק ישראל.

בנק ישראל עשה זאת מכיוון שהוא חשש ללוקחי המשכנתאות וליציבות הבנקים, הוא הבין שהריבית הנמוכה בשנים האלו היא דבר שיחלוף מן העולם תוך כמה שנים ועל מנת לא ליצור מצב שאנשים לוקחים מימון גבוה בריבית משתנה הוא העדיף להתערב בשוק ולמנוע מאיתנו לקחת יותר מ- 1/3 בריבית משתנה (כך הוא בעצם "מאזן" את התמהיל שלנו ובכך שומר עלינו ועל הבנקים שיכולים להתמוטט אם לנו יהיה קשה להחזיר את המשכנתא שלנו).

כמובן שלא כולם אהבו את ההתערבות של בנק ישראל ויש אנשים שמעדיפים לקחת כמה שיותר במסלול משתנה (בעיקר פריים), כי היסטורית הוא המסלול שנחשב למשתלם ביותר במשכנתא ובעקבות כך נולד "מסלול הפיתיון".

אז מה זה "מסלול פיתיון משכנתא"?

כמו כל יהודי, גם אנחנו חשבנו על קומבינה שתעזור לנו להגדיל את נתח הפריים בתמהיל שלנו (אני מזכיר לכם שההגבלה היא עד 1/3 פריים).
הקומבינה היא להגדיל את המשכנתא שלנו ובכך לאפשר לנו לקחת יותר במסלול הפריים, כי כרגע השליש הוא יותר גדול.

אני אתן דוגמא מספרית:

נניח שמישהו רוכש דירה וזקוק ל- 600,000 אלף ₪ משכנתא, על פניו הוא יכול לקחת רק 200 אלף במסלול פריים.
אבל במקום זה הוא מבקש 1,000,000 ₪ משכנתא וכרגע הוא יכול כבר לקבל 333,000 ₪ במסלול פריים (133 אלף יותר ממה שהוא יכול היה לקחת מקודם).

מה הוא עושה עם ה- 400,000 ₪ הנותרים? הוא פשוט מחזיר אותם שבוע לאחר שהוא לקח את המשכנתא.
הבנתם? הוא לא באמת צריך מיליון ₪ אלא הוא זקוק רק ל- 600 אלף, אבל הוא מבקש יותר כסף על מנת שהוא יוכל להגדיל את מכסת הפריים שלו.

מה אני חושב על זה, ולמה אני לא אוהב את זה?

ראשית, אני לא אוהב את זה כי איך שלא נהפוך את זה, זה נקרא "לשקר". הרי אנחנו משקרים לבנק שאנחנו צריכים יותר כסף ממה שבאמת אנחנו צריכים.
נכון שהבנק לא ינקוט בצעדים כלפינו אם נעשה כך (אין לו קייס משפטי והוא לא ייכנס לפינה הזו) אבל עדיין מבחינת ההגינות, אי אפשר לומר שזה הגון וישר (אם הבנקים היו עושים לנו את זה, לא היינו מקבלים את זה בהבנה כל כך גדולה).

יתרה מזאת, הרבה אנשים לא חושבים מה יקרה fשהם ירצו להחזיר את הכסף.
הרי את שאר הכסף הם לוקחים במסלולים שהם לא פריים (לדוגמא: קבועה צמודה, משתנה כל חמש או קל"צ), במסלולים אלו אם אתם לוקחים משכנתא בריבית גבוהה אתם חשופים לעמלות (קנסות) יציאה גבוהים שתרצו להחזיר את המשכנתא (וזה יהיה שבוע לאחר שתיקחו), לי זה נראה מחיר קצת יקר לשלם בשביל לקבל עוד כסף במסלול הפריים.

גם אם תיקחו את המסלולים האלו בריבית זולה מהשוק אז קרוב לוודאי שלא תשלמו עמלת יציאה שתחזירו,  אבל הריביות האחרות בתמהיל (במסלולים שיישארו איתכם לאורך הדרך) ייפגעו מכך, כי אי אפשר לקבל ריביות נמוכות בכל התמהיל ואם השגתם ריבית נמוכה במסלול אחד זה ככל הנראה יבוא על חשבון מסלול אחר.

דבר נוסף, ברגע שאנחנו מתעלמים ונוהגים בדיוק הפוך ממה שבנק ישראל אומר לנו אנו בעצם לוקחים סיכון גבוה, הרי לבנק ישראל יש את הכלים הכי טובים בשוק על מנת לאמוד את הריבית בעוד מספר שנים ולכן הוא מבקש מאיתנו לנקוט באמצעי זהירות, אם אנחנו "שמים פס" על אזהרותיו אנחנו יכולים למצוא את עצמנו בבעיה בעוד כמה שנים, צריך לקחת גם את הנקודה הזו בחשבון כאשר אנחנו ממהרים למסלולי פיתיון.

לסיכום,
יש לזכור, כי מספר האנשים שיכולים בכלל להשתמש באופציה של ה"פיתיון" היא נמוכה כי צריך אחוז מימון נמוך מאוד על מנת שנוכל להגדיל אותו "מלאכותית", לרוב האנשים שאני מכיר אין את ה"לוקסוס" הזה. אבל עדיין גם לאנשים שיש את האפשרות הזו אני ממליץ לוותר על העניין ולהישמע להוראות ולהנחיות בנק ישראל.

אם יש לכם שאלות אתם מוזמנים לשאול, מקווה שאתם "לא כועסים" שיצאתי לטובת הממסד. אחרי הכל אני חושב שיש שם אנשים שמטרתם היא באמת להגן עלינו ולא סתם "לתקוע לנו מקלות בגלגלים".

אם אתם רוצים להישאר מעודכנים בעניינים ולקרוא את הכתבות ב"זמן אמת" (גם אם אתם צריכים את המשכנתא עוד חצי שנה כדאי להיות כל הזמן בעניינים עם "יד על הדופק"), אתם מוזמנים להירשם לרשימת התפוצה שלי ולקבל עדכונים על הזדמנויות חדשות, הנחיות בנושא משכנתא, שינויים בשוק ועוד, ההרשמה היא מהדף הבא (וזה כמובן חינם וללא דואר זבל).