מתי כדאי לחתום על המשכנתא ואיך ניתן לחסוך הרבה כסף?

הפעם אני רוצה לצאת קצת מהעולם של המסלולים, הריביות ושיטת ההחזר, ולתת לכם ידע שנראה אמנם קצת "יבש" ולא חשוב. אבל תתפלאו שדווקא הוא יכול לחסוך לכם לא מעט כסף ולא פחות חושב הוא יחסוך לכם הרבה כאבי ראש ולא מעט עצבים.

תהליך לקיחת המשכנתא הוא דבר מאוד אישי, כל אחד מאיתנו אוהב להתכונן אחרת לדברים "גדולים".  יש כאלו שימשכו את זה על פני שנה שלמה ויש כאלו שיחתכו את העניינים בשבועיים.
כמו שאתם מכירים אותי, אני חושב שהאמת היא איפה שהוא באמצע, ולהחלטה כזו חשובה יש להתכונן מראש, ולבצע כמה שיותר בדיקות מוקדמות. אך יחד עם זאת לא תמיד כדאי לדוש ולדוש בזה לפני הזמן כי בסוף זה רק מבלבל ומוציא מאיזון.

אני אספר לכם איך אני חושב שצריך לגשת לעניין. ובנוסף, אנסה לגעת פה בנקודה של פניו נראית הכי פחות חשובה (מועד פתיחת התיק), אבל בפועל היא שווה לא מעט כסף ומאוד אקוטית בלקיחת המשכנתא

אז מתי כדאי להתחיל להתעניין במשכנתא?

צריך לזכור שכל אחד בא מרקע אחר ומעולם אחר וכמובן שלרו"ח יהיה טיפה יותר קל להתמצא בחומר מאשר לבמאי טלוויזיה. אבל ללא ספק ואת זה יגידו לכם פה גם כלכלנים שעוסקים במקצוע המשכנתא מצליחה לבלבל את כולם (רואי חשבון ובמאים כאחד).

כמו שאתם יודעים "ידע זה כוח", לכן אני חושב שככל שיותר מוקדם הכוח הזה יעבור אלינו כך יוטב לנו. אין דבר כזה "יותר מדי מוקדם" להתעניין בנושא וכל זמן יהיה טוב.
כי במשך הזמן הזה תוכלו להבין, לשאול, להיפגש והכי חשוב לראות איך זה עובד בפועל (כמה המדד עלה החודש, מה עשתה הריבית פריים ועוד…).

אז כמו שהבנתם אני בעד למידה, וכמה שהיא יותר ארוכה כך היא יותר טובה.

מתי כדאי להתחיל לבנות תמהילים?

פה כבר אני רוצה לצמצם לכם את הזמנים, אל תשקיעו עכשיו בחשיבה על תמהיל שיילקח רק אולי בעוד שנה.
תמהיל משכנתא הוא גם ככה דבר מורכב מאוד ואין צורך ל"התעסק" איתו עד 2-3 חודשים לפני שצריכים את הכסף למוכר.
אני ממליץ לנהוג כך משתי סיבות עיקריות:

1. התמהיל הוא תוצאה של מצב השוק מבחינת הריביות, המדדים והצפי קדימה.
   ולכן תמהיל בונים בסמוך למועד הלקיחה, כך שהמצב בשוק ידוע לנו.
   אם מישהו רוצה לדעת כמה הוא יצטרך להחזיר עבור סכום משכנתא מסויים, הוא יכול להשתמש בתמהיל ה"שליש, שליש, שליש" בשביל לקבל מושג כלשהוא, אבל אין צורך לפתח את זה מפה.
2. הסיבה השניה והחשובה יותר לדעתי, היא שזה פשוט יבלבל אתכם מאוד.
   לתמהיל משכנתא יש אינספור אפשרויות (אני מניח שאם מישהוא יחשב את זה, נוכל להגיע בקלות למאות אלפי אפשרויות) וככל שיותר תקדימו להתעסק בזה רק תגדילו לכם את סט הבחירה ולפי דעתי זה רק יזיק לכם.
   התעסקו עם התמהיל מספר חודשים מצומצם לפני המשכנתא וקח תהיו יותר יעילים וממוקדים שזה חלק חשוב בבניית התמהיל.

מתי כדאי לחתום על התיק?

כפי שאתם יודעים, אחרי שבחרתם תמהיל ובחרתם בנק איתו תירצו להמשיך בתהליך ולקחת את המשכנתא אצלו, תצטרכו לחתום על תיק משכנתא (בשפה המקצועית זה נקרא "לפתוח תיק").
פתיחת התיק באה כבר אחרי שיש תמהיל ואחרי שכבר ביצעתם את הסקר ריביות ואתם כבר יודעים בדיוק באיזה בנק בחרתם, לכן זה באופן טבעי מגיע לקראת הסוף.

השאלה הנשאלת כמה זמן לפני ה"סוף" (שאני אומר "סוף" אני מתכוון לזמן בו הכסף, עובר למוכר) ?
הרבה אנשים בוחרים ל"פתוח תיק" כשבועיים לפני שהם צריכים את הכסף.
הנוהג הזה בא בגלל שהבנק שומר לנו את הריביות עליהן אנו חותמים בפתיחת תיק ל- 12 יום בלבד.
כלומר, זכותו של הבנק אחרי 12 יום לא לשמר לנו את התנאים ולהעלות את הריביות, לרוב הבנקים לא יעשו זאת. אם לא קרה במשק הכלכלי משהו שיחייב עליית ריבית, הבנק לא יעלה את הריבית "סתם" כי לא הספקתם לבצע את המשימות.

אני חושב שיש לפתוח את התיק (שזה אומר לסיים את מלאכת בניית התמהיל + לסיים את סקר הריביות) כחודש לפני שאתם צריכים את הכסף ולפתוח כבר תיק בבנק בו בחרתם.

מהן הסיבות לכך:

1. הזמן – תנו לכם מספיק זמן לביצוע המשימות. חלקן פשוטות יותר וחלקן פשוטות פחות אבל אין ספק שכולן גוזלות זמן ואנרגיה. ולכן כדאי שיהיה לכם טווח זמן כמה שיותר גדול לביצוען.
2. ההפתעות – עד שאתם לא עושים את כל המשימות אתם אף פעם לא יודעים איך זה ייגמר.
   בכל משימה ומשימה יש סיכוי (ולצערי גם סביר) שיעכב אתכם מלסיים בזמן את המשימות.
   זה יכול לקרות בגלל דברים פשוטים כמו: ספח שחסר בתעודת זהות, טעות סופר של הנוטריון, סקר ארוך של ביטוח משכנתא, שביתה באחת הרשויות ועוד ועוד.
   וזה יכול להיות חלילה בגלל דברים יותר מסובכים כמו "בעיות בנסח טאבו", או גילוי של פרט חדש שלא הייתם מודעים אליו שיכול לעכב בקלות את מתן הכסף בכמה שבועות.
3. הקנסות – במידה ולא תשלמו למוכר או לקבלן את הכסף בזמן יחולו עליכם קנסות לא מבוטלים, לכן אין טעם לקחת סיכון ולהתחיל מאוחר בפתיחת התיק אלא כמה שיותר מוקדם.
4. הבלבול וחוסר השליטה – אולי הסיבה החשובה ביותר בגללה אני ממליץ לכם לפתוח את התיק כחודש לפני ולא כשבועיים או עשרה ימים לפני שאתם צריכים את הכסף (כפי שהרבה עושים).
   ברגע שמשהו מתחיל להתעכב אתם נכנסים (ובצדק) ללחץ מאוד גדול.
   מצד אחד יש מישהו (המוכר) שאתם חייבים לו לא מעט כסף ומצד שני אתם "תקועים" בגלל דבר שככל הנראה אין לכם את היכולת לשנות אותו והוא תלוי במישהו אחר.
   בזמן הזה אתם מאבדים קצת את האיזון ובעיקר את השליטה ואתם מועדים יות לעשות טעויות קשות בבחירת התמהיל, למרות שהתמהיל כבר חתום אתם נכנסים ללחץ ומבקשים מהבנק לשנות אותו.
   אנשים עודים את זה כי פתאום הם מבינים שהם לא תכננו את מועד קבלת הכספים כראוי ומבינים בעצם שאולי הם גם עשו טעות חמורה בתמהיל בחרו (הרי אם טעיתי בפעם הזו ייתכן מאוד וטעיתי גם הפעם הקודמת).

כך יוצא שתמהיל שעבדתם עליו כל כך הרבה זמן "נזרק לזבל" רק בגלל לחץ מיותר ומצב של בלבול.

 החלטה על תמהיל שמגיעה תוך כדי לחץ נפשי ותחושת בלבול היא ככל הנראה תהיה החלטה לא נכונה ולא כלכלית והיא תתקבל לרוב על פי הרגש ולא על פי השכל כפי שהיה בהתחלה.

 לסיכום,

הבנתם את דעתי בנוגע לחלוקות הזמנים שיש להקדיש למשכנתא וכפי שאמרתי כל אחד הוא עולם ומלואו ויש אנשים שמעדיפים לעזות דברים בדרך שלהם כי רק ככה הם רגילים ורק ככה הם מליחים להגיע לתוצאות טובות. ולכן אני לא אומר ש"השיטה" שלי היא הנכונה אלא רק מציע את חשיבתי ותפיסתי לאיך כדאי לגשת לנושא (לימוד הנושא), מתי צריך ממש לגעת ב"חומר" ולשחק איתו (בניית התמהיל) והכי חשוב, מתי כדאי לחתוך עניינים, לקבל החלטה ולפתוח תיק.