הוותיקים שבקוראים כבר מכירים ומחכים לפוסט הזה שאני מפרסם מדי שנה ובו אני מסכם את מה שקרה בעולם המשכנתאות בשנה החולפת, ובנוסף אני נותן את התחזית האישית שלי מה צפוי לקרות בעולם המשכנתאות בשנה הקרובה.
איך אני יודע מה יקרה בשנה הבאה?
אז זהו, שאני ממש לא יודע. אלא אני נותן תחזית אישית בלבד, כלומר זה מה שאני חושב וזה לא אמפירי, או מבוסס מחקרית או כל מילה אחרת, פשוט לא.
ולכן כל מה שאני אחזה עכשיו, קחו בערבון מוגבל וזכרו שזו תחזית אישית של אדם מהשורה.
אם תסתכלו על התחזית שלי לגבי השנה שעברה, תגלו שפספסתי בגדול ולכן חשוב מאוד להבין שמדובר בכלכלה והכל דינמי ואין באמת מישהו שיכול לדעת מה יהיה בסוף השנה.
אז מה קרה לנו בשנת 2022?
בעוד רגע, אני אעבור פרמטר-פרמטר ואנתח אותו (ריבית, מדד וכו'), אבל, אי אפשר להתעלם מכך שעברה עלינו שנה מטורפת בעולם המשכנתאות.
הריבית עלתה בדרמטיות, המדד קפץ באופן מפחיד והכל נראה כרגע מסוכן ומבלבל, גם הפסימיים שבינינו לא העריכו שהריבית תעלה בצורה כזו דרמטית וללא ספק אנו בעיצומו של מהלך מכונן בעולם הכלכלה.
אז יאללה – בוא נבחן מה קרה בשנת 2022
כמדי שנה, אני אנסה לענות על זה בעזרת 6 פרמטרים מרכזיים ובכל פרמטר אסביר מה קרה ב-2022 ומה לדעתי יקרה בשנת 2023.
להלן הפרמטרים:
- ריבית בנק ישראל וריבית הפריים
- ריבית המשכנתא הממוצעת – צמודת מדד
- ריבית המשכנתא הממוצעת – לא צמודת מדד
- מדד המחירים לצרכן
- מדד תשומות הבניה
- שוק הנדל"ן ומחירי הדירות
ריבית הפריים
לפני שנתחיל, נזכיר שריבית הפריים זוהי בעצם ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%. כלומר, מה שבאמת משתנה זו ריבית בנק ישראל ועליה אנו מוסיפים באופן קבוע 1.5% וכך נקבל את ריבית הפריים.
מה קרה לה ב-2022?
ריבית הפריים עלתה באופן דרמטי מרמה של 1.6% לרמה של 4.75% (טכנית הריבית עומדת כרגע על 5.25% אבל ההעלאה האחרונה נרשמה כבר בתחילת ינואר 2023).
עליות הריבית היו תכופות ונמשכו ברצף החל מהכרזת הריבית באפריל, הריבית הגיעה לרמות שלא נראו בארץ כבר למעלה מעשור וזה אכן מצב מטריד מאוד.
מה יקרה לריבית הפריים בשנת 2023?
לדעתי ריבית בנק ישראל וריבית הפריים כבר עשו את העליה הדרמטית שלהן, ולדעתי הריבית תמשיך לעלות אבל לא באותה האגרסביות שהיא עלתה השנה.
ההערכה שלי: עליה של עוד 1% – 1.5% לכל היותר.
ריבית המשכנתא הממוצעת – צמודת מדד
ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד עמדה בסוף שנת 2021 על 1.99% וסיימה את שנת 2022 ברמה של 3.54% – מדובר בעליה של 1.55% בשנה אחת בלבד – עליה מאוד מאוד משמעותית מאוד בעולם המשכנתאות, במיוחד כשלוקחים בחשבון שהמדד אליו היא צמודה עלה בחדות בשנה זאת!
מה יקרה לריבית צמודת המדד בשנת 2023?
אני חושב שגם כאן נראה המשך של עליית ריבית, אבל לדעתי גם כאן רוב העליה כבר נעשתה וזה יהיה מאוד תלוי בגובה המדד ובתשואות האג"ח.
ריבית המשכנתא הממוצעת – לא צמודת מדד
על מנת להבין מה קרה לריבית הלא צמודה, ניקח ברשותכם לצד הריבית הממוצעת הכללית גם את העמודה של לטווח של 20-25 שנים (אני בכוונה לא לוקח את הריבית הממוצעת לבדה כי היא קצת מעוותת בגלל הפריים שמשוקלל).
עבור הריבית הממוצעת הכללית, בסוף שנת 2021 הריבית עמדה על 2.29% והיא סיימה את שנת 2022 בגובה 4.79% – עליה של 2.5% – רובה ככולה בגלל העלאת ריבית בנק ישראל וריבית הפריים.
לעומת זאת, הריבית הלא-צמודה לתקופה של 20-25 שנה עמדה בסוף שנת 2021 על 3.33% וסיימה את שנת 2022 בגובה של 4.86 – מדובר על עליה דרמטית גם כן של 1.58%.
מה יקרה לריבית הלא צמודת מדד בשנת 2023?
אני חושב שלפחות בחצי השנה הראשונה אנו נמשיך לראות עליות ריבית במסלולים הלא-צמודים, אך אני לא חושב שנראה השנה עליות באותה הרמה וגם כאן לדעתי תהיה התמתנות.
מדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן שוב עבר את הטלטלה הכי משמעותית (יחד עם מדד תשומות הבניה) בשנת 2022 וסיים עם עליה של 5.3%, ומלבד זה שהוא מייקר עבורנו את המשכנתאות צמודות המדד (ועוד לא מעט דברים), חשוב לדעת שהוא הגורם המשמעותי לכך שבנק ישראל העלה את הריבית בחדשות כ״כ הרבה פעמים – בגלל הרצון שלו למתן את העליה האגרסיבית במדד המחירים לצרכן.
המדד מייצג את רמת המחירים במשק (כמעט של כל המוצרים בכולל) ומראה לנו שהמחירים השנה התייקרו בממוצע ב-5.3%, דבר שעוד יותר מקשה עלינו.
מה יקרה למדד המחירים לצרכן בשנת 2023?
הציפיות של השוק מדברות על המשך מדד גבוה גם השנה, ולא אתפלא אם הוא יסיים סביב 4%.
מדד תשומות הבניה
הגענו למדד שכל רוכש דירה מקבלן (וכמובן במחיר למשתכן / מחיר מטרה) חושש ממנו – מדד תשומות הבניה בוחן את העליה במחירי הבניה וכולל מרכיבים כמו שכר עובדים, עלות חומרי הבניה, הובלה וכו'…
לאחר שבשנת 2021 המדד עלה ב-5.6% ועשה נזק אדיר לרוכשי הדירה מהקבלן, הוא המשיך להיות גבוה ועלה בשנת 2022 ב-4.8%.
יחד עם זאת, כדאי להסתכל ולראות שבחצי השנה הראשונה המדד עלה ב-4.4% ובמחצית השניה עלה רק ב-0.4% (כאשר ב-4 החודשים האחרונים של השנה הוא לא עלה בכלל, ואף ירד באחד החודשים) וזה בהחלט נתון מעודד מאוד.
מה יקרה למדד תשומות הבניה בשנת 2023?
אני מאמין שהמדד ימשיך לעלות, אבל גם הפעם אני מקווה ומאמין שהוא יירגע ולא יגיע לערכים של 5% ומעלה אלא יותר סביב 3-4 אחוזים.
שוק הנדל״ן ומחירי הדירות
שוק הנדל״ן ממשיך לשבור שיאים ומחירי הדירות עלו בלמעלה מ-20% בשנה האחרונה שזה עניין מטורף – במיוחד לאור התכניות בשנים האחרונות שנראה היה שממתנות מעט את העליות.
כמעט בכל מקום שמענו את אותה המנטרה שאומרת שהמחירים לא עוצרים וככל הנראה גם לא ייעצרו בקרוב, אך בשבועות האחרונים אנחנו מתחילים לשמוע קולות קצת אחרים.
אפשר לכתוב על זה ספר שלם אבל אם צריך לתמצת במשפט אחד למה זה קורה, אז זה בעיקר עניין של היצע מול ביקוש (יש פחות דירות ממה שהשוק צריך) וכשמוסיפים לכך ריבית נמוכה מאוד, אז זה מאוד מתמרץ לקנות דירה וככל שהמחירים עולים, אז גם אין לאף אחד סיבה להפסיק.
לעומת זאת, העליה בריביות בשנה האחרונה מקשה על לא מעט רוכשים פוטנציאליים לרכוש דירות במחירים שמבקשים עבורן, מה שיביא לפחות חלק מהמוכרים (בעיקר אלה שחייבים למכור) להתפשר במחיר בצורה שאולי תביא לרגיעה/ירידה.
מה יקרה למחיר הדירות בשנת 2023?
כממעט בכל שנה בעשור האחרון, גם אני חזרתי על המנטרה שלדעתי המחירים ימשיכו לעלות – בגלל הריביות הזולות והביקוש הגדול.
הפעם אני קצת יותר זהיר ואני חושב שלאחר הרבה שנים של עליות מטורפות, אנו דווקא נראה כאן התמתנות והמחירים יהיו די סטיטיים לאורך השנה (ואולי אף ירדו מעט).
לסיכום,
אני תמיד נהנה לסכם עבורכם את שנה שעברה,, ולמרות שעברנו שנה מאוד קשוחה ועצבנית בעולם המשכנתאות שמשפיעות על כולנו באופן די דרמטי, אני מקווה שהסיכום הזה עושה לכם סדר.
אני מקווה שהדברים יירגעו ונזכה לראות עצירה של העליות ועם כיוון וקריצה לעבר הירידות.
