סוגי עוגני משכנתא הקיימים בישראל

תאריך עדכון 25/12/2025

בשבוע שעבר רשמתי בכלליות על עוגני משכנתא והסברתי ב"גדול" מהם העוגנים, כיצד צריך להתייחס אליהם ומה ההבדל בין העוגן למרווח. אני ממליץ למי שעדיין לא קרא את הפוסט לגשת ולקרוא אותו כי הוא הבסיס לפוסט הזה וחשוב שתלמדו את החומר מההתחלה ולא מהאמצע כי אחרי זה יהיה קשה לכם להבין.

בפוסט הבא אני אנסה לסקור את העוגנים הקיימים היום בבנקים ואנסה לעשות לכם סדר בנושא,
אני אפרט על כל עוגן ועוגן ואנסה לבחון אותו במספר פרמטרים חשובים.

שימו לב, כי אני מסביר על משיכה ראשונה מהמשכנתא, ואם תבקשו פעימה שניה של תשלום, העוגן יכול להשתנות ע"פ הסכם ההלוואה שחתמתם עם הבנק. 

הפרמטרים שאני אבחן הם:

1. על מה מתבסס העוגן? (כלומר, מה הוא משקף בעצם?)
2. למה הוא משתנה? (מה יגרום לו לעלות ומה יגרום לו לרדת?)
3. באיזה בנק ניתן לקבל אותו?
4. מה הוא עשה מבחינה היסטורית? (כלומר, אני אתן לכם קישור בו תוכלו לצפות בשערים ההיסטוריים של העוגן)

נקודה חשובה לציון,
במחקר שביצעתי מצאתי עוגנים מסויימים של בנקים שכמעט ולא ניתן לעקוב אחריהם, במידה ולמישהו יש רעיון טוב יותר ממה שאציג פה בפוסט הוא יותר ממוזמן לעזור לכולנו ולתת לנו את התשובות.

העוגן הוא מדד חיצוני, שלבנק אין דרך להשפיע עליו. ולאחרונה בנק ישראל מחייב את כל הבנקים להסתמך על עוגן אג"ח לצורך החישוב שלהם. 

רוב הבנקים מחשבים על פי עקום 0 ולוקחים את הפרסום הקלנדרי שלו בתור העוגן.

בנק מזרחי טפחות, והבנק הבינלואמי עושים שימוש שונה בעוגן אג"ח. 

הבנק הבינלאומי משתמש בעוגן אג"ח שנקרא "עקום התשואות"

ובנק המזרחי עושה חישוב עצמאי על אותו עקום 0, ומפרסם את העוגן אצלו באתר. 

אז נתחיל, הנה כל העוגנים הקיימים:

עוגן ריבית בנק ישראל: 

זה העוגן המוכר ביותר, אתם בטח מכירים אותו בשם "ריבית הפריים" העוגן הזה מורכב מריבית בנק ישראל עם תוספת קבוע של 1.5%.

עוגן מבוסס תשואות אג"ח

אסביר לכם כאן בהמשך את העוגנים, ואפרט לכם על כל אחד מהם, העוגן נותן לבנק את האופציה להיות צמוד למחיר הכסף בשוק. ככה שאם מחיר הכסף בשוק עולה או יורד, הבנק לא יפסיד ולא ירוויח יותר ממה שתכנן בעת נתינת האישור העקרוני למשכנתא. 

עוגן משכנתאות צמודות מדד

העוגן הזה בעצם מתאר לנו את הריבית הממוצעת שניתנה בחודש שעבר על משכנתאות צמודות מדד (שימו לב, מדובר על מסלולים בריבית קבועה צמודת מדד ומשתנה צמודת מדד).

העוגן הזה מבוסס על פי תקופות ובעצם אם נסתכל בטבלה נוכל להבחין מהי הריבית הממוצעת לכל תקופה ובנוסף נוכל לקבל גם את הריבית הממוצעת הכללית לכל התקופות (זה ממוצע משוקלל כמובן).

העוגן ישתנה כאשר יהיה שינוי בריביות המשכנתא, ומכיוון שריביות המשכנתא בדרך כלל מושפעות באופן ישיר מריבית הפריים אז ניתן לומר שכאשר ריבית הפריים תעלה אז באופן טבעי ריבית העוגן תעלה והפוך. שימו לב שמכיוון שהנתונים נאספים מדי חודש השינוי בעוגן הוא איטי יותר מהשינוי בריבית הפריים והוא לא מותאם ב- 100% אלא רק הולך באותה המגמה.

ניתן לקבל את "עוגן משכנתאות צמודות מדד" בכל הבנקים כמעט, ישנם כאלו שמתייחסים לכל תקופה בנפרד וישנם כאלו שהעוגן שלהם הוא בעצם הריבית הממוצעת הכללית.

הנה קישור לטבלה של עוגן משכנתאות צמודות מדד

עוגן משכנתאות לא צמודות למדד

זהו עוגן יחסית נפוץ בעולם המשכנתאות והוא משמש את אלו שלוקחים מסלול  שאינו צמוד למדד.
העוגן בעצם משקף את התשואות שניתנות על אג"ח מדינה (לא צמודות מדד).בעברית פשוטה, כפי שהסברתי מקודם המדינה מגייסת כסף מהאזרחים באמצעות אגרות חוב, לכל אגרת חוב יש מועד תפוגה ולפי התפוגה שלו נקבע העוגן להלוואה. 

לדוגמא כאשר נרצה לבדוק מהו העוגן אנו בעצם נבדוק מהי הריבית שמקבלים אלו שקונים אגרת חוב מהמדינה לתקופה של חמש שנים.

את העוגן הזה ניתן למצוא בכל הבנקים.

עוגן מק"מ לשנה

זהו עוגן שעוקב אחר התשואות של מלווה קצר מועד (מק"מ) שנסחרות למשך שנה.
בעברית פשוטה אסביר כי המדינה מבקשת "הלוואה" מהסוחרים בשוק ההון ומוכנה בהתאם לכך לתת להם ריבית (תשואה), יש הלוואות לתקופות ארוכות ויש הלוואות לתקופות קצרות, התקופה שאנו מדברים עליה כעת היא יחסית קצרה (שנה) ועליה המדינה מוכנה לתת לכם ריבית מסויימת.
מכיוון שמדובר בנייר ערך סחיר אז התשואה משתנה מדי יום ובעצם בכל יום אנו נראה עוגן חדש.

העוגן הזה גם כן מושפע באופן ישיר ממצב הריבית במשק (פריים) וכאשר הפריים יעלה אז באופן טבעי הוא יעלה ולהיפך. שוב חשוב להדגיש כי הוא לא עולה או יורד מיד אחרי השינוי בפריים אלא כוחות השוק עובדים יותר לאט והעליה או הירידה איטיים יחסית לשינוי שקרה, והם בד"כ צופים את ריבית הפריים בעוד כשנה. 

הבנקים שעובדים איתו: לאומי, ובנק ירושלים. 

הנה קישור לטבלה של עוגן מק"מ לשנה
(חשוב להסתכל על השורה שמדברת על שנה ולא על שורות אחרות).

עוגן מבוסס מט"ח 

עוגן שכמעט לא בשימוש:

המטבעות הנפוצים ביותר הם דולר ויורו. שהעוגן שלהם לא מפורסם לציבור. הבסיס לעוגן הזה זה ריבית הבסיס שיש במדינה הרלוונטית דולר = ריבית הפד בארצות הברית, יורו = ריבית היורובור.  זהוא עוגן שלא נהוג להשתמש בוא, רק אם ההכנסה העיקרית מגיע במט"ח. למי שמתפרנס בשקלים, הסיכון של עוגן מט"ח גבוהה מאד, ולא תמיד משתלם. 

ניתן לקבל בבק ירושלים, לאומי, מזרחי.

לסיכום, אני מתנצל על ה"כבדות" שבפוסט הזה, אין יודע שהוא אינו קל לעיכול אך הוא יכול מאוד לסייע לנו להבין כיצד הבנקים מתייחסים לסיכון המשתנה ולמחיר הכסף שהוא נותן לנו. 

אני עוד עובד על זה שבסוף יהיה לנו פוסט מסודר שיסביר על כל עוגן ועוגן ויראה לנו היכן ניתן למצוא אותו.
כמו כן, אני עובד על דף מרוכז בו אפרסם את כל העוגנים באופן מסודר וברור אבל זה ייקח מעט זמן אז התאזרו עד אז בסבלנות.