משכנתא לדירה מפוצלת – הסיכונים שרוב הקונים לא יודעים עליהם

לאחרונה אני פוגש ושומע על לא מעט אנשים שמתלהבים לקנות דירה מפוצלת, ועל פניו זה באמת נשמע מפתה, בטח בתקופה שהריבית במשק גבוהה והתשואה על דירות נמוכה: במקום להשכיר אותה למשפחה אחת, הדירה מחולקת ל-2 יחידות דיור או יותר, וכל אחד משלם שכר דירה, והסכום הכולל גבוה יותר ממה שהייתי יכול לקבל אם הייתי משכיר אותה למשפחה אחת. עד כאן הכל נשמע טוב, אבל יש עוד דברים שאתם חייבים לדעת לפני שאתם עושים צעד כזה.

לפני שאנחנו מדברים על משכנתא לדירה מחולקת, בואו נבין רגע מה נכנס תחת ההגדרה של דירה מחולקת.

מהי ההגדרה של דירה מחולקת / מפוצלת?

דירה מחולקת, או דירה מפוצלת, היא דירה אחת באופן רשמי אשר חולקה ללא אישורים מתאימים והיתרים, ליותר מיחידת מגורים אחת. בדירה מפוצלת יהיו כניסות נפרדות, מטבחים ושירותים נפרדים ואפילו מוני חשמל נפרדים.

במאמר מוסגר אני אגיד שאני יודע שבשנים האחרונות ניתנו אישורים לפצל דירה ל-2 יחידות ולקבל על כך היתר, בכפוף לעמידה בקריטריונים מסוימים. המאמר הזה מתייחס לדירות שפוצלו ללא היתר.

מה ההבדל בין משכנתא על דירה "רגילה" למשכנתא על דירה מחולקת?

דירה מחולקת בעצם עברה פיצול באופן לא חוקי. כאשר אנחנו לוקחים משכנתא, אחת המשימות העיקריות היא להזמין שמאי. תפקידו של השמאי הוא לא רק להעריך את שווי הנכס, אלא גם לבדוק האם הוא בנוי בהתאם לתוכניות וההיתרים שלו, לבדוק תקינות רישום הנכס ברשויות, מצב הבית, בכמה יש לבטח אותו וכו'. כאשר השמאי רואה שהדירה מחולקת באופן לא חוקי, הוא כמובן חייב להתייחס לכך.

ולמה זה בעצם משנה? השמאי והבנק רוצים לדעת מה שווי השוק של הבית בהתאם לזכויות הבנייה החוקיות. כלומר, אם הבית מפוצל, השמאי יצטרך להעריך כמה שווה הבית במצב רגיל, ללא הפיצול, ואף יפחית מהשווי את העלות המשוערת שתעלה להחזיר את הבית לקדמותו. הדבר הזה חשוב בעיקר אם אנחנו מבקשים מהבנק מימון מקסימלי, שכן במצב שבו הבית יוערך בפחות ממה שנרכש, עלול להיות חסר לנו מספיק הון עצמי נדרש כדי להשלים את הרכישה.

איזה סיכונים יש ברכישת דירה מחולקת?

חשוב להבין שהשמאי של הבנק מתייחס לדירה המפוצלת בדרך כלל כאל יחידת דיור אחת בלבד. כלומר, גם אם בפועל יש שתי יחידות שמכניסות שכר דירה, מבחינת הבנק והשמאות מדובר בדירה אחת בלבד.
המשמעות היא שהבנק לא בהכרח יכיר בהכנסות משתי היחידות בעת חישוב יכולת ההחזר, ולעיתים גם שווי הנכס לצורך המשכנתא יהיה נמוך יותר מהמחיר ששולם בפועל.

בנוסף, ברגע שדירה מחולקת ללא היתר, התכנון שלה לעיתים לקוי. עלול להיווצר עומס יתר על החשמל, הביוב, רטיבויות, מצוקת חניה וכו'. במקרה של תלונה של שכנים או ביקורת של פקח מטעם העירייה, בעיקר כאשר מבקשים למכור את הדירה אך לא רק, עלולים להטיל על בעל הנכס קנסות ואף צו הריסה. גם בביטוח המשכנתא – תחת ביטוח המבנה עלולות להיווצר בעיות שכן חברת הביטוח עלולה לסרב לשלם פיצוי במקרה של בית שפוצל שלא כחוק.

האם אפשר לקחת משכנתא על דירה מפוצלת?

היו בעבר תקופות שחלק מהבנקים לא היו מוכנים לתת משכנתא על דירה מפוצלת. היום כל הבנקים כבר נותנים משכנתא לדירה מפוצלת עד 2 יחידות דיור. אם הפיצול הוא ליותר מ-2 יחידות, זה כבר עלול להוות בעיה וחלק מהבנקים עלולים שלא להסכים לשעבד דירה כזו.

יתכן שחלק מהבנקים ינסו לתמחר את הריבית קצת יותר גבוה מהרגיל, וגם עלולים לאשר מימון מעט יותר נמוך מהמקסימום שהבנק נוהג לאשר. כמובן שבמקרה כזה ניתן להתמקח על אחוז המימון והריבית אם אתם לקוחות טובים. חשוב לי להגיד שאין חוק או תקנה שמחייבת את הבנק לא לאשר לכם משכנתא במקרה כזה או להעלות את הריבית או להפחית את אחוז המימון.

 מה כדאי לעשות לפני שקונים דירה מפוצלת ומה לעשות אם הבנק לא מאשר משכנתא?

לפני שחותמים חוזה, רצוי לבצע שמאות מקדימה עם שמאי מטעם אחד מהבנקים למשכנתאות, עם התייחסות לפיצול, ולהעביר את החוות דעת לבנק לעיון.

במידה והבנק לא מאשר משכנתא, ניתן לבחון אופציה להחזיר את הנכס לקדמותו, לפעמים העלות היא מינורית (תלוי בסוג הפיצול). ניתן לשעבד דירה אחרת בבעלותכם אם יש כזאת, ואף ניתן לבחון משכנתא חוץ בנקאית. יש היום גופים חוץ בנקאיים, מוכרים ולגיטימיים, שנותנים משכנתאות. לרוב הם יותר יקרים מהבנקים, אך הם גם יותר מקלים בבדיקות ומאשרים עסקאות שהבנקים לעיתים מתקשים לאשר.

וכמובן, אני מאוד ממליץ לבצע את כל ההליך בליווי שירותי ייעוץ משכנתא, כדי לא לבצע טעויות לאורך הדרך שעלולות לעלות בסופו של דבר הרבה מאוד כסף. חלק גדול מהדברים יתריע בפניכם גם עורך הדין שלכם, אך ישנם דברים שמקושרים ישירות למימון ולבנקים, ורוב עורכי הדין לא ידעו לתת תשובה מוסמכת לכך, ולכן ישלחו אתכם לקבל חוות דעת מהבנק או מיועץ המשכנתאות שלכם אם שכרתם שירות כזה.

דירה מפוצלת יכולה להיות השקעה מעניינת, אבל חשוב להבין שהיא מגיעה עם לא מעט מורכבויות – בעיקר בכל מה שקשור למימון ולמשכנתא.

לפני שאתם חותמים על חוזה, מומלץ לבצע בדיקות מקדימות, להזמין שמאות מוקדמת ולהבין איך הבנק צפוי להתייחס לנכס.

תכנון נכון של המשכנתא יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ובעיות בהמשך הדרך.

 כרגיל, אני כאן בשבילכם במדור התגובות.