למה התשלום החודשי הראשון במשכנתא גבוה (או נמוך) ממה שתכננתם?

אפתח ואמור תודה רבה לכל אלו שהשתתפו במשאל שערכתי בשבוע שעבר, שיעור ההשתתפות היה באמת גבוה (כמה מאות גולשים אכן מילאו את השאלון) וההצעות שקיבלתי היו מגוונות וטובות (דרך אגב, מי שעדיין רוצה למלא את השאלון הקצרצר מוזמן לעשות זאת בלינק הבא).
בהזדמנות זו אני רוצה למסור תודה ענקית לכל האנשים הטובים שהציעו את עזרתם בבלוג, קיבלתי את כל הפניות שלכם ואני מתנצל שאני לא חוזר אליכם באופן אישי, אבל אני ממש מודה לכם ואכן ייתכן ואבקש את עזרתכם הנדיבה.

חשוב לומר שבין ההצעות השונות היו לא מעט הצעות לתכנים חדשים ואני מבטיח למלא לאט-לאט את רוב משאלותיכם.
היום אני אקיים את ההבטחה הראשונה ואכתוב על תשלום שמטריד רבים מאיתנו (בעיקר אם אנחנו מגלים אותו בהפתעה) ותודה לגולש שהציע את הרעיון הזה.

ועכשיו לעניינו – למה התשלום הראשון של המשכנתא תמיד שונה?

כל מי שלקח כבר משכנתא יוכל למסור לכם שהתשלום הראשון אף פעם לא תאם את ההחזר החודשי הצפוי.

כלומר, נניח שבניתם תמהיל משכנתא וההחזר החודשי אמור להיות 4,500 ₪, אתם חותמים על תיק המשכנתא, מבצעים את כל המשימות ומודיעים לכם באופן חגיגי שהמשכנתא הועברה למוכר.

מגיע יום התשלום הראשון של המשכנתא ובמקום להיות מחויבים על סך 4,500 ₪ אתם מגלים פתאום שחויבתם על 5,760 ₪! אכן מוזר ולא נעים.
(בדרך כלל אחרי כמה דקות של חרדה מרימים טלפון לשירות לקוחות ומקבלים תשובה מסודרת, אבל אני אנסה בפוסט הזה למנוע מכם את ההפתעה הזו ולהכין אתכם למה שהולך לקרות באמת).

אז מה קרה פה בעצם?

הבנקים נותנים לבחור מתי להיות מחויבים בהוראת הקבע, ברוב הבנקים הבחירה היא בין הימים הבאים:
1 לכל חודש, 10 לכל חודש או 15 לכל חודש – כלומר, לכם יש את האפשרות לבחור ביום הנוח לכם (חשוב לדעת שאם תרצו לשנות את יום החיוב ביום מן הימים תחויבו בעמלה לא קטנה בסך כמה מאות ₪).

עכשיו אני אלמד אתכם את החוק, הוא נראה מעט מסורבל וקשה אבל צריך להבין את הרעיון שלו ואז הוא נהיה פשוט מאוד.

אז ככה:

• כל משכנתא שנלקחת בין ה 1-15 לחודש תחויב בחודש שלאחר מכן (לדוגמא, אם לקחתם את המשכנתא ב- 13 לחודש ינואר תחויבו בחודש פברואר).
• כל משכנתא שנלקחת בין ה 16-31 לחודש לא תחויב בחודש הבא אלא בחודש שלאחריו
  (לדוגמא, אם לקחתם את המשכנתא ב-20 לחודש ינואר, אתם תחויבו בחודש מרץ).

חוסר האיזון הזה והעובדה שהסיכוי שתחויבו עבור חודש מדויק הוא נמוך מאוד גורם לתשלום המשכנתא להיות או גדול מדי או קטן מדי ביחס למה שתכננו.

ניתן דוגמא מספרית:

נניח שתכננו לשלם 4,500 ₪ בכל 1 לחודש ולקחנו את המשכנתא ב- 20 לחודש ינואר, אזי אנחנו לא נחויב ב- 1 לפברואר אלא רק ב- 1 למרץ (זוכרים? משכנתאות שנלקחו לאחר ה- 16 לחודש לא יחויבו בחודש העוקב אלא בחודש לאחריו).

מה שיקרה בפועל זה שאתם תחויבו על חודש אחד מלא (כל חודש פברואר ועל 11 ימי ריבית על הימים שבין ה-20 לינואר ועד ל-31 לינואר), מכאן ייצא שהתשלום הראשון שלכם יהיה גבוה כמעט ב-33% ממה שתכננתם וזה עשוי להוות עבורכם הפתעה (כי הרי תכננתם לשלם 4,500 ₪ ופתאום אתם משלמים הרבה יותר מכך).

דרך אגב, יכול גם לקרות בדיוק ההיפך:
אם לקחתם את המשכנתא ב-10 לינואר אתם תחויבו ב-1 לפברואר על 20 ימים בלבד וההזחרה יהיה נמוך בערך ב-33% ממה שתכננתם.

ויש עוד הפתעות

ישנם מספר תשלומים הקשורים באופן עקיף למשכנתא אבל לא באופן ישיר להחזר החודשי.
חלק מהבנקים גובים אותם בנפרד מההחזר החודשי וחלק מהבנקים פשוט מוסיפים אותם להחזר החודשי הראשון ובכך החיוב גדל אפילו הרבה יותר ממה שתכננתם ועשוי להיות פי 2-3 מההחזר המקורי.

להלן רשימת העמלות שייתכן ויתווספו להחזר החודשי הראשון (או לפחות תשלמו אותם ממש סמוך להחזר הראשון):

• עלות דמי פתיחת תיק
• אגרות רישום ברשם המשכונות ואגרות הוצאת נסחים מרשם המשכונות
• אגרות רישום בטאבו
• הוצאת נסח טאבו מקורי
• שמאות

העלויות שהזכרתי יכולות ב"שקט" להגיע לאלפי שקלים ויש להיות ערוכים אליהם בין אם הכל ירד בהחזר החודשי הראשון או בין אם תשלמו אותם סמוך להחזר החודשי.

אני מקווה שהצלחתי להעביר לכם את המסר, זה אמנם לא יחסוך לכם עשרות אלפי שקלים אבל זה וודאי יגרום לכם להתכונן להחזר לא צפוי (ובכך נמנע מהפתעות לא נעימות בחשבון העו"ש שלנו) ולא פחות חושב מכך זה יוריד את סף הלחץ והחרדה כאשר נראה את התשלום הראשון.

לסיום,
אני רוצה להזכיר למי שעדיין לא הצטרף לרשימת התפוצה לעשות זאת כעת ולהתחיל לקבל ישירות למייל כתבות חדשות, מבצעים נקודתיים של הבנקים ומידע חם בנושא (זה בחינם, ללא דואר זבל וכמובן נותן ערך גבוה מאוד) ההרשמה היא מכאן.