האם כדאי לקחת כיום מסלולים צמודי מדד?

רובכם יודעים שאני לא "חסיד" גדול של המדד, ושאני מאמין שכל שיהיה לו משקל נמוך יותר במשכנתא כך ייטב ואם אפשר להסתדר בלעדיו, אז בכלל דיינו.

אני רוצה להקדיש את הפוסט הבא לסקירה כללית של המדד בחמש השנים האחרונות, להדגיש מה הוא גורם למשכנתא שלנו, מה הוא "עשה" בחמש השנים הבאות ומהו הכיוון הכללי שלו.

אז מה זה בכלל מדד?

כשאומרים "מדד" במשכנתא בעצם מתכוונים ל"מדד המחירים לצרכן" שזהו בעצם מדד שמודד את רמת ההתייקרות במשק.
מבלי להיכנס יותר מדי לעובי הקורה, אני רק אסביר שבכל חודש וחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה רוכשת סל מוצרים בסיסי ובודקת כמה הוא עולה.
חודש לאחר מכן, היא רוכשת בדיוק את אותו הסל והיא בודקת מה מחירו החדש.

אם המחיר עלה, משמע שהמדד עלה ואם המחיר לעומת זאת ירד, משמע שהמדד ירד.
עכשיו שהבנו על קצה המזלג מה זה מדד, בואו נבדוק איך הוא משפיע על המשכנתא שלנו.

איך המדד משפיע על המשכנתא?

קודם כל, נקדים ונאמר שהמדד משפיע (באופן ישיר) אך ורק על המסלולים שהם צמודי מדד (לדוג' קבועה צמודה / משתנה כל חמש צמודה וכד').

ברגע שהמדד עולה אז באופן אוטומטי קרן ההלוואה (לא הריבית אלא קרן ההלוואה) עולה באותה האחוז.
ניתן דוגמא – נניח כי לקחנו הלוואה של 100,000 ₪ והמדד עלה באותו החודש באחוז, אז הקרן למחרת כבר לא תהיה 100,000 ₪ אלא 101,000 ₪ (התוספת היא בגלל המדד).

באופן טבעי זה משפיע גם על ההחזר החודשי מכיוון שכעת עלינו להחזיר סכום כסף גבוה יותר באותו פרק זמן, ולכן הסכום שנוסף יתחלק בתקופה שנותרה עד סוף המשכנתא וזאת תהיה התוספת להחזר החודשי.

לסיכום, ניתן לומר שהמדד משפיע גם על הקרן וגם על ההחזר החודשי (עכשיו אתם מבינים למה אני לא אוהב אותו?).

איך מתנהג המדד? (או בעצם בכמה הוא עולה בכל שנה?)

בנק ישראל מגדיר לעצמו "יעד אינפלציה", שזה בדיוק כמו לומר "יעד מדד".
היעד הוא בין 1% – 3%, כאשר בנק ישראל שואף להיות באמצע הטווח, בסביבות ה-2%.

שימו לב, מפה ניתן להבין שבנק ישראל מעוניין שהמחירים במשק יעלו (לאו דווקא מחירי הדירות, אלא המחירים הכלליים). בנק ישראל מעוניין שהמחירים יעלו לא בגלל שהוא נהנה לראות אותנו משלמים יותר על הדברים שאנו רוכשים, אלא בגלל שזהו תהליך טבעי של משק צומח (שנמצא בצמיחה מתמדת) שהמחירים בו יעלו, וזה דווקא מראה שהמשק הכלכלי "בריא" באותה המדינה.

יחד עם זאת,
אם המדד יהיה נמוך מ-1% זה ירמוז על מיתון ואם הוא יהיה גבוה מ-3% זה יראה על "בזבוז" מיותר של תושבי המדינה.
ברגע שבנק ישראל שם לב שהוא מתחיל לחרוג מהיעד אליו הוא שאף, הוא משתמש בנשק הריבית ומעלה אותה כדי לגרום למדד לרדת ומוריד את הריבית כדי לגרום למדד לעלות.

בואו נראה בכמה עלה המדד בחמש השנים האחרונות?

בשביל הפשטות, אני רושם את השנים וליד כל שנה אני מציין את המדד השנתי שהיה בכל שנה ושנה.

2009 –  3.9%
2010 –  2.6%
2011 –  2.1%
2012 –  1.6%
2013 –  1.8%
2014 (4 חודשים ראשונים) – מינוס 0.4% (כן, הוא במינוס ולא בפלוס)

בעיקרון, אפשר לראות שהמדד היה גבוה מאוד בשנת 2009 ומאז הוא עולה בקצב הרבה יותר מתון.
אפשר ללמוד מזה הרבה מאוד, זה מראה שהמשק שלנו נמצא במיתון (כי המחירים לא עולים) וזה מראה שהמיתון כבר נמשך לא מעט שנים (קרוב ל- 4) ואפילו מחריף מאוד בשנה האחרונה.

זה גם מסביר את הריבית הנמוכה ביותר שקיימת היום במשק (פריים = 2.25%), כי כמו שאמרנו מקודם – כאשר המדד נמוך וחורג מתחזיות ויעדי בנק ישראל, הבנק מנסה להעלות אותו על ידי הורדה נוספת של הריבית.

בואו לא נשכח את המע"מ

בשנתיים האחרונות (2012 + 2013) היו שתי עליות מע"מ, הראשונה הייתה בשנת 2012 ואז המע"מ עלה מ-16% ל-17% ובשנת 2013 המע"מ עלה מ-17% ל-18%.

עליות המע"מ האלו העלו באופן אוטומטי את כל המחירים בשוק (שמשלמים עליהם מע"מ) באחוז,
אתם מבינים? המחירים בשוק עלו באחוז ביום אחד בכל שנה ועדיין המדד השנתי היה "רק" 1.6% ו-1.8%, כך שאפשר לומר שאם לא היו מעלים את המע"מ, סביר להניח שהמדדים של 2012 ו- 2013 היו אף יותר נמוכים.

כמו שזה נראה עכשיו, המשק עדיין במיתון ואנו לא בדיוק מרגישים את הסוף, ארבעת החודשים האחרונים ממחישים זאת היטב (ייתכן וזו "שירת הברבור" ומפה המצב התייצב אבל זה נראה ככה).

זה מבטיח 2 דברים:

1. כל עוד המדד נמוך, בעלי המשכנתאות לא ישלמו יותר על המשכנתא שלהם ואולי אפילו פחות (כמו שהקרן עולה עם המדד, היא גם יורדת כשהמדד יורד).
2. יש סיכוי טוב שיורידו שוב את הריבית, או לפחות ניתן לומר שלא ימהרו לעלות אותה בקרוב.

האם זה אומר שכדאי לקחת מסלולים צמודים למדד?

שאלה קשה.
מצד אחד כן – כי המסלולים צמודי מדד ניתנים בריבית זולה ואם המדד לא גבוה (ואפילו שלילי) אז בעלי המסלולים הנ"ל מרוויחים מאוד.

מצד שני, לא – כי המצב הזה מאוד נקודתי והוא יכול להימשך מספר חודשים (ובמקסימום מספר שנים), ביום אחד זה יתהפך ואז המצב יחזור לקדמות והמדדים ישובות להיות גבוהים.

כך שאם אני רוצה לתת 3 טיפים, אני אסכם זאת כך:

1. מי שלוקח הלוואה לטווח קצר – לא צריך לחשוש מהמדד יתר על המידה
2. מי שלוקח הלוואה לטווח ארוך – אני ממליץ לו להיזהר מהמדד ולא לסמוך על כך שהוא נמוך עכשיו
3. מי שיודע לנהל את המשכנתא שלו לאורך זמן ולשנות את מסלוליה על פי המגמות במשק, הוא זה שיעשה בשכל, אבל אני חייב לומר שזה מאוד קשה לביצוע (במיוחד לאנשים שלא מהתחום), כי לא תמיד אנו יודעים לזהות את המגמה ולא תמיד אנו יודעים מתי כדאי לשנות מסלול אחד למשנהו.

לסיכום,
כל אחד צריך לבחון את המצב האישי שלו ולנסות לפעול בהתאם כדי להגיע לתמהיל המתאים עבורו ביותר.

אם אתם רוצים להתעדכן ראשונים בכל הפוסטים החדשים בבלוג, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.