איך לקחת את המשכנתא בחלקים (ולא להפסיד כסף לטובת הבנק)?

כידוע לכם, לפעמים אנו נדרשים לקחת את המשכנתא שלנו בחלקים ולא בפעם אחת.
דבר זה, יכול ליצור אצלנו קצת חוסר סדר בתמהיל שכן אם לא ידענו איזה חלק למשוך בזמן אנו יכולים לעשות טעות שיהיה קשה מאוד לתקן אותה ולכן אני רוצה להבהיר פה את הנקודות החשובות שיש לקחת בחשבון כשמדובר במשכנתא הניתנת בחלקים וממה בעיקר כדאי להימנע.

מהי משכנתא בחלקים?

ישנם מצבים בהם אנו לא לוקחים את כל המשכנתא בתשלום אחד, אלא יש צורך לחלק אותה למספק פעימות ובכל פעימה אנו לוקחים חלק שונה.

אני אתן דוגמא:
נניח כי אנו מתכוונים לקחת משכנתא של מיליון ₪, אבל על פי חוזה המכר שלנו, אנו אמורים לשלם את הסכומים בסדר הבא:

• 01/06/14 – 400,000 ₪
• 01/08/14 – 400,000 ₪
• 15/09/14 (כניסה לדירה) – 200,000 ₪

שימו לב, שאנו לוקחים מיליון ₪ בסך הכל אבל בשלוש פעימות שונות עם שלושה תאריכים שונים, ואני רוצה ללמד אתכם איך כדאי לעשות זאת נכון.

מה סדר המשיכה על פי המסלולים השונים?

קיים סדר הגיוני במשיכה של כל מסלול ומסלול שכדאי מאוד שנשמור עליו ונבין אותו, אני אראה איזה מסלול לדעתי צריך להימשך ראשון, איזה מסלול צריך להימשך שני וכן הלאה.

• משיכה ראשונה – ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה)
  את המשיכה הראשונה כדאי לבצע בריבית קבועה, מכיוון שמדובר פה במספר כלשהו (לדוגמא 2.5%) אשר אינו מתבסס על עוגן כלשהו.
  לכן, אם לא נמשוך את החלק הנ"ל בפעימה הראשונה, אנו נגיע למצב שבפעימה השנייה הריבית יכולה להשתנות (כלפי מעלה או כלפי מטה).מה הבעיה בזה?
  הבעיה היא שכבר לקחנו את המשכנתא בבנק כלשהו (חתמנו על התיק, עשינו את המשימות ואפילו משכנו את הפעימה הראשונה), עכשיו תגידו לי את האמת – נראה לכם שלבנק יהיה אינטרס להוריד לנו את הריבית במקרה של ירידת ריביות? לא נראה לי.

  מצד שני, הוא בקלות יכול להעלות לנו את הריבית בכמה עשיריות (גם בלי עליית ריבית במשק) ולתרץ את זה במספר פרמטרים אחרים (עליית יוקר הגיוס, מדיניות חדשה של הבנק וכו'). הבעיה הגדולה היא שכבר אין לנו שיניים להתמודד מולו שכן כבר לקחנו חלק מהכסף ממנו ואנחנו כנראה לא נעזוב אותו באמצע לקיחת המשכנתא.

  נ.ב
  ישנם בנקים שכן מצמידים את הריבית הקבועה לעוגן מסוים (טבלה של בנק ישראל) ודרכה מחשבים את הריבית בפעימה הבאה שניקח, מצב כזה הוא טוב שכן הוא פותר לנו הרבה בעיות וכל עוד אנו נתונים בעוגן אובייקטיבי שהבנק לא קובע אותנו, אז מובטח לנו שאנחנו מוגנים (לא מעליות ריבית אלא מ"משחקים" של הבנק).

• משיכה שניה – משתנות כל חמש
  את החלק הבא שכדאי למשוך אני מכניס לקבוצת המשתנות (כל חמש / כל עשר וכו').
  הסיבה לכך היא שפה אני לא מודאג, הריבית המשתנה נקבעת על בסיס עוגן מסוים, והיא לא מספר "כללי".אני אתן דוגמא:
  אם אני מקבל ריבית משתנה כל חמש לא צמודה בריבית 4%, משמע אני קיבלתי ריבית של עוגן + 1% (סתם דוגמא, העוגן לא באמת שווה 3%, אבל זה לא רלוונטי לדוגמא).

  ה- 1% הוא המרווח מהעוגן וברגע שנבוא למשוך את החלק השני של המשכנתא, אז הבנק יבדוק על כמה עומד העוגן ועל זה יוסיף 1%.
  אם העוגן עלה ל- 3.2% אז הריבית שתקבע בהלוואה שלנו תהיה 4.2% ואם העוגן ירד ל- 2.8% אז הריבית שתקבע בהלוואה שלנו תהיה 3.8%.

  שימו לב שאין לבנק שום יכולת לקבוע את הריבית החדשה שכן העוגן הוא נתון אובייקטיבי שהבנק לא קובע אותו אלא הוא נקבע על ידי כוחות השוק ומתפרסם ע"י בנק ישראל.

• משיכה אחרונה – פריים / עוגן מק"מ / יורו ודולר
  הקבוצה הזו מתאפיינת בהשתנות ריביות קצרות טווח (הפריים כל חודש, העוגן כל שנה והמט"ח כל שלושה חודשים / חצי שנה).על בסיס זה, אני לא רואה טעם "לרוץ" ולקחת אותם במיידי, שכן גם אם תהיה עליית ריביות במשק מהרגע שלקחנו את ההלוואה זה ממש לא משנה אם לקחנו את הפריים בחודש יוני או ספטמבר, את העלייה אנחנו נשלם בכל מקרה כי הריבית מתעדכנת תוך כדי הלוואה ולא כמו במקרה הראשון ששם הריבית נשמרת לכל אורך התקופה וחשוב לנו לשמר אותה כמה שיותר.

עוד 2 טיפים חשובים

טיפ ראשון – סדרו את לוח התשלומים למוכר בצורה כזו שיתאים לקצב החלוקה.
חובה להבין את הרעיון שעומד מאחורי סדר החלוקה ועל כן הייתי רוצה שלפני שאתם חותמים חוזה כבר יהיה לכם "שלד של תמהיל" שאותו אתם יודעים שאתם רוצים ותבדקו שהוא מסתדר עם קצב המשיכות.

אני אתן דוגמא:
נגיד שאתם לוקחים מיליון ₪ משכנתא ואתם רוצים ש- 50% ממנה יהיה בריבית קבועה, יחד עם זאת אתם קבעתם בו התשלומים שהתשלום הראשון למוכר (ממנו תשתמשו בכספי המשכנתא) יהיה "רק" 200,000 ₪ והשאר יהיה בעוד 3 חודשים.

במצב כזה, אתם בבעיה קטנה.
כי אתם יכולים לקחת רק 200 אלף בריבית קבועה עכשיו ואת ה- 300 אלף הנוספים תצטרכו לקחת בעוד 3 חודשים (וכפי שאמרנו לפני מספר פסקאות מי מבטיח לכם את אותה הריבית בעוד 3 חודשים). אם הייתם מכירים את החוקים הנ"ל לפני שחתמתם על החוזה, אני מניח שהייתם נוהגים אחרת כאשר בניתם את לוח התשלומים מול המוכר.

טיפ שני – אם אתם חושבים שתצטרכו פחות כסף במשכנתא השתדלו לקחת את הפריים במשיכה השנייה ולא בשלישית

ישנם כאלו שחותמים עם הבנק על משכנתא של מיליון ₪, אבל הם עושים זאת בידיעה שכנראה יצטרכו פחות מכך והם חותמים על מיליון רק ליתר ביטחון.

במקרה כזה, הייתי ממליץ לקחת את הפריים כבר בפעימה השנייה, כי יכול להיווצר מצב שלא תיקחו את כל סכום המשכנתא והמסלול פריים שתיקחו בסוף יהיה קטן משמעותי ממה שתכננתם.

אני אתן דוגמא:

אתם קבעתם לוח תשלומים כזה:

–          פעימה ראשונה – 400 אלף

–          פעימה שניה – 400 אלף

–          פעימה שלישית – 200 אלף

בתמהיל שלכם תכננתם לקחת 333,000 ₪ בפריים אבל ברגע האחרון גיליתם שלא תצטרכו לקחת את כל סכום המשכנתא אלא רק 800,000 ₪.
במקרה כזה, אם פעלתם לפי החוקים היבשים שהזכרתי מקודם, אז הפריים היה נמשך כחלק מהפעימה השנייה (133 אלף) ומתוכנן להימשך בכל הפעימה השלישית, אבל במקרה הזה לא תהיה אפילו פעימה שלישית ולכן אתם תיתקעו עם פריים של 133 אלף ₪ בלבד בתמהיל במקום פריים של 266 אלף (שזהו שליש מ- 800 אלף)

לסיכום,
אני מקווה שהבנתם את הרעיון שהוא די פשוט בעיקרון, חשוב לי שתבינו כי שככל שתגיעו יותר מוכנים לחוזה מבחינת משכנתא תוכלו לנהל את כל הרכישה בצורה הרבה יותר מקצועית ואתם יכולים לחסוך לכם כסף רב והרבה הפתעות לא נעימות.

כדי להמשיך ולקבל עדכונים חשובים בזמן אמת, אני מזכיר לכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.