מהו מדד תשומות הבניה וכמה הוא עולה לך?

תאריך עדכון אחרון: 26/08/2026 

כבר כתבתי על הנושא הזה בעבר, אבל לאור ריבוי הפניות מצד גולשים בנושא לאחרונה ומכיוון שאוטוטו אנשים רבים ירכשו דירה חדשה בתכנית מחיר למשתכן\מחיר מטרה,  וגם התעוררות השוק עם מבצעי ה 20\80 של הקבלנים אני מרגיש צורך לרענן קצת הנושא ולהחזיר אותו לקדמת הבמה.

בעקבות הקורונה, והיום הארור שהתרחש ב-7 לאוקטובר, רצף המלחמות שנכנסנו אליהם במדינה, יחד עם הפסקת העבודה עם פועלים פלסטינאים, עלה לכותרות, המדד שנקרא מדד תשומות הבניה. הוא לא הפסיק לעלות באגרסיביות ועדיין לא הגיע לשיא שלו (אם בכלל יש כזה). אני רוצה להסביר לכם את המושג המאוד חשוב כאשר מדובר על רכישה מקבלן, המושג הוא "מדד תשומות הבניה". בפוסט הבא אני אסביר מה זה המדד הזה, בכמה הוא עולה, ואיך הוא משפיע על עלות הדירה שלכם?

אז מה זה מדד תשומות הבניה?

כשמו כן הוא, זהו מדד שמנסה לשקף את מחירי הבניה של הקבלנים. כידוע לכם, כאשר ניגשים לבנות בניין יש צורך בהרבה חומרי גלם כגון: בטון, ברזל, צינורות אינסטלציה, חלונות וכו'…

על מנת לנסות לשקף את מחירי עלות הבניה, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת נתונים מדי חודש ומפרסמת את השינוי של המדד:

• אם המדד עולה – אז מחירי עלות הבניה עלו (בממוצע כמובן)
• ואם המדד יורד – אז מחירי עלות הבניה ירדו

המדד מתפרסם יחד עם מדד המחירים לצרכן ב-15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

כל הדברים האלו עולים כסף והמחיר שלהם משתנה מחודש לחודש, שכר העובדים מן הסתם משתנה בהתאם לביקוש ולהיצע, כמובן שגם מחירי הסחורות משתנים בהתאם לשוק ולכן עלות הבניה היא לא נתון קבוע וסופי אלא משתנה במשך תקופת הבניה של הבית.

לכן, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את מדד תשומות הבניה שמהווה בעצם חישוב גס של עלויות הבניה (מעל ל-100 רכיבים שונים) ובכך מספרת לנו בכמה עלתה או ירדה עלות הבניה ביחס לחודש שעבר.

או קיי – אז מה זה קשור אלינו?

אקדים ואומר שמי שרוכש דירת יד שניה לא חשוף למדד תשומות הבניה וזה בהחלט לא קשור אליו. 

האם הוא כל הזמן עולה? ובכמה הוא עולה?

כמו שמדד המחירים לצרכן עולה כמעט בעקביות (כי המחירים במשק שלנו אמורים לעלות ולא לרדת), כך גם מדד תשומות הבניה תמיד יימצא בקו עליה.

בעבר מדד תשומות הבניה היה עולה באופן חד יותר ממדד המחירים לצרכן, אבל בשנה – שנתיים האחרונות הם עולים בצורה דומה ויש לומר שבאופן מפתיע שניהם נמוכים למדי.

לדוגמא, ב-12 החודשים האחרונים עלה מדד תשומות הבניה ב-3.5%  בלבד, כאשר בשנים שלפני כן הוא נע בקצב עליה של 2%-5.5% בשנה (כך שאין לקחת את השנה האחרונה כדוגמא מובהקת אלא להיפך יש להניח כי מדד זה עולה בערך ב-2-3% בשנה ממוצעת).

למה מדד תשומות הבניה משפיע עליכם כרוכשי דירות?

מדד תשומות הבנייה רלוונטי בעיקר למי שרוכש דירה חדשה מקבלן. הסיבה לכך פשוטה: הקבלן מוכר לנו היום דירה במחיר מסוים, אבל בפועל תהליך הבנייה עשוי להימשך שנתיים–שלוש ואף יותר.

בזמן חתימת החוזה הקבלן יודע מהן עלויות הבנייה הנוכחיות שלו, אך הוא לא יכול לדעת בוודאות כמה יעלו חומרי הגלם, כוח האדם ושאר הוצאות הבנייה לאורך חיי הפרויקט. אם העלויות האלו יעלו משמעותית, הרווח שתכנן הקבלן להרוויח ממכירת הדירה עלול להצטמצם.

כדי להגן על עצמו מפני עלייה בעלויות, הקבלן עשוי להצמיד חלק מהתשלומים עבור הדירה למדד תשומות הבנייה. במילים פשוטות, הוא אומר לנו: מחיר הדירה היום הוא X, אבל אם עלויות הבנייה יעלו עד שנשלים את התשלומים, ייתכן שגם הסכום שנשלם בפועל יעלה בהתאם.

לכן, כאשר רוכשים דירה מקבלן, חשוב לא להסתכל רק על המחיר שמופיע בחוזה, אלא גם להבין איזה חלק מהתשלומים צמוד למדד, למשך כמה זמן ומה יכולה להיות המשמעות הכספית של עליית המדד עד למסירת הדירה.

בכמה כסף מדובר?

חשוב להדגיש כי אנו צמודים למדד רק על החלק שלא שילמנו.
נניח שקנינו דירה במיליון וחצי שקל ושילמנו לקבלן כבר חצי מיליון ₪, אזי ה"חוב" שלנו לקבלן עומד על מיליון ₪ בלבד ורק חלק זה צמוד למדד תשומות הבניה (על החלק ששילמנו כבר לא נשלם את התוספת שתהיה).

נניח כי באותה השנה בה אנו חייבים לקבלן מיליון שקל, מדד תשומות הבניה עלה ב-2%, משמע אנו נצטרך להוסיף על המיליון שאנחנו חייבים עוד 20,000 ₪ (שהם 2% ממיליון).

זה היה נכון, עד 7.7.2022, ששם נכנס תיקון, שמוריד את הרכיב שהקבלן יכול להצמיד אליו. ואני משאיר את זה כי עדיין יש רוכשי דירות שלא קיבלו את הדירות שלהם עד היום, ועדיין מוצמדים לשיטה הישנה.  

נכון להיום ב08/2026, הורידו את מרכיב הקרקע, את הרווח היזמי, את מרכיב המע"מ, וככה נשארנו בערך על 40% ממחיר הדירה, בהנחה ששילמנו מקדמה של 20% מהמחיר בחתימה, ונשאר לנו רק 80% לשלם לקבלן בהמשך, 

מהחלק הזה לפי חישוב פשוט מחלקים ב 2. ואז יוצא שרק 40% ממחיר הדירה מוצמד. 

כלומר – אם נסתכל על הדוגמא הקודמת, 

נניח שקנינו דירה במיליון וחצי שקל ושילמנו לקבלן כבר חצי מיליון ₪, אזי ה"חוב" שלנו לקבלן עומד על מיליון ₪ בלבד ורק חלק זה צמוד למדד תשומות הבניה (על החלק ששילמנו כבר לא נשלם את התוספת שתהיה).

נניח כי באותה השנה בה אנו חייבים לקבלן מיליון שקל, מדד תשומות הבניה עלה ב-2%, משמע אנו נצטרך להוסיף על המיליון שאנחנו חייבים עוד 8,000 ₪ (שהם 2% מהחלק היחסי).

איך ניתן להתחמק ממדד תשומות הבניה?

קודם כל – נצלו את מצב השוק לטובתכם

נכון לשנת 2026, בעקבות הירידה בביקושים לרכישת דירות חדשות והצורך של קבלנים ויזמים לעודד מכירות, ניתן לראות לא מעט מבצעי מימון והטבות שבעבר היה קשה הרבה יותר לקבל.

בין היתר, קבלנים מציעים מבצעי 10/90 ו-20/80, הטבות בדמות הלוואות קבלן, סבסוד עלויות מימון, שדרוגים לדירה והטבות נוספות. אחת ההטבות המשמעותיות ביותר שכדאי לחפש היא פטור מלא או חלקי מהצמדה למדד תשומות הבנייה.

לכן, עוד לפני שמנסים לחשב כמה המדד עשוי לעלות וכיצד ניתן לצמצם את החשיפה אליו, כדאי לבדוק מה הקבלן מוכן להציע במסגרת המשא ומתן. בתקופה שבה לקבלן חשוב למכור, כוח המיקוח של הרוכש עשוי להיות משמעותי יותר – ופטור ממדד תשומות הבנייה יכול להיות שווה לא מעט כסף לאורך תקופת הבנייה.

ובנוסף:

1. אם הקבלן לא מסכים אז לבקש ממנו להיות חשוף למדד אחר (לדוג' – מדד המחירים לצרכן שבאופן היסטורי הוא נמוך יותר). יחד עם זאת, מעטים הקבלנים שיסכימו לכך ורוב הקבלנים לא יסכימו בכלל לשאת ולתת על נתון זה.

1. לשלם כמה שיותר כסף מראש – שימו לב שאתם אמורים לשלם מדד רק על הכסף שטרם שילמתם. כלומר, כל סכום שכבר העברתם לקבלן לא מחויב במדד התשומות ולכן אתם בעצם לא משלמים עבורו כסף נוסף.ניתן דוגמא:
   נניח והדירה עלתה לכם 2 מיליון ₪ ואתם כבר שילמתם לקבלן 800 אלף, במקרה כזה אתם חשופים למדד רק על ה- 40% מתוך 1.2 מיליון שטרם שילמתם ולכן כל שקל שתשלמו לפני הזמן לקבלן פשוט יוריד לכם את הסיכון ואת העלויות העתידיות של הדירה.

שימו לב – גם להקדמת תשלום קיימים חסרונות!!

לשלם לפני הזמן לקבלן זה טוב מצד אחד, אבל זה אומר שאתם מפסיקים לקבל תשואה על הכסף שלכם (אם הכסף בא מהון עצמי) או מנגד מתחילים לשלם משכנתא לפני הזמן המקורי (אם הכסף בא ממשכנתא) וזה לא מתאים לכל אחד, כי יש כאלו ששוכרים דירה בזמן הבניה או משלמים משכנתא על הדירה הקיימת שלהם או במקביל מעוניינים לחסוך במשך חודשי הבניה ולכן תשלום משכנתא חודשי דווקא פוגע להם בתוכניות.

כמובן שעל תשלום מוקדם לקבלן אפשר להרחיב לא מעט, כי יש בזה גם אספקטים של ריביות, אובדן רווחים אלטרנטיביים, ניהול סיכונים וכו', אבל את כל זה אני אשתדל לעשות בפוסט נפרד.

מה הצפי למדד תשומות הבניה?

אף אחד לא יוכל לומר לכם תשובה אמיתית בנושא, כי אף אחד לא יודע מה יהיה עם מחירי הסחורות בשנים הבאות.

ניתן רק לומר שהוא התמתן ב 3 השנים האחרונות, אבל כמו שאמרתי זה לא אומר כלום על השנה הבאה ותיתכן עליה רצינית בו, או אפילו מנגד ירידה קלה.

כמו שאמרתי, לי אישית אין מושג ואני מניח שלרובנו אין מושג איך המדד יתנהג בשנים הקרובות.

מה עם תכנית מחיר למשתכן?

עד כמה שידוע לי ועדיין לא מצאתי סימוכין לנושא, גם הדירות שיירכשו באמצעות תכנית מחיר למשתכן יהיו צמודות למדד ולכן יש להיזהר בכל רכישה, לבדוק את הנושא ולהיות רגישים אליו.

לסיכום,

הבנק לא לוקח בחשבון את העלייה במחירי התשומות ומבחינתו אם קניתם דירה ב- 1.5 מיליון ושילמתם לאורך הדרך לקבלן עוד 40,000 ₪ מדדי תשומות בניה, הוא יחשב כאילו הדירה עלתה אך ורק 1.5 מיליון ולא 1.54 מיליון (חשוב להתייחס לכך מכיוון שאם אתם חורגים מאחוזי המימון שאושרו לכם, חשוב שתדעו שהבנק לא יחשב את הכסף ששילמתם כמדדים).

מדד התשומות משפיע באופן פעיל על מחיר הדירה הסופי ואנו חייבים לקחת אותו בחשבון כהוצאה ניכרת בתהליך רכישת הדירה ולא להתייחס אליו בזלזול ובביטול. אלא להיפך, אנו חייבים להכין עבורו כסף פנוי שיהיה לנו ברגע שנקבל את הדירה ונוכל לשלם באמצעותו את העלויות הנ"ל.

נסיים את הפוסט בברכה לכל העוסקים במלאכה על הגנת הארץ ונברך את חיילי מדינת ישראל שישובו במהירות לביתם בריאים ושלמים ונברך את תושבי מדינת ישראל שנדע ימים של שקט ושלווה.

נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על חדשות המשכנתא והפוסטים החדשים, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.