מה משך חיי המשכנתא שלך (ואיך זה קשור לתמהיל המתאים עבורך)?

כאשר אדם מגיע ליועץ השקעות, לצד שאלת הסיכון עולה שאלה חשובה מאוד והיא: טווח ההשקעה הרצוי. כלומר, יועץ ההשקעות מעוניין לדעת לכמה זמן הכסף אמור להיות מושקע.

זהו אחד הפרמטרים הכי חשובים בהשקעה בגלל הרבה דברים, אבל המרכזיים ביניהם הם:

• הסיכון שאותו אדם יכול לקחת על עצמו (לטווח קצר כמעט ולא ניתן לקחת סיכון, כי אין הרבה זמן לאחר מכן לתקן נזקים במידה ויהיו).
• רכישת מוצרי ההשקעה כי לכל תקופה מתאימים מסלולי השקעה שונים.

דבר דומה קורה במשכנתא

אני יודע שאתם נוהגים לחשוב הפוך בכל מה שנוגע למשכנתא (חוב) לבין השקעה, אני דווקא חושב ששני הדברים מאוד חופפים אחד לשני ויש הרבה מאוד קווים מקבילים בין השניים.

אחד הדברים החשובים במשכנתא הוא תקופת הזמן בה המשכנתא תהיה קיימת, אני מיד אסביר את דבריי.

כשאני מדבר על תקופות זמן, אני לא מתייחס לעובדה שהמשכנתא נלקחת ל-10 שנים או ל-20 שנה, זה פחות משמעותי כרגע. אלא כשאני מדבר על תקופות זמן, אני מתייחס לתקופה שבה המשכנתא תיפרע, כלומר שיתבצע בה איזה שהוא שינוי (זה יכול להיות פירעון מוקדם / מחזור או כל דבר דומה).

תקופת הזמן של המשכנתא

תופתעו לדעת כי בניגוד לעבר, כיום משכנתאות לא מסתיימות במועד הסיום המקורי. אם אנו לוקחים משכנתא ל- 25 שנה, סביר להניח שהיא לא באמת "תחזיק מעמד" 25 שנה אלא היא תשתנה הרבה לפני כן.

הסיבות לכך שונות ומגוונות (אני ארחיב עליהן מיד) – ובשל עובדה זו (שמשכנתאות נגמרות הרבה לפני מועדן המקורי) אנו צריכים לנסות ולנבא כמה זמן אנו נחזיק במשכנתא שלנו ועל בסיס זה לבנות לנו את התמהיל הרצוי.

למה המשכנתאות מסתיימות לפני הזמן

כפי שאמרתי יש לא מעט סיבות לכך שזה המצב, אני ארחיב על חלק מהן:

פירעון מוקדם

הרבה משכנתאות (או לפחות מסלולים מסוימים) פשוט מסולקים לפני הזמן בעקבות כספים שמשתחררים (קרנות השתלמות לדוג') / ירושות / פיצויים וכן הלאה.

שדרוג דירה

ברגע שאנו משדרגים דירה סביר להניח שאנו כבר לא נשתמש במשכנתא הישנה אלא פשוט נסגור אותה מכספי המכירה וניקח אחת חדשה לטובת הדירה החדשה.

מחזור משכנתא

רוב הפעמים אנו פשוט ממחזרים את המשכנתא שלנו, בשביל להשיג ריבית טובה יותר או בשביל להתאים את ההחזר החודשי למצב החדש שלנו בחיים.

יש עוד הרבה סיבות לכך שהמשכנתא מסתיימת מוקדם מהצפוי, אבל בחרתי לתת לכם את העיקריות שבהן בלבד.

אז מה כל זה קשור לתמהיל משכנתא שלכם?

שאלה טובה.
אם אתם יודעים שמשכנתא מסוימת אמורה להיות בעלת טווח של 6-7 שנים לדוגמא (כי אתם מתכוונים לשדרג את הדירה בעוד 6-7 שנים), אתם צריכים להתאים את תמהיל המשכנתא לכך ש:

א. תוכלו להחזיר את המשכנתא (או לפחות את רובה) ללא עמלות פירעון מוקדם
ב. שהמסלולים שתבחרו יהיו באמת אלו שישרתו אתכם בצורה החסכונית ביותר.

אני אתן דוגמא מספרית:

נניח שזוג לוקח משכנתא של 500 אלף ₪ והוא זוג צעיר שרכש דירת 3 חדרים ועובד בעבודות מסודרות עם סיכוי טוב להתקדמות, סביר להניח שאותו הזוג ישדרג את דירתו ב 6-7 שנים הבאות.

מולו ניקח זוג בשנות ה- 40 לחייו עם עבודות קבועות ומסודרות שגם כן לוקח 500 אלף משכנתא, אבל הוא קונה דירת גג של 6 חדרים וסביר להניח שהוא לא יחליף את דירתו ב- 15 השנים הבאות.

בואו נראה איך התמהילים משתנים בין זוג לזוג.

הזוג הצעיר שרוצה לשדרג בעוד 6-7 שנים עדיף שיבחר כך:

–          1/3 פריים

–          1/3 קבועה צמודה

–          1/3 משתנה כל חמש צמודה

הזוג היותר "מבוגר" שאינו מעוניין לשנות את המשכנתא ב- 15 השנים הבאות עדיף שייקח הרכב סולידי יותר של מסלולים, לדוגמא:

–          25% פריים

–          65% קל"צ

–          10% קבועה צמודה

למה ההבדל בין התמהילים?

מכיוון שבשנים הקרובות אנו צופים כי המדד יהיה נמוך (פלוס מינוס 1%-1.5%) והריבית עדיין תישאר נמוכה, ל"זוג הצעיר" כדאי להסתכן בהלוואות צמודות ומשתנות.
לעומת זאת, הזוג ה"מבוגר" עומד להיות חשוף לתקופה הרבה יותר ארוכה ששם אין לדעת מה יקרה ולא ניתן לומר בכמה תעלה הריבית בעוד כמה שנים ומה יהיה המדד בעוד כ-10 שנים ולכן עדיף לו ל"בטח" את עצמו גם אם הוא מבין ויודע שהוא משלם יותר יקר בשנים הקרובות.

מבחינת מספרים זה יכול להראות כך:

הזוג הצעיר ישלם על הקבועה הצמודה שלו 2% לדוג' ויספוג מדד של 1% בשנה (כלומר בשנה הוא משלם קצת יותר מ-3%). לעומתו, הזוג המבוגר ישלם מראש 4% עבור הביטחון של להיות בקל"צ.
מה עדיף? לזוג הצעיר עדיף באמת לקחת קבועה צמודה או משתנה צמודה, שכן זה פחות מעניין אותו מה יקרה בעוד 10 שנים, לזוג המבוגר עדיף לשלם קצת יותר בשנים הקרובות ולו רק בשביל להיות מבוטח לאורך כל תקופת ההלוואה.

לסיכום,
כמו שאני תמיד אומר, המצב הרבה יותר מורכב ממה שאני כותב פה וחשוב לא לקחת את התמהילים האלו בצורה עיוורת ובדוקה.
באמת שלכל אחד מכם יש את התמהיל שמתאים לו יותר מבחינת אופי הסיכון, תקופת ההלוואה הצפויה, ההחזר החודשי ועוד.

היה לי חשוב להראות לכם ולהסביר שאתם חייבים להפסיק לחשוב "תבניתי" ולצטט את כולם ולקחת קל"צ (כי הריביות נמוכות), אלא שיכול להיות שבכלל לא מתאים לכם ואתם הולכים לשלם הרבה כסף מיותר בשנים הקרובות שיכולתם לחסוך אם הייתם פונים למסלולים פחות "פופולאריים" כעת אבל הרבה יותר מתאימים לכם.

זהו לא פוסט עידוד למסלולים כאלו או אחרים, אלא פוסט שמראה לכם מה חשיבות התכנון קדימה, ההסתכלות למרחק וחידוד ההבנה שיש מסלולים שמתאימים יותר לתקופות מסוימות ויש מסלולים שמתאימים יותר לתקופות אחרות.

אני מקווה שבפוסט הבא אצליח להעביר את הנקודה החשובה שזה לא באמת משנה אם התמהיל שבחרתם הוא הנכון עבורכם, אלא הרבה יותר משנה אם אתם מבינים למה התמהיל שבחרתם הוא הנכון ביותר עבורכם ואם אתם בצד שמבינים מה הוא עושה, סביר להניח שתדעו לנהל את המשכנתא שלכם ביעילות רבה יותר ותחסכו הרבה מאוד (או לפחות תפסידו פחות) כסף.

נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים בנוגע לפוסטים חדשים, אני מזמין אתכם להירשם לרשימת התפוצה של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.