מה הבנקים יודעים על מסלול קל"צ שאנחנו לא יודעים?

בשלוש וחצי השנים האחרונות ריבית בנק ישראל ירדה לשפל היסטורי, מרמה של 3.25% לרמה של 0.1% (ירידה של יותר מ- 3% וזה המון).

הרבה מן המשכנתאות היום נלקחות בריבית קבועה לא צמודה שמגנה על הלווים מהאפשרות של עליית ריבית וגם מגנה מעליות מדד.

ללווה זה קלאסי, הוא מקבל ריבית פיקס (וגם נמוכה כיום) ואינו צריך לחשוש לא מעליית ריבית ולא מעליית מדד, אבל מה קורה מעבר לשולחן אצל הבנקים, איך הם לא חוששים מזה?

איך הם מוכנים למכור הלוואות לטווחים כל כך ארוכים (20 ו-30 שנים קדימה) בריביות פיקס של 3% ויותר, זה לא מפתיע אתכם?

אז מה הבנקים יודעים שאנחנו לא יודעים? האם איננו צריכים לחשוש ממשהו? ולמה זה כל כך זול? כל התשובות בפוסט הבא

למה הריבית כל כך זולה?

בעיקרון יש לזה תשובה פשוטה, הריבית במשק כל כך זולה שלבנקים יש אפשרות למכור לנו אותה גם כן בזול (הסיבות לירידת הריבית במשק הן רבות, אבל הסיבה למה הקל"צ הוא נמוך נובעת ישירות מכך שהפריים וריבית בנק ישראל נמוכים).

מה הסיבה שהבנק מוכן להסתכן כל כך?

1. הבנק מגייס כסף באותם המסלולים

הרי ידוע שגם הבנק לווה כסף בשביל למכור לנו אותו (הוא בעצם קונה בזול ומוכר ביוקר),
כשהבנק מוכר לנו מסלול קל"צ ל-25 שנה בריבית של 3.5%, הוא כנראה קנה את אותה ההלוואה בריבית של 3% והרווח שלו הוא חצי אחוז קבוע.

אם כן, זה מסביר למה הבנק מוכן לקחת סיכון כזה גדול ולמכור לנו את המסלול הזה כל כך בזול. כי הוא בעצם לא לוקח סיכון ויש לו רווח ודאי על הכסף הזה (גם אם הריבית תעלה וגם אם המדד יהיה גבוה).

יחד עם זאת, ברמת הריבית שהבנק מוכר היום את ההלוואות הן כבר נושקות למחיר הקניה שלו והרווח שלו הוא די מינימלי ועדיין הוא מוכן להמשיך למכור בכאלו מחירים.

2. הריביות בשנים הקרובות

הבנק יודע שבשנים הקרובות לא עשויות להיות ריביות גבוהות משמעותית מהיום (כלומר, הריבית תעלה ויש לקחת זאת כאקסיומה, אבל ההנחה היא שהיא לא תגיע ל"גבהים מפחידים").

3. המדד בשנים הקרובות

ההסבר בסעיף הקודם מתאים גם לסעיף זה.
הבנק יודע שציפיות האינפלציה לשנים הקרובות הן נמוכות וככל הנראה המדדים שילוו אותנו בשנים הקרובות ימשיכו להיות נמוכים.

אם נסתכל על סעיפים 2 ו-3 נוכל לראות שהבנק כביכול מוגן בשנים הקרובות, אבל מה קורה בכל השנים לאחר מכן? הרי גם אם הבנק ירוויח בשנים הקרובות הוא אמור להפסיד לא מעט כאשר הריבית תגדל וכאשר המדדים יהיו גבוהים, אבל כאן נכנס סעיף 4 לחישוב ומראה לנו שאין לו כל כך ממה לדאוג.

4. משך חיי המשכנתא

משכנתאות נלקחות היום לטווחים ארוכים (מ-4 שנים ועד ל- 30 שנה), מה שלא כולם זוכרים הוא שזמן ההחזקה של המשכנתא הוא ברובו לא גבוה.

היום, בשונה מהעבר משך חיי הזמן הממוצע של המשכנתא הוא בין 6-7 שנים (זהו לא נתון מדויק אמפירית, אבל זו הסברה שקיימת בשוק).

משמע, כשהבנק מוכר לכם משכנתא ל-30 שנה הוא יודע שכנראה תפרעו אותה הרבה לפני כן, ואז יצא שהוא נתן לכם כביכול הלוואה ל- 25 שנה ב-3.5% כאשר היא מנותקת מעליות ריבית ומדדים, אבל בפועל במשך הזמן שהחזקתם אותו הוא נהנה מריבית נמוכה בשוק וממדדים נמוכים.

כלומר, הבנקים (בשונה מאיתנו) מכירים את ההתנהגות שלנו ויודעים שכנראה לא נהנה מהפירות של ההלוואה בטווח הארוך, אלא רק נשלם ביוקר עכשיו וכנראה נפרע אותה לפני שיגיעו "הימים הקשים".

למה שנפרע את ההלוואה כל כך מהר?

בעיקרון, אם יש לנו ריבית טובה, אז איזה סיבה יש לי לפרוע את ההלוואה כל מהר? לכאן נכנסות הסיבות הרבות של הפרעונות המוקדמים, אני אמנה את חלקן:

• מעבר דירה – ברגע שנעבור דירה, ייתכן מאוד שנצטרך עוד משכנתא ואז לא נוכל להמשיך עם המשכנתא הקיימת שלנו ולכן נצטרך לפרוע אותה ולקחת משכנתא חדשה.
• עליית ריביות – ברגע שהריביות יעלו וכמו כן המדדים, ייתכן מאוד ששאר מסלול המשכנתא כבר לא יתאימו לנו (פריים / משתנות כל 5 / צמודות וכו') ולכן נצטרך למחזר ולהקטין את התשלום החודשי.
• פירעונות מוקדמים בעקבות כספים שהגיעו (ירושות / קרנות השתלמות וכו')
• גירושין – לצערי, אחת הסיבות לעליית מחירי הדירות הוא שמניין הגירושין נמצא בתהליך עליה ולכן ישנה דרישה כפולה לדירות. בדרך כלל כשמתגרשים, גם עושים רענון מחדש למשכנתא ויש צורך לפרוע את הישנה ולקחת חדשה.
• כמובן שיש עוד סיבות רבות לכך שהמשכנתא שלנו תופסק באמצע, אך אני מניח שהבנתם את הרעיון הכללי.

לסיכום,                                                                           
אני לא רוצה שתחשבו שאני נגד ריבית קל"צ. להיפך, אני מאוד אוהב אותה וחושב שהיא מצרך חשוב מאוד בתמהיל ההלוואה שלנו. יחד עם זאת, אנו גם צריכים לתכנן את משך חיי המשכנתא הצפוי לנו ולעשות הכל על מנת לבחון איזה מסלולים אנו רוצים להכניס לתמהיל.

לדוגמא, מסלול קל"צ ל-30 שנה לא יתאים לנו אם אנו מתכוונים לפרוע (מכל סיבה שהיא) את המשכנתא בעוד חמש שנים. אנחנו פשוט נשלם הרבה כסף עבור ביטחון שבכלל לא נשתמש בו.

בהזדמנות זו אני גם רוצה לאחל חג פסח כשר ושמח לכל קוראי הבלוג ולבני משפחותיהם!

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.