מה משה כחלון מתכנן לעשות בשוק הנדל"ן?

אנחנו כבר חודשיים לאחר הבחירות ולמען האמת הייתי כבר בטוח שבשלב זה העניינים יתבהרו מעט ונוכל לכתוב את תוכניתו הסדורה של שר האוצר החדש, מר משה כחלון. לצערי, זה עדיין לא הגיע (אני חלילה לא מביע ביקורת על כבוד השר, אבל תכל'ס זה עוד לא קרה) ולכן כל מה שנותר לי לעשות זה לרכז מעט מהידיעות שפורסמו לאחרונה.

אז מה כחלון רוצה? האם הוא יצליח ? ואיך זה ישפיע על שוק הדיור ומחירי הדירות? כל זאת בפוסט שלפניכם.

המטרה הכללית של כחלון: להוריד / לייצב את מחירי הדירות

בין הראיונות הבודדים ששמעתי ברדיו (כשבוע לפני הבחירות) כחלון אמר שהוא לא מאמין שהוא יצליח להוריד את מחירי הדירות בשנה–שנתיים הקרובות ולכן המטרה הראשונית שלו היא לייצב את המחירים ולעצור את גל העליות.

כחלון מודע לדבריו והוא יודע שזה לא פשוט לעצור ולהפוך ביום אחד את גלגל הענק שנוצר במחירי הדירות (יש בכך לא מעט סיכונים ליציבות השוק ובינינו גם אין בדיוק אפשרות כזו) ולכן בחוכמה הוא אמר שהוא מעוניין לייצב את המחירים ורק לאחר מכן לנסות ולהוריד אותם.

איך הוא הולך לעשות את זה?

זכרו, אני לא יושב איתו לארוחות צהריים ולכן אין לי בדיוק מושג, אבל מקצת קריאת עיתונים ואתרים כלכליים וקצת ראיונות ברדיו ששמעתי הבנתי בגדול את התוכנית (ואני מאוד מקווה שהוא יפתיע אותנו ויציג לנו רעיונות חדשים שלא נשמעו), לכן כל מה שאציג כאן הוא על בסיס הערכות בלבד ולא על בסיס מידע אמין שניתן ממש להתבסס עליו.

קבלת כל הסמכויות הנדל"ניות, הורדת החסמים ושיפור היעילות

ובגדול, הפשרת קרקעות במהירות והתחלות בניה מאסיביות.
כחלון התבטא לא אחת לפני הבחירות וגם לאחריהן שהוא לא מתכוון להכנס לממשלה אם הוא לא מקבל גם את משרד האוצר וגם את הסמכויות הנלוות ממשרדים אחרים האחראים על תחום הבניה – דבר שקרה בפועל בזכות המו"מ הקואליציוני.

הוא רוצה (ובצדק גמור) לרכז במקום אחד את כל הנושא ולמנוע מכל מיני גורמים (לפעמים סתם בירוקרטיים) לעכב אותו ואת החלטותיו.

האתגר: זו מדינת ישראל וזה לא פשוט. לפתוח מרפסת לפעמים יכול להיות תהליך של 3 שנים והתרוצצויות בלתי נדלות, אז להפשיר קרקעות ולהתחיל לבנות במסות רחבות נשמע ממש לא פשוט.

מחירי מטרה לזוגות צעירים

תוכנית של השר הבינוי הקודם (מר אורי אריאל) שבבסיסה אומרת כי הקבלנים יקבלו הנחה על מחיר הקרקע ובתנאי שייבנו דירות במחירים מוגדרים וברורים לטובת הזוגות הצעירים שרוכשים דירה ראשונה ולזוגות צעירים המשדרגים דירה.

האתגר: גם פה אפקט הזמן הוא משמעותי, אבל אם הסעיף הראשון למעלה ייפתר והיעילות תשתפר אז מחירי המטרה יכולים להוות נפח מאוד משמעותי בשוק הדיור בשנים הקרובות (במיוחד באזורים מתפתחים).

סילוק רוכשי הדירה להשקעה מהשוק

כחלון טוען כי כל עוד יש ביקוש רב של משקיעי נדל"ן לרכוש דירות אז אין באמת הרבה סיכוי להוריד את המחירים. כלומר, כל עוד יש משקיעים שלא אכפת להם לשלם עוד כמה שקלים (שממומנים על ידי משכנתא מאוד זולה) עבור דירה, אז הזוגות הצעירים שנלחמים על כל שקל מתרחקים בצעדי ענק מדירתם הראשונה ולכן הוא רוצה להדיר את רגלי המשקיעים משוק הדירות.

הדרך הקלה ביותר לומר למשקיעים "ללכת הביתה" או לפחות "להפסיק לקנות" היא על ידי הגדלת המיסוי וניתן לעשות זאת באמצעות מספר סוגי מיסוי, אני אציג שני סוגים ששמעתי שעומדים להשתנות.

א. הגדלת מס הרכישה

כיום המשקיעים משלמים מינימום 5% עבור דירה נוספת (מדרגות המס עולות בהתאמה ככל שהדירה הופכת ליקרה יותר), ולכן אם משקיע רוכש דירה של מיליון ₪ הוא אמור לשלם 50,000 ₪ מס רכישה.

אבל מה קורה אם המס יגדל ל-15%, או אז המשקיע כבר יצטרך לשלם 150,000 ₪ מס עבור דירה נוספת וזה כבר משמעותי, מאוד משמעותי ויכול לבלום קצת את גל הרכישות של המשקיעים.

ב. הטלת מס הכנסה על הכנסות משכירות

תאמינו או לא, היום מי שמשכיר דירה בסכום של עד כ-5,000 ₪ פשוט פטור ממס ולא צריך לשלם למדינה אגורה שחוקה. על כל שקל נוסף שהוא מרוויח הוא אמור לשלם 31% (לחלופין הוא יכול לבחור במסלול שבו הוא משלם 10% מהשקל הראשון) למדינת ישראל כמיסים, אין ספק שמדובר באחוזים נמוכים מאוד ולכן ההשקעה בנדל"ן היא מאוד משתלמת. ככל שאחוז המס יעלה כך זה יוריד את "החשק" של המשקיעים להמשיך ולרכוש דירות.

האתגר: בדרך כלל כשליצרן מתווספות עלויות הוא מגלגל אותן על הצרכן (בייחוד בשוק שבו הסחורה מצומצמת) ולכן יש סיכוי גדול מאוד שהשוכרים יתחילו לשלם את עלות המס של המשקיעים ואז נוצר אפקט הפוך שבמקום להטיב עם השוכרים (בכך שמרחיקים את משקיעי הנדל"ן) פשוט יפגעו בהם כי מחירי השכירות יעלו.

תוכנית השכירות ההוגנת

חוק שניסתה להעביר בממשלה הקודמת חברת הכנסת סתיו שפיר – החוק במהותו מדבר על כך שלא ניתן יהיה להתייחס לשוכרים כאל שבויים חסרי זכויות אלא יוגדרו להם זכויות מעוגנות בחוק וכך אולי תפסיק ההשתוללות במחירי השכירות ובמקביל אולי גם זה באיזה שהוא אופן ירחיק את המשקיעים מהשוק.

מה זו שכירות הוגנת? את האמת שאין על זה עוד מידע מלא, אבל הבסיס אומר שמחירי השכירות יהיו מפוקחים ולא יוכלו לעלות ללא פיקוח בכל שנה ושנה, חוזי השכירות יהיו יותר הוגנים והכוח האדיר שיש למשכיר ירד במעט על מנת להעניק לשוכרים זכויות בסיסיות.

האתגר: במדינת היהודים אנו אלופים בהמצאת פתרונות יצירתיים לגזירות שנופלות עלינו ולכן יש סיכוי גדול שגם פה השוכרים יהיו אלו בסוף שישלמו את המחיר על החוק החדש ובעצם או שישלמו יותר או שפשוט יוחלפו על ידי המשכיר בשוכרים חדשים (אל תשכחו שהשוק שלנו מאוד מצומצם ואין מלאי בלתי מוגבל של דירות).

לסיכום,
אני לא יודע אם כחלון יצליח או לא (אני יודע שאני מחזיק עבורו אצבעות ומאחל לו הצלחה מכל הלב), אני כן יודע שהיה עוזר לכולנו פרסום מסמך מסודר המפרט על הפעולות הקרובות ועל היעדים שלהן.

אני אישית מאמין שכן ניתן לייצב את השוק אבל לדעתי ללא ביצוע הסעיף הראשון (הפשרות קרקעות והתחלות בניה מאסיביות שיגדילו משמעותית את ההיצע) אין לשוק הרבה סיכוי להוריד פה את המחירים.

כי כמו בכל קורס מבוא לכלכלה פשוטה, גם פה מתקיים החוק הפשוט שאמור שככל שהביקוש גדול מההיצע אז מחיר המוצר רק ימשיך וימשיך לעלות. רק אם נדע לשבור את המאזן הזה, נוכל להתחיל לראות עצירה ואז (אולי) ירידה במחירי הדירות.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.