משכנתא היא דבר מאוד מורכב ומסובך, אם ננסה לתקוף אותה בכל הכוח, במהירות וללא הכנה מוקדמת, ככל הנראה ייצא שכרנו בהפסדנו ולא באמת נשכיל לבנות משכנתא שמתאימה לנו ומשרתת את האינטרסים האישיים שלנו.
לכן, אני רוצה לעבור איתכם על שלושת הדברים הכי חשובים לדעתי שיש להבין לפני שניגשים למלאכת המשכנתא, אני מדרג אותם החל מהעניין החשוב ביותר לדעתי עד לדבר הכי פחות חשוב (כלומר, חשוב אבל פחות מהעניין הראשון).
אז בואו נתחיל:
חשיבות מספר 1: קביעת החזר חודשי
אני חושב שרובנו נופלים דווקא בסעיף הזה, שעל פניו הוא נראה לא משמעותי ועל פניו נראה כאילו אין פה צורך בהבנה גדולה בתחום (הרי לא מדובר פה על ריבית משתנה צמודה או לא, אלא רק על כמה אנחנו רוצים להחזיר מדי חודש).
אז ככה, זה בהחלט ניתן לקביעה שלנו בלבד, אבל אם המשכנתא שלנו תהיה טובה או גרועה, האם היא תשרת את האינטרסים שלנו או לא – הכל יתחיל בהחזר החודשי.
לא משנה מה יהיו הריביות שנקבל וזה אפילו פחות משנה מה יהיה התמהיל שלנו (כלומר, זה מאוד משנה אבל פחות…), ההחזר החודשי הוא יהיה הקטר שיוביל אותנו להצלחה או לכשלון מבחינת המשכנתא.
כתבתי פה כמה פעמים בעבר על איך קובעים החזר חודשי ומה צריך לקחת בחשבון ואני מפנה אתכם לקרוא את הכתבות האלו כי הן חשובות מאוד, יחד עם זאת אני כן רוצה לתת את הדגשים החשובים לקביעת החזר חודשי:
- העוגן הוא תשלום השכירות + החיסכון החודשי שלנו –
אם אני משלם שכירות של 3,000 ש"ח וחוסך כל חודש 2,000 ש"ח אז זה אומר שיש לי כרגע 5,000 ש"ח לטובת החזר משכנתא. כמובן שזו רק ההתחלה ומפה צריך לקחת עוד דברים בחשבון. - הוצאות שאמורות לעלות אל מול הכנסות שאמורות לגדול –
שני מאפיינים נוספים הם בכמה יגדלו ההוצאות שלכם כאשר תעברו לדירה שרכשתם (קחו בחשבון את עניין הרחבת המשפחה, גידול בהוצאות השוטפות לבית וכו'). יחד עם זאת, לא תמיד רק ההוצאות עולות אלא גם ההכנסות גדלות ולכן קחו בחשבון בכמה תעלה המשכורת שלכם בשנים הבאות (כמובן שתקחו כאן הערכה שמרנית ואל תפריזו). - קחו בחשבון שההחזר יעלה עם העלאת הריבית והמדד –
כמובן שיש לקחת בחשבון שההחזר ההתחלתי של המשכנתא הוא לא ההחזר שיהיה בעוד כמה שנים כי מן הסתם הריביות אמורות לעלות והמדד אמור לעלות, לכן יש לבצע מספר סימולציות ולהבין לאן ההחזר עשוי להגיע ובהתאם לכך לאזן את ההחזר שקבענו בהתחלה.
חשיבות מספר 2: תמהיל המשכנתא שלכם
עוד נושא שרמת החשיבות שלו מאוד חשובה הוא תמהיל חכם ומותאם אישית אליכם שיחסוך לכם בקלות כמה עשרות אלפי שקלים מיותרים שהיו נזרקים לפח.
הרעיון בבחירת התמהיל הוא שצריך לקחת כמה פרמטרים בחשבון ולא כולנו עושים זאת אלא בדרך כלל נתפסים לפרמטר אחד בלבד והוא מצב השוק, לכן אני רוצה לתת פה את הדגשים שלי לבניית התמהיל:
- מצב השוק –
זה באמת פרמטר מאוד מכריע, מן הסתם כשהריבית בשוק זולה אנו נבחר בתמהיל שיש בו ריבית קבועה (הרי כשהיא תעלה אנחנו לא נפגע), כאשר הצפי למדד נמוך אנו נרצה מסלולים צמודי מדד והפוך.יחד עם זאת, אם לוקחים בחשבון רק את מצב השוק יש לזכור שני דברים:
א. אנחנו לא יכולים לשנות את מצב השוק קדימה – כלומר הוא דינמי ואין לנו האפשרות לשנות אותו.
ב. לא תמיד אנו יודעים לנתח נכון את מצב השוק ולכן אנו לפעמים נעשה טעויות מובנות (כמו לפני שנתיים שכולנו חשבנו שהריבית הגיעה לרמה הנמוכה ביותר ומאז היא ירדה ב-2% שלמים). - התכנון שלכם –
פה העבודה הכי חשובה שלכם וזה התכנון המשפחתי שלכם, על מנת לבנות תמהיל נכון אנחנו צריכים לשאול את עצמנו מספר שאלות מכוונות שבאמצעותן נוכל לדעת אילו מסלולים לבחור ואיך לחלק אותם נכון במשכנתא שלנו.אלו השאלות שלדעתי צריכות להישאל:
א. מה ההחזר החודשי שלנו? (מחזיר אתכם לסעיף א' ברמת החישבות הגבוהה ביותר)
ב. האם אננו יכולים לעמוד בשינויים בהחזר החודשי?
ג. מה הסיכוי שנחזיר לבנק סכומי כסף בשנים הקרובות?
ד. מה הסיכוי שנמכור את הדירה בשנים הקרובות? או מתי אנחנו מתכוונים לשדרג?
ה. מהי רמת הסיכון שאנו אוהבים?
ו. מתי יכולת ההחזר יכולה להשתנות כלפי מעלה / מטה ואז נרצה למחזר את המשכנתא?
לאחר שנענה על שאלות אלו (ויש עוד שאלות שיכולות לצוץ כאשר תפתחו את זה לשיחה אמיתית),
נוכל לדעת יותר בקלות האם כדאי לקחת רכיב גבוה של ריבית קבועה, האם כדאי להצמיד למדד את הכסף שלנו והאם כדאי לקחת הלוואות גישור למינהן.
הרעיון הוא שברגע שנבין מעט את מצב השוק כיום (גובה הריביות יחסית, צפי מדד לשנים הבאות, מסלולים שניתנים היום בהנחה יחסית) נוכל לשלב את האינטרסים שלנו (התשובות לשאלות הנ"ל) ואז נוכל לבחור תמהיל שגם מתאים לנו אישית וגם משקף את מצב השוק.
חשיבות מספר 3: ריביות המשכנתא שקיבלתם
אני מצטער לאכזב אתכם, אבל הריביות עם כל החשיבות שבעניין אינן העניין הכי מרכזי במשכנתא.
משכנתא שתבנה עם החזר חודשי נכון ועם תמהיל שמותאם אליכם באופן אישי תתנהג ותחסוך לכם כסף רב גם עם ריביות גבוהות יותר מהממוצע בשוק, והפוך כמובן.
אני לא מזלזל חלילה לרגע בגובה הריבית, זה דבר מאוד חשוב ושינוי של 0.2% בריבית לתקופה של 20 שנה על סכום של מיליון ש"ח יחסוך לכם במצטבר כ- 22,000 ש"ח וזה המון כסף ולכן אני שם את זה ברמת חשיבות מאוד גבוהה (שלישית במספר).
אבל אני רוצה להבהיר ללא כל ספק שקביעת ההחזר החודשי ובניית התמהיל הנכון אלו שני הדברים שהכי ישפיעו על המשכנתא שלכם ואלו יקבעו אם היא הייתה טובה עבורכם או לא.
לגבי הריבית חשוב לומר שמגיעים אליה רק לאחר שקבענו את ההחזר החודשי ובנינו את התמהיל שלנו וכל מה שנותר לנו לעשות עכשיו זה לשכנע את הבנק לתת לנו אותה במחירים הטובים ביותר שניתן לקבל.
לסיכום,
אני מקווה שהצלחתי להעביר לכם את עיקרי הדברים, אני קצת מרגיש לפעמים שמתוך חוסר הבנה אנו נצמדים יותר מדי לנושא הריבית (שזה באמת דבר קל להשוואה) ומתמקדים פחות בנושאים החשובים יותר שהם קצת יותר מורכבים ודורשים יותר מאמץ וידע מהצד שלנו, אבל הם באמת אלו שיכריעו אם המשכנתא תהיה מוצלחת או לא.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
