פורסם דו"ח בנק ישראל לשנת 2015 – מה הוא אומר על שוק הדיור, הריבית והמדד?

השבוע פרסם בנק ישראל דו"ח מקיף ומפורט על מצב המשק לשנת 2015 ועל אף שלפרט כאן את הדו"ח המלא יהיה מעשה נחמד אך לא יעיל, שכן חלקים רבים ממנו לא נוגעים אלינו באופן ישיר אלא בצורה עקיפה בלבד.

יחד עם זאת ישנם 2 פרקים בדו"ח שנוגעים אלינו באופן ישיר והם פרק ט' (שמדבר על שוק הבנייה והדיור) ופרק ג' שמדבר על המדיניות המוניטרית והאינפלציה (או בעברית: הריבית והמדד).

אני אנסה לתמצת כאן את הדברים החשובים ביותר בדו"ח שייתנו לנו השקפה מלמעלה יותר על השוק וננסה ללמוד ממנו על העתיד, אז בואו נתחיל.

מה קרה ומה עתיד לקרות בשוק הדיור על פי בנק ישראל?

עלייה בהיקף העסקאות ובמחירי הדירות

לאחר שבשנת 2014 נרשמה ירידה במספר עסקאות הנדל"ן, ב-2015 השוק תיקן את עצמו והיקף העסקאות גדל ובמקביל גם מחירי הדירות עלו (ב-2014 על מחירי הדירות ב-4.7% וב-2015 עלו מחירי הדירות ב-8%).

הסיבות לעליות על פי בנק ישראל הן:

1. ביטול תכנית מע"מ 0% ומחיר מטרה
   בשנת 2014 היו שני פרויקטים גדולים של הממשלה (הקודמת) בשם "מע"מ 0%" ו"מחיר מטרה" וברגע שהממשלה נפלה, הבינו הרוכשים הפוטנציאליים שעד אז ישבו על הגדר וחיכו לפרויקטים הללו שזה לא עומד לקרות ולכן חזרו לשוק ובאופן טבעי בוצעו הרבה עסקאות ומחיר הדירות עלה.
2. הריבית הנמוכה
   ברגע שהריבית המשיכה לרדת זה רק עודד את האנשים להמשיך ולרכוש כי יותר קל לקחת משכנתא והתחייבויות אחרות כאשר הריבית נמוכה מאוד.
3. ירידה באבטלה ועליית השכר הריאלי
   ב-2015 האבטלה ירדה וגם השכר הריאלי עלה, שני נתונים אלו עזרו לאנשים לרכוש דירה (מהסיבה הפשוטה שאדם שעובד ומרוויח יותר יכול להרשות לעצמו להתחייב יותר מאשר אדם מובטל).

ירידה באחוז המשקיעים

המדינה הבינה שאמנם באופן יחסי יש בישראל יותר בעלי דירות בהשוואה למדינות המפותחות בעולם, אך יחד עם זאת שיעור בעלי הדירות היה מוטה באופן גס לקהל ה"מבוגר" יותר מאשר הקהל הצעיר יותר.

במילים פשוטות, המדינה שמה לב כי יותר אנשים מבוגרים רוכשים דירה להשקעה מאשר אנשים "צעירים" שמעוניינים בדירה ראשונה למגורים ולכן החליטה להילחם בתופעה.

הפעולה שננקטה היא להעלות את מס הרכישה למשקיעים מ-5% ל-8% (לפני השינוי, מס הרכישה התחיל ב- 5% ועלה ככל שהדירה עלתה יותר יקר), מרגע השינוי כל דירה להשקעה מחויבת במס רכישה של 8% (ועבור דירות של מעל ל-4.8 מיליון מס הרכישה יהיה 10%, לפני כן רק עבור דירות מעל 16 מיליון מס הרכישה הגיעה ל- 10%).

תכנית מחיר למשתכן

עוד פעולה של הממשלה היא השקת תכנית "מחיר למשתכן", פרויקט זה כידוע מציע לרוכש הסופי מחיר דירה זול מאוד (לפעמים ביותר מ-200,000 ₪). ההנחה ניתנת כי המדינה מבצעת בעצם מכרז בין קבלנים שבו הם אמורים לתת הצעה לא למחיר הקרקע כפי שהיה בעבר (וכך מחיר הקרקע האמיר שחקים והעלויות גולגלו אל הרוכש), אלא שעכשיו הקבלנים אמורים לגשת למכרז ולהציע את המחיר הנמוך ביותר עבור דירה בנויה (כך ההצעה הזוכה היא זו הציעה עבור הרוכש את ההצעה המשתלמת ביותר לרכוש ולא לבעל הקרקע), והמדינה זאת שמממנת את הקרקעות.

האם זה יוריד את מחירי הדירות?

בנק ישראל בכלל לא בטוח.

להיפך, טענת בנק ישראל היא שתכנית מחיר למשתכן בעצם הוסיפה לצד הביקוש צעירים שכלל לא היו בתמונת רכישת הדירה וכרגע הם כן ניגשים להגרלה ומעוניינים בדירה מוזלת.

כך שבטווח הקצר אמנם מי שיזכה בהגרלה ירוויח באמת דירה במחיר נמוך יחסית, אבל בטווח הבינוני והארוך שאר המחירים עשויים לעלות מכיוון שכעת יש יותר "מבקשי דירות" וכאשר הביקוש עולה באופן טבעי גם המחיר עולה.

בנק ישראל מדגיש שהתכנית לא פותרת את בעיית ההיצע מכיוון שלא שווקו קרקעות נוספות שלא נלקחו בחשבון,  אלא רק שיטת השיווק והתמחור לקבלנים השתנתה.

המדיניות המוניטרית

ריבית הפריים

בתחילת שנת 2015 ירדה ריבית בנק ישראל ל-0.1% וריבית הפריים ירדה בהתאם לשפל היסטורי בגובה של 1.6%.

הסיבות לירידה בריבית היו:

1.      מדד נמוך
2.      ירידה בשער הדולר (כלומר, התחזקות השקל)
3.      קצב צמיחה נמוך (של המדינה) מול התחזקות שוק העבודה
4.      סביבה עולמית תומכת (כלומר, ריבית נמוכה גם בשאר העולם)

באוקטובר 2015 הודיע בנק ישראל כי ככל הנראה לעין, רמת הריבית תישמר והוא לא רואה סיכוי גבוה לעליה דרמטית של הריבית בשנה הקרובה (2016).

הריבית על המשכנתאות

החל מאמצע שנת 2015 הריבית הממוצעת על המשכנתאות עלתה (ולמרות זאת מחירי הדירות המשיכו לעלות).

יחד עם זאת, הסיכון של המשכנתאות (כלומר של המסלולים) התייצב ועכשיו המסלולים פחות מסוכנים (בשל החלטת הבנק לחייב את הרוכשים לקחת 1/3 מסלול בריבית קבועה ו-לא לאשר לקחת יותר ב- 1/3 ריביות משתנות לטווח קצר).

בנק ישראל מכריז כי העליה במחירי הדירות לצד העליה במחירי הריביות על המשכנתאות (להזכירכם שכשריבית המשכנתאות עלתה היינו אמורים לראות לכאורה רגיעה במחירי הדירות) מדאיגה אותו ולכן הוא לא מפסיק לחשוב על פתרונות יצירתיים לעצירת המגמה הזו ולכן זה לא הזוי אם נראה הנחיות חדשות של בנק ישראל בנוגע למשכנתא (זוהי פרשנות אישית שלי כמובן).

מדד המחירים לצרכן

המדד הוא ההפתעה הגדולה של שנת 2015 – בנק ישראל מזכיר כי המדד בשנה החולפת היה הרחק מיעד הבנק (שהוא בין 1% ל-3%) ואף ירד באחוז במהלך השנה (כלומר, נרשמה דפלציה).

הסיבות לירידת המדד:

1.      ירידת מחירי הסחורות בעולם
2.      ירידת מחירי הנפט
3.      ירידת גובה המע"מ ל- 17% (לפני כן היה 18%)

מה שמשפיע בעיקר על המדד הן הציפיות למדד וכאן בנק ישראל מזכיר כי גם הציפיות ירדו באופן משמעותי (בעיקר לטווחים הקצרים):

כלומר, על-פי בנק ישראל הציפיות למדד מאוד נמוכות לשנה הקרובה (0%), והן עולות ככל שהזמן מתארך (לשלוש שנים כבר מעריכים מדד חיובי שיגיע עד 1.5%) ול-6-10 שנים כבר מדברים שוב על מדד של 1.5%-3% – דבר שבהחלט כדאי לקחת בחשבון בשילוב מסלולים צמודים / לא צמודים בתמהיל המשכנתא שלכם.

לסיכום,
אמנם הדו"ח הזה לא נתן לכם מידע חדש על איך לקחת משכנתא נמוכה יותר או נכונה יותר, אבל אני מאמין שגם אם ביום-יום אנחנו מתעסקים במיקרו (כלומר, המשכנתא האישית שלנו), אנו חייבים מעת לעת להסתכל על המאקרו (שוק, ריבית, מדד וכו') על מנת להתאים את המשכנתא האישית שלנו לשוק הפיננסי הרחב יותר.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.