מהן קבוצות רכישה ומה הופך אותן למורכבות?

בשבועות האחרונים כולנו שומעים חדשות לבקרים על מקרה "ענבל אור" – לכאורה מקרה מאוד קיצוני בו רוכשי דירות "נעקצו" בסכומים רבים וגבוהים ובעצם לא קיבלו שום תמורה עבור התשלום ששילמו. מקרה זה קשור למושג שנקרא "קבוצת רכישה" – מושג שבעצם לא כולנו באמת מבינים לעומק מה הוא אומר, מהם היתרונות של קבוצות הרכישה ומהם הסיכונים החבויים בקבוצות אלו.

בפוסט הבא אני אנסה להסביר קצת על הנושא, מה זה קבוצות רכישה? למה זה כדאי? וגם למה זה מסוכן? מקווה שאעשה קצת סדר בדברים…

כמו כן, אני מזמין אתכם לשתף בתגובות על השתתפותכם בקבוצה כזו או אחת ולתת טיפים מהניסיון שלכם בתחום.

מהי קבוצת רכישה?

בעיקרון, זוהי קבוצה של מספר אנשים המעוניינים לבנות בניין מגורים ביחד – במקום שקבלן או יזם מסוים ירכוש את הקרקע, יעסיק מטעם עצמו מספר אנשי מקצוע (אדריכלים / קבלני ביצוע / מהנדסים / רואה חשבון / משרד עו"ד ועוד) ואז יתמחר את העלות שלו לדירה.
נניח שעלות הדירה לקבלן הינה 1 מיליון ש"ח, זכותו להציע את הדירה למכירה בכמה כסף שהוא רוצה, לדוגמא הוא יבקש 1.2 מיליון כשבעצם 200 אלף זה הרווח שלו כיזם שניהל ולקח על עצמו את כל הסיכון.

קבוצת רכישה באה לקזז מרוכשי הדירות את הרווח הזה ובעצם, כל השותפים אחראים על ניהול הבנייה ולכן לא אמורים לגזור קופון מסוים אלא רק להוריד בעלויות ולחסוך את הרווח של היזם שהוא בעצם החיסכון שלהם.

מהם היתרונות של קבוצות הרכישה?

1. הרווח היזמי הולך לכיס
   כפי שהסברתי בשורות למעלה, אין פה בעצם יזם שגוזר קופן על העסקה, אלא יש קבוצת שותפים שכולם נהנים מכך שהם מנהלים בעצמם את הקבוצה ולכן כל שקל שנכנס מוריד מעלות הדירה ולכן הדירה אמורה להיות במחיר נמוך יותר.

2. היתרון הגדול (שנעלם) – בעבר לא היה מע"מ על הקרקע
   כשרק התחילו קבוצות הרכישה המדינה לא הייתה גובה מע"מ על הקרקעות שנרכשו ולכן הקבוצה הייתה מקבלת כביכול הנחה של קרוב ל-20% על מחיר הקרקע.
   
   זו הייתה הנחה מדהימה שמיצבה את קבוצות הרכישה במעמד עדיף על הקבלנים, אבל זה לא נמשך יותר מדי זמן, מצד אחד הקבלנים לחצו על המדינה, מצד שני המדינה הבינה שכבר לא מדובר בקבוצת חברים שבונה איזה בניין קטן במשותף אלא במיזמים עסקיים לכל דבר ועניין ולכן דרשה מכולם לשלם את המע"מ.
   

אז מה נשאר מהיתרונות?

בעיקרון רק הרווח היזמי שאמור להוריד את מחיר הדירה, העניין שגם הווח היזמי הזה לאט לאט נשחק, כי אין באמת הרבה קבוצות רכישה קטנות שעושות הכל בעצמן, אלא הכל מנוהל בדרך כלל תחת חברת ניהול אחת שהיא חברה עסקית לכל עניין ולכן היא חייבת לגזור קופון ולכן היא מתנהגת קצת כמו קבלן והיא זו שתגזור את הקופון.

מצד שני, מהם הסיכונים של קבוצות הרכישה?

פה יש כבר רשימה הרבה יותר ארוכה ואני חושב שאפילו אני לא מונה את כולם אלא רק את הדברים המרכזיים:

1. חוסר וודאות במחיר
   מכיוון שאנשי המקצוע עדיין לא נבחרו בתחילת הפרויקט וש הרבה דברים פתוחים, התמחור ההתחלתי נמסר לפי אומדן מסוים, אבל חשוב לדעת המחיר יכול נוע בכמה אחוזים כלפי מעלה (בד"כ זה לא נע כלפי מטה) ולכן אתם יכולים לגלות ששילמתם הרבה יותר ממה שתכננתם וממה שאמרו לכם בהתחלה כי העלויות גדלו ומישהו צריך לשלם אותן. ישנן קבוצות שמגדירות בחוזה את המרווח המקסימלי של הסטיה שיכול להיות וזה קצת מגן עליכם.

2. אין ערבות בנקאית
   אצל קבלן רגיל, כל שקל שאתם משלמים הולך לבנק המלווה והוא בעצם זה שמשחרר את הכספים לקבלן לפי קצת התקדמות הבניה ולכן אין מצב שהקבלן יקבל כספים שלא מגיעים לו ולא ינתב אותם לטובת הבניה.
   
   בקבוצת הרכישה הכסף הולך לנאמן (בד"כ משרד עו"ד גדול או משרד רו"ח) וזה אמור לשחרר את הכספים לקבוצה על פי קצת התקדמות הבניה ועל פי החלטת הוועד המנהל של הקבוצה.
   
   אני לא רוצה לומר שאני לא מאמין לעו"ד או לרו"ח אבל אני מאמין שבנק מלווה הרבה יותר עיקש וקפדן על שחרור הכספים מאשר חברי הוועד (שלפעמים הם בסך הכל בובות של היזם) וכן משרד רואה החשבון / עו"ד שמקבל את כספו מהיזם ושותף איתו במיזמים אחרים.

3. מי שלא נותן כסף מעכב את הפרויקט
   תחשבו שאתם בונים בניין של 4 קומות ובכל קומה יש דייר אחד, נניח שכל דייר אמור לתת מיליון ש"ח עבור הבניה ובהתחלה כל אחד נותן 500 אלף ש"ח.
   
   מה קורה אם לאחר שנגמר הכסף הזה מבקשים מכל אחד עוד 500 אלף ונניח שהדייר בקומה השלישית אומר שאין לו להשלים את הסכום?
   
   בעיה, נכון? הרי כולם חייבים את הכסף שלו בשביל לא לעצור את הבניה.
   בקבוצות רכישה גדולות כבר פתרו את הנושא הזה, בכך שכל הרוכשים חותמים על משכנתא (גם אם לא צריכים בכלל משכנתא ומממנים הכל מכספם הפרטי), ברגע שצריך כסף כולם נדרשים להביא אותו ומי שלא מביא אותו פשוט מפעיל לו את המשכנתא ולכן כבר כמעט ואין מצב שהבניה לא מתקדמת.
   
   יחד עם זאת בקבוצות קטנות זה לא קורה ואין חתימה מראש על המשכנתא ולכן יש סיכוי רב שדייר אחד או שניים יתקעו פרויקט בשל חוסר בכסף או חוסר הסכמה עם איך שהדברים מתנהלים.

4. ריביות מאוד יקרות על המשכנתא
   בקבוצות רכישה נהוג לשלם סכום ראשוני על מחיר הקרקע ואת עלות הבניה הרוכשים יכולים לקחת כמשכנתא בוליט (הלוואות גישור) מהבנק שמלווה את הפרויקט מבחינה מימונית.
   
   הבעיה היא שהריביות שהבנק נותן מאוד מאוד גבוהות (בדרך כלל כמעט פי 2-3 מריביות משכנתא רגילות).
   לאחר סיום הפרויקט וקבלת טופס 4, כל אחד יכול לבחור בנק משכנתאות משלו לעשות בו את המשכנתא והריביות אמורות להיות כבר הרבה יותר זולות ובעצם להתאים לכל ריבית רגילה אחרת (כמו על דירה רגילה).

5. עיכובים במסירת הדירות
   פעם גם הקבלנים היו חוטאים בזה ומוסרים את הפרויקט הרבה מעבר למה שהבטיחו, אבל מאז שנכנס תיקון בחוק החוזים שמחייב את הקבלנים להכניס סעיף בחוזה שאם מדובר על עיכוב של מעל לחודשיים הם מחויבים לשלם לרוכש שכר דירה חודשי עבור כל עיכוב נוסף.
   
   בקבוצות הרכישה זה לא קורה וייתכן מצב שבו הפרויקט מתעכב בכמה חודשים (או אפילו כמה שנים) ואתם לא תראו שקל אחד של פיצוי אלא רק תמשיכו לשלם את הריביות הגבוהות שהבנק יגבה מכם על הלוואת הגישור שלקחתם.
   

לסיכום,
כפי שאמרתי בהתחלה אני בטוח שיש עוד כמה חסרונות שלא התעכבתי עליהם אבל אני מניח שהעברתי לכם את התמונה הגדולה.

יחד עם זאת, אני בטוח שיש לא מעט אנשים שעשו עסקים טובים בקבוצות רכישה ורכשו דירות במחירים מוזלים, למי שכן מתעניין בנושא ורואה הזדמנות קורצת אני ממליץ לקחת עו"ד שמתמחה אך ורק בתחום הזה (לא כל עו"ד מכיר את כל הניואנסים של הנושא, ולכן לא כל עו"ד שמתעסק בנדל"ן מתאים).

עו"ד טוב ומקצועי בנושא יכול לחסוך לכם המון עוגמת נפש במצב הטוב, ויכול גם לחסוך לכם המון כסף שיכול ללכת לאיבוד במצב הרע.