בעיית המשכנתאות העומדת בפני זוכי תכנית ״מחיר למשתכן״

הזוכים המאושרים שעלו בהגרלה וזכו בזכות לדירה במחיר מוזל דרך פרויקט "מחיר למשתכן" מוצאים את עצמם בבעיה בחודש האחרון בנושא המשכנתאות.

כמה נתונים על מנת להזכיר למי שלא מעורב בנושא:

• דירה במחיר למשתכן הינה דירה מוזלת באופן משמעותי ממחיר דירה רגילה בשוק החופשי באותם איזורים
• מי שרוכש דרך "מחיר למשתכן" יכול לקבל משכנתא מוגדלת עד ל-90% מימון (כי את שווי הדירה יחשבו על פי השווי שלה ולא על פי המחיר שנמכר)

עד פה שני הסעיפים הללו נראים פשוט חלומיים, קונים דירה במחיר מוזל מאוד וגם מקבלים מימון מאוד גבוה שמאפשר למי שאין לו 25% הון עצמי (שזהו ההון העצמי המינימלי כיום) לרכוש דירה ולקבל עליה עד 90% מימון.

אז מה הבעיה בעצם? נחלק את הבעיה ל- 2 בעיות נפרדות:

בעיית הליווי הבנקאי

כאשר קבלן בונה בניין, לרוב הוא משתמש בבנק שייתן לו ליווי בנקאי, במצב כזה כל כסף שמשולם לקבלן הולך ישירות לבנק המלווה והבנק משחרר לקבלן את הכסף לפי שלבי הבניה.

זה נותן ביטחון ל-2 הצדדים:

• בטחון לרוכש – כי הוא יודע שכל שקל שמועבר לקבלן לא מגיע ישירות לקבלן שיכול לעשות בו מה שירצה אלא עובר דרך הפילטר של הבנק המלווה והבנק המלווה הוא זה שיחליט אם להעביר לקבלן את הכסף או לא וכל זאת על בסיס התקדמות הבניה.
• בטחון לבנק שנותן משכנתא – כי הוא בעצם זה שמוציא את רוב הכסף מהכיס וגם הוא רוצה לדעת שמי שיקבל את כספי המשכנתא הוא בנק נוסף באמצע שיחליט אם להעביר / לא להעביר לקבלן את הכסף.

בעצם הבנק המלווה הוא ביטחון כפול לרוכש ולבנק למשכנתאות והוא מבטיח שלא ייווצר מצב שהקבלן יקבל כסף לפני הזמן ויברח / יפשוט רגל וכו', אלא שהוא יקבל כסף רק על ביצוע בפועל של שלבי הבניה.

טוב, אז איפה הבעיה במחיר למשתכן?

הבעיה היא שחלק מהקבלנים בחרו לא לקחת בנק מלווה לפרויקט (זוהי זכותם, וזה המקום להדגיש שמדובר רק בחלק מהקבלנים הזוכים ולא בכולם), אבל ברגע שאין בנק מלווה אז הבנקים למשכנתאות לא מוכנים לתת כסף בשלב מוקדם אלא רק עם התקדמות הבניה (בדרך כלל לאחר גמר שלד).

זה יוצר מצב אבסורדי, מכיוון שמצד אחד מי שזכה במחיר למשתכן אמור להעביר לקבלן כסף מראש (נניח 40% מערך הדירה), אבל מצד שני הבנק למשכנתאות לא מוכן להעביר בשלב זה משכנתא אלא רק לאחר שהקבלן יגיע לשלב שלד וזה אומר שמי שזכה לא יכול לקבל משכנתא ולא יכול לקבל מימון לדירה בשלב זה.

הבנתם את הבעיה?

הבטיחו מצד אחד עד 90% מימון אבל הקבלנים דורשים מהזוכים לשלם כבר 40% שצריכים להגיע מההון העצמי (שמיותר לציין שלרוב הזוכים אין את הסכום הזה).

הבעיה השניה – בעיית אחוז המימון

בשבוע שעבר, המפקחת על הבנקים אישרה את הנוהל לפיו הבנקים למשכנתאות יכולים להסתמך על מחיר הדירה בשוק החופשי (כפי שיקבע על ידי שמאי) ולא על המחיר כפי שהוא במסגרת התכנית, בכדי להעניק משכנתאות.

כלומר, אם הדירה עלתה 800 אלף (בחוזה) אבל בפועל היא שווה מיליון שקל, אז הלווה יכול לקחת 75% מתוך מיליון ולא 75% מתוך 800 אלף – זה מאפשר לזוכה לקחת משכנתא של 700 אלף ש"ח (אמנם 75% ממיליון ש"ח יוצא 750 אלף, אבל המדינה הגבילה את הנוהל כך שהרוכשים יצטרכו להעמיד הון עצמי מינימלי של 100,000 שקל).

טוב, גם זה טוב.
הבנק מקבל נכס בשווי מיליון ש"ח וממשכן ממנו "רק" 700 אלף ש"ח, הזוכה קנה נכס ב-800 אלף ומקבל 700 אלף ש"ח משכנתא.

עד פה הכל טוב ויפה, אז מה הבעיה?

הבעיה היא שוב בבנקים שלא מוכנים לקחת סיכון ולא מעוניינים לאשר (לרוב הלקוחות) משכנתא של כמעט 90% מערך הרכישה, שוב זו זכות של הבנקים אם לתת למישהו מימון או לא ובמקרה הזה הם לרוב בוחרים לא לתת מימון (מאלף סיבות ותירוצים שלהם).

אז מה יהיה? ומה הפתרון?

לי כמובן שאין פתרונות, אך אני חושב שהבנקים יעשו טוב אם יישרו קו עם המדיניות הממשלתית. חבל שלא חשבו על הדברים הלוו לפני כן וחבל שזה צף רק לאחר שאנשים כבר התחייבו ורכשו דירות וכרגע נמצאים בבעיה.

אני מאמין שבסופו של דבר יימצאו הפתרונות ולא הייתי ממליץ לזוכה לרוץ ולשלם את הכסף שהוא נדרש מההון העצמי, אלא להמתין רגע ולראות אם הממשלה מוצאת פתרון יצירתי לנושא (כבר עלו השערות שאולי המדינה תתן משכנתאות או במקביל תתן ערבויות לבנקים עבור הפרויקטים האלו בלבד).

כפי שאמרתי, אני מאמין שבסוף יימצא הפתרון ובמקביל אני חושב ששאר האנשים שזכאים להשתתף בהגרלה צריכים לצאת ולנסות את מזלם במסגרת התכנית מכיוון שהדירות נמכרות באמת במחיר מאד זול ועם קצת מזל גם אתם תוכלו להיות בעלי דירה ולשלם מחיר מאוד נמוך יחסית לשוק.

עדכון: המדינה מצאה פתרון לבעיות הנ"ל ובפרויקטים שבהם אין ערבות בנקאית מתאימה, מימנה את הערבות בעצמה. בנוגע לאחוז המימון – הבנקים קיבלו הנחיה להתיישר לפי ההנחיות של הממשלה מבחינת אחוזי המימון.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.