בשנה האחרונה אנו עדים לעליית ריביות המשכנתא על אף שריבית בנק ישראל לא השתנתה בתקופה זו. אחת הסיבות לעליית הריביות היא העובדה שהבנקים "נלחמים" פחות על כל לקוח ומנסים לצמצם את סיכון תיק האשראי שלהם (כפי שכתבתי לפני כשלושה חודשים) – ואחת הדרכים שלהם לעשות זאת היא לוותר או לתמחר מאוד גבוה משכנתאות באחוזי מימון גבוהים.
עכשיו, שאנו מרגישים שהבנקים ממש לא מעוניינים לתת הלוואות עם אחוזי מימון גבוהים ומתמחרים אותן מאוד גבוה(כלומר, נותנים לנו ריבית יקרה מאוד לאחוזי מימון גבוהים), אני רוצה לעבור שוב על נושא עניין אחוזי המימון כדי נבין פעם אחת יותר לעומק את הנושא.
אחוזי המימון משפיעים מאוד על ריבית המשכנתא שלנו וזאת חובה שנדע מהן מדרגות אחוזי המימון? למה הן נוצרו? ואיך אפשר להוריד אחוזי מימון? כל זאת ועוד בפוסט הבא
מהם אחוזי מימון במשכנתא?
כשאומרים "אחוזי מימון" במשכנתא מתכוונים ל"כמה משכנתא אנו לוקחים מסך עלות הנכס?".
כלומר, נניח שהדירה שאנו רוכשים עולה מיליון ש"ח, אם אנו ניקח 300 אלף ש"ח משכנתא זה אומר שאנו עומדים על 30% מימון, אם אנחנו רוצים 700 אלף משכנתא זה אומר שהגענו ל-70% מימון.
הבנתם את הרעיון? פשוט מחלקים את סך משכנתא שלנו במחיר הדירה וכך אנו יודעים על כמה אחוזי מימון אנו עומדים.
מהן מדרגות אחוזי המימון?
בארץ ישנן 3 מדרגות קריטיות של אחוזי מימון, כאשר לכל קבוצה נותנים בבנק ריבית שונה וככל שאחוזי המימון יותר נמוכים ככה הריבית שתקבלו תהיה טובה יותר.
להלן המדרגות הקיימות:
- עד 45% מימון – זו הקבוצה הטובה ביותר והיא מקבלת את הריביות הטובות ביותר
- בין 45%-60% מימון – זו הקבוצה הבינונית והיא מקבלת את הריבית הפחות טובה
- מעל 60% מימון – זו הקבוצה הכי פחות טובה ולכן הריביות בקבוצה זו יהיו היקרות ביותר (בתוך קבוצה זו ישנה עוד תת-קבוצה של 75% מימון והיא הכי גבוהה שקיימת בשוק ולכן היא גם מתמחרת יותר יקר מכולן).
למה יש מדרגות לאחוזי המימון?
סיבה ראשונה: הסיכון של הבנק ככל שאנו לוקחים הלוואה גדולה יותר
כשאני אומר "גדולה" אני מתכוון באופן יחסי, כי לבנק יותר מסוכן לתת 700 אלף ש"ח מדירה של מיליון ש"ח שאלו 70% מימון, מאשר 1.5 מיליון מדירה של 3 מיליון שזה 50% מימון, כלומר לא תמיד גודל המשכנתא משחק תפקיד אלא האחוז מתוך הדירה. ולרוב, מי שייקח 700 אלף מתוך מיליון ישלם ריבית יקרה יותר ממי שלקח 1.5 מתוך 3 מיליון למרות ש-1.5 מיליון זה הרבה יותר מ-700 אלף.
הבנק רוצה להיות כה שפחות "שותף" אתכם בדירה, הוא מעדיף שניקח אחוז מימון נמוך מכיוון שהוא לוקח בחשבון 2 אירועים שיכולים להיות:
- ירידת מחירים
בואו ניקח מקרה היפותטי שבו מחיר הדירה יורד ב-40% (אני יודע שזה לא נשמע הגיוני, אבל בארצות הברית זה קרה לפני 8 שנים ואף בצורה דרמטית יותר).
אם הבנק נתן למישהו 70% מימון (לדוג' 700 אלף מתוך דירה ששווה מיליון) וכעת שווי הדירה ירד ב- 40%, כלומר הדירה שווה רק 600 אלף, אז נוצר מצב שאנחנו חייבים יותר משכנתא מאשר שהדירה עצמה שווה, מה שלא יעודד אותנו להמשיך ולשלם את המשכנתא. - מימוש מהיר
הבנק לוקח בחשבון שאנו עשויים להגיע לקשיים כלכליים ונפסיק לשלם לו משכנתא, וככל שאחוזי המימון שלנו יהיו גבוהים יותר הוא יהיה בסיכון רב יותר.
הסיבה היא שיש לנו אחוזי מימון של 75% (לדוגמא) שביחד עם עלויות ריבית הפיגורים ועלויות עורכי הדין יגיעו לחוב של 85% מימון משווי הדירה, והבנק נמצא בסיכון שגם אם יצליח למכור את הדירה במימוש מהיר ב-20% פחות משוויה האמיתי והוא ייפגע בהכנסותיו.
שני המקרים שציינתי למעלה הם די נדירים אבל הבנק תמיד מחמיר ולוקח מרווחי בטחון ולכן הוא מעלה את הריבית למי שלוקח אחוזי מימון גבוהים (בטענה שהוא פשוט מתמחר את הסיכון שלו).
סיבה שניה: הלימות ההון של הבנקים
גם בנק ישראל תמיד מחמיר והוא קבע לבנק סטנדרטים מסוימים לפני מספר שנים.
כדי לנסות ולהוריד את הסיכון של הבנקים וכדי שלבנקים לא יהיה אינטרס גבוה לתת יותר מדי משכנתאות (בעיקר באחוזי מימון גבוהים), ומכיוון שבנק ישראל רוצה לצנן את שוק הנדל"ן הוא רוצה שלבנקים יהיו רזרבות במקרה של פיצוץ בועת נדל"ן – לכן, בנק ישראל קבע את מדרגות אחוזי המימון והטיל על הבנקים למשכנתאות סנקציות שליליות ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר.
מה זה אומר?
אז ככה, בנק ישראל מבקש מהבנקים למשכנתאות להשאיר רזרבות בצד על כל משכנתא שהוא נותן, כלומר אם הבנק נתן לכם משכנאת של מיליון ש"ח, ייתכן והוא יצטרך להשאיר 450 אלף נוספים "בצד" לשם ביטחון למקרה שלא תשלמו את המשכנתא שלכם (כך שהבנק ייפגע פחות).
הבעיה היא שלבנק אסור לעבוד עם הכסף שהוא השאיר בצד, ולכן במקרים כשהוא צריך להשאיר רזרבה גבוהה הוא מתמחר את ריבית המשכנתא ביוקר על מנת לספוג כמה שפחות נזק.
עכשיו נראה מה הוא מבקש מהבנקים:
- עבור הלוואות של עד 45% מימון – הוא לא מבקש בכלל להשאיר רזרבות (עכשיו אתם מבינים למה הוא מוכן לתת ריבית טובה יותר להלוואות מסוג אלו).
- בין 45%-60% – הוא מבקש להשאיר רזרבה יחסית נמוכה (50%, גם אם גובה המשכנתא מהווה 60% מימון) ולכן הבנק מתמחר את הקבוצה הזו בריבית "בינונית".
- מעל 60% מימון – פה הרזרבה שהבנק צריך להפקיד היא גבוהה מאוד (75%, גם אם גובה המשכנתא הוא רק 61%) ולכן הבנק מתמחר את חוסר הרווח שלו על הכסף "שהשאיר בצד" על ידי מתן ריביות גבהות יותר.
עדכון בנוגע למדרגה האחרונה – בחודש מרץ 2018 הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל פרסם הקלה ביחס הלימות ההון במדרגה השלישית – כך שהבנקים צריכים לרתק הון של 60% בלבד (גם אם גובה המשכנתא מהווה 75% מימון).
איך מורידים אחוזי מימון?
בעיקרון שאלה מאוד מורכבת, הרי אם אני רוכש דירה של מיליון ש"ח וזקוק ל-700 אלף ש"ח, זה לא פשוט להביא מהבית עוד 100 אלף ולפעמים זה בכלל לא אפשרי.
יחד עם זאת, ישנם אנשים שכן יכולים לעשות מאמץ ולהגיע לאחוזי מימון נמוכים יותר וכדאי שיעשו זאת.
הנה כמה דוגמאות לגיוס כספים שיכולים לעזור בהורדת אחוזי המימון:
- לקחת הלוואה רגילה מהבנק או ממשפחה – אם חסרים לכם כמה עשרות אלפי שקלים בודדים, ייתכן ויהיה חכם לקחת הלוואה "קטנה" מהבנק על מנת לרדת במדרגה אחת של אחוזי המימון ולקבל ריבית טובה מאוד על החלק הגדול של המשכנתא.
- הלוואה מקרן השתלמות – למי שיש קרן השתלמות והוא לא פודה אותה אלא משאיר אותה, יש לו את האפשרות לקחת הלוואה מהקרן (בבוליט או שפיצר) בתנאים טובים.
בקרנות שהן כבר נזילות ניתן לקחת עד 80% מסך הקרן ובקרנות שאינן נזילות ניתן לקחת עד 50% מסך הקרן. סכומים אלו יכולים לעזור לכם להוריד את אחוזי המימון. - להשאיר פחות כסף בצד – נניח שאתם רוכשים דירה אבל לא שמים את כל ההון העצמי שלכם במשכנתא ומתכוונים להשאיר 200 אלף ש"ח "בצד" לכל מקרה שלא יבוא.
ייתכן ובמצבים מסוימים אם תשאירו רק 100 אלף בצד ו-100 אלף תפנו להון העצמי שלכם אז יש מצב שתרדו מדרגה אחת באחוזי המימון ותזכו לריביות טובות יותר
כלל חשוב ולסיכום,
ראינו שלאחוזי המימון יש השפעה מאוד גדולה על המשכנתא שלנו ולכן זה מאוד חושב שננסה להוריד אותם עד כמה שניתן.
יחד עם זאת, אני לא קורא לכם להשתגע רק בשביל להוריד אחוזי מימון, ומי שחסרים לו 100 אלף בשביל להוריד את אחוזי המימון והוא לוקח בנוסף הלוואה מהבנק עבור סכום זה, מסתכן מאוד בכך שההחזרים שלו יהיו גבוהים מאוד בשנים הראשונות (כי הוא ישלם גם הלוואה וגם משכנתא) ואני לא רוצה שתתחילו להסתבך רק בשביל לקבל ריבית טובה יותר על המשכנתא.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
