כמה מילים נכתבו על משבר הדיור? כמה כתבות צולמו ושודרו בנושא? וכמה ראיונות עם אנשי מפתח ופוליטיקאים קוימו? אם ננסה לספור רק בשנה האחרונה כנראה נגלה שבעצם אי אפשר לספור.
והנה בא מבקר המדינה (השופט בדימוס, יוסף שפירא) "וזורק" עלינו 294 עמודים של דו"ח חריף מאוד בעוצמתו שקצת קשה להישאר אדישים אליו (ובמיוחד בימים אלו של בחירות).
אני מאמין שבימים הקרובים הביטוי "דוח המבקר" יהיה הדבר המדובר ביותר במדינה ואתם תקראו / תראו עליו כתבות רבות.
חשוב להדגיש כי אני אישית לא קראתי את הדו"ח ואני ניזון בדיוק כמוכם מהתקשורת ועדיין היה לי חשוב לסכם במקצת את עיקרי הדו"ח וגם כמובן לשמוע את דעתכם בנידון.
אז מהם הקווים הכליים של הדו"ח? למה מחירי הדירות טיפסו? ובעיקר מי אשם בכך? כל זאת בפוסט הבא
הכשל הראשוני: זיהוי מאוחר של הבעיה
על פי המבקר, למרות שמחירי הדירות עולים בקצב גבוה החל משנת 2006, אף אחד לא זיהה את הבעיה במשך מספר שנים עד שבחודש יולי 2010, העניין הוגדר כ"בעיה" שיש לטפל בה ואז הונחו מספר הצעות לפיתרון הבעיה (שרובן אגב לא בוצעו או לא צלחו).
הכשל של תכנית תמ"א 35
בשנת 2005 התגבשה תוכנית שנקראת תמ"א 35 (לא להתבלבל עם תמ"א 38), היא בעצם הייתה תוכנית העל שאמורה הייתה לתת קו אחיד למדיניות הבניה בארץ. אחת ההחלטות המשמעותיות שהתקבלו בה הייתה שמדינת ישראל תפסיק ליזום התחלות בניה במרכז, על מנת לעודד אנשים לרכוש דירות בפריפריה (צפון ודרום בעיקר).
בפועל מה שקרה היה בדיוק ההיפך, בגלל שלא בנו במרכז נוצר מחסור בדירות ולכן המחירים עלו במרכז באופן משמעותי ויצרו נטל גדול על כל השוק, בפועל גם הפריפריה לא התפתחה וגם המחירים שם עלו (ההחלטה אגב בוטלה עקב כך בשנת 2010).
התוכנית להעביר אנשים לאזור הפריפריות נכשלה כישלון חרוץ וגרמה ללחץ מחירים גדול במרכז וטפטף לאט לאט לאזור הפריפריה.
הנה כמה ליקויים וחוסר עמידה ביעדים של תוכנית תמא 35:
- הכוונה הייתה להעביר יותר אנשים לפריפריה – דבר אשר בפועל לא קרה
- תוכננו לבנות בכל שנה 45 אלף דירות חדשות ובפועל בנו רק 24 אלף
- התוכנית הייתה אמורה להתעדכן בכל 4 שנים על בסיס המצב החדש, בפועל היא לא התעדכנה עד היום (כבר עברו מאז 9 שנים!)
המבקר מבהיר ומסביר כי חוסר תכנון נכון, חוסר בגוף אחד שמרכז את הנושא ואמור להיות אחראי על ביצוע קווי התוכנית הוביל לכך שהיה יותר בלגאן מאשר עשייה ופיקוח.
כשל הנתונים – אין מאגר נתונים אחיד ואמין
רוצים לדעת בכמה עלו מחירי הדירות בין השנים 2005 – 2014?
אתם בבעיה, ולא רק אתם בבעיה כי גם ממשלת ישראל נמצאת באותה הבעיה. אין היום גוף מרוכז שאוסף נתונים אמינים על מחירי הדירות אלא בעצם יש כמה גופים מקבלים שאוספים נתונים (לרוב סותרים) על הדירות הנמכרות בארץ.
כשאין מידע אחיד ומסודר זה משפיע במקביל על שני דברים:
- על הגוף הממשלתי להבין את חומרת הבעיה, לבדוק אם הפיתרונות שבוצעו אכן עזרו ובעצם אין שום נקודת ביקורת שבה ניתן להבין את הנושא ולבדוק אם שופר.
- על הרוכשים – אם אני רוצה לרכוש דירה ולא מקבל מידע אמיתי ואחיד על מחירי הדירות, אני בעצם נמצא בבעיה כי אני לא יכול לדעת מה "המחיר" האמיתי של השוק (תארו לכם שבבורסה היו מחירים שונים על אותה המניה, זה היה יוצר כאוס אחד גדול).
הבעיה של זיהוי המחירים היא בעיה אחת בנושא מאגר הנתונים, הבעיה הנוספת שמצטרפת אליה היא הבעיה של מאגר הנתונים שאמור לספק לנו (ולממשלה) נתונים על תשתיות (כבישים, מחלפים, טיפול בבעיות של קרקע וכו').
כאשר אנחנו לא מקבלים את המידע הזה זמין ושקוף, קשה לנו מאוד להחליט לעבור ליישוב מסוים (לדוג' בפריפריה), כי אנחנו בעצם לא יודעים אם קיימת תוכנית להנגיש אותו מבחינת תחבורתית (מחלף או רכבת) בשנים הקרובות ואנחנו נמצאים באפלה ולכן מעדיפים להתרכז במקומות המוכרים לנו (שהם לרוב באזור המרכז).
כשל הדירות הקטנות והדיור בר השגה
אחד הפתרונות שהציעו כשזיהו את הבעיה בשנת 2010 היה לבנות יותר דירות קטנות (על מנת שיהיו יותר זולות ונגישות לשכבות חלשות באוכלוסיה).
פתרון נוסף היה לבנות דירות שמראש יהיו מיועדות להשכרה במחיר מפוקח ובעצם ייתנו מענה טוב לאנשים שידם אנה משגת לרכוש דירה ועדיין רוצים לגור בשכירות במחירים שפויים.
בפועל,
- רק 1,167 מתוך 25,000 דירות שנבנו היו דירות קטנות
- רק 433 דירות מתוכן היו דירות שיועדו להשכרה
כמו כן, המבקר מדגיש כי עלות בניית הדירות לטובת השכרה אינו מצדיק את התועלת שבכך ולכן אינו נותן רוח גבית לפרויקט זה ואף מבקר את מקבלי ההחלטות בכך שקיבלו החלטה יקרה אל מול התוצאות שהיא מניבה.
הכשל התכנוני
זה אולי הכשל הגדול ביותר – המבקר מקדיש דפים רבים לכך שבעצם לתכנן אזור לטובת בניה, לאחר מכן לתכנן תשתיות ולקבל אישורים לבניה לוקח המון זמן (פרק זמן של יותר מ-5.5 שנים במקום 2.5 שנים).
הסיבות לכך שזה לוקח זמן הן בעיקר כי הסמכויות מרוכזות במספר גופים שונים ובמלה אחת (שלי כמובן), ניתן לומר שהעניין הביורוקרטי תוקע גם את התוכניות שכבר יצאו אל הפועל. המבקר מבקר בחריפות את כל הגופים שאמורים לאשר את התוכניות ומתריע שימשיכו להיות חוסרים בדירות עד שנושא זה לא יטופל כראוי.
מי אשם במצב?
זו שאלה טובה ותלוי מאוד את מי שואלים, אם תשאלו את:
- נתניהו – הוא יגיד שאולמרט אשם
- לפיד / הרצוג – הם יגידו שביבי אשם
- כחלון – יגיד שלפיד + נתניהו + בנט אשמים
- אני יכול להמשיך עם המשחק הזה אבל בפועל (לדעתי בלבד) זה לא כל כך משנה ואם אתם כבר רוצים שאני אהיה יותר כנה אז לדעתי כולם אשמים אבל שוב אני לא מוצא שום תועלת בלחפש את האשמים ולא את הפתרונות.
לסיכום,
הלוואי ויכולתי לתת כאן סיכום אופטימי – אני אמנם שמח שזה תופס כותרות וכולם מדברים על זה ואף נראה כי עומדים להכריז על כך כ"מצב חירום לאומי", יחד עם זאת אל תשכחו שאנחנו בימי בחירות וזה מאוד אופנתי לדבר על זה היום ולא בטוח שהממשלה הבאה באמת תדע לטפל בנושא כראוי (יש יותר מדי פרמטרים שמצביעים על כך שמחירי הדירות רק ימשיכו לעלות והפערים באוכלוסיה רק ימשיכו לגדול).
ניסיתי לסכם בקצרה את עיקרי הדו"ח ומאוד חשוב לי לשמוע את דעתכם על המצב ולקבל את הפידבק שלכם על הדו"ח ועל המצב הקיים.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.