שאלות ותשובות משכנתא נפוצות – מרץ 2012

הבלוג הזה לא קיים הרבה זמן אבל לשמחתי אני מקבל הרבה מאוד שאלות דרך טופס יצירת קשר,
רוב השאלות מעניינות אבל יש כמה שחוזרות על עצמן ולכן חשבתי לכתוב פוסט שמרכז את השאלות הנפוצות ביותר.
אני מאמין שהוא יכול להועיל לכל מי שמתעניין במשכנתא כי אלו השאלות שאתם שאלתם אותי בחודשים האחרונים (והשאלות הללו חזרו על עצמן, אז אני מניח שזה מעניין את רובכם).

אז נתחיל, השאלות שאתם שאלתם בנוגע למשכנתא:

איזה אישורים צריך למשכנתא?

בעיקרון, כל מה שאתם צריכים בשביל לקבל אישור עקרוני בבנק למשכנתא זה:
– תעודות זהות
– שלושה תלושי שכר אחרונים
– דפי חשבון (שלושה חודשים אחורה, בבנק בו המשכורת נכנסת).

זהו, לשלב זה אתם לא צריכים יותר, לאחר שתרכשו את הדירה יבקשו מכם:
– חוזה דירה
– נסח טאבו / אישור זכויות מנהל מקרקעי ישראל
– רישום הערת אזהרה בטאבו
– מסמכים שהמוכר ועורך הדין שלו צריכים לחתום עליהם
– ביטוחים
עד כאן המסמכים שתצטרכו בעסקאות פשוטות ולא מורכבות (בעסקאות נדל"ן מורכבות כל נושא זה כבר לגופו).

האם יש נקודות יציאה בריבית קבועה לא צמודה?

המסלול שמכה גלים ונדרש מאוד מאז הנחיית בנק ישראל, בשפת העם הוא נקרא קל"צ, המסלול מבטיח לכם ריבית קבועה שאינה צמודה לשום מדד ואינה משתנה גם אם יש שינוי בריבית.
לצערי ולצערכם, אין נקודות יציאה בריבית קבועה לא צמודה (אני חושב שבבנק הבינלאומי יש מסלול ריבית קבועה לא צמודה עם נקודות יציאה, אבל אני לא סגור על זה ב100%).
בעיקרון, הקנס במסלול זה מחושב לפי הריבית הממוצעת שניתנת היום במסלול הזה ואם הריבית שלקחתם גבוהה מן הריבית הממוצעת אתם תשלמו קנס יציאה.

האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות?

זו גם שאלה שכיכבה פה בבלוג, מכיוון שאני מאמין שיועץ משכנתאות איכותי יכול לחסוך לכם הרבה כסף, אני כן בעד ייעוץ משכנתאות אבל לא בכל מחיר!
כתבתי ארוכות בנושא ואתם מוזמנים לקבל על הרחבה בלחיצה על: האם משתלם לקחת יועץ משכנתאות.

איך לבחור יועץ משכנתאות?

זו אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני מקבל ואני כל כך מבין אתכם.
ממש לא קל לבחור ביועץ משכנתאות כי תמיד עולה החשש שאולי הוא לא בדיוק "נייטראלי" כפי שהוא מציג את עצמו.
למען האמת, אני מכיר לא מעט יועצי משכנתאות ורובם טובים ואמינים אך יחד עם זאת לא חסרים יועצי משכנתאות היום שעובדים יותר עבור הבנק מאשר עבור הלקוחות שלהם.
לקריאה אתם מוזמנים לקרוא 3 פוסטים שכתבתי בנושא (המאמר הראשון הוא: "האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות").

כמה עולה יועץ משכנתא?

אולי השאלה הכי נפוצה בבלוג ומצד שני זו השאלה שהכי קשה לי לענות עליה…
יועץ משכנתאות עולה פלוס מינוס בין רבע אחוז לאחוז מערך הדירה (בכסף מדובר במשהו בין 2,500 – 10,000 ₪) אני מאוד ממליץ לכם לקרוא את הכתבה שכתבתי בנושא: "כמה עולה יעוץ משכנתא?" ושם תוכלו ללמוד כי לא תמיד המחיר הוא הקובע אלא האיכות והאמינות של יועץ המשכנתאות שתבחרו.

כיצד לנהל משכנתא?

מסתבר שלא מעט מן המבקרים כאן בבלוג כבר לקחו משכנתא והם עדיין מתעניינים בתחום על מנת לחפש הזדמנויות מחזור משכנתא, אני מאוד בעד הנושא הנ"ל ולדעתי לא פחות חשוב מלקחת משכנתא חכמה הוא לנהל את המשכנתא שלכם לאורך זמן.
העצה שלי בניהול משכנתא מתחלקת לשני חלקים:
1) תעקבו אחר המשכנתא שלכם, בדקו מה הריביות שלקחתם ומה ניתן לקבל היום בשוק, תבדקו כמה עשה המדד בשנה האחרונה והאם הוא לקראת עליה / נפילה.
2) בנו לעצמכם קובץ אקסל מסודר עם הפרטים ועדכנו אותו מדי חודש זה התשובה הטוב ביותר לשאלה: איך לנהל משכנתא.
כי ברגע שהדברים מסודרים בקובץ אחד ואתם חוזרים אליו מדי חודש זה מבטיח שתהיו עם יד על הדופק (בקובץ הכניסו קרן משכנתא, ריבית עכשווית, יתרת קרן ויתרת ריבית).

מי קובע את הריבית?

התשובות שחשבתן עליהן הן מגוונות,לדוגמא חלקכם טענתם שהבנק למשכנתאות קובע אותן, חלקכם אמרתם שאתם קובעים אותה ורובכם הסקתם שבנק ישראל קובע אותו.
התשובה כמו תמיד היא איפה שהוא באמצע, בעיקרון בנק ישראל קובע את הריבית הבסיסית, אחרי זה בבנק נותנים לכם ריבית שהיא כמובן גבוהה מהריבית שבנק ישראל גובה ולבסוף אתם נשארים ומשפיעים על גובה הריבית בעזרת כוח המיקוח שלכם.
אז כמו שאמרתי לכל אחד חלק בקביעת הריבית (לבנק ישראל, לבנק המשכנתאות ולכם).

איך כדאי לקחת משכנתא?

השאלה הזו מגיעה בדרך כלל מאנשים שרוצים לדעת מהו תמהיל המשכנתא הנכון ביותר עבורם.
כמה מילים חשובות שיש לי לומר על תמהיל הוא שאין תמהיל שמתאים לכולם, לכל אחד יש את התמהיל הנכון עבורו בכל נקודת זמן שלו בחיים.
נושא תמהיל המשכנתא הוא אולי הנושא שהכי חשוב ללקוחות היום ובצדק…
תמהיל המשכנתא הוא דבר הרבה יותר חשוב מריביות המשכנתא והרבה יותר חשוב מכל החלטה אחרת שתקחו במשכנתא שלכם.
לכן, חברי הטובים אל תחפשו פתרונות קסם ואל תלכו עם העדר, פשוט כלכלו את עצמכם ובידקו למה אתם יכולים להתחייב בשנים הקרובות,מה יהיה המשכורות שלכם וכמה תוכלו להחזיר מדי חודש (כמובן שיש עוד פרמטרים חיוניים) אבל אני מקווה שהבנתם את הרעיון שלי.
אני מרבה להרחיב בנושא ואף רשמתי לאחרונה מאמר שנמצא במשך תקופה ארוכה בראש הדפים הנצפים ביותר בבלוג, לכניסה למאמר לחצו על: תמהיל משכנתא מומלץ 2012.

האם כדאי לקחת משכנתא היום?

התשובה היא כן (בהחלט), הריביות נמוכות והמדדים בשפל, אבל השאלה האמיתית היא: האם כדאי לקנות דירה היום.
המשכנתא היא רק התוצאה של הדירה, אם תקנו דירה בכל מקרה תצטרכו אותה ואם רכישת הדירה היא עסק כלכלי וטוב עבורכם אז תדעו שנכון לכתבית שורות אלו כדאי לקחת משכנתא כי התנאים שלה נוחים בהחלט בזמן זה.

כמה משכנתא אפשר לקבל?

בעבר השאלה הזו הייתה הרבה יותר קלה אבל לפתע נכנס בנק ישראל לתמונה ושיבש מעט את המערכת (מתוך כוונה טובה כמובן אבל עדיין).
להלן התשובות:
1) ניתן לקחת בבנק למשכנתא מימון עד 70% ללא התערבות EMI (ללווים טובים יתנו גם 75-80 אחוז)
2) מעל ל70% תצטרכו לבטח את המשכנתא דרך EMI, מדובר בעלות לא קטנה (כמה מאות שקלים בחודש).
3) כדאי לקחת פחות מ60% משכנתא מכמה סיבות: קודם כל כמה שתחות משכנתא וחוב זה עדיף, הסיבה השניה היא שבנק ישראל מקשה על הבנקים לתת לכם מינוף גבוה וברגע שאתם עוברים את ה60% מימון אתם פשוט מייקרים את השמכנתא שלכם.

כמה אפשר להוריד את ריביות המשכנתא?

שאלה עם קריצה קטנה בתוכה, כישראלים אנחנו לא אוהבים לצאת פרייארים ולכן איננו דואגים שנקבל את המחיר הנמוך ביותר במשכנתא, גם אם זה לפעמים על חשבון תמהיל משכנתא טוב עבורכם.
כתבתי מאמר שלם בנושא ריביות משכנתא ואיך מורידים אותן, כנסו ותלמדו (רמז: זה לא קשה כל כך אבל זה לא הדבר החשוב ביותר).

לכמה שנים לוקחים משכנתא?

העצה שלי – לכמה שפחות…ואני רציני בנושא.
משכנתא שנמרחת ליותר מ-20 שנה היא בדרך כלל לא כדאית כלכלית ולכן השתדלו לקצר את תקופת המשכנתא (הכל כמובן אם אתם יכולים לעמוד בהחזרי התשלום).
לפעמים עדיף לוותר על מותרה חודשית מסויימת על מנת להוריד מספר שנות משכנתא.

מהי ריבית העוגן?

אני מניח שקיבלתי בערך 10 שאלות בנושא הזה ולמערי אני חייב לכם חוב גדול.
זה ממש לא פשוט להסביר מהי ריבית העוגן כי יש לפחות 5 כאלו (לכל בנק ולכל ריבית משתנה יש עוגן משלה). אני מקווה שבשבועות הקרובים אחזיר לכם את חובי ואנתח את ריביות העוגן שעומדים לרשותכם היום בעולם המשכנתא.

ריבית פריים לוקחים לזמן קצר או ארוך?

המלצה שלי,לזמן ארוך, כמה שפחות תשלמו מדדים על ההלוואה (בריבית קבועה צמודת מדד) וכמה שפחות תשלמו ריבית גבוהה על ההלוואה (בקבועה לא צמודה) כך ייטב לכם ולמשכנתא שלכם.
ןלכן, התשדלו להאריך אץ תקופת הפריים וקצרו במקומה את המסלולים הצמודים או את מסלול הקל"צ.

שאלות שכדאי לשאול את הבנקאי לפני המשכנתא

האמת שלא שאלו אותי את זה יותר מדי ולדעתי רק סטודנט אחד שאל אותי בנושא זה אבל אני חושב שזה שאלה חשובה מאוד (אפילו יותר מריביות ומבניית תמהיל משכנתא) כי זו שאלה שבעצם מפצחת את כל נושא המשכנתא
חברים יקרים ככל שתשאלו יותר, תחקרו יותר ותלמדו יותר כך המשכנתא שתקחו תהיה טובה יותר או שתבינו שאתם לא יכולים לבד ותפנו ליועץ משכנתאות חיצוני, אך יחד עם זאת אני מאמין שאתם צריכים לדעת ובשביל זה אתם צריכים לשאול והרבה.
תשאלו את הבנקאי כמה שיותר שאלות ותנסו ללמוד בצורה מושכלת את המושגים, המסלולים ואת הקאטצ'ים הקטנים שיש בתחום.

זהו עד לכאן היו השאלות הנפוצות בבלוג, לצערי המאמר יצא ארוך ואני מקווה שהוא לא הקשה את הקריאה, אתם מוזמנים להמשיך ולשאול שאלות כי זו הדרך הטובה ביותר ללמוד וזה תפקידו של הבלוג הזה – ללמד אתכם משכנתא.