מחירי הדירות לאן? דעה אישית של משכנתאמן

לפני כשנה וחצי לערך פרסמתי פוסט קצר וניסיתי לענות האם כדאי לרכוש דירה או לא?
בתחילת הפוסט כתבתי שאני באמת לא יודע מה יהיו מחירי הדירות בעתיד וזה הכל דעה אישית שלי, אז תרשו לי גם עכשיו לרשום זאת ולהסביר כי אין לי באמת מושג מה יקרה למחירי הדירות וכל מה שיירשם כאן הוא בחזקת דעתי הפרטית והאישית.

בכל אופן, בסיכומו של אותו הפוסט רשמתי כי אני ממליץ לזוגות "חסרי דירה" לרכוש דירה למגורים (אמנם בהזדמנות ולא בכל מחיר) ולמשקיעים הייתי מציע לא ל"רוץ" ולרכוש.

כמו שאמרתי, עברה שנה וחצי והמחירים עלו ועלו מאז (אין נתון רשמי, אבל ה"תקשורת" מדברת על עליה של 10% – 15% תלוי באילו אזורים), חשבתי לכתוב קצת על ה"אני מאמין" העכשווי שלי והאם הוא השתנה.

אז בבקשה: האם כדאי לקנות דירה בישראל (יולי 2013)?

ברשותכם אפריד את התשובה לשני חלקים, הפעם לא אתייחס לדירות להשקעה ולדירות למגורים, אלא אפריד בין "בעלי יכולת" ל"חסרי יכולת".

לגבי "בעלי יכולת":

כשאני אומר בעלי יכולת, אני מתכוון לאנשים שיש להם 35% – 40% הון עצמי מערך הדירה (עדיף 40% ומעלה) ושיש להם הכנסות יציבות וגבוהות (לפחות פי 4 מהחזר המשכנתא ההתחלתי).
לאנשים אלו אני ממליץ מכל הלב לרכוש דירה.

בעלי היכולת אם לא יעשו מהלך בשנים אלו יכולים למצוא עצמם ללא יכולת לרכוש דירה בעוד מספר שנים, אני לא בטוח שמחירי הדירות יעלו פלאים, אבל לטווח הקצר לפחות זה לא נראה טוב ואני לא רואה איך מחירי הדירות יורדים בשנים הקרובות ללא התערבות ממשלתית או התקוממות חברתית רחבה (אתם זוכרים שזו דעה אישית שלי והיא לא מבוססת על שום הנחת יסוד שנבדקה באופן אמפירי? רק רציתי לוודא…)

בכל אופן,
ריבוי המשקיעים, חוסר הבניה והצורך של כל אדם בישראל למינימום 2 דירות לא משאיר כאן הרבה מקום לויכוח. למחירי הדירות אין לאן לרדת ולא נעים לומר אבל לרוב עם ישראל אין ממש אינטרס שהם ירדו (בעלי הדירות ממש לא רוצים שהמחירים ייחתכו ב20%).

חשוב מאוד לזכור שלא כל אחד שמרוויח פי 4 מההחזר החודשי של המשכנתא ושההורים שלו "פינקו" אותו ב- 300,000 ₪ נחשב ל"בעל יכולת".
בשביל להיות "בעלי יכולת" אמיתיים אתם צריכים להיות בעלי הכנסה קבועה ויציבה, להיות בעלי מוסר תשלומים גבוה מאוד (כזה שמעולם לא חזר לכם צ'ק או הוראת קבע) ויהיה טוב אם יהיה לכם "עבר" של תשלומי שכירות שדי דומים לתשלום המשכנתא החודשי.

מי שלא עומד בתנאים למעלה, אני ממליץ לו מכל הלב, שלא ירכוש עכשיו דירה ושישפר קודם כל את "אורחות חייו", אני לא מדבר מתוך התנשאות, אלא אני קורא לכם לא לעשות טעויות שיכולות לעלות בלא מעט כסף.

ל"חסרי היכולת":

מי שאין לו הון עצמי של 25% לפחות ומי שמרוויח פחות מ- 33% מתשלומי המשכנתא העתידיים שלא יתקרב אפילו לרעיון של לרכוש דירה.
הדבר נכון גם לדירת מגורים ועל אחת כמה וכמה לדירה להשקעה.
כמות האנשים שרוכשים היום דירות על בסיס הלוואות ממונפות (מעל ל-75% הוא גבוה), הזוגות משתמשים בהלוואת משפחה / גמ"חים / הלוואות חוץ בנקאיות ועוד על מנת לרכוש דירה ולדעתי הם עושים טעות.

אין שום "טעם וריח" לרכוש דירה ב-1,200,000 ₪ אם אין לכם 300,000 ₪ לפחות! אם יש לכם רק 200 אלף, אז תחפשו דירה ב- 800 אלף ולאט לאט תשדרגו אותה (דרך אגב, אתם לא חייבים לגור בה אלא יכולים להשכיר ולשכור במקביל).

למרות שאני לא צופה שמחירי הדירות יידו אלא די להיפך, אני קורא לכם (לחסרי היכולת) לא לרכוש דירות יקרות למצבכם ולשמור על פרופיל נמוך.
במידה וכן תעשו זאת, מספיק שאחד מהדברים הבאים יקרה:
מצב שהריביות יעלו / עלויות המחיה שלכם יגדלו (ילדים וכו') / מישהו מכם יפוטר ולא ימצא עבודה ועד מיני סיבות אחרות ומגוונות וכבר תתחילו להרגיש לחץ על חשבון הבנק שלכם.
בהתחלה זה לא יפריע כל כך ותסתדרו עם הלוואה "קטנה" מהבנק, בהמשך זה קצת יותר יפריע ותצטרכו להגדיל את ההלוואה וגם קצת את המסגרת של המינוס ולאט לאט תבינו שאתם לא רק נכנסים לחובות יותר עמוקים, אלא במקביל אתם הורסים לעצמכם את חיי המשפחה, פחות נחמדים לילדים ובעצם מרעים את איכות החיים שלכם באופן משמעותי (וכל זה בשביל לרכוש דירה של 4 חדרים במקום 3).

לסיכום,
רציתי להעביר בפוסט הזה 2 מסרים עיקריים:

1. אני לא מאמין שמחירי הדירות ירדו בקרוב, ובשביל שזה יקרה צריכה להיות התערבות ממשלתית חזקה או לחלופין משבר חברתי עמוק
2. מי ש"חסר יכולת" שלא ירוץ וירכוש דירה רק בגלל שהמחירים בעליה, אלא יחשוב קודם כל על איכות חייו וחשוב מכך על איכות חיי משפחתו ורק לאחר שבחן את כל האפיקים וההתרחשויות ירכוש דירה במחיר סביר ומכאן יתקדם על פי התקדמות חייו.

מקווה שלא הייתי בוטה מדי במילותיי ומקווה שאף אחד לא נעלב ממני (המושג "חסר יכולת" הוא נכון למי שמרוויח 3,000 ₪ בעבודה לא מסודרת ורוצה לרכוש דירה ב- 400 אלף וגם למי שמרוויח 15,000 ₪ כרופא מומחה ומעוניין לקחת משכנתא של 2 מיליון ₪. הרעיון הוא לא בכמות הכסף שיש או בגובה המשכורת אלא ביחס למה שהוא מוכן להתחייב אליו).