גובה ריבית משכנתא – איך קובעים אותה בבנק?

ההחזר החודשי שלכם על המשכנתא מורכב מכמה גורמים, זה מתחיל מהסכום אותו אתם לוקחים, מסלול המשכנתא שאתם בוחרים, מספר השנים וגובה ריבית המשכנתא שאתם מקבלים.

בפוסט הבא אני אתמקד בנושא ריבית המשכנתא, על כמה היא עומדת? איך קובעים אותה? ולמה לכם הציעו ריבית של 5% ולחבר שלכם הציעו את אותו מסלול משכנתא ב4%.

מה המשמעות של הריבית?

על מנת שנבין למה זה חשוב להתמקד בנושא הריבית, צריך להבין את המשמעות שלה וכמה היא חשובה.
עבור הלוואה של מיליון ₪ ל20 שנה בריבית של 4% תשלמו כל חודש 6,066 ₪ ועבור אותה ההלוואה בריבית 5% תשלמו כל חודש 6,600 ש"ח בחודש.
משמע, 544 ₪ הבדל כל חודש והפרש של 130,000 ₪ לכל התקופה !

עכשיו שהבנו שריבית זה דבר חשוב ואפילו מאוד חשוב בתחום המשכנתאות, נספר לכם כמה סודות שלא כולם רוצים שתדעו (בעיקר הבנקים ולפעמים גם יועצי המשכנתאות הפרטיים).

מי קובע את הריבית של המשכנתא שלכם ?

אתם ניגשים לבנק ומבקשים משכנתא, היועץ מציע לכם מספר מסלולים לתמהיל ההלוואה שלכם ועבור כל מסלול נוקב בריבית שונה.

אז למעשה הוא קובע עבורכם את הריבית, אבל חשוב שתדעו שהוא בסך הכל אומר מה שהבנק הכתיב לו לומר, יש לו טווח ריביות שמותר לו לומר (לדוג': בין 4% ל5%) והוא נוקב בריבית מסוימת בין הטווח.

ההיגיון אומר שהוא ינקוב קודם כל ברמה הגבוהה יותר משתי סיבות עיקריות:

1. הבנק יעריך אותו יותר (גם כספית) אם הוא ימכור בריבית גבוהה יותר (כך הבנק מרוויח יותר)
2. הוא רוצה להשאיר לו מרחב תמרון מולכם במידה ותאמרו לו שהריבית יקרה לכם (הוא בסך הכול משאיר את האופציה לעשות לכם הנחה).

עכשיו אנחנו מבינים מול מי אנחנו מתמודדים ועל מי אנחנו צריכים להפעיל "שרירים" על מנת להוריד את גובה הריבית על המשכנתא.

איך נקבע גובה הריבית של המשכנתא?

הבנק בסך הכל מוכר לכם כסף ובתמורה מקבל בטחון בדמות הנכס שלכם, יש לזכור כי לבנק יש מגבלות רבות במכירת הנכס והוא ממש לא מעוניין להגיע למצב הזה ולכן, הוא רוצה להבטיח שהכסף יחזור אליו כל חודש כפי שסיכמתם.
ובגלל זה הוא קובע מן "פרופיל לקוח" שזה בעצם בדיקת הנתונים הפיננסים שלכם, בסופה של הבדיקה כל לקוח מקבל ציון מסויים (לצורך הדוגמה נדמיין שהציונים הם בין 1-10 וציון 1 נחשב גרוע וציון 10 נחשב מצויין).
הציון בסך הכל קובע "איזה לקוחות אתם בשביל הבנק, בטוחים או מסוכנים.
ככל שציונכם יהיה יותר טוב (כלומר, תהיו לקוחות "בטוחים לבנק") כך יהיה לכם קל יותר לקבל ריבית נמוכה יותר.
והפוך, אם אתם לקוחות "מסוכנים" (מ-1,001 סיבות: אין עבודה קבועה, חזרו לכם צ'קים בשנה האחרונה, אתם מוגבלים בבנק וכו') כך גם הריבית שתקבלו על המשכנתא תהיה גבוהה יותר.

אז איך אפשר להוריד את גובה הריבית בבנק?

לזה יש פיתרון אחד ופשוט! פשוט תגידו ליועץ המשכנתא שבבנק ממול הציעו לכם ריבית הרבה יותר זולה, אני יודע שזה קשה "לשקר", גם לי זה לא קל אבל יש מצבים בחיים שצריך להיות בהם קצת מתוחכמים ומשכנתא היא בדיוק אחד מהמקרים האלו.
בשביל שלא ממש תשקרו, אתם חייבים גם ללכת למספר בנקים (זה נקרא לעשות "סקר שוק משכנתא") ולקבל הצעות מכל בנק בנפרד, במעמד קבלת הריביות תגידו פשוט אוטומטית שקיבלתם הצעות זולות יותר ותראו איזה פלא, הריבית פשוט תרד מייד (יש יועצים שיגידו לכם שהם יחזרו אליכם מחר עם תשובה, אבל תסמכו עלי הריבית תרד).

לסיכום,

נתתי לכם פוסט עם טיפ ששווה לא מעט כסף, במילים אמיתיות הוא שווה הרבה כסף!
תנהגו בחוכמה ואל תהיו פראיירים, תבקשו מן הבנק הנחה והוא יעשה אבל אל תשכחו ללכת לכמה בנקים במקביל אחרת לא תדעו אם קיבלתם את ההנחה הגבוהה ביותר.

דבר נוסף,

הזכרתי פה בעבר שגובה ריבית משכנתא הוא חשוב (ראיתם לבד כמה כסף אתם יכולים לחסוך) אבל לא פשוט ממנה הוא תמהיל משכנתא שתחליטו לקחת ולכן התעסקו בגובה הריבית רק אחרי שאתם יודעים איזה תמהיל אתם רוצים ולא לפני כן, אחרת אתם תרוצו סביב המחיר ולא סביבי המשכנתא הנכונה עבורכם.