ראשית, אני רוצה להתייחס לריביות ולציין שאני רואה מגמה של ירידת ריבית (לא ריבית הפריים אלא ריבית המשכנתאות), זה עדיין לא סופי וזה עדיין בגדר תחושת בטן, אבל אני מרגיש שריביות הקל"צ ירדו בשבועיים האחרונים ואם אני אראה לכך סימוכין יותר רציניים אני אכתוב על כך בשבוע הבא.
בכל אופן, ברגע שהריביות יורדות מתחילות לצוץ כל מיני הזדמנויות שנראות טובות מדי, לדוגמא: ריבית קל"צ ל-30 שנה בריביות של 3.75% (עד לפני חודש ריבית של 3.5% הייתה ניתנת ל- 15 שנה ואולי אפילו לפחות מכך), בכל אופן גם אם לא תקבלו 3.75% אני חושב שעדיין תקבלו ריבית זולה ואני לא מתלהב מכך… אז מה הבעיה שלי עם קל"צ – על כך בפוסט הבא:
סיבה ראשונה – התקופה ולוח הסילוקין
30 שנה זה המון זמן, מכיוון שמדובר בהלוואת שפיצר ברוב המקרים (וגם אם מדובר בהלוואת קרן שווה), קצב סילוק הקרן עובד לרעתכם, ופשוט לא יזוז בשנים הראשונות.
אולי מצד אחד הרווחתם יציבות בהחזר החודשי, אבל מצד שני עד שתראו שבאמת הקרן זזה ייקח לכם לא מעט שנים.
אני הייתי שוקל לקחת קל"צ לפחות שנים ואם ההחזר החודשי לא מאפשר לכם אז לא הייתי מתנגד לקחת גם ריבית קבועה צמודה למדד ובתנאי שתהיה לתקופות קצרות ולא ארוכות.
סיבה שניה – אתם לא באמת תחזיקו את המשכנתא ל-30 שנה
ירים את האצבע (בצרה מטאפורית כמובן), מי שחושב שהוא הולך להישאר בדירה שלו 30 שנה מהיום.
אני מניח שרובכם זוגות צעירים או משדרגים ועדיין הסיכוי שתישארו בדירה שלכם יותר מ-10 שנים הוא לא כל כך גבוה.
גם אם תישארו בדירה שלכם, הסיכוי שבאמת תחזיקו בהלוואה הזו ולא תמחזרו אותה או תחזירו אותה לפני הזמן גם הוא די נמוך. ולכן, אולי זה מפתה לקחת ריבית לתקופה ארוכה "בזול" אבל אם לא באמת מקבלים יציבות ל-30 שנה אלא להרבה פחות מכך (מהסיבה הפשוטה שלא באמת תישארו איתה 30 שנה) איבדתם את האפקט.
המחיר אגב שאתם משלמים על ההלוואה הוא ל-30 שנה וכמובן שלתקופת שנים נמוכה יותר תשלמו פחות מכך ולכן זה מיותר לקחת את הקל"צ לתקופה כל כך ארוכה, כי אתם משלמים על יציבות ארוכה וככל הנראה תשתמשו במוצר זמן הרבה יותר קצר.
סיבה שלישית – עמלת פירעון מוקדם
אמנם זה נראה שולי היום, כי הריביות נמוכות וככל הנראה יעלו בהמשך, אבל מי שישים לב טוב איך מחושבת עמלת הפירעון יראה כי היא מחושבת על פי טווחי שנים.
ואם לקחתם הלוואה ל-30 שנה (הרי קיבלתם מחיר ל-30 שנה) כשתבואו להחזיר / למחזר אותה בעוד 10 שנים, בעצם ישוו את הריבית שלכם למי שלוקח הלוואה ל-20 שנה שמראש היא זולה ב- 1% כמעט ממה שאתם לקחתם.
לכן, הסיכון לעמלה הוא קיים וממשי. הריבית צריכה לעלות באחוז על מנת שלא תהיה לכם עמלת פירעון (ואם תחזירו אותה לאחר 15 שנה ויותר המצב אגב רק יחמיר ויגביר את הסיכון לעמלת פירעון מוקדם).
סיבה רביעית – מדד המחירים לצרכן
אם זה עושה קולות של נמוך, מתנהג כמו נמוך ונראה כמו נמוך – רוב הסיכויים שהוא באמת נמוך.
וזה מה שקורה היום למדד, הוא באמת נמוך (ואף שלילי) ולכן כל מה שהתרחקנו ממנו בעבר (הלוואות צמודות מדד) נראה היום הרבה יותר מעניין ואפשר לקבל גם ריבית נמוכה משמעותית מהקל"צ וגם ליהנות ממדד נמוך לשנים הקרובות.
יש לשים לב, שמי שהולך להחזיק בהלוואה הזו יותר מחמש שנים אז כמובן שיש סיכון גדול יותר מצד המדד ויש מצב שהמדד יחזור לימים עברו (אני מאמין בזה ואין ספק שהמדד הנמוך לא יישאר איתנו לאורך עשר שנים), אבל כמו שכתבתי בסיבה השניה, מי שלא הולך להחזיק בהלוואה הזו זמן רב אין לו סיבה ממשית לקנות ביטחון בדמות המדד כאשר הוא כל כך נמוך.
לסיכום,
אין לי דבר נגד הקל"צ, להיפך אני מעודד לקחת אותו ואני חושב שהוא מסלול חובה כמעט בכל תמהיל. יחד עם זאת, אני נגד קל"צ לתקופות כל כך ארוכות ואני מאמין שיש מסלולים שישרתו אתכם יותר טוב ויתאימו לכם הרבה יותר.
הבנקים לא תמימים כמו שהם נראים והם יודעים איך ומה לתמחר, ברוב המקרים הציבור (אנחנו) הם אלו שטועים (זה נובע בעיקר ממניעים פסיכולוגיים, אבל זה לא הנושא היום) ומה שרציתי להבהיר בפוסט הזה זה שלא צריך לקפוץ על קל"צ ארוך רק בגלל שהמחיר נראה מפתה כי מחכות לנו כמה הפתעות בדרך.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
104 תגובות
לא הפעלתי מקודם התראות למייל – לא ניתן לערוך זאת – אז מוסיף הערה חדשה.
תודה!
ערב טוב,
במידה ונותרו 2 מסלולים פעילים במשכנתה:
• קל"צ (לעוד כ – 3 שנים בריבית 2.2) – 120K
• פריים (בריבית 0.7 לעוד 23 שנה) – 180K.
ויש ברשותנו היכולת לסגור את כל הקלצ או את רוב הפריים.
האם יש הגיון כלכלי בלסגור את הקלצ (שעליו הריבית משולמת מראש – עמלת פרעון מוקדם בסך כ- 250 שח)?
ישנו "רווח" כלשהו מהמהלך הזה? בהנחה ולא משנים את ההחזר החודשי (ישמש לכיסוי מהיר יותר של הפריים)?
או שההגיון הכלכלי, במידה ונותרים בהחזר דומה, הוא לקצר את הפריים ולחסוך ריבית עתידית?
***מנסה להבין מהו ההגיון, אם בכלל, בכיסוי מוקדם של הקלצ בהנחה ולא מבקשים להקטין דרסטית את ההחזר החודשי?
תודה מראש!
שלום יוגב,
ההגיון הכלכלי הוא להשקיע את הכסף בשוק ההון ולייצר תשואה גבוהה יותר ממה שאתם משלמים במשכנתא
בהצלחה
רב תודות. אך במידה ואיני משקיע את הכסף – מסיבותיי ובניגוד להגיון – והוא שוכב בעו"ש?
שלום רב . הפעם לא דייקת , אני מעריך מאוד את התרומה שלך לציבור הקוראים אבל יש צורך לבדוק טוב נתונים לפני שממליצים .
1. אינפלציה – לא לעולם חוסן . רמזת שהמדדים יישארו נמוכים ב- 30 שנים הבאות , צריך הרבה אומץ לעשות הערכה כזאת . במונחים היסטוריים האינפלציה הייתה בשלושים שנים האחרונות הרבה מעבר ל-2% . יתרה מכך ארגון ה- OECD צופה כבר בשנים הקרובות אינפלציה בישראל של 2% . גם היעד של בנק ישראל מתכנס ל-1%-3% בשנים הקרובות .
2. וודאי שברמת אינפלציה של 2% ( ולהערכתי הרבה מעבר אם נחשב שלושים שנה קדימה) עדיף לקנות קל"צ של 4.5% במקום ריבית משתנה וצמודה של 3.5% .
3. לוח שפיצר הוא לא כמו שהצגת וודאי שלא במצבים של הלוואות קבועות ולא צמודות .
4. עמלת פירעון מוקדם משולמת כשהריבית יורדת ולא עולה – מאחר וסביבת הריבית עם הפנים צפונה כנראה שלא תושת על הלקוח עמלה כזאת בכלל .
שלום מרטין,
1. לא רמזתי זאת בשום מקום, אלא ציינתי שרוב הלווים אינם מחזיקים במשכנתא שלהם ל-30 שנה ואלו דברים שונים מאוד
3. לא הצגתי כאן את לוח שפיצר
4. נכון, אך אין ערובה לכך שהריביות רק יעלו
שלום משכנתמן,
מה לדעתך,קל"ץ שאפשר לקבל היום ל20 שנים?
שלום אולגה,
4.25-4.75
בהצלחה
הצעה שקיבלתי היום:
60% מימון
236k פריים מינוס 0.7 30 שנה
474k קלצ 4% 16 שנה
החזר חודשי 4050
האם שווה ?
שלום גילי,
סביר, אפשר לרדת עוד בקל"צ
בהצלחה