תאריך עדכון: 25/03/2026
בעקבות ביקושים רבים שקיבלתי ושיתופים רבים של המאמר שכבתבי בנושא איך לרכוש דירה במשכון שני נכסים החלטתי לחזור למאמר זה שפורסם לפני הרבה שנים ולעדכן אותו בדגש על איך לקנות דירה ללא הון עצמי למי שאין בבעלותו נכס.
בסמוך לכתיבת פוסט שזה פרסמתי פה "פוסט עזרה" ובו ביקשתי מכם לרשום באילו נושאים הייתם רוצים לקבל יותר עזרה.
אני חייב לומר שהופתעתי משיתוף הפעולה ובאותו היום קיבלתי יותר מ-20 מיילים ובקשות לכתבות מעניינות בתחום. הבטחתי אז ואני מבטיח עכשיו שאשתדל לענות על כל השאלות ואשתדל לכתוב על כל הנושאים.
פניה אחת נרגשת הייתה מזוג בני 35 (פלוס מינוס) שביקשו לדעת איך הם יכולים לרכוש דירה ללא הון עצמי, הם סיפרו כי הם מרוויחים היטב (כ-20 אלף ₪ נטו) והם משלמים שכירות כ 4,500 ₪ בחודש ללא שום בעיה ואפילו חוסכים כ 2,000-3,000 ₪ לחודש ויחד עם זאת הם לא יכולים לרכוש דירה כי אין להם חסכונות עבר (הם ציינו שיש להם כ-50 אלף ₪ אבל אתם יודעים שזה יכול להספיק אולי לעו"ד, קניות לבית, הובלות וכו' – לרכישת דירה זה בטוח לא יספיק).
הערה חשובה לפני המשך הקריאה: בנק ישראל מגביל כיום מתן משכנתאות ל-75% מימון בלבד (כלומר, תצטרכו להעמיד הון של 25% לפחות משווי הדירה). יחד עם זאת, במסגרת תכנית מחיר למשתכן (ומחיר מטרה) תוכלו לקנות דירה החל מהון עצמי של 100,000 ש"ח בלבד, גם אם מדובר בפחות מ-25% משווי הדירה – ממליץ לקרוא על כך בהרחבה בפוסט הבא.
אז מה הם יכולים לעשות – ואיך אפשר לקנות דירה ללא הון עצמי?
דבר ראשון שהם חייבים (אבל חייבים) לעשות הוא לבדוק למה הם הגיעו למצב הזה, איך ייתכן שזוג בגילם לא חסך במרוצת השנים כמה מאות אלפי ₪ לרכישת דירה?
כאן התשובה יכולה להתפצל ל-2 אפשרויות:
אפשרות 1: הזוג לא ידע להתנהל כלכלית, לא ידע איך לחסוך ופשוט בזבז כל מה שהרוויח.
לזוג כזה הייתי מציע לוותר על עניין הרכישה, להתחיל לחסוך מדי חודש ולהתחיל ללמוד איך חוסכים לטווח ארוך ואולי בעוד 3-4 שנים לאחר שהוכיח לעצמו כי הוא יכול לחסוך ולעמוד להתחייבויות לחזור ולחפש דירה.
אפשרות 2: הזוג התנהל כלכלית נכון, אבל לא קיבל שום עזרה מההורים, את כל כספו הפנוי ניתב להשכלה אקדמאית ולצערו הרב ברגע שהוא הגיע ל"נחלה" והתחיל להרוויח כמו שצריך מעבודתו ה"טובה" הוא גילה שמחירי הדירות עלו וגם אם יחסוך השנה 50 אלף ₪ זה לא ממש יעזור לו לרכוש דירה בקרוב.
לאחר שבחנו למה הזוג לא הצליח לחסוך, נעבור לתשובה איך הוא יכול לרכוש דירה ללא הון עצמי.
אני חוזר ואומר שאני כותב עבור הזוג שלא חסך בגלל ה"חלק השני" ולא עבור הזוג ה"בזבזן".
אופציה 1: משכון הדירה של ההורים
למי שיש להוריו דירה (עדיף לא ממושכנת) יכול למשכן את דירת ההורים ולקבל עבורה עד 50% מימון (כלומר, אם הדירה שווה מיליון ₪, ניתן לקבל עבורה עד 500,000 ₪), כמובן שהבנק יבדוק את ההורים, היכן הם עובדים ומהם מצבם הכלכלי, אבל במידה והכל בסדר הוא ישמח לתת להם את ההלוואה. ההלוואה הזאת נקראת הלוואת נדוניה, וזה השם המקובל היום בתחום.
לאחר שלקחתם את ה"חלק החסר" מההורים , אתם יכולים למשכן את הדירה שתקנו ולקבל בעבורה עד 75% מימון.
ניתן דוגמא מספרית:
נניח שאתם רוצים לרכוש דירה בשווי מיליון ₪ ואין לכם הון עצמי בכלל.
1. תמשכנו את הדירה של ההורים ותיקחו עבורה כ 250,000 ₪ (25% מימון).
2. תמשכנו את הדירה הנרכשת (זו שאתם קונים) ותיקחו עבורה כ- 750,000 ₪ (75% מימון).
סכום שתי המשכנתאות הינו מיליון ₪ וזהו בדיוק הכסף שאתם צריכים לרכישת הדירה החדשה.
נכון שיש כאן לא מעט חסרונות,
אתם צריכים שהורים יסכימו לכך, אתם צריכים להחזיר כמיליון ₪ משכנתא וזהו הליך בירוקרטי מעט יותר מורכב ועדיין, זו אחת האפשרויות הטובות ביותר עבורכם לרכוש דירה בזמן הקרוב.
3. לקיחת משכנתא הפוכה על הנכס של ההורים (כאשר הם בני הגיל השלישי) ובאמצעות מינוף הדירה שלהם לקבל הון עצמי לרכישת נכס – בקצרה, זאת הלוואה שמיועדת עבור הגיל השלישי, בד"כ מעל גיל 55, ושם יש אופציה שההורים לא ישלמו היום החזר חודש, וההלוואה תהיה בלוח סילוקין של בלון, וההחזר המלא של המשכנתא, ידחה לתקופה לא מוגבלת, עד שנה מפטירת הלווים. קחו בחשבון שהבלון מתנפח, וכנראה תצטרכו למכור את הנכס, ולא ישאר הרבה עבור היורשים.
אופציה 2: קנו דירה זולה והשכירו אותה
עוד אפשרות לרכישת דירה, היא למתן את דרישותיכם ולהבין שהיום אתם לא יכולים להרשות לעצמכם לרכוש דירה במיליון ₪ ולכן, אתם יכולים לקנות דירה זולה יותר ב-600,000 ₪ לדוגמא (כן, יש דירות כאלו – לרוב הם בשכונות ישנות ובקומות גבוהות, אבל תמיד יש להן ביקוש לשכירות).
אתם לא חייבים לגור בה, תמשיכו לשכור איפה שאתם שוכרים והשכירו את הדירה שקניתם.
איך תקנו את הדירה ללא הון עצמי?
מכיוון שמדובר בדירה "זולה" יחסית, תשתמשו באחת באופציה למעלה (משכון דירת ההורים), סכום כזה הוא יותר קל להשגה ובעוד כמה שנים תוכלו כבר למכור את הדירה ולרכוש עבורכם דירה שאתם רוצים.
אופציה 3: להעביר פעילות לבנק אחר, ולקבל הלוואת הצטרפות.
אני פחות אוהב את האופציה הזאת, כי אתם לוקחים הלוואה נוספת, והיא תקשה עליכם לקבל משכנתא, כי ההלוואה מורידה מהיכולת החזר שלכם, אפשר לקבל הלוואות בסכום של עד כ 250,000 בפריסה עד ל 18 שנים.
אני שוב מחדד, צריך לראות שאתם עומדים בתנאי הרגולציה לקבל משכנתא, כי באופציה הזאת אתם מקטינים את היכולת החזר שלכם. ובנוסף ההחזר משכנתא+ ההחזר הלוואה יכול להכביד מאד על משק הבית. לא סתם הבנקים מגבילים אתכם ל 40% מההכנסה הפנויה.
לסיכום,
אני חייב לומר שאני לא מתלהב מעסקאות של 100% מימון, לרוב הן לא בריאות ומסכנות את הלווים, אבל יש מצבים בחיים שאין הרבה ברירות ואם זוג לא רוצה להיות כל חייו "חסר דירה" הוא צריך לשקול לבצע "מהלכים יצירתיים" – חשוב לומר שהם חייבים להיות מגובים בעבודות טובות וקבועות, משכורות "טובות" ויציבות פיננסית שכל חסרונה היא "חוסר בהון עצמי".
כמו שאמרתי בהתחלה, לזוג שלא חסך כי הוא פשוט "בזבז" את הכסף בצורה לא אחראית לא הייתי מציע לרכוש דירה באופציות הנ"ל כי הוא פשוט יכרה לעצמו בור שיהיה לו קשה מאוד לצאת ממנו, וגם אם יצליח לקנות דירה, הוא כנראה יכנס לקשיים כלכלים, שיכולים לגרום לעוגמת נפש, ואפילו הרגשה של כישלון, כי חייבים למכור את הבית.
359 תגובות
הי
הבלוג נהדר ברור ונגיש
שאלתי היא, לנו יש הון ראשוני של 350 אלף שח אך הקושי הוא שלא מעוניינים לגור בדירה בבניין
האם אנחנו יכולים בסכום הזה לרכוש דירה למשתכן ולהשכיר אותה מיד?
שלום עדי,
ניתן לרכוש במחיר למשתכן ולהשכיר אותה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ברשותי דירה ראשונה ששיווה 1.5 M , יש על הבית משכנתא של 420,000 ש"ח.
ברצוני לקנות דירה שניה להשקעה, לפי הבנתי אני יכול למשכן את הבית הראשון ולקבל 50 % מימון לדירה השניה (פחות המשכנתא שנשארה 420,000).
שאלתי היא איך הבנק עושה את החישוב של ה 50 % ?
אופציה א'
1500000/2ּ= 750,000 פחות המשכנתא הקיימת 420,000 -> 330,000
אופציה ב'
1500000 פחות המשכנתא 420,000 = 1080000/2 -> 540,000
תודה רבה,
אבי.
שלום אבי,
50% משווי הנכס הכולל (אופציה א׳ בדוגמאות שלך)
ד״א, במידה ושווי הנכס עלה מאז שלקחת משכנתא ותביא שמאי מהבנק שיוכיח זאת, תוכל לקבל את אחוז המימון לפי השווי העדכני
בהצלחה
הי,
שאלה,
לחברי חסרים 70 שלף ש“ח השלמה להון עצמי ובבנק טוענים שאפילו אם יקח הלוואה לכל מטרה ואפילו מבנק אחר, זה יחשב אוטומטית כסך הלוואות כולל של יותר מ75% ולא יוכל לקבל משכנתא!
מכיר כזה איסור?
שלום אבי,
לא מכיר איסור כזה
אך ללא קשר, מומלץ לוודא שזה לא מינוף גבוה מדי
בהצלחה
שלום אלישיב,
עבור נכס קיים ניתן לקבל הלוואה של עד 50% משווי הנכס, כולל המשכנתא הקיימת כבר
כלומר – במקרה שלך תוכל לקבל תוספת של כ-200 אלף שקל
בהצלחה
שלום.
יש לי נכס בשווי של כ 1,200,000 עם משכנתא של כ 400,000 ואני צריך הלוואה של כ 700,000 ש"ח לשיפוץ/הרחבה של הבית.
ישלך רעיון איך אני עושה זאת?
כמעט 6 שנים אחר כך – התגובה המקורית משעשעת אותי. גם אנחנו חיכינו שמחירי הדירות ירדו, התחלנו לחכות כבר בשנת 2010. בפועל – מי שחיכה רק שילם כפול או לא רכש דירה בכלל..
שלום אלי,
1. יש לבדוק עם הבנק אם אתה יכול להיות ערב
2. אתה תשלם מס רכישה על החלק שלך
בהצלחה