בשנה האחרונה, ענף המשכנתאות עלה על המפה התקשורתית (לצערי, בצד הלא נכון של המפה) בעקבות שתי סיבות מרכזיות:
- עליית ריביות המשכנתא המטורפת על-ידי הבנקים (שנרגעה בחודשים האחרונים, ואף חזרה לרדת כפי שדיווחתי מספר פעמים)
- הדרת יועצי משכנתאות מסניפי הבנקים השונים.
שני הצעדים הנ"ל הצטיירו (ובצדק לדעתי) כפעולה כוחנית של הבנקים למשכנתאות כנגד לוקחי המשכנתאות, דבר אשר הביא ללחץ ציבורי וגרם לשני דברים אחרים:
1. לחץ של מספר חברי כנסת וראש וועדת הכספים (משה גפני) שהתחילו לפעול בנושא
2. יועצי המשכנתא הפרטיים הקימו את התאחדות יועצי המשכנתאות (וכל הכבוד להם על כך) שעוסק בקידום הנושא, גם מול הרגולטורים והמחוקקים, והצליח להחזיר אותו לצד הנכון של המפה.
התוצאה, הינה שורה של תקנות משכנתא שונות הנמצאות כרגע בבחינה – חלקן בכנסת וחלקן בבנק ישראל. מכיוון שחלקן עשויות להיכנס לתוקף בקרוב, אני רואה צורך להציג ולהסביר אותן כאן בתמצות ובפשטות.
אז בואו נתחיל…
הצעת חוק: ניתן יהיה לקבל 90% משכנתא מערך הדירה
הצעת חוק של חברת הכנסת, אורלי לו-אבקסיס, נמצאת על השולחן כבר כמעט 3 שנים (משנת 2014), וכתבתי עליה בעבר בכתבה על 90% משכנתא.
בעיקרון, אורלי לוי רוצה שכאשר זוגות צעירים יבואו לרכוש דירה הם יוכלו לקבל עד 90% משכנתא ולא עד 75% משכנתא, כפי שנהוג היום.
לטענתה (המוצדקת יש לומר), יש המון זוגות צעירים שלא מסוגלים לממן את ההון הראשוני ולכן על המדינה (באמצעות הוראה לבנקים) לאפשר להם מימון גבוה יותר בדרך לדירה הראשונה שלהם.
מה אני חושב על זה?
אני חושב שזה חוק די מסוכן, לתת 90% משכנתא חושף מאוד את הבנקים ואת האזרחים (במיוחד במחירי הדיור כיום).
יחד עם זאת, בעבר (וגם כיום) כן תמכתי במתן 90% משכנאת לזוגות צעירים, אבל תחת מגבלות מסוימות כגון רכישה בפריפריה, בדיקה פיננסית מחמירה מאוד של הלווים ומתן זכאות משכנתא במסלול קבוע לא צמוד על המשכנתאות הנ"ל.
חשוב לציין כי בלקיחת משכנתא במחיר למשתכן, ניתן להגיע לאחוזי מימון דומים משווי הרכישה, וזאת מכיוון שהמשכנתא מחושבת משווי הדירה בשוק החופשי.
איפה זה נמצא היום ומה הסיכויים שזה ייצא לפועל?
אתמול (19/07), החוק היה אמור לעלות כחוק פרטי לקריאה טרומית בכנסת, אך אורלי לוי-אבקסיס פרסמה בפוסט פייסבוק בערב כי בעקבות הגעה להסכמה עם שר האוצר על קידום נוסח משותף, לא התקיימה הצבעה בסופו של דבר.
למען האמת, כאשר החוק עלה בשנים האחרונות לדיון מספר פעמים, לא האמנתי שהוא יעבור, אך ההודעה מאתמול על קידום נוסח עם שר האוצר, משה כחלון, משנה את תמונת הסיכויים ובהחלט יכולה להביא לקידומו.
הנחיה: הצעת הריבית תישמר ל-24 יום במקום ל-12 יום
פניותיהם של משה גפני (יהדות התורה) ורועי פולקמן (כולנו) לבנק ישראל נשאו פרי, והמפקחת על הבנקים (ד"ר חדווה בר) פועלם לקדם תקנה שהבנקים יצטרכו לשמור על הריבית שהציעו לנו לתקופה של 24 ימים ולא רק 12 ימים כפי שזה היום.
כשאתם מקבלים היום הצעת ריבית מהבנק היא נשמרת ל- 12 יום בלבד. כלומר, מרגע שקיבלתם אישור עקרוני לריביות מסוימות, השעון שלכם מתחיל לתקתק.
אתם אמורים גם להסכים להצעה (לפעמים זה לוקח זמן כי אתם רוצים לבדוק גם עם בנקים אחרים), לתאם מועד לפתיחת תיק (יכול לקחת בקלות כמה ימים), ואז לבצע את כל משימות המשכנתא (שהן מאוד מאוד מורכבות, בטח לאדם הממוצע) וכל זה ב-12 ימים.
חשוב להזכיר שמדובר על ימים קלנדריים ולא ימי עסקים (כלומר, כולל שישי-שבת וחגים), דבר שעוד יותר מחמיר את בעיית הלקוח. בנק ישראל פועל לתיקון העיוות וידרוש מהבנקים לשמור את ההצעה שהציעו ללקוח ל-24 ימים קלנדריים.
מה אני חושב על זה?
אני מניח שהבנתם לבד, אני ממש בעד החוק הזה. אני חושב שהמצב היום לא הגיוני וטוב יעשה בנק ישראל שיגדיר מחדש את הנושא.
אני לא יודע אם 24 ימים זה המספר הכי נכון, אבל זו בהחלט פניה לכיוון נכון מטעם הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל.
איפה זה נמצא היום ומה הסיכויים שזה ייצא לפועל?
בנק ישראל אמור להוציא בשבועות הקרובים הנחיה לבנקים – סיכויים ממש טובים שזה יצא לפועל, בעצם צריך לקרות משהו מיוחד שזה לא יקרה (כמובן, שיש מצב שזה יקרה יותר לאט ממה שאני חושב, אבל אני מניח שזה עניין של שבועות ולא של חודשים).
הצעת חוק: מתן דחייה של החזרי המשכנתא למובטלים
חבר הכנסת רועי פולקמן (יחד עם מירב בן ארי, יעקב אשר ומוטי יוגב) מנסים להעביר הצעת חוק שתכריח את הבנקים לתת 3 חודשי גרייס (מלשון, חסד) למובטלים וכך יהיה יותר קל למובטלים לקבל הפסקה בתשלומי המשכנתא עד שיסתדרו במקום עבודה חדש.
אם מישהו נמצא בתקופת אבטלה, הוא יוכל לגשת לבנק ולבקש בעצם להפסיק לחייב אותו במשכנתא במשך 3 חודשים (ולא יותר משנה במצטבר לאורך כל תקופת המשכנתא). המטרה היא לתת לו הזדמנות לעמוד מחדש על הרגליים ולא לגרום לו להגיע להחזרים מיותרים (שיעלו לו הרבה יותר וגם יכתימו את השם הבנקאי שלו, דבר שיגרום לו עוד יותר בלאגן ומכשולים כאשר ירצה להסתדר).
אגב, ישנם בנקים היום שכן מאפשרים ללקוחות לקחת הפסקה מהמשכנתא לתקופה מסוימת, אבל הלקוחות עצמם צריכים לפנות אל הבנק ולבקש וזה נתון להחלטתו של הבנק.
מה אני חושב על החוק?
אני חושב שמצד אחד הוא מצוין, כי הוא מאוד אנושי ואני חושב שזה יותר מראוי ונכון לעזור לאדם שנקלע לקשיים.
מצד שני, זה עושה למובטל חיים יותר קלים וייתכן שהטבה כזו תגרום לו להישאר עוד חודש או חודשיים מחוץ למעגל העבודה, דבר שלא בריא לו ולא בריא למשק.
כשאני משווה את הטענה הראשונה אל מול השנייה, הטענה הראשונה מנצחת ואני חושב שיהיה נכון לעזור לאדם בשעת מצוקה.
איפה זה נמצא היום ומה הסיכויים שזה ייצא לפועל?
ההצעה עברה בקריאה טרומית והיא צריכה צריכה לעבור בעוד שורה של הצבעות. אני מניח שיש לזה סיכויים טובים, מאוד תלוי במהירות התהליך בכנסת (הצעות חוק כאלו נוטות להתמסמס ממניעים פוליטים לא מעט פעמים) ולכן אם מציעי החוק יפעלו מהר, יש להם סיכוי לא רע.
הצעת חוק: תבוטל עמלת פירעון מוקדם במשכנתא
אחד הנושאים הכואבים במשכנתא הוא נושא עמלת הפרעון המוקדם, לא מעט אנשים מחזירים את המשכנתא באמצע התקופה ונדרשים לשלם לא מעט כסף עבור כך (קנס משכנתא).
ח"כ יואב קיש (הליכוד) הציע לבטל את עמלת הפירעון כלל, כך שבנקים יוכלו לגבות אותה רק אם התבצע בפרעון בטווח עד משנה ממועד ביצוע המשכנתא או מיום מימוש המשכון.
מה אני חושב על זה?
אני חושב שזה קצת מוגזם (פה אני נמצא באותה דעה עם בנק ישראל), ואם לקוחות יוכלו להחזיר משכנתא שניתנו להם בריביות קבועות ללא עמלה, יש פה סיכון לא קטן לבנקים שבכל ירידת ריבית בעצם יפסידו לא מעט כסף (לטענתו של יואב קיש, בהלוואות ארוכות זאת אחריות של הבנק לסגור כסף כנגד ההלוואה).
אני כן חושב שצריך לעשות רפורמה בנושא (כמו התיקון החשוב שהגדיר שהריבית לפיה תחושב העמלה תהיה ריבית המשכנתא הממוצעת ולא הריבית הגבוהה יותר של הלווה).
יש עוד לא מעט תיקונים לעשות בנושא עמלת הפרעון ואני חושב שבמקום "לבטל", צריך להכניס תקנות חדשות שיקלו על הרוכשים ויהיו הרבה יותר הוגנים כלפיהם (כיום, העמלה היא מופלית באופן חד צדדי לטובת הבנק).
חשוב לציין, שגם כיום ישנם מסלולים כגון פריים, מט"ח וזכאות משכנתא אשר פטורים מעמלות פרעון (ובריביות המשתנות ישנן נקודת יציאה ללא עמלות).
איפה זה נמצא היום ומה הסיכויים שזה ייצא לפועל?
וועדת השרים לחקיקה אישרה את החוק ואתמול (19/07) החוק עבר בקריאה טרומית כאשר 47 ח״כים הצביעו בעד ולא היו מתנגדים. יחד עם זאת, אני חושב שאת זה יהיה קשה (עד בלתי-אפשרי) להעביר בכנסת כי הבנקים יתנגדו לזה ויקבלו את תמיכתו המלאה של בנק ישראל. להערכתי, החוק בסופו של דבר יעודן ויעודכן כך שיכלול מסלולים ספציפיים או מגבלות אחרות.
הנחיה: החזרתם לשוק של יועצי המשכנתאות
לפני כשנה פלוס-מינוס, הבנקים החליטו באופן חד צדדי שהם לא רוצים לעבוד יותר עם יועצי המשכנתאות הפרטיים.
עקב כך, קמה התאחדות יועצי המשכנתאות שפעלה לתיקון המצב (ועל הדרך עוררה סערה ציבורית שגרמה גם לחלק מהחוקים שקראתם עליהם למעלה לרקום עור וגידים).
משה גפני פנה לבנק ישראל (מספר פעמים) על-מנת למצוא פיתרון וכשראה שזה לא מתבצע, ממש דרש בתוקף להסדיר את המצב ולהחזיר לפעילות רגילה את יועצי המשכנתאות הפרטיים.
מה אני חושב על כך?
בנושא הזה אני בעד לגמרי. אני כן חושב שצריך להגדיר פיקוח מחמיר ובדוק ליועצי המשכנתאות (חשוב שהיועץ יהיה מקצועי ומפוקח כי הוא עוסק בנושא רגיש ומורכב מאין כמוהו).
יועץ משכנתא טוב ומקצועי יכול להועיל ללקוחות בצורה מצוינת, והציבור בהחלט זכאי לייעוץ אמיתי ואמין שלא בא מהבנק (שבעצם הוא זה מוכר לו את הכסף).
איפה זה נמצא היום ומה הסיכויים שזה ייצא לפועל?
בנק ישראל הוציא הנחיה לבנקים לחזור ולעבוד מיידית עם יועצי המשכנתאות. ההישג הראשוני בעצם כבר הושג ויועצי המשכנתאות חזרו לעבודה שוטפת מול הבנקים.
יחד עם זאת, נושא הפיקוח ונהלי העבודה מול הבנקים טרם הוסדרו באופן מלא ויש עוד לא מעט עבודה לבנק ישראל בנושא.
לסיכום,
ניסיתי להעביר לכם את מה שקורה בימים אלה בעולם המשכנתאות – זה אמנם לא יחסוך לכם כסף מיידית, אך חשוב שתהיו מעודכנים במתרחש ותעקבו אחר הנושאים, אשר עשויים לסייע לכם בטווח הארוך יותר.
מכיוון שאני לא פוליטיקאי דגול ודעתי לא באמת נחשבת יותר מדעתכם, אשמח לשמוע מה יש לכם לומר על הנושאים, במה אתם תומכים ולמה אתם מתנגדים.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
היי, בעת בחינת הבקשה ע"י הבנק לזכאות משכנתא אני נדרשת לשלם על הערכת שמאי לשם בדיקת שווי הנכס.
1) האם הערכה של שמאי אחד יכולה לשמש לכמה בנקים שאיתם אני במו"מ בהנחה שזהו שמאי שמאושר על ידי כל הבנקים שמולם אני במו"מ?
2) האם העלות שאני משלמת לו היא מחיר פיקס או שלכל בנק הוא מוציא הערכה נפרדת וע"כ העלות היא עבור כל הערכה?
שלום יפעת,
1. אם הבנק שלא נתן את ההפניה מסכים לקבל את השמאות אז אין בעיה (לרוב הם מאשרים)
2. זה תלוי בסיכום בינך ולבין השמאי (יש כאלו שגובים תוספת ויש כאלו שלא)
בהצלחה
לגבי החוק למובטלים – אני מבין שהרבה אנשים חושבים שהחוקים הללו "חמלתיים" ועוזרים לחלשים.
הבעיה היא שהבנק יבין שיש לו יותר סיכון כעת, בגלל שפתאום יכולים לכבות לו את הברז למשך שלושה חודשי אבטלה, ויעלה את הריביות לכולם.
לגבי עמלת פרעון מוקדם – אולי גם נגיד לבנקים כמה ריבית לגבות וזהו? כל רגולציה ודריסת שיקולים של הבנקים בקביעת התמחור תגרור בהכרח העלאת ריביות.
לגבי יועצי המשכנתאות – מעולה! אין סיבה שבן אדם לא יוכל להיעזר באיש מקצוע. צריך אבל כמובן להיזהר שיועצי המשכנתאות בעצמם לא ינצלו את הלקוחות, אבל זה כבר עניין אחר.
לגבי 90% משכנתא – הזוי שזה אפילו אופציה!!! מסוכן מאוד! סאב-פריים מישהו?
שימור הצעת הריבית ל-24 יום – מוסיף מימד של סיכון אז הבנקים יעלו ריביות. לא בצורה משמעותית כמו שתי הנקודות הראשונות שלי. כנראה שזניח בסופו של דבר.
תודה על ההערות והתוספות יעקב
בעניין ביטול עמלות ההיוון,
לדעתי, היות ובנק ישראל הגביל את מסלול הפריים ל 33% (וגם את זה הבנקים לא ששים לתת עקב מגבלות נוספות) נוצר מצב שלא ניתן לקחת משכנתא מבלי להכנס לסיכון של עמלות היוון, אי לכך לא נותר ברירה למחוקק אלא להתערב 'בכוח',
יותר הגיוני יהיה לבטל את ההוראה השערורייתית של מגבלת הפריים, ולגבי הטענה של בנק ישראל שכשהפריים יעלה זה יכניס את הלקוח לאי יכולת החזר, ניתן להתגבר על זה, למשל בחישוב יחס החזר מהכנסה לפי ריבית פריים גבוהה יותר כגון 3-4%, ואז החשש של הבנק לחוסר יכולת החזר תנוטרל,
ההפסדים שנגרמו ללוקחי המשכנתאות מההגבלה הזו נאמדים במיליארדי שקלים, הן בגלל הריביות הגבוהות יותר, והן בגלל עמלות פירעון מוקדם, השוד השקט.
שלום שמואל,
למרות הצעות חוק שעלו בנושא (של יואב קיש מהליכוד למיטב זכרוני), אני לא רואה סיכוי שזה יאושר מכיוון שבנק ישראל יתנגד לכך
בהצלחה
לגבי 90 אחוז משכנתא מדוע לא לחזור לביטוח הלווים כדוגמת EMI כפי שהיה בעבר (ועזר לי אישית להגיע לדירה) ככה אין סיכון של הבנקים.
מדוע הוא בוטל בכלל?
אגב רוב מי שאני מכיר ולקח ביטוח EMI די מהר קיבל החזרים יפים מהם
שלום איזי,
הוא בוטל מכיוון שהמדינה החליטה באופן כללי להגביל את אחוז המימון כדי להימנע ממצב של חדלות פרעון במצבים מסוימים
מעניין יהיה לראות כיצד החוק יצא לפועל ומה יהיו המשמעויות שלו
בהצלחה
מימון של 90% מערך הדירה – קיימת נקודה נוספת לחיוב, אותה ראיתי בשנות עבודתי הרבות בבנק. זוגות צעירים, שרוצים מאד לקנות דירה ואין להם את ההון העצמי לצורך כך. מגייסים כסף "מכל הבא ליד" בריביות גבוהות. ולתקופות קצרות. כתוצאה מכך הסכום שהם צריכים להפריש מידי חודש, עבור החזר המשכנתא + ההלוואות השונות עולה על 50% מההכנסה שלהם. דבר שמסכן מאד את מצבם הפיננסי, ועלול לגרום לפיגורים במשכנתא, לתשלום ריבית פיגורים גבוהה מאד, לתביעות משפטיות וכו' . לו היו מאפשרים הם לקבל את כל הסכום בפריסה ארוכה ובריביות הנמוכות של המשכנתא, הם היו יכולים לעמוד בכבוד בהחזרים השוטפים. אבל, כפי שכתבת, הבחינה של הבנק לפני אישור משכנתא במימון גבוה, חייבת להיות מחמירה ביותר.
שימור ריבית ל 24 יום – חיובי ביותר. היות וכמעט אף לקוח אינו מצליח להסדיר את כל הניירת הנדרשת לביצוע המשכנתא תוך 12 יום. ולכן כאשר סיים את כל הסידורים והבנק מודיע לו על העלאת הריבית בגלל שכבר עברו 14 יום… אין לו את הכוחות הנפשיים לבטל הכל ולעבור לבנק ממול….והוא נאלץ לחתום על הסכמתו לריבית החדשה. מה גם שע"פ הוראות בנק ישראל הבנק חייב לרתק הון כבר משלב אישור מסגרת האשראי, כך שלא נגרם לו נזק כתוצאה מהארכת תקופת ימור הריבית.
לגבי עמלת פירעון מוקדם – מי שמבין שהבנק אינו מדפיס כסף, אלא "קונה" כסף על מנת שיהיה לו מה להלוות, מבין שהבנק גם "משלם" עבור הכסף בהתאם לתנאי השוק. לכן לא הגיוני לחייב את הבנק לקבל את כספי ההלוואה לפני תום תקופת ההלוואה מבלי לבדוק האם הוא מפסיד מכך.. ברור לכל שבמידה והבנק יאפשר מראש פרעון מוקדם ללא קנס. הריבית על המשכנתא תעלה לפחות ב 0.5% -0.75% לשנה.
תודה על התוספת וההערות שמעון
כרגע לפי ניסוח החוק של " 90% משכנתא", החוק יטיב עם אנשים שאין בבעלותם דירה ?
אם מדובר על פריבילגיה שתינתן גם לרוכשים דירה שניה,שלישית וכו…
החוק בעצם סותר חוק אחר- מימון של עד 50% משכנתא לרוכשי דירה שניה,שלישית וכו..
אשמח להבהרה.
שלום אלון,
להערכתי רק לרוכשי דירה ראשונה (זאת מהות החוק – לעזור לחסרי דירה שאינם בעלי הון עצמי)
בהצלחה
כתבה מעולה, כיף להתעדכן בנושא ואני שמח שהכיוון חיובי לקראת האזרחים ובמיוחד הזוגות הצעירים שהם הנפגעים העיקריים מעליית מחירי הדיור
תודה על הפרגון תומר
תודה רבה על הכתבה החשובה ועל ההסברים הבהירים שלך. כיף מועיל ומעניין מאד לקרוא.
תודה על הפרגון רועי
שלום
האם כדאי לקחת את משכנתת הזכאות בסביבות 100000 ש"ח מתוך 1060000? ומה התנאים שניתנת היום
שלום יוסי,
זה תלוי כמובן בתנאים האחרים שתקבל, התייחסתי לכך לאחרונה בפוסטים השונים בנושא זכאות משכנתא
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
רציתי לשאול ברשותך.
מעולם לא לקחתי משכנתא, אך ככל הנראה אוכל לקנות בקרוב מהמדינה בית במחיר מוזל בעלות של כ150 אש"ח ללא לקיחת משכנתא (מדיור ציבורי).
אני רוצה למכור לאחר מכן את הדירה הזו במחיר יקר יותר ואז נניח לגבש הון עצמי של כ300 אש"ח וללכת לקחת יתו משכנתא לדירה יקרה יותר.
השאלה שלי היא, האם תהיה לי מגבלה כלשהי בלקיחת משכנתא לנכס השני, מכיוון שלפני כן כבר היית בעלים של נכס כלשהו? למרות שלא לקחתי משכנתא ולמרות שלא אחזיק בו כבר בזמן שארצה לקחת את המשכנתא.
האם זה נחשב כמו משכנתא שנייה או ראשונה?
ואם כן- במה זה פוגע לי?
תודה רבה!!!
שלום דור,
ברכישת הנכס השני, תוגדר כ"משדרג דיור" ותוכל לקחת 70% מימון (בכפוף כמובן למכירה הדירה הראשונה)
בהצלחה
תודה על תשובתך.
האם 70% מימון זה בדיוק כמו משכנתא ראשונה?
אני אשמח באופן כללי לקבל הפנייה אם כתבת פעם על ההבדלים בין משכנתא ראשונה לשנייה.
האם ההבדל היחיד הוא אחוז המימון?
שלום רב!
האם הארכת תוקף להצעת ריבית מ-12 יום ל-24 יום כבר הפכה להיות מחייבת עבור הבנקים?
בתודה מראש!
שלום איגור,
התקנה אושרה אך טרם נכנסה לתוקף למיטב ידיעתי
בהצלחה