ההנחיה החדשה של בנק ישראל משלשום (ה- 29.10.12) מלווה בהרבה סימני שאלה, הראשון והחשוב בהם הוא: האם ההנחיה תביא לבלימת עליות המחירים של הדירות ותצליח לשמור על יציבות הבנקים למשכנתאות? תשובה אותה נוכל לגלות רק בעוד כמה שנים.
יחד עם זאת, בנק ישראל לא נידב יותר מדי מידע בהנחיה שיצאה והשאיר אותנו עם מספר סימני שאלה מהותיים בנוגע למשכנתאות.
סימן השאלה הגדול ביותר הוא: האם לאור ההגבלה באחוזי המימון ניתן להשתמש עכשיו בשירותיה של EMI (שמעניקה כזכור, ביטוח למימון גבוה עד ל- 95%)?
בשביל אלו שלא יודעים או מכירים, אני אסביר תחילה מה זה EMI?
EMI היא חברת ביטוח (מקבוצת הראל) שמוכרת מוצר אחד והוא: ביטוח אשראי למשכנתא.
הכוונה היא שכאשר אנו ניגשים לבנק והוא לא מוכן לאשר לנו משכנתא בגלל שאחוז המימון שלנו גבוה (מעל ל- 75%), אנו יכולים להשתמש ב- EMI על מנת לקנות "ביטוח אשראי", כלומר שבמקרה שלא נוכל להחזיר את ההלוואה, EMI (חברת הביטוח שלנו) תשלם לבנק את הנזק שספג, כמובן שזה עולה כסף (משהו באיזור ה- 4% מסך המשכנתא אותו אנו משלמים בתשלומים חודשיים ל- EMI).
שני דברים חשובים יש לדעת:
- זה שיש לנו ביטוח אשראי זה לא אומר שאנחנו יכולים פשוט להפסיק לשלם, מפני שהבנק "יתבע" אותנו ללא שום קשר לביטוח.
- EMI עצמה מעולם לא השלימה לנו את המשכנתא אלא רק בעצם עשתה לנו "ביטוח" למקרה בו לא נוכל להחזיר את המשכנתא (הבנק עצמו נתן את המימון).
אז מה ההנחיה החדשה אומרת? האם ניתן לקחת EMI?
כשאני קראתי את ההנחיה הנחתי שכן יהיה ניתן לקחת EMI כי לא ראיתי הגבלה שכזו (ואולי גם בגלל שבסתר ליבי לא רציתי הגבלה שכזו, אסביר למה אני חושב ככה בהמשך הפוסט).
כבר בליל רביעי פורסמו במספר אתרים כלכליים ש- EMI כבר אסורה לשימוש אבל אני לא רציתי לספר לכם על כך בעיקר כי ידעתי וממש פחדתי להטעות אתכם (מה שקצת עשיתי לצערי כאשר רשמתי שלדעתי כן ניתן יהיה להשתמש בהם).
בכל אופן, לאחר בירורים במספר בנקים ולאחר שיחה עם EMI עצמם, הבנתי שזה עוד לא רשמי אבל הכיוון המסתמן ביותר הוא שלא ניתן יהיה לקחת יותר מימון מעל 75% גם אם נרצה להשתמש ב- EMI (אני חוזר שוב – שום דבר עוד לא פורסם רשמית ובנק ישראל עדיין לא פרסם את עמדתו הספציפית בעניין).
מבחינת בנק ישראל הוא הציב אחוזי מימון קשיחים אותם לא ניתן יהיה להרחיב גם לא בעזרת חברת ביטוח שתעשה לנו ביטוח על האשראי שלקנו.
כמו כן, למי שיש חוזה חתום + אישור עקרוני מ- EMI שנחתם עד ה31/10 יוכל לחתום על חוזה הלוואה עד סוף 2012 וההגבלה לא תחול עליו.
אחוזי המימון החדשים להזכירכם הם:
- עד 75% מימון ל"חסרי דירה" (כאלו שאין להם הים דירה).
- עד 70% מימון ל"משדרגי דירה" (אלו שמוכרים וקנים במקביל).
- עד 50% למשקיעים (אלו שיש להם דירה אחת והם קונים דירה נוספת להשקעה).
יש לי עוד הרבה לכתוב על ההנחיה החדשה, כפי שאמרתי בהתחלה יש בה הרבה מן הנסתר ועלו ביומיים האחרונים שאלות שעדיין אין עליהן תשובות מבנק ישראל (לדוגמא: מה קורה אם רוצים למשכנן נכס בבעלות לטובת רכישת דירה להשקעה? מה קורה במחזורים? ועוד ועוד).
אני מבטיח לאסוף את כל המידע ולפרסם אותו פה בצורה ברורה ומובנת, אבל הפוסט היום היה רק בשביל לענות על השאלה שנשאלה פה לא מעט ביומיים האחרונים (לא רק פה, אלא גם בבנקים ובחרות ייעוץ המשכנתא): האם מותר לקחת EMI בעקבות ההגבלה החדשה? והתשובה (הלא רשמית כרגע) היא שלא ניתן יותר להשתמש ב- EMI.
לפני סיום אני רוצה להביע את דעתי האישית על הנושא הזה, אני בדרך כלל לא עושה את זה אבל הפעם זה חשוב לי:
בדרך כלל אני מאוד מכבד את פעולותיו של בנק ישראל, אני חושב שהעומד בראשו הוא אדם משכמו ומעלה שלא מונע מאינטרסים ושיקולים לא כלכליים, יחד עם זאת EMI הייתה "חבל הצלה" לזוגות צעירים רבים שבסך הכל רצו לקנות דירה (בקשה די מחייבת בימינו) ולא יכלו לעשות את זה כי אין להם מספיק הון עצמי.
יש הרבה זוגות שהם לווים טובים (אפילו מצויינים) אבל רצה הגורל ולהם אין הורים מבוססים שיכולים לתת 100 אלף ₪ כל אחד וביחד עם הזוג להגיע להון עצמי של 300 אלף ₪.
הזוג הזה עובד במקומות מסודרים, מרוויח באיזור ה- 15 אלף ₪ נטו, משלם שכירות בכל חודש, מנהל ח-ן בנק למופת ואפילו מצליח לחסוך בכל חודש. אבל יחד עם כל זה הם לא מסוגלים לרכוש דירה רק בגלל שאין להם הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים.
לעומתם זוג לא כל כך אחראי מבחינה כלכלית ועם עבודות פחות טובות וצורת חיים בזבזנית ולא אחראית, כן מצליח לקבל משכנתא כי ההורים שלהם נתנו להם מתנה לחתונה והדרך שלהם לדירה כבר יותר קלה.
אני מבין מאוד את בנק ישראל, הוא רוצה לעצור את חגיגת המימון של המשקיעים ובנוסף רוצה לבלום את הזוגות הלא אחראים שלוקחים 90% משכנתא (ואם היה אפשר אז גם הכל בריבית משתנה) בידיעה שיהיה להם קשה ואף בלתי אפשרי להחזיר בעוד כמה שנים את המשכנתא ואני שמח שהוא עושה כך.
אבל בהחלטה הזו נפגעו כל כך הרבה זוגות צעירים שעובדים קשה, מתנהלים נכון, לא מבזבזים וגם לא רוצים לקנות דירה במיליון וחצי אלא רק איזה 3 חדרים במיליון שקל כדי שיהיה להם דירה וקורת גג.
אני חושב שלאוכלוסיה הזו בנק ישראל צריך לעזור ולא לעשות את ההיפך, אני מאוד מקווה שההחלטה הזו תשתנה (בפרטים הקטנים שלה ולא במאקרו שאיתו אני מאוד מסכים) ותוכל לאפשר ללקוחות הטובים (ואני מדגיש טובים ומתנהלים נכון כלכלית) כן לקחת אחוז מימון גבוה ולרכוש דירה.
כמו כן, אני מאוד "מבואס" בשביל עובדי EMI שיכולים מהר מאוד להישאר ללא פרנסה ואני מקווה שחברת הביטוח "הראל" תציע להם לעבור לעבוד אצלם (ביטוח "הראל" הם בעלי הקבוצה) כי הרי יכאב לכולנו אם כמה עשרות של עובדים פשוט יאבדו את מקור הפרנסה שלהם.
אני פה לשאלות ומבטיח בשבוע הבא לכתוב באופן מסודר וברור על ההנחיה ועל הדברים החדשים שיש בה.
