ההנחיה החדשה של בנק ישראל משלשום (ה- 29.10.12) מלווה בהרבה סימני שאלה, הראשון והחשוב בהם הוא: האם ההנחיה תביא לבלימת עליות המחירים של הדירות ותצליח לשמור על יציבות הבנקים למשכנתאות? תשובה אותה נוכל לגלות רק בעוד כמה שנים.
יחד עם זאת, בנק ישראל לא נידב יותר מדי מידע בהנחיה שיצאה והשאיר אותנו עם מספר סימני שאלה מהותיים בנוגע למשכנתאות.
סימן השאלה הגדול ביותר הוא: האם לאור ההגבלה באחוזי המימון ניתן להשתמש עכשיו בשירותיה של EMI (שמעניקה כזכור, ביטוח למימון גבוה עד ל- 95%)?
בשביל אלו שלא יודעים או מכירים, אני אסביר תחילה מה זה EMI?
EMI היא חברת ביטוח (מקבוצת הראל) שמוכרת מוצר אחד והוא: ביטוח אשראי למשכנתא.
הכוונה היא שכאשר אנו ניגשים לבנק והוא לא מוכן לאשר לנו משכנתא בגלל שאחוז המימון שלנו גבוה (מעל ל- 75%), אנו יכולים להשתמש ב- EMI על מנת לקנות "ביטוח אשראי", כלומר שבמקרה שלא נוכל להחזיר את ההלוואה, EMI (חברת הביטוח שלנו) תשלם לבנק את הנזק שספג, כמובן שזה עולה כסף (משהו באיזור ה- 4% מסך המשכנתא אותו אנו משלמים בתשלומים חודשיים ל- EMI).
שני דברים חשובים יש לדעת:
- זה שיש לנו ביטוח אשראי זה לא אומר שאנחנו יכולים פשוט להפסיק לשלם, מפני שהבנק "יתבע" אותנו ללא שום קשר לביטוח.
- EMI עצמה מעולם לא השלימה לנו את המשכנתא אלא רק בעצם עשתה לנו "ביטוח" למקרה בו לא נוכל להחזיר את המשכנתא (הבנק עצמו נתן את המימון).
אז מה ההנחיה החדשה אומרת? האם ניתן לקחת EMI?
כשאני קראתי את ההנחיה הנחתי שכן יהיה ניתן לקחת EMI כי לא ראיתי הגבלה שכזו (ואולי גם בגלל שבסתר ליבי לא רציתי הגבלה שכזו, אסביר למה אני חושב ככה בהמשך הפוסט).
כבר בליל רביעי פורסמו במספר אתרים כלכליים ש- EMI כבר אסורה לשימוש אבל אני לא רציתי לספר לכם על כך בעיקר כי ידעתי וממש פחדתי להטעות אתכם (מה שקצת עשיתי לצערי כאשר רשמתי שלדעתי כן ניתן יהיה להשתמש בהם).
בכל אופן, לאחר בירורים במספר בנקים ולאחר שיחה עם EMI עצמם, הבנתי שזה עוד לא רשמי אבל הכיוון המסתמן ביותר הוא שלא ניתן יהיה לקחת יותר מימון מעל 75% גם אם נרצה להשתמש ב- EMI (אני חוזר שוב – שום דבר עוד לא פורסם רשמית ובנק ישראל עדיין לא פרסם את עמדתו הספציפית בעניין).
מבחינת בנק ישראל הוא הציב אחוזי מימון קשיחים אותם לא ניתן יהיה להרחיב גם לא בעזרת חברת ביטוח שתעשה לנו ביטוח על האשראי שלקנו.
כמו כן, למי שיש חוזה חתום + אישור עקרוני מ- EMI שנחתם עד ה31/10 יוכל לחתום על חוזה הלוואה עד סוף 2012 וההגבלה לא תחול עליו.
אחוזי המימון החדשים להזכירכם הם:
- עד 75% מימון ל"חסרי דירה" (כאלו שאין להם הים דירה).
- עד 70% מימון ל"משדרגי דירה" (אלו שמוכרים וקנים במקביל).
- עד 50% למשקיעים (אלו שיש להם דירה אחת והם קונים דירה נוספת להשקעה).
יש לי עוד הרבה לכתוב על ההנחיה החדשה, כפי שאמרתי בהתחלה יש בה הרבה מן הנסתר ועלו ביומיים האחרונים שאלות שעדיין אין עליהן תשובות מבנק ישראל (לדוגמא: מה קורה אם רוצים למשכנן נכס בבעלות לטובת רכישת דירה להשקעה? מה קורה במחזורים? ועוד ועוד).
אני מבטיח לאסוף את כל המידע ולפרסם אותו פה בצורה ברורה ומובנת, אבל הפוסט היום היה רק בשביל לענות על השאלה שנשאלה פה לא מעט ביומיים האחרונים (לא רק פה, אלא גם בבנקים ובחרות ייעוץ המשכנתא): האם מותר לקחת EMI בעקבות ההגבלה החדשה? והתשובה (הלא רשמית כרגע) היא שלא ניתן יותר להשתמש ב- EMI.
לפני סיום אני רוצה להביע את דעתי האישית על הנושא הזה, אני בדרך כלל לא עושה את זה אבל הפעם זה חשוב לי:
בדרך כלל אני מאוד מכבד את פעולותיו של בנק ישראל, אני חושב שהעומד בראשו הוא אדם משכמו ומעלה שלא מונע מאינטרסים ושיקולים לא כלכליים, יחד עם זאת EMI הייתה "חבל הצלה" לזוגות צעירים רבים שבסך הכל רצו לקנות דירה (בקשה די מחייבת בימינו) ולא יכלו לעשות את זה כי אין להם מספיק הון עצמי.
יש הרבה זוגות שהם לווים טובים (אפילו מצויינים) אבל רצה הגורל ולהם אין הורים מבוססים שיכולים לתת 100 אלף ₪ כל אחד וביחד עם הזוג להגיע להון עצמי של 300 אלף ₪.
הזוג הזה עובד במקומות מסודרים, מרוויח באיזור ה- 15 אלף ₪ נטו, משלם שכירות בכל חודש, מנהל ח-ן בנק למופת ואפילו מצליח לחסוך בכל חודש. אבל יחד עם כל זה הם לא מסוגלים לרכוש דירה רק בגלל שאין להם הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים.
לעומתם זוג לא כל כך אחראי מבחינה כלכלית ועם עבודות פחות טובות וצורת חיים בזבזנית ולא אחראית, כן מצליח לקבל משכנתא כי ההורים שלהם נתנו להם מתנה לחתונה והדרך שלהם לדירה כבר יותר קלה.
אני מבין מאוד את בנק ישראל, הוא רוצה לעצור את חגיגת המימון של המשקיעים ובנוסף רוצה לבלום את הזוגות הלא אחראים שלוקחים 90% משכנתא (ואם היה אפשר אז גם הכל בריבית משתנה) בידיעה שיהיה להם קשה ואף בלתי אפשרי להחזיר בעוד כמה שנים את המשכנתא ואני שמח שהוא עושה כך.
אבל בהחלטה הזו נפגעו כל כך הרבה זוגות צעירים שעובדים קשה, מתנהלים נכון, לא מבזבזים וגם לא רוצים לקנות דירה במיליון וחצי אלא רק איזה 3 חדרים במיליון שקל כדי שיהיה להם דירה וקורת גג.
אני חושב שלאוכלוסיה הזו בנק ישראל צריך לעזור ולא לעשות את ההיפך, אני מאוד מקווה שההחלטה הזו תשתנה (בפרטים הקטנים שלה ולא במאקרו שאיתו אני מאוד מסכים) ותוכל לאפשר ללקוחות הטובים (ואני מדגיש טובים ומתנהלים נכון כלכלית) כן לקחת אחוז מימון גבוה ולרכוש דירה.
כמו כן, אני מאוד "מבואס" בשביל עובדי EMI שיכולים מהר מאוד להישאר ללא פרנסה ואני מקווה שחברת הביטוח "הראל" תציע להם לעבור לעבוד אצלם (ביטוח "הראל" הם בעלי הקבוצה) כי הרי יכאב לכולנו אם כמה עשרות של עובדים פשוט יאבדו את מקור הפרנסה שלהם.
אני פה לשאלות ומבטיח בשבוע הבא לכתוב באופן מסודר וברור על ההנחיה ועל הדברים החדשים שיש בה.
שלום משכנתאמן,
אני מאלה שקיבלו ״אישור עקרוני״ מהבנק טרם ההחלטה ההזויה של בנק ישראל, מה שאומר שההגבלות החדשות לא חלות עלי. אני צריך משכנתא במימון של 85%, עם EMI כמובן.
בפגישה שלי עם פקידת המשכנתאות בבנק נאמר לי שאני יכול לקחת משכנתא עם EMI אבל חייב לקחת אותה עד לסוף החודש הנוכחי.
היא אמרה שככה הם הונחו.
לידיעתך.
היי בנימין,
תודה על העדכון (באמת שכחתי לפרסם), יש לציין כי התאריך האחרון הוא 30.11.12.
עכשיו קראתי שהתאריך האחרון הוא סוף השנה.
https://www.calcalist.co.il/money/articles/0,7340,L-3586645,00.html
היי בנימין,
בהחלט עלה מידע נוסף – אשתדל לעדכן בהקדם בכל הדברים הרלוונטיים…
לא להטעות המועד האחרון הוא 1.11.12 לחתימת חוזה מי שאין לו חוזה חתום אז שום תאריך לא רלוונטי לגביו , מי שיש לו חוזה ואישור עקרוני עד ל 1.11.12 יכול לחתום על משכנתא בתנאי שיחתום עד סוף השנה
יוסי חמוד, אם תקרא את השירשור ואת הלינק שפרסמתי, תבין שאף אחד לא מטעה ושהתגובה שלך לא תרמה לדיון.
יום טוב.
צודק 100% – תודה על ההערה.
הפוסט הזה נכתב בערב ההנחיה ולא עדכנתי אותו, שוב תודה.
בנימין מתוק
הכוונה שלי היא שרק מי שחתם על חוזה עד ה 1 לנובמבר באמת יוכל ליטול משכנתא מהבנקים וגם זה רק בתנאי שהאישור העקרוני שלו תקף, חבל שלא קראת את מה שרשמתי וסתם התנפחת וזרקתי הערה לא קשורה.
שיהיה אחלה סוף שבוע ושבת שלום
יוסי חמוץ-חריף,
בגלל זה פרסמתי לינק.
שבוע טוב.
נכון שפירסמת וכול הכבוד לך רק שכחת לרשום שהתאריך תקף רק למי שיש כבר חוזה חתום, כי לפי מה שרשמת זה נראה כאילו מי שרוצה יכול לקחת משכנתא בלי שום תנאי עד סוף השנה וזה לא נכון.
ואני אומר את זה כי אני הוטעתי… אז ברוח נעימה זו שיהיה לנו חודש מלא ירידות רביות
היי יוסי,
קודם כל, עמך הסליחה (ועם קוראים אחרים שהתבלבלו) ואני מתנצל על אי ההבנה.
אני דווקא רואה שכן עדכנתי, אבל אולי זה לא היה ברור מספיק, להלן הקטע:
כמו כן, למי שיש חוזה חתום + אישור עקרוני מ- EMI שנחתם עד ה31/10 יוכל לחתום על חוזה הלוואה עד סוף 2012 וההגבלה לא תחול עליו.
בכל אופן, אני שוב מתנצל אם מישהו הוטעה בנושא.
חודש מצויין לכולנו
מסתמן, שלום לדירה(למזלי התכנון לשניה).
נחזיר את המשכנתא ונתחיל מהתחלה.
היו שלום ותודה על הדגים.
(-:
היי תומר,
שיהיה בהצלחה!
שלום לך משכנתאמן קודם כול אני חושב שהחלטת הנגיד זו פשוט שערורייה אחת גדולה. איך הצליח להחליט החלטה קשה וללא הודעה מוקדמת מספיק ופגע בזוגות צעירים שעשו צבא ומשחקים ניסים ועובדים קשה כל השבוע בשביל לשרוד ובסוף גם לא נותנים להם להגשים את חלוןמם ולקנות דירה פשוטה… לשאלתי. יש לי אישור עקרוני למשכנתא בסכום של 700000 שח וחוזה מלפני 1.11 השאלה שלי במידה וקניתי דירה בסכום של 730000 האם אפשר לקבל אישור עקרוני אחר קיבלתי מימון של 15 אחוז ולצערי חסרים לי בערך. 30000 שח
היי ברק,
שאלה טובה, אני לא מאמין שיאשרו לך יותר ממה שכבר אישרו.
בכל אופן, תתקשר לבנק ותשאל אותו.
במידה ולא יסתדר אז נסה אצל הבנק הרגיל שלך או בחברות האשראי (וגם שם כמובן תבקש ריבית נמוכה).
לפי ההוראות החדשות האם ניתן לקבל יותר מ 50% משכנתא על דירה להשקעה כאשר יש נכס נוסף שיכול לשמש כמשכון?
היי נטלי,
על פניו לא.
אלא אם כן "את לא מספרת" לבנק שהמשכון נכס קיים הוא עבור הרכישה אלא "את מספרת סיפור" שהוא עבור מטרה אחרת ומשתמשת בפועל בכסף לרכישה.
בהצלחה
משכנתאמן שלום !
אם EMI סוגרים את העסק, האם עדיין אהיה חייב לשלם את הפרמיה שהם גובים בשיעור 4.1% מסכום המימון? הרי אם הם לא יהיו קיימים יותר, הם ממילא לא מבטחים את הבנק ועל כן למה אני צריך לשלם להם פרמיה? על מה?
הייתי בכמה בנקים וכל אחד אמר לי משהו אחר ! חלק אמרו שהפרמיה הזו מבוטלת וחלק לא היו בטוחים בכלל…
מה נכון?
היי איציק,
אין לי תשובה מדוייקת,
אבל ממה ששמעתי התשלומים ל- EMI ימשיכו רגיל וגם הביטוח ימשיך לפעול.
איציק שלום,
לשאלתך, EMI לא סוגרים את העסק, הם מצמצמים פעילות, החברה תמשיך לבטח את הבנק בתיקים קיימים לכל חיי הלוואת המשכנתא. החברה תהיה גם ערוכה לקלוט תיקים חדשים רק שאלה מן הסתם לא יגיעו בשל ההגבלות. אם אתה מבוטח ב EMI ביטוח האשראי ממשיך ובמקרה ביטוחי החברה גם תשלם תביעה לבנק המשכנתאות.
לידיעתך.
שלום לך ,
לי ולבעלי יש 2 דירות עם משכנתא .
דירה אחת משועבדת לדירה השניה .
ואנו חושבים לקנות דירה שלישית להשקעה .
יש לציין שאנו חיים בדירה שכורה ו2 הדירות שברשותינו שוות ביחד מיליון וחצי ש"ח .
אני מבינה שעושים קשיים לדירה 2,3.. למימון עד 50%
ושאלתי : למה זה משנה אם זוג קונה דירה 1 ב2.5 מילון ש"ח למגורים או 3 דירות קטנות להשקעה וגר בשכירות ?
הרי 3 דירות קטנות מסתכמות בפחות מ-2 מילון ש"ח !
50% מימון לדירה שלישית +15% שיעבוד יתרה דירה קודמת יש לנו +10% הון עצמי
אבל עדיין אנו צריכים את ההפרש ! מה תוכל ליעץ לנו ? איך ניתן לקבל את הפרש המימון ?
שלום נינה,
בהחלט שאלה חשובה שמעוררת חשיבה.
האם באמת נכון להגביל זוג שהחליט להשקיע ב- 2 דירות קטנות במקום באחת גדולה?
לצערי אין לי תשובה, אני מאמין שבנק ישראל מעוניין ל"הגביל משקיעים" ותוך כדי כך גם "מזיק" (ללא כוונת תחילה) למקרים שנמצאים יותר בשוליים.
לגבי המימון הנוסף, תוכלי לבדוק דרך קרנות השתלמות / פנסיה וכדומה אפשרות הלוואות על חשבון הקרן.
אבל עשו חישוב ושיקול אם אתם לא "ממונפים" מדי (החכמה היא לא רק לקנות אלא גם לקחת מרווחי ביטחון) – חישבו על זה
בהצלחה
היי משכנתאמן
קודם כל אני מאד אוהבת את הבלוג שלך מאד עוזר לאנשים שאין להם מושג בתחום כמוני.
לשאלתי, אם לבעלי יש דירה שרכש לבד לפני החתונה ומכר אותה לאחרונה
(הדירה היתה רשומה בטאבו רק על שמו) וכיום אנו רוצים לקנות דירה יחד,
איזה אחוז מימון נקבל , 70% או 75% .
זו תהיה דירה ראשונה על שמי.
שלום דנה,
על פי הבנקים בעלך ואת יישות אחת, על כן תקבלו 70% מימון
בהצלחה
שלום !!
רציתי לדעת האם emi עדין אפשר לקחת אני יודה לך אח
תוכל לעדכן אותי בוודאות
שלום לידור,
EMI אינה מבטחת הלוואות חדשות אלא נותנת שירות רק ללקוחות הקיימים.
משכנתאמן שלום! אולי אתה יודע מתי חברת emi תתחיל עוד פעם לתת הון עצמי? תודה
שלום אולגה,
חברת EMI מעולם לא נתנה הון עצמי, אלא הבנק נתן פשוט יותר אחוזים (כאשר EMI ביטחה את ההלוואה ועל כך שילמתם דמי ביטוח)
כל עוד בנק ישראל לא מאשר יותר מ-75% מימון, לא יהיו בשוק חברות בסגנון
בהצלחה
משכנתנאמן שלום
יש לי שאלה לגבי ביטול emi
מכמה אחוזים ניתן לבטל את הביטוח
ערך הדירה שלי עלה ואחוז המימון ירד מ87 אחוז ל72 אחוז האם זה מספיק
שלום כפיר,
בדרך כלל הבנק דורש להגיע ל- 70% אבל אתה יכול לנסות
בהצלחה
גם לדירה ראשונה זה 70 אחוז?
כי אם אני לא טועה שלקחתי משכנתא ב2012 הבנק נתן לי 75 אחוז וemi השלים עד 90
70 אחוז זה נדמה לי למשפרי דיור
פחות קשור לאחוז המימון אלא לסיכון שהבנק מתייחס אליו עכשיו
בכל מקרה כדאי לפנות ולבדוק