לפני מספר ימים פרסמתי פה "פוסט עזרה" ובו ביקשתי מכם לרשום באילו נושאים הייתם רוצים לקבל יותר עזרה.
אני חייב לומר שהופתעתי משיתוף הפעולה ובאותו היום קיבלתי יותר מ-20 מיילים ובקשות לכתבות מעניינות בתחום. הבטחתי אז ואני מבטיח עכשיו שאשתדל לענות על כל השאלות ואשתדל לכתוב על כל הנושאים.
פניה אחת נרגשת הייתה מזוג בני 35 (פלוס מינוס) שביקשו לדעת איך הם יכולים לרכוש דירה ללא הון עצמי, הם סיפרו כי הם מרוויחים היטב (כ-20 אלף ₪ נטו) והם משלמים שכירות כ 4500 ₪ בחודש ללא שום בעיה ואפילו חוסכים כ 2000-3000 ₪ לחודש ויחד עם זאת הם לא יכולים לרכוש דירה כי אין להם חסכונות עבר (הם ציינו שיש להם כ-50 אלף ₪ אבל אתם יודעים שזה יכול להספיק אולי לעו"ד, קניות לבית, הובלות וכו' – לרכישת דירה זה בטוח לא יספיק).
הערה חשובה לפני המשך הקריאה: בנק ישראל מגביל כיום מתן משכנתאות ל-75% מימון בלבד (כלומר, תצטרכו להעמיד הון של 25% לפחות משווי הדירה). יחד עם זאת, במסגרת תכנית מחיר למשתכן (ומחיר מטרה) תוכלו לקנות דירה החל מהון עצמי של 100,000 ש"ח בלבד, גם אם מדובר בפחות מ-25% משווי הדירה – ממליץ לקרוא על כך בהרחבה בפוסט הבא.
אז מה הם יכולים לעשות – ואיך אפשר לקנות דירה ללא הון עצמי?
דבר ראשון שהם חייבים (אבל חייבים) לעשות הוא לבדוק למה הם הגיעו למצב הזה, איך ייתכן שזוג בגילם לא חסך במרוצת השנים כמה מאות אלפי ₪ לרכישת דירה?
כאן התשובה יכולה להתפצל ל-2 אפשרויות:
אפשרות 1: הזוג לא ידע להתנהל כלכלית, לא ידע איך לחסוך ופשוט בזבז כל מה שהרוויח.
לזוג כזה הייתי מציע לוותר על עניין הרכישה, להתחיל לחסוך מדי חודש ולהתחיל ללמוד איך חוסכים לטווח ארוך ואולי בעוד 3-4 שנים לאחר שהוכיח לעצמו כי הוא יכול לחסוך ולעמוד להתחייבויות לחזור ולחפש דירה.
אפשרות 2: הזוג התנהל כלכלית נכון, אבל לא קיבל שום עזרה מההורים, את כל כספו הפנוי ניתב להשכלה אקדמאית ולצערו הרב ברגע שהוא הגיע ל"נחלה" והתחיל להרוויח כמו שצריך מעבודתו ה"טובה" הוא גילה שמחירי הדירות עלו וגם אם יחסוך השנה 50 אלף ₪ זה לא ממש יעזור לו לרכוש דירה בקרוב.
לאחר שבחנו למה הזוג לא הצליח לחסוך, נעבור לתשובה איך הוא יכול לרכוש דירה ללא הון עצמי.
אני חוזר ואומר שאני כותב עבור הזוג שלא חסך בגלל ה"חלק השני" ולא עבור הזוג ה"בזבזן".
אופציה 1: EMI
EMI היא חברת ביטוח שתפקידה לתת ביטוח לבנק עבור הכסף שאנו לוקחים. ברגע שאנו רוצים משכנתא עם אחוזי מימון גבוהים, הבנק לא רוצה לתת לנו אבל יש לנו אפשרות לעשות עבור המשכנתא שלנו ביטוח אשראי שהוא בעצם "מגבה" את הבנק ואז הבנק מוכן לתת לנו 90% מימון.
EMI לא יאשרו לכל אחד לעשות ביטוח אצלהם והם יחקרו לעומק את הנושא עד שייתנו אישור לבנק לתת למישהו 90% מימון. זאת מכיוון שאם הוא לא יעמוד בהחזרים הם יצטרכו להתדיין מול הבנק ולפצות אותו על ההפסדים.
חשוב לומר ש-EMI לא מבטחת אותנו בחינם והיא גובה פרמיית ביטוח עבור הביטוח שהיא נותנת לבנק, הפרמייה נעה באיזור ה4% של המשכנתא (כלומר, עבור משכנתא של מיליון ₪ נשלם 40,000 ₪ פרמיית ביטוח, את הפרמייה ניתן לפרסו לטווח ארוך).
נשארה לנו הבעיה של ה-10% הנוספים, מאיפה יביאו אותם בני זוג עוד 10%?
יש הרבה אפשרויות (מכיוון שמדובר כבר בסכום יותר קטן), אפשר לקחת הלוואה מהבנק (לא בנק למשכנתאות), להלוות מההורים או מכמה בני משפחה יחד, לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות / ביטוח מנהלים וכו'.
אני משאיר את התוכן על EMI למקרה והאפשרות תחזור ולמקרה ששמעתם על האפשרות הזו ותרצו לדעת מה היה בעבר.
אופציה 2: משכון הדירה של ההורים
למי שיש להוריו דירה (עדיף לא ממושכנת) יכול למשכן את דירת ההורים ולקבל עבורה עד 50% מימון (כלומר, אם הדירה שווה מיליון ₪, ניתן לקבל עבורה עד 500,000 ₪), כמובן שהבנק יבדוק את ההורים, היכן הם עובדים ומהם מצבם הכלכלי, אבל במידה והכל בסדר הוא ישמח לתת להם את ההלוואה.
לאחר שלקחתם את ה"חלק החסר" מההורים , אתם יכולים למשכן את הדירה שתקנו ולקבל בעבורה עד 70% מימון.
ניתן דוגמא מספרית:
נניח שאתם רוצים לרכוש דירה בשווי מיליון ₪ ואין לכם הון עצמי בכלל.
1. תמשכנו את הדירה של ההורים ותיקחו עבורה כ 300,000 ₪ (30% מימון).
2. תמשכנו את הדירה הנרכשת (זו שאתם קונים) ותיקחו עבורה כ- 700,000 ₪ (70% מימון).
סכום שתי המשכנתאות הינו מיליון ₪ וזהו בדיוק הכסף שאתם צריכים לרכישת הדירה החדשה.
נכון שיש כאן לא מעט חסרונות,
אתם צריכים שהורים יסכימו לכך, אתם צריכים להחזיר כמיליון ₪ משכנתא וזהו הליך בירוקרטי מעט יותר מורכב ועדיין, זו אחת האפשרויות הטובות ביותר עבורכם לרכוש דירה בזמן הקרוב.
אופציה 3: קנו דירה זולה והשכירו אותה
עוד אפשרות לרכישת דירה, היא למתן את דרישותיכם ולהבין שהיום אתם לא יכולים להרשות לעצמכם לרכוש דירה במיליון ₪ ולכן, אתם יכולים לקנות דירה זולה יותר ב-600,000 ₪ לדוגמא (כן, יש דירות כאלו – לרוב הם בשכונות ישנות ובקומות גבוהות, אבל תמיד יש להן ביקוש לשכירות).
אתם לא חייבים לגור בה, תמשיכו לשכור איפה שאתם שוכרים והשכירו את הדירה שקניתם.
איך תקנו את הדירה ללא הון עצמי?
מכיוון שמדובר בדירה "זולה" יחסית, תשתמשו באחת מהאופציות למעלה (EMI או משכון דירת ההורים), סכום כזה הוא יותר קל להשגה ובעוד כמה שנים תוכלו כבר למכור את הדירה ולרכוש עבורכם דירה שאתם רוצים.
לסיכום,
אני חייב לומר שאני לא מתלהב מעסקאות של 100% מימון, לרוב הן לא בריאות ומסכנות את הלווים, אבל יש מצבים בחיים שאין הרבה ברירות ואם זוג לא רוצה להיות כל חייו "חסר דירה" הוא צריך לשקול לבצע "מהלכים יצירתיים" – חשוב לומר שהם חייבים להיות מגובים בעבודות טובות וקבועות, משכורות "טובות" ויציבות פיננסית שכל חסרונה היא "חוסר בהון עצמי".
כמו שאמרתי בהתחלה, לזוג שלא חסך כי הוא פשוט "בזבז" את הכסף בצורה לא אחראית לא הייתי מציע לרכוש דירה באופציות הנ"ל כי הוא פשוט יכרה לעצמו בור שיהיה לו קשה מאוד לצאת ממנו.