היום אני רוצה לדבר אתכם על נושא שהוא הרבה יותר חשוב מריבית קבועה או משתנה ואפילו הרבה יותר חשוב מגובה הריבית שתקבלו בבנק.
היום אני רוצה להסביר לכם, איך בודקים אם כדאי או לא כדאי לרכוש את הדירה שאתם רוצים לרכוש ויותר חשוב, האם הדירה שאתם עומדים לרכוש לא "גדולה" מדי למידותיכם והאם אתם באמת יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא אליהם אתם עומדים להתחייב.
איך בודקים אם הקניה כדאית או לא?
ראשית, יש להבחין בין שני מושגים שאתייחס אליהם בפוסט:
- רכישה כדאית – הכדאיות בעיני המתבונן, על אותה דירה ועם אותם הנתונים אחד יכול לומר שזה כדאי והשני יכול לומר שזה לא כדאי.
- רכישה מסוכנת – פה זה כבר יותר ברור, ופה מדובר בנושא הרבה יותר אקוטי וזה אומר שאתם עומדים לעשות טעות ולרכוש דירה ולקחת משכנתא שבמצב מסוים יכולה להיות מאוד מסוכנת עבורכם ולהוביל אתכם למסע כלכלי מאוד לא נעים.
בחינה של כדאיות הרכישה
כמו שאמרתי, פה אין נוסחת קסם ופה כל אחד יכול לתת את הפרשנות שלו – אתם עומדים לרכוש דירה (לדוג' ב- 2 מיליון ש"ח) וצריכים לשם כך 1 מיליון ש"ח משכנתא, ויכולת ההחזר שלכם היא 5000 ש"ח לחודש.
ההמלצה שלי לבדיקה היא פשוטה מאוד:
- תבנו תמהיל משכנתא להחזר של 5000 ש"ח.
- תריצו במחשבון המשכנתא את התמהיל הזה בריביות שגבוהות ב-2%-3% (בפריים ובמשתנות) ושימו לב לאן ההחזר מגיע והאם אתם יכולים לעמוד בו.
- תבחנו מהי יתרת הקרן בעוד 5/10/15 שנה ותשימו לב בכל נקודת זמן כמה אתם חייבים עדיין לבנק (הסעיף הזה מגיע על מנת לאמוד כמה כסף תחזירו למשכנתא בעזרת ההחזר החודשי).
אתם תקבלו לא מעט מספרים ותצטרכו לנתח אותם בעצמכם ולבדוק האם זה כדאי או לא.
לדוג' בעוד 5 שנים ואחרי ששילמתם לבנק 300,000 ש"ח (60 חודשים * 5000 ש"ח), אתם תישארו חייבים לבנק 900,000 ש"ח (כלומר, סילקתם רק 100 אלף מתוך תשלום של 300 אלף) – כדאי או לא כדאי? תחליטו בעצמכם.
אתם כן יכולים לעשות לעצמכם נקודות ביקורת ולחזור על אותה הבדיקה עם מספרים אחרים, לדוג' פעם אחת עם נכס שעולה רק 1.8 מיליון (800 אלף משכנתא) ופעם אחת עם נכס שעולה 2.2 מיליון ש"ח (עם משכנתא של 1.2 מיליון). זה ייתן לכם אומדן האם הרכישה כדאית עבורכם או לא, והאם כדאי לכם להסתפק בנכס יותר זול, אבל שעובד עבורכם ביעילות רבה יותר.
בחינה של רכישת דירה שמסכנת אתכם
פה אני רוצה להיות הרבה יותר ברור והחלטי – לא רוכשים דירה שמסכנת אתכם מבחינת כלכלית.
אבל איך בודקים האם הרכישה מסכנת אתכם או לא? לדוגמא, אתם רוצים לרכוש דירה ב- 1.6 מיליון וצריכים 75% מימון, כלומר 1.2 מיליון ש"ח משכנתא.
להלן הבדיקות שיש לבצע:
- לקבל אישור עקרוני משני בנקים לפחות
- לבנות תמהיל משכנתא
- לקחת את הריביות המשתנות ולעלות אותן ב-2%-3% ולבדוק האם ההחזר החודשי החדש מתאים לכם מבחינת יכולת (רצוי להיות בפחות מ-25% מההכנסה החודשית הפנויה שלכם).
- לבחון מה קורה אם חלילה מפטרים אתכם ממקום העבודה שלכם, כמה זמן ייקח לכם למצוא עבודה חדשה והאם תישארו באותה רמת שכר.
- לבחון האם בכל חודש אתם בגירעון תקציבי או בעודף תקציבי – אם אתם בגירעון תקציבי, ככל הנראה המצב הזה יישאר גם לאחר לקיחת המשכנתא ואולי אפילו יוחמר וזה יביא אותנו לקחת עוד הלוואות לכיסוי המינוס וכו' וכו' (בקיצור, אתם בדרך הברורה להתנהלות כלכלית כושלת שלא תביא עמה דברים חיוביים).
העצה הכי טובה שאני יכול לתת לכם בנקודה זו, היא להתייעץ עם אנשי מקצוע – ראוי לא להתייעץ עם חברים או משפחה כי הם בדרך כלל לא מבינים בתחום ויכולים להטעות אתכם (זה יבוא ממקום חיובי של אהבה ודאגה, אבל זה עדיין יכול להטעות אתכם).
אני רוצה שתעשו את הבדיקה הזו בצורה המקיפה ביותר, כי אם במקרה הראשון שהוצג מקסימום רכשתם דירה שלא הייתה "כלכלית" עבורכם אז מקסימום הפסדתם כמה עשרות אלפי שקלים.
אבל אם במקרה השני רכשתם דירה שמסוכנת עבורכם כלכלית, אני לא יודע לא זה יכול להתגלגל אבל אני בטוח שזה לא יתגלגל למקומות טובים.
לסיכום,
כל אחד שרוצה לרכוש דירה צריך לעשות את שתי הבדיקות – רובכם צריכים לעשות רק את הבדיקה הראשונה כי לקחתם כבר כמה מקדמי הגנה ומה שנשאר באמת זה לבדוק האם אתם לא לוקחים יותר משכנתא גבוהה עם החזר נמוך מדי.
אבל חלקכם חייבים לעשות את הבדיקה השניה וצריך לעשות אותה באופן המקיף והמחמיר ביותר על מנת שלא תובילו את עצמכם למפח נפש כלכלי שיהיה מאוד קשה לתיקון.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
אני מאוד מאוד אוהב את המחשבון ,
אבל אני חושב שצריך ואפשר לפתח אותו …..
לדוגמה
-משנה את השנים לחודשים ( הרבה ניותר נוח )
-מוסיף נקודות אמצע לפדיון וקבלת כספים
-מוסיף נקודות לשינויי ריבית ( לדגמה עוד שנתיים הריבית גבוהה ב 1 % )
-מוסיף את האופציה לקבלת לוח סילוקין
שלום וברכה,
כל הנ״ל נמצאים בפיתוח של המחשבון החדש
כשראיתי את הכותרת חשבתי "גדולה עליכם" במובן המילולי
והאמת שיש קשר בין גדולה עליכם ו"גדולה עליכם"
כי דירה גדולה יותר היא יקרה יותר, יש עליה ארנונה גבוהה יותר, השיפוץ יקר יותר.
לפעמים מסתבכים באמת בגלל דירה גדולה, כשבפועל אפשר וכדאי לקנות דירה קטנה יותר, ולהחליף בעתיד.
תודה על השיתוף והתוספת ענת
תודה על הפוסט, מעניין וחשוב.
מה עושים אם כבר קנינו דירה ולאחר כמעט שנתיים מגלים שההחזר החודשי גבוה מדי עבורנו? לפחות ל-3-4 שנים הקרובות.
יש לנו 2 מסלולים:
– קלצ 4800 בחודש ל-15 שנה
– פריים 1000 בחודש ל-30 שנה
לקחנו את המשכנתא בריביות מצוינות: 2.6 קלצ ו-פריים-0.9 במסלול המשתנה
כיצד כדאי למחזר? האם המיחזור כשלעצמו עולה כסף?
אנחנו רוצים להחזיר 4500 בחודש
תודה רבה
שלום לירון,
יהיה מאוד חבל למחזר כי הריבייות אכן מצויינות
יחד עם זאת, ההחזר החודשי חשוב יותר מהריביות ולכן אם אין ברירה תמחזרו (ממליץ לקבל ייעוץ אישי ומקצועי)
המחזור עצמו לא עולה כסף (למעט פתיחת תיק שחלק מהבנקים היא מופחתת)
בהצלחה
היי משכנתאמן
האתר שלך מעולה! רציתי לדעת האם יהיה לך באתר "פורום משכנתא" ששם יהיו מרוכזות כל השאלות של העוקבים?
שלום משכנתאמן
איך אני מחשב תשואה לדירה להשכרה שיש על הדירה משכנתא?
כלומר אם הדירה שווה 1,000,000 ויש לי שכירות נטו בשנה 30,000 אז אני יודע שהתשואה שלי היא 3%.
אבל לצורך העניין אם לקחתי משכנתא של 100% ( נגיד שאפשר ) איך אני מוסיף את הנתון הזה לצורך החישוב?
שלום שלומיֿ
אתה יכול להעמיס את תשלומי הריבית על מחיר הדירה ואז לחשב את התשואה מחדש
למיטב ידיעתי, יש כאלה שמחשבים את התשואה רק על ההון העצמי (בניכוי תשלומי המשכנתא)
בהצלחה
שלומי אני הייתי ממליץ לך לראות כמה תהיה חייב בעוד x שנים ולפי זה לחשב. לדוגמא:
נגיד ולקחת משכנתא של 1,000,000 והשכירות משלמת את המשכנתא (קצת לא הגיוני מספרית אבל נניח)
כלומר 2,500 שכירות משלמים 2,500 תשלום משכנתא.
נניח ובעוד 5 שנים הקרן שלך תהיה רק 950,000 ולא מליון אז הרווחת כביכול 50,000 ש"ח משכירות של 150,000 ש"ח.
כלומר התשואה שלך מהדירה ל-5 שנים היא 5%.
המספרים קצת לא הגיוניים אבל זה החישוב בגדול.
שלום משכנתאמן,
קודם כל תודה על האתר המדהים! עוזר מאוד.
מה דעתך על התמהיל והריביות – 54% מימון:
שליש פריים+0.4% ל-30 שנים
שליש משתנה כל 5 לא צמודה %3.95 ל-30 שנים
שליש קל"צ 3.92% ל-15 שנים
האם היית משנה משהו?
שלום וברכה,
נראה סביר
בהצלחה
בפוסט אתה מציע להריץ את מחשבון המשכנתא עם ריביות שגבוהות ב2-3 אחוז מהריבית היום, ולראות מה קורה.
בדקתי היסטורית את ריבית הפריים, וראיתי שהיא הגיעה לגבהים גדולים (5-6 אחוז באמצע שנות האלפיים) ולגבהים עצומים (11-15 אחוז באמצע שנות ה90).
באם הריבית תגיע לגבהים הללו, המשכנתא שלי ושל רבים אחרים תתפח בטרוף. האם זה משו שעלול לקרות שוב בשנים הקרובות? אם כן, למה אתה ממליץ רק לבדוק בריבית של 2-3 אחוז יותר מהיום, ולא לבדוק תרחישים אחרים.
תודה רבה!
שלום רון,
שאלה טובה,
היום השוק שונה לגמרי ממה שהיה לפני עשר שנים ויותר ולכן אני ממליץ לבדוק על בסיס עליות ריבית של 2-3 אחוזים
כמובן שהכל אפשרי, אבל אם נבדוק לפי 12% ריבית שנתית, אנחנו פשוט לא נקנה דירה ומכיוון שזה לא ריאלי לימים אלו, אני לא ממליץ לחשב על בסיס זה
בהצלחה