משכנתא למסורבים – מהם הסיבות לסירוב וכיצד להתמודד?
אחד הדברים הקשים והלא נעימים למי שמחפש לקבל הלוואה למימון דירה הוא שהבנק מסרב לתת להם משכנתא.
רוב האנשים שיגישו בקשה למשכנתא יקבלו אישור עקרוני למשכנתא, אבל יש מספר מאוד קטן של אנשים שמגישים בקשה לבנק ומקבלים תשובה שלא מוכנים לתת להם משכנתא.
מהן הסיבות המרכזיות לכך שהבנקים יסרבו לתת לאנשים משכנתא? איך אפשר לפתור את הבעיה הזו? ומה היתרון היחסי שיש ליועצי משכנתא פרטיים שמתמחים בנושא מסורבי משכנתא.
ארבע הסיבות העיקריות לכך שהבנק יסרב לתת לכם משכנתא:
סיבה ראשונה: יחס החזר גבוה במשכנתא
כאשר הבנק בודק בקשה למשכנתא, הוא בודק מספר גורמים והראשי ביניהם הוא סך ההחזר החודשי של המשכנתא אל מול ההכנסה החודשית נטו שלכם.
חשוב לדעת שהבנק לא יכול לאשר לכם להחזיר יותר מ- 40% מסך ההכנסה נטו שלכם.
הנה דוגמה מספרית:
- אתם עובדים כשכירים ומרוויחים נטו 20,000 ש"ח.
- אתם מבקשים משכנתא של 2 מיליון ש"ח וההחזר החודשי שלה יהיה סביב 10,000 ש"ח.
- משמע, יחס ההחזר שלכם הוא 50% והוא גבוה ממה שמותר לבנק לאשר (מקסימום של 40%).
איך אפשר לפתור בעיה של יחס החזר?
יש כמה אפשרויות לפתרון בעיית יחס החזר:
א. להוסיף ערב – תוכלו להוסיף בן משפחה מקרבה ראשונה (הורים/ילדים/אחים) שיצטרף אליכם למשכנתא וכך ההכנסה שלו גם כן תילקח בחשבון ותוכלו לעמוד בתנאי יחס ההחזר (חשוב להדגיש, כי שערב מצטרף אליכם למשכנתא, ההכנסה שלו מחושבת רק ב- 50% ממה שהיא בפועל, כלומר אם הוא מרוויח כ-10,000 ש"ח נטו, אז בבנק יירשם כאילו הוא מרוויח רק 5,000 ש"ח ולפי סכום זה ייבדק יחס ההחזר החדש).
ב. להוריד סכום משכנתא – כדאי לבדוק אם ניתן לבקש פחות משכנתא ובהתאם לזה יחס ההחזר יקטן.
ג. לקחת הלוואות צמודות מדד – אני לא בעד זה ממש, אבל אם אין ממש ברירה ואם יש דירה ממש ממש בהזדמנות (לדוג' מחיר למשתכן), אולי יהיה כדאי לקחת מסלולים צמודי מדד, שהם יחסית יותר זולים לטווח הקצר ובהתאם לזה יחס ההחזר יקטן, כמובן שיהיה חשוב למחזר את המשכנתא בשנים הקרובות ולא להישאר עם מסלולים צמודי מדד לאורך זמן.
ד. להחזיר הלוואות קצרות מועד – אם יש לכם הלוואות לטווח קצר, הן יכבידו על כח ההחזר נטו שלכם ולכן, הרבה פעמים עדיף אפילו להגדיל את סכום המשכנתא ובמקביל לסלק מהון עצמי את ההלוואות הקיימות שלכם וכך בעיית יחס ההחזר יכולה להיפתר.
סיבה שניה: בעיית אחוז המימון –
כאשר מבקשים משכנתא, הבנק בודק כמה משכנתא אנו רוצים מסך שווי הדירה.
ישנם קווים ברורים שהבנק הולך לפיהם, והוא לא יוכל לתת יותר משכנתא ממה שמותר לו לפי בנק ישראל.
להלן טבלה שבה אסביר מה אחוז המימון המקסימלי לכל אחד מכם, עבור דירה לרכישה בשווי 1,000,000 ש"ח.
| למי שאין דירה ברשותו | ניתן לקבל עד 75% מימון | עד 750,000 ש"ח |
| למי שיש דירה והוא מתחייב למכור אותה תוך 18 חודשים | ניתן לקבל עד 70% | עד 700,000 ש"ח |
| למי שיש דירה והוא רוצה לקנות דירה נוספת להשקעה | ניתן לקבל עד 50% | עד 500,000 ש"ח |
| למי שיש דירה אחת והוא רוצה למשכן אותה לטובת קבלת משכנתא לכל מטרה | ניתן לקבל עד 50% | עד 500,000 ש"ח |
| למי שיש דירה אחת והוא רוצה למשכן אותה לטובת קבלת משכנתא לכל מטרה – עבור סגירת חובות (הוראת שעה עד 12/2026 בשל מלחמת "חרבות ברזל" | ניתן לקבל עד 70% אבל לא יותר מ- 200,000 ש"ח | עד 500,000 ש"ח כמו בסעיף למעלה + 200,000 נוספים לטובת סגירת חובות אחרים |
אז מה עושים אם מצאנו דירה של 1,000,000 ש"ח ואנחנו צריכים בעצם מימון גבוה יותר, לדוג' 800,000 שמהווים 80% אחוזי מימון והבנק לא מאשר לנו?
א. מורידים סכום המשכנתא ל- 75% לוקחים הלוואות נוספות להשלמת הרכישה (לא מומלץ למי שאין הכנסה גבוהה במיוחד).
ב. פונים לחברות חוץ בנקאיות שמוכנות לתת ללקוחות "טובים" בעלי הכנסה קבועה וגבוהה, אחוזי מימון יותר גבוהים ממה שהבנק מרשה.
ג. ממשכנים דירה נוספת של בן משפחה קרוב ואז ניתן לקחת את ההפרש על בסיס הדירה של ההורים לדוג' ובכך אחוזי המימון עבור הדירה החדשה יהיה נמוך יותר.
סיבה שלישית: נכסים שלא רשומים באופן מוסדר בטאבו/מנהל מקרקעי ישראל
רוב הנכסים בישראל רשומים במנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) הוא ולכן עבור רובם ניתן לקחת משכנתא באופן פשוט יחסית.
אבל ישנם נכסים שלא רשומים בצורה מסודרת ומלאה ולכן הבנק יסרב לתת עבורם משכנתא.
דוגמא לכך ניתן למצוא בתים פרטיים בקיבוצים שלא עברו "שיוך" והקרקע עדיין שייכת לקיבוץ ולא לבעל הבית, דוגמא נוספת ניתן למצוא בשורת בתים פרטיים שצמודים אחד לשני ובטאבו מופיעים כולם כמקשה אחת וקשה להפריד בין נכס לנכס.
הבנק מאוד מקשה על לקיחת משכנתא לנכסים כאלו כי לבנק יהיה חשוב מאוד למשכן נכס שקל למכור אותו באופן פשוט (למקרה שהלווים לא ישלמו את המשכנתא) ושניתן יהיה לזהות אותו בצורה פשוטה וברורה למקרה.
אז מה עושים?
- פנו לעו"ד מקרקעין מומחה שינסה לעשות תיקון לצורת הרישום או שיעשה לבנק סדר בצורת הרישום (לפעמים מכתב מסודר מעו"ד מקרקעין משכנע את הבנק לשנות את דעתו וכן לתת אישור לנכס מורכב).
- לפנות למשכנתא חוץ בנקאית, שם יהיה להם יותר קל לאשר נכס כזה במידה והלקוחות מרווחים בצורה טובה וקבועה, יש לציין שמשכנתא חוץ בנקאית היא באופן אוטומטי יותר יקרה ממשכנתא רגילה לדיור מטעם הבנק.
סיבה רביעית: לווים עם בעיות אשראי
לפעמים אחוזי המימון בסדר גמור, גם יחס ההחזר עובר חלק ואפילו הדירה רשומה באופן מסודר בטאבו והבנק עדיין מסרב לתת אישור למשכנתא וזה בגלל שהוא לא מרוצה מהעבר הבנקאי של הלקוח שמבקש את המשכנתא.
שתבינו, לפעמים בנק ידחה בקשה למשכנתא עבור לקוח מעולה שעובד באופן מסודר רק בגלל שלפני מספר שנים חזרו לו שני צ'קים והבנק כעת חושש לתת לו משכנתא.
לפני שאתן פתרונות למצב, זה ממחיש לנו שוב ושוב את הצורך החשוב לנהל באופן מסודר את חשבון הבנק שלנו ולא להגיע למצבים שחוזרים לנו צ'קים או שהוראות קבע לא מכובדות או שאנו לא עומדים בתנאי ההלוואה שלקחנו, כל אלו דגלים אדומים לבנק ויהיה לנו קשה בשלב מסויים לקבל משכנתא.
איך פותרים בעיות של עבר בנקאי לא תקין?
- מבררים בדיוק מה מפריע לבנק – אם נדע בדיוק מה מפריע לבנק (לדוג' שבשנת 2021 חזרו לנו 4 הרשאות לחיוב), נוכל להתייחס לנושא ונוכל להסביר לבנק (במכתב מסודר ועם אסמכתאות), למה זה קרה (לדוג' זה היה בשיא הקורונה והייתה לנו תקופה מאוד חלשה בעסק), מה עשינו על מנת שלא יחזור על עצמו (לדוג' לקחנו ייעוץ עסקי ופתחנו אפיק הכנסות נוסף לעסק שלנו) וכן הלאה.
הבנק רוצה להיות סבור ובטוח שאנחנו אנשים עקביים ומסודרים שעומדים בחשבונות שלנו וככל שנשכנע אותו על ידי אסמכתאות שאנחנו אכן כאלו, יהיה לו קל יותר לשנות את ההחלטה שלו וכן לתת לנו משכנתא.
- פונים למימון חוץ בנקאי – לפעמים הבנקים יותר מדי "שמרניים" ולכן לפעמים הם דוחים גם בקשות שהיום אצלם הכל מצויין, אבל לפני מספר שנים רק הייתה בעיה נקודתית שמפריעה להם לתת לנו אישור. הגופים החוץ בנקאיים בדרך כלל יותר מטים אוזן להבין מה קרה בעבר ואם הם יקבלו הסבר טוב ומספק, ברוב המקרים הם יסכימו לכך.
- לצרף ערב – גם פה, ניתן לתת ביטחון נוסף לבנק ובעצם לצרף ערב למשכנתא, זה יגרום לבנק להבין שגם אם תהיה בעיה בתשלומי המשכנתא בהמשך, יהיה לו למי לפנות לבקש את כספו חזרה.
לסיכום,
יש עוד הרבה מקרי קצה, שבהם הבנק יחליטו שהם לא רוצים לתת משכנתא למישהו מסויים, זה יכול להיות בגלל הלווה עצמו או בגלל הנכס עצמו, ניסיתי להציג את הנפוצים שבהם ולתת להם פתרונות אפשריים.
כמה דברים חשובים שתדעו:
- אם בנק מסויים סירב לכם – זה לא אומר שגם הבנק השני יסרב לכם ולכן לא כדאי להתייאש.
- יחד עם זאת, אם בנק מסויים סירב לכם – אז לא כדאי לפנות ישר לבנק אחר, אלא להבין מה הבעיה ולגשת לבנק השני כבר עם פתרון אפשרי לבעיה.
- במשכנתאות למסורבים לא כדאי לטפל לבד, אלא רק עם יועץ משכנתאות פרטי שמומחה במשכנתאות למסורבים, מדובר גם בייעוץ מאוד ספציפי לבעיה וגם כדאי לנצל את הקשרים של היועץ בבנקים שיכול לעזור לכם לקבל אישור למשכנתא.
מקווה שהפוסט הזה היה לכם לעזר בנושא ואני תמיד מוזמנים לשאול אותי שאלות נוספות ואשמח להגיב עליהן.
בשורות טובות לכולם!
1 תגובה
"רק בגלל שלפני מספר שנים חזרו לו שני צ'קים ".
זה לא נכון.
אם חזרו שני שיקים, גם אכ"מ, לפני כמה שנים, זה אולי מעלה את הסיכון, אבל לא לרמה של סירוב.
אם זה המצב והבנק מסרב, כנראה שההתנהלות בחשבון עדיין קלוקלת למרות שלכאורה לא חזרו שיקים מאז.