מאז שהוכרז חוק המע"מ היו לא מעט שיצאו נגדו (וכמה יצאו גם לטובתו) ובעיקר שמענו שוב ושוב שינויים שנדרשים בחוק ובכל מקום היה רשום משהו שונה ולא ברור כל כך.
בשבוע שעבר (14/05) פרסם שר האוצר, יאיר לפיד, את הצעת החוק כפי שהיא תוגש לאישור וממנה ניתן ללמוד על החוק בכללותו וזה בדיוק הזמן לעשות סדר בנושא וליישר קו.
אני אנסה במספר נקודות להבהיר מהי ההטבה, מי זכאי לה, עד איזה סכום היא מוגבלת, איך מקבלים אותה וכו'…
אז בואו נתחיל להכיר מעט את החוק (שייתכן ואף ישתנה עד שבאמת יאושר וייצא אל הפועל).
מהי ההטבה?
בעיקרון, מי שיהיה זכאי לא יצטרך לשלם מע"מ ברכישת דירה חדשה מקבלן.
כידוע לכם, כשאתם רוכשים דירה מקבלן, חלק מהכסף עובר למדינת ישראל (מיסים) ועכשיו המדינה מוכנה לוותר על חלק הכסף הזה.
גובה ההטבה היא 18% מעל המחיר המקורי של הדירה,
כלומר אם הקבלן היה מוכר את הדירה במיליון ₪ ולכם זה היה יוצא בסוף 1,180,000 ₪, אז עכשיו לא תצטרכו לשלם את ה-180 אלף שאמורים היו ללכת למדינה כמס אלא רק את המיליון ישירות לקבלן.
מי זכאי להטבה?
חשוב לדעת שיש תנאי ראשוני לזכאים והוא שלא הייתה להם דירה מעולם
יש כאן, שני יוצאי מן הכלל:
- מי שהייתה לו דירה לפני שנת 95 עדיין יהיה זכאי
- מי שהיה לו חלק "קטן" בדירה (פחות משליש) גם כן יהיה זכאי
על איזה דירות ניתן לקבל את ההטבה?
- על דירות מקבלן בלבד (על דירות יד 2, אין הטבה)
- דירות בבנייה רוויה בלבד (בנייני קומות ולא בתים פרטיים)
- על דירות בשטח של בין 60 מ"ר ל-140 מ"ר
- מי שלא ביטל עסקת רכישה בעבר
- למשרתי צבא / שירות לאומי (מינימום 18 חודשים) על דירות עד גובה 1,600,000 ₪
(בנושא זה: גם מקבלי פטור רפואי ואנשים שביקשו לשרת אבל לא התקבלו יהיו זכאים) - למי שלא שירת בצבא / שירות האזרחי – על דירות בגובה 600,000 ₪
מי הם האנשים הזכאים להטבה?
כתבתי מקודם שהתנאי הראשון הוא שלא הייתה לכם דירה בעבר, אבל זה לא אומר שאתם אוטומטית זכאים להטבה, אלא גם כאן יש חלוקה
הזכאים להטבה הם:
- רווקים מעל גיל 35
- זוגות נשואים עם ילד
- זוגות נשואים ללא ילד שאחד מבני הזוג מעל גיל 35
- אמהות חד הוריות
איך מקבלים את ההטבה?
- יש להגיש בקשה למשרד השיכון
- משרד השיכון יבדוק את זכאותכם (בכפוף להמצאת מסמכים תומכים) ותוך 30 יום יהיה חייב להוציא לכם תעודת זכאות
- התעודה תהיה תקפה ל- 180 יום (חצי שנה) בלבד
אה, ועוד דבר חשוב – אסור לכם למכור את הדירה במשך 5 שנים, אחרת תחויבו רטרו-אקטיבית בגובה ההטבה.
לסיכום,
אנחנו עוד רחוקים מרגע הביצוע, אבל אפשר כבר לחוש שהעניין רציני ומתקרב.
יהיו עוד הרבה התנגדויות לחוק מצד הרבה גורמים, אבל אני מניח (רק מניח) שהוא לא יבוטל אלא רק ישתנה בסעיף כזה או אחר.
אני מאוד מקווה (ויחד עם זאת מאוד מסופק) שההטבה הזו תעזור למחירי הדירות לרדת ולחזור לרמות שפויות.
כדי להמשיך ולהתעדכן בחדשות החשובות ביותר בעולם המשכנתאות, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר שלי (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן
תודה על הפוסט שכתלמיד עושה סדר בדברים בצורה פשוטה.
האם יש התייחסות בחוק או שמתכונים להתייחס לנושא דירות על הנייר?
כלומר מי שקנה כבר דירה על הנייר שתהיה מוכנה
לאחר אישור החוק נאמר, ושילם רק 20%. ואת שאר התשלומים מבצע לאחר יציאת החוק, האם יש סיכוי שאלו לא יהיו חייבים במע״מ? בהנחה כמובן שזו דירה ראשונה ושאר הקריטריונים תקפים.
תודה,
איתן
מצטרף לשאלה של איתן!
600+ דיירי "חבר" בפסגות אפק רכשו דירות בדצמבר… רובם שילמו רק 20% בינתיים, האם החוק יחול או לא!?
איך מגישים התנגדויות לחוק כדי לנסות להכניס אותנו בכל זאת!? בסוף אנחנו אנשי הקבע!
וואו! אתם אנשי הקבע!
מרגש…
תגיד? אתה אמיתי? לא רק שקיבלת דירה במחיר מצחיק במכרז סגור רק בגלל שהתנדבת והקרבת את עצמך למסרה נוחה ומובטחת עם תנאים מופלגים ופנסיה מוקדמת תמורת זה שתצטרך לבצע אותה על מדים אתה גם רוצה עוד הנחה? כמה חזיר אתה יכול להיות??????
שלום,
מי שרכש דירה בעבר (שים לב לתאריך הקבוע בחוק) לא זכאי למע"מ.
לגבי התנגדויות לחוק, ממליץ שתתייעץ עם עו"ד, ההבנה שלי בתחום מאוד מוגבלת
בהצלחה
איתן שלום,
אני מניח שלא, כי מדובר על עסקאות שיעשו מרגע החלת החוק ולא רטקואקטיבית
בהצלחה
בוקר טוב ותודה על הפוסט!
מצטרף לשאלתו של איתן, מה יהיה עם אלו שקנו על הנייר?? האם התשלומים הבאים יהיו פטורים ממעמ??
שלום רוני,
אני מניח שלא
בוקר טוב
אם לבעלי הייתה דירה על שמו
וכעת אנחנו הולכים לרכוש דירה יחד
( לי מעולם לא הייתה דירה על שמי )
האם נהיה זכאים גם להטבה ?
במידה ונרשום הדירה על שמי ?
במסים מתייחסים ליחידת מיסוי וזוג נשוי הוא יחידת מיסוי אחת.
ההגיון הוא שההטבה תהיה למי שלא הייתה להם דירה מעולם ו אם את תקני דירה אז בעלך יוכל ליהנות ממנה יחד אתך.
לדעתי – לא תהיי זכאית.
שלום רוני,
ככל שהבנתי זוג נשוי יחושב כישות אחת גם אם רוכש את הדירה על שם השני
בהצלחה
שלום לך
האם אני זכאי לקבלת ההטבה מאחר ואני קיבלתי פטור "על פי חוק "?
ואשתי שהשתחררו בגלל ההריון?
לדעתי אם שרתת אפילו יום אחד – הרווחת (זה כמובן חוסר ההגיון שבחוק הזה)
קבלת פטור ולא שרתתת אז אינך זכאי. כך גם אשתך.
אישית אני נגד כל הסיפור הזה ובעד זה שהמדינה תשלום לכל מי ששרת לפי אורך השירות , לפחות שכר ממוצע במשק ולמסתכנים , לוחמי קו ראשו , תוספת עבור הסכנה ליהרג ולהיפצע , אולם תתנה את התשלום בשימוש לצורכי דיור בלבד .
שלום שי,
לא בטוח שהבנתי את שאלתך… אנא הסבר בצורה ברורה יותר
וואו!!! ענית לי על כל השאלות שהיו לי
תודה רבה על הפוסט המדהים!!
לפי הכתבה שלך אני מבינה שעל דו משפחתי באריאל במחיר 1.6 אין על מה לדבר נכון?
וגם קראתי שזה מוגבל לעד חמישה חדרים זה נכון?
אודה לתשובותיך,
דינה
דינה שלום,
כן, זה כולל בניה רוויה בלבד
בהצלחה
השאלה שמטרידה רבים, ולא הצלחתי להבין חד משמעית מלשון החוק, היא מה דינם של קונים בקבוצת רכישה?
האם ההחזר הוא על מה שמשלמים לקבלן (ואז גם רוכשים בקבוצת רכישה משלמים הרבה לקבלן), או רק אם הרכישה מתבצעת מהקבלן (ואז בקבוצת רכישה זה לא כך)?
שלום עוזיאל,
אני מניח שרוכשים בקבוצות רכישה לא יהיו זכאים להטבה, אבל לא מצאתי מקור מוסמך שמדבר על זה
נראה שנצטרך קצת להמתין לתשובות
בהצלחה
האם החוק יחול גם על דירות חדשות הנבנו בתהליך של תמא(חיזוק ותוספת דירות)?
שלום אלי,
אני מניח שכן, אבל אני לא מצאתי התייחסות פרטנית לנושא
בהצלחה
יש בהצעת החוק התייחסות לתאריך הקובע
24/3/14
תודה על ההערה מתן
מה לגבי עולים חדשים שהגיעו אחרי גיל 30 ולא עשו צבא.
שלום יגאל,
אני מניח שמי שקיבל פטור על פי חוק יהיה זכאי להנחת המע"מ
בהצלחה
הבהרה חשובה!
לא כל מי שביטל עסקת רכישה אינו מוגדר כזכאי אלא רק אלו שביטלו עסקת רכישה לאחר יום ההודעה על אישור הצעת החוק בקבינט הדיור, קרי 23.3.14.
בכך למעשה אין אפשרות לרכוש אופציה כיום על דירה ואז לבטלה ולערוך עסקת רכישה.
שלום אבי,
תודה על ההערה החשובה,
היכן מצאת את זה?
הי מן יקר.
בימים אלו לקחתי משכנתא, ועכשיו הגיע הזמן להודות לך, שבסכותך הצלחתח לקחת משכנתא בלי להיזדקק לשירותיהם של יועצים, זה לא רק החסכון של התשלום ליועץ, אלא בעיקר זה שאתה מבין את המשכנתא שלך לעומק זה תורם המון להווה ולעתיד!
ואת זה יש לי בזכותך. תודה רבה!
ואם זה מענין מישהו, זה מה שקבלתי:
משכנתא ע"ס 400,000 ש"ח.
200 קל"צ ל10 שנים 2.95%
132פריים מינוס 0.9 ל20 שנה.
68 מל"צ 3.1% ל20 שנה.
החזר חודשי ל10 שנים כ3000 ש"ח, ולאחמ"כ כ1000 ש"ח, כאשר התכנית היא לאחר 10 שנים למחזר את המשכנתא ולהגדיל את ההחזר החודשי.
מדובר בבנק אגוד, חלק מהרביות בזכות פתיחת חשבון משכורת.
שלום יוסי,
תודה על הפרגון והשיתוף
בהצלחה
היי,
לא מצאתי תשובה בשום מקום האם החוק חל גם על דירות שנוספות לבניינים קיימים במסגרת תמ"א 38 – דירות חדשות שנוספות על הגג של הבניין הקיים לדוגמא
תודה…
שלום שי,
אני מניח שכן, אבל אני לא מצאתי התייחסות פרטנית לנושא
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
האם במציאות הנוכחית בה שיעור עליית המדד הוא נמוך (באופן יחסי) כדאי עדיין לבחור בקל"צ?
ביתר פירוט:
יש לי כיום משכנתא ע"ס 300,000 ש"ח בריבית משתנה כל 5 שנים, ל-8 שנים, בריבית 1.45%, צמודה למדד.
יש אפשרות למחזר את ההלוואה הנ"ל לקל"צ ב- 3% ריבית.
האם אתה ממליץ? האם יש תמהיל אחר מומלץ בנתנונים הללו?
אודה מאוד לתשובתך בהקדם.
שלום יוסי,
לא הייתי "רץ" למחזר הכל לקל"צ (כי תקופת השנים קצרה)
אולי כדאי להפנות חלק מהסכום לקל"צ ולפזר סיכון
בהצלחה
במידה ועשיתי זכרון דברים לדירה לפני 23.3.14 וביטלתי האם זה מוגדר "עסקה"? (לא חתמתי על חוזה)
שלום אייל,
לא נראה לי שזכרון דברים נחשב עסקה (כי זה לא מדווח לרשות המיסים)
בכל אופן הייתי מתייעץ גם עם עורך דין בתחום המקרקעין
בהצלחה
האם החוק יחול גם על דירות חדשות הנבנות בתהליך של תמא(חיזוק ותוספת דירות)?
שלום אלי,
אני מניח שכן, אבל אני לא מצאתי התייחסות פרטנית לנושא
בהצלחה
זה נראה כאילו התעלמו מהתמא
אבל יש פתח אולי שתמא שבונים מעל 6 יח דיור יתפוס ?
ראשית תודה על הבלוג הנפלא ששופך אור על נושא כל כך סבוך
לפני יותר מארבע שנים לקחנו משכנתא ע"ס 750,000 לתקופה של 15 שנים כולה בריבית פריים -0.6 (שפיצר).
בנתיים אנו נהנים מריבית הפריים הנמוכה כשההחזר החודשי שלנו עומד על כ 4,900 ש"ח.
שאלתי האם להשאיר את המשכנתא כמו שהיא מכיון שנותרו לה רק עוד כ10 שנים וריבית בנק ישראל צריכה לעלות משמעותית כדי שהריבית תעלה על מסלולי הריבית המוצעים היום בקל"ץ.
או שעדיף לחשוש מקטסטרופת עליית פריים גדולה ולמחזר אותה היום למסלול קל"ץ (יקר יותר מלכתחילה), כשהוא עדיין נמוך בהתאמה לפריים.
מבחינת ההחזר החודשי נוכל לעמוד גם בהחזר גבוה יותר והשאלה היא רק מה עדיף מבחינת הריביות.
נ.ב. מה להערכתך הריבית קל"ץ הנמוכה ביותר שנוכל לקבל במיחזור (במשכון 2 נכסים, והכנסות יפות), על 580,000 ל10 שנים ?
תודה מראש על הטרחה וההשקעה.
שלום גיתית,
בשלב זה לא הייתי משנה את המשכנתא, כשהפריים יתחיל לעלות תעשי סקר שוק וחשיבה מחודשת
בהצלחה
תודה רבה !
שאלה קצת דחופה!!;)
האם המדד אמור לעלות בחודש הקרוב??? אני צריך לדעת אם לקחת אתה משכנתא לפני ה 10/6 או כמה ימים אחרי
תודה על תשובתך!!
שלום רעי,
קצת קשה לדעת
בחודש הקודם היה צפי לעליה של 0.6% ובסוף הוא עלה רק ב-0.1%
שלום,
האם ישנה התייחסות בחוק לבתים מעבר לקו הירוק?
שלום רמי,
אני מתנצל אבל לא ידוע לי (ניחוש שלי – שכן. אבל זהו ניחוש בלבד)
בהצלחה
משכנתאמן, זה נשמע פשוט מה שכתבת…
אך אני קראתי את תזכיר חוק המעמ שהוגש ע"י משרד האוצר היום.
וישנם פרטים מאוד מעניינים שלא קראתי ברוב הכתבות בהקשר זה והם אילו בעצם דירות יזכו להטבת מעמ 0. ולא רק מי יהיה זכאי.
הדירות שיזכו להטבה, הם דירות שעלותם 1.6 מ' או שמחיר הדירה לפי חישוב שמוסבר בתזכיר החוק, הנמוך מבין השניים. וכאן הדגש….
כי החישוב המופרט בחוק, נמוך ביותר. החישוב מבוסס על ערך מ"ר לפי עסקאות של שנים 2012-2013 (שנים בהם הייתה עלייה של הדירות בכ15 אחוז). עסקאות של דירות 3-5 חדרים חדשות שהתבצעו עד 31.12.13
לכן מראש כבר מורידים את ההטבה לדירות הזולות ממחיר השוק הנוכחי בכ-10 אחוז.
בנוסף לכך, על אומדן המחיר מ"ר של עסקאות, מורידים כ10 אחוז נוספים!!! לפי החישוב.
ובעצם הדירות שייזכו להטבת המע"מ, הם דירות שעלותם כ20 אחוז ממחיר השוק הנוכחי. ורק דירות אלו, יינתנו בהטבה מתן פטור ממע"מ (כלומר 15 אחוז נוספים)
כמובן שהדירה צריכה לעמוד במפרט מסוים שיוגדר ע"י משרד האוצר ושר השיכון. כלומר לא ניתן יהיה לדלל את המפרט או להתנות את רכישת הדירה ברכישת שדרוג מפרט.
עכשיו תסבירו לי, גם אם אתה זכאי להטבה, איזה דירה תוכל לרכוש בשביל לקבל את ההטבה, איפה אפשר כיום לרכוש דירה שמחירה נמוך מ20 אחוז ממחיר השוק הנוכחי? איזה קבלן ימכור ב20 אחוז ממחיר השוק כאשר הוא קנה את הקרקע במחיר גבוה?
נראה שההטבה הזו תהיה רלוונטית אולי ב2016-2017 אז יעדכנו את אומדן ערך הדירה לפי עסקאות שנתיים אחרונות ואז המחירים יהיו רלוונטיים. עד אז, אני לא רואה כיצד ניתן יהיה להנות מההטבה ברוב הפרויקטים החדשים.
שלום עמית,
תודה רבה על מידע המפורט,
כל הכבוד על השיתוף
בהצלחה
שלום משכנתאמן ברצוני לדעת היכן עליי ללכת או למי להגיש טפסים בכדי לקבל תעודת זכאות פטור ממעמ?
שלום אורן,
החוק טרם עבר כך שעוד אין אפשרות להגיש טפסים לתעודת הזכאות…
שלום
אם בבעלותי מגרש (ללא בית), האם אני עדיין זכאית להטבת מעמ? ממה שמצאתי יש התייחסות רק לבעלות על דירה
תודה
שלום נטע,
אני מניח שגם בעלות על קרקע נחשבת לבעלות על דירה, אבל ייתכן שאני טועה
הייתי מתייעץ עם עו"ד מקרקעין
בהצלחה
שלום
אם רק אחד מבני הזוג עשה צבא ? הזוג נשוי
תודה רבה
שלום ליאת,
צריך לחכות לראות את החוק המלא
היי לך,
אני קוראת פה הרבה ואין ספק שיש לך ידע רב אז תודה מראש.
אנחנו מאד מתלבטים מה לעשות – אנחנו זוג צעיר שרוצה לרכוש דירה, אנחנו עומדים בכל הקריטריונים של החוק החדש, השאלה היא מה עושים עכשיו ???? רוכשים עכשיו דירה מבלי להינות מהחוק או שממתינים עד שהחוק ייכנס לתוקפו, ואז יהיה בלאגן רציני, עליית מחירים ובטח ובטח לא יישארו דירות בפרויקטים שרצינו ?
שאלה נוספת: יש קבלנים שמציעים היום להתחייב לרכישת דירה מבלי לחתום על הסכם ובעתיד אם וכשייכנס החוק לתוקפו אנו מתחייבים לקנות את הדירה בפרויקט והקבלן מתחייב לתת לנו אותה במחיר של עכשיו פחות המע"מ.
האם זה חוקי ? האם זה יכול לפגוע בזכות שלנו להינות מהחוק בעתיד ?
אני ממש ממש מבולבלת ומאד מאד אשמח אם תוכל לשפוך קצת אור.
תודה רבה
ליאת
ליאת שלום,
אם לא נחתמת עסקת מכר ביניכם לקבלן אלא רק "אופציה" זה נראה לי חוקי וגם משתלם
בכל מקרה הייתי מתייעץ עם עורך דין מקרקעין שמבין יותר ממני בתחום
בהצלחה
שלום ותודה לך על כמה הבהרות שנתת , האם מי שקיבל שליש בירושה באופן מפתיע אינו זכאי להטבת המע"מ?
כתבת פחות משליש אבל אם זה בדיוק שליש האם נשללת ממנו הזכאות לרכישת דירה עם ההטבה ?
מודה לתשובתך
שלום טלי,
אני לא סגור על הפרטים עד הסוף,
כנראה שנצטרך לראות את הצעת החוק במלואה ולאחר אישורה נוכל לפרסם את כל הדקויות והשאלות החשובות שעולות
בהצלחה
שלום,
לפי החוק מדובר על דירות בגודל 60-140 מ"ר. האם דירת דופלקס עם 112 מ"ר קומה ראשונה בנויה ו 80מ"ר מעטפת לדעתך יכול להיכנס לקריטריונים?
דבר נוסף, יש בחוק התייחסות לגודל מרפסת ולא הבנתי האם זה גם נחשב לחלק של עד 140 מ"ר?
תודה רבה,
עקיבא
עקיבא שלום,
אני חושב שהמרפסות לא נחשבות (אני לא בטוח בכך), אני מניח שהקבלן יידע לומר לך (או אולי עו"ד מקרקעין)
בהצלחה
שלום רב התעניינתי אצל קבלן בדירת גן ונאמר לי שהטבה אינה תקפה על דירות גן? האם הדבר נכון?
שלום אוריאל,
אני חושב שמדובר על בנייה רוויה (כלומר בנייה בקומות) אבל לא שמעתי על הגבלה של דירת גן ספציפית
תנסו אולי לבדוק עם עורך דין מקרקעין שמבין בתחום
בהצלחה
שלום ,
אנחנו זוג צעיר (30) עם שני ילדים קטנים.
עם כל הסיפור הזה של החוק.
יש לנו אפשרות לקנות דירה קטנה להשקעה שתכסה לנו חצי מהשכירות במקום בו אנחנו רוצים לגור.
השאלה האם התוכנית באמת תעשה שינוי ושווה לחכות להטבה, שלא ברור מתי תבוא, או לקנות דירה עכשיו שתעזור בתשלום השכד ותאפשר חיים קצת יותר קלים בשנים הקרובות.
דור
שלום דור,
מאוד קשה לי לענות על זה, כי אני יודע על זה בדיוק כמוך וכל מה שאומר ייחשב כניבוי שלי.
אני חושב שאם לא קניתם דירה עד כה אז יכול להיות שכדאי להמתין עוד חודש – חודשיים
בהצלחה
שלום,
רציתי לדעת האם אתה יודע שיש חדש בנושא? האם החוק חזוי לצאת?
האם לדעתך למי שזכאי כדאי להמשיך לחכות לרכישת דירה?
שלום שירן,
1. לא ידוע לי משהו חדש בנושא – אני יודע שזה אמור לצאת לקראת סוף השנה, אבל בישראל אף פעם לא ניתן לדעת
2. אם אין לכם דירה ספציפית על הפרק, ואתם יכולים לחכות כמה חודשים – אז אולי באמת כדאי
בהצלחה