משכנתאמן
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
משכנתאמן
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
עמוד הבית»פוסטים כלליים»המדדים לא מפסיקים לטפס – למה זה קורה?

המדדים לא מפסיקים לטפס – למה זה קורה?

משכנתאמן 8 בדצמבר 2021 17:25 4 תגובות
רוצים להיפגש עם יועץ משכנתא שנבדק ואושר על-ידי משכנתאמן? לחצו כאן עכשיו לפרטים!
המדדים לא מפסיקים לטפס

לאחר מספר שנים של מדדים נמוכים (גם מדד המחירים לצרכן וגם מדד תשומות הבניה) אנחנו בעיצומה של שנה די מטורפת בה המדדים טסו למעלה, מעבר לכל פרופורציה.

יש לכך המון סיבות וזה משפיע באופן מהותי על מי שרכש דירה מקבלן ועל מי שלקח (או לוקח משכנתא) בימים אלו.

אז למה המדדים עלו? איך זה משפיע עלינו? ומה כדאי לעשות? כל זאת בפוסט הבא…

על אילו מדדים מדובר?

כשאנחנו מזכירים בעולם המשכנתאות את המונח "מדדים", אנחנו מתייחסים לשני מדדים עיקריים.

מדד תשומות הבניה

מדובר במדד המשקלל את עלויות הבניה של דירה חדשה – מתוך הבנה שדירה נבנית לאורך מספר שנים ולכן למרות שאנו חותמים חוזה במועד מסוים, העלויות של הבנייה עשויות להשתנות עד לסיומה.

לדוגמא – כשקבלן בונה דירה הוא מניח שאם הוא מתחיל היום לפי העלויות הקיימות, הדירה אמורה לעלות לצרכן כ-2 מיליון ש"ח.

יחד עם זאת, הקבלן חשוף במהלך שנות הבניה להמון הוצאות שיכולות לנוע לכאן או לכאן ולכן הוא מצמיד את מחיר הדירה למדד שנקרא "מדד תשומות הבניה".

מדד זה (שנמדד ומפורסם על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) משקלל את כל העלויות המרכזיות שיש לקבלן, ביניהן – מחיר הדלק, מחירי הברזל, מחירי העץ, מחירי האלומיניום, מחירי שכר העובדים ועוד (בקיצור  – כל מה שנדרש לטובת בניית דירה).

כאמור, כאשר אנו חותמים מולו חוזה המחיר הוא 2 מיליון ש"ח לדוגמא, אבל המחיר הזה צמוד למדד תשומות הבניה וכל סכום שעדיין לא שולם לקבלן צמוד למדד זה – כך שאם המדד משתנה, החוב שלכם מתעדכן בהתאם.

ניתן דוגמא מספרית:

מחיר הדירה בעת החוזה2,000,000 ש"ח
שולם במעמד החוזה500,000 ש"ח
היתרה שעדיין צמודה למדד תשומות הבניה1,500,000 ש"ח
בהנחה שהמדד עלה השנה ב- 5% וטרם שולמו יתרות נוספות – מחיר הדירה עלה ב:75,000 ש"ח 
החוב החדש לקבלן1,575,000 ש"ח

מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן (גם הוא נמדד ומפורסם על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) משקף את המחירים של סל מוצרים ממוצע שמשפחה ישראלית צורכת. הוא משקלל המון מוצרי יסוד כמו: מחירי המזון, עלות הדיור, מחירי האלקטרוניקה, מחירי הרכבים, הדלק ועוד (בקיצור,  כמעט כל מוצר שאנו צורכים). התפקיד שלו הוא לייצג את ההתייקרות ו/או ההוזלה במחירים של סל קניות זה.

איך זה משפיע עלינו במשכנתא?

ישנם מסלולי משכנתא שהם צמודים למדד מחירי הצרכן – כלומר, קרן המשכנתא שלהם צמודה למדד המחירים ואם הוא עולה, אז הקרן עולה בהתאמה ובעקבות כך גם ההחזר החודשי עולה בהתאמה.

ניתן דוגמא מספרית:

החוב הנוכחי שלנו שצמוד למדד המחירים300,000 ש"ח
ההחזר החודשי2,000 ש"ח
במידה והמדד עלה ב-3% אז החוב יגדל ב: 9,000 ש"ח
ולכן החוב החדש יעמוד על:309,000 ש"ח
ההחזר החודשי יעלה גם בכ-3% (זה קצת שונה, אך אשאיר זאת כך לטובת הפישוט):2,060 ש"ח

אז מה קרה למדדים הללו ב-12 החודשים האחרונים?

לאחר שנים ארוכות של מדדים נמוכים מאוד, השנה המדדים ממש התפוצצו, שימו לב למספרים:

מדד המחירים לצרכן

  • מדד ממוצע בחמש השנים האחרונות (לא כולל 2021) – כ-0.9% עליה בשנה (חלקן הסתיימו בכלל שליליות)
  • העליה ב-12 החודשים האחרונים בלבד – כ-2.4%

מדד תשומות הבניה

  • מדד ממוצע בחמש השנים האחרונות (לא כולל 2021) – כ-1.4% עליה בשנה
  • העליה ב-12 החודשים האחרונים בלבד – כ-5.2%

מה הסיבות לעליית המחירים?

כמובן שלא ניתן להצביע על סיבה אחת ויחידה לעליית המחירים, אבל אפשר להניח שמדובר בתופעה של "אחרי הקורונה" (הכוונה לתקופה שלפני החיסונים).

ישנן מספר סיבות לעליות אלה ואני אנסה להציג את המרכזיות שבהן:

  1. כסף זול – ברגע שהקורונה התפרצה, המדינות חששו מאוד ממשבר כלכלי עמוק ולכן ביצעו מהלך של הצפת השווקים בכספים (מענקים, אג"חים מיועדים, הלוואות מסובסדות ועוד), תוסיפו לכך שהריבית מאוד זולה בכל העולם ותקבלו מושג שנקרא "כסף זול".

    וכאשר הכסף הוא זול, אנשים נוטים לבזבז אותו, וכאשר אנו מבזבזים כסף, אנו יוצרים ביקושים למוצרים, עודף ביקוש גורם באופן אוטומטי לעלייה במחיר המוצר.

  2. ירידה בביקושים בתקופה הראשונה של הקורונה – כאשר הקורונה הופיעה במלוא עוזה בעולם (סביב מרץ 2020), רוב הביקושים ירדו בבת אחת בפתאומיות (אני מניח שחלקכם זוכרים שמחיר הנפט לליטר עלה 0$ ואף היה שלילי תקופה מסויימת), אבל הביקושים כפי שהסברתי בסעיף הקודם התפרצו בטירוף במהלך 2021 ומחוסר ביקושים הם הפכו לביקושי יתר (לדוג' – מחיר הנפט הגיע ל-80$ במהלך 2021).

    שינוי המגמה בביקושים יצר לחץ על המחירים והם עלו בצורה משמעותית במהלך השנה.
  3. בעיית השינוע בעולם – עודף הביקושים שהזכרתי בסעיפים הקודמים גרם לכך שנוצר פקק עולמי בשינוע סחורות. אם אני צורך משהו בישראל, רוב הסיכוי שהוא ישונע (בים, באוויר וביבשה) ממקום אחר בעולם.

    מחירי השינוע עלו משמעותית בכל העולם (לדוג' – בעבר היה עולה לשנע מכולה מסין לישראל כ-2,700$ והיום עולה לשנע מכולה כזו, לפי הדיווחים, מעל 10,000$).

    ישנם מקורות שאומרים שמחיר השינוע בעולם עלה פי 7 ויותר (לצערי אין לי נתונים ממש מדוייקים, אבל אתם כבר הבנתם את הרעיון הכללי).

    כאשר מחיר השינוע עולה, אז באופן אוטומטי מחיר המוצר עולה בהתאמה וזו בעיה רצינית מאוד של השוק.
  4. חוסר בכח אדם – כמו בישראל, גם בשאר העולם, ברגע שהתפרצה המגפה, הרבה עובדים פוטרו והוצאו לחל"ת, דבר זה גרם לכך שהשוק איבד בבת אחת המון ידיים עובדות. אותן ידיים עובדות לא ממהרות לחזור לשוק העבודה (כי ברוב המקומות בעולם הם קיבלו מענקים) וכשהם מתבקשים לשוב למקומות העבודה הם דורשים שכר גבוה יותר.

    כמו כן, ברוב מקומות העולם, ישנם סגרים מדי כמה חודשים שמקשים על עבודה שוטפת וכח האדם מתמעט בכל מספר חודשים וחוזר חלילה.

    זה יוצר לחץ על המפעלים, הנמלים הימיים וכל מי שיכול לעזור בייצור סחורה ובשינוע הסחורה. כשאין ידיים עובדות (או שכוח האדם יקר יותר), ההיצע מתמעט ולצד זה מופיע עודף ביקוש, המחיר עולה משמעותית.
  5. עליה בחומרי הגלם ובמחירי הסחורות – בשל כל הסיבות שהזכרתי מקודם (ובשל סיבות נוספות שלא הזכרתי) כמעט כל מחירי הסחורות עלו משמעותית בשנה האחרונה בצורה שמתגלגלת ומייקרת עוד ועוד מוצרים.

    אם מחיר השינוע עולה, אז מחירי הברזל יעלו (כי עולה יותר כסף לשנע ברזל ממקום למקום) ובעקבות כך מחירי סחורות אחרים שעשויים מברזל יעלו (לדוג: מחירי הדירות/מכוניות וכו').

הבעיה במחסור בסחורות ובכוח אדם, התייקרות כוח האדם והשינוע הינה בעיה כלל עולמית כרגע, כאשר גם החברות הגדולות ביותר בעולם המוכרות סחורה (כמו אפל לדוגמא) סובלות ממחסורים אלה בצורה שמשפיעה על כושר הייצור והמכירה שלהן.

מה הולך לקרות בהמשך?

לאור העובדה שהקורונה עוד לא מאחורינו באמת, קשה לחזות מה יקרה למחירים בשנים הקרובות. רוב השוק מאמין שאנו נמשיך לראות התייקרות מחירים כמעט בכל המוצרים בטווח הקצר (שנה-שנתיים קדימה), כי גם אם כל הבעיות ייפתרו ביום אחד, ייקח זמן עד שהמחירים יירדו ונרגיש את זה ממש בכיס.

יחד עם זאת, מכיוון שיש סיבות הגיוניות למה שקרה, ניתן להאמין כי השוק הוא משוכלל ולאט לאט הוא ימצא פתרונות לדברים הללו (הרי מדובר בעולם יצרני שרוצה למקסם רווחים בכל רגע, וניתן להניח שהוא יידע להתגבר על מכשולים ולמצוא פתרונות).

מה כדאי לעשות עכשיו?

אני אענה על כך בשני מישורים:

  1. מי שחשוף למדד תשומות הבניה – אני מציע לו לנסות להקדים תשלומים לקבלן ובכך להתחמק מהעליות המשמעותיות של המדד שצפוי להיות גבוה גם בשנה הקרובה (שימו לב שבשל המצב לא כל קבלן מוכן להקדים תשלומים).
  2. מי שלוקח משכנתא בימים אלו – נכון שעל פניו נראה שכדאי לברוח ממסלולים צמודי מדד, אבל מי שעוקב שם לב שדווקא מסלולים אלו ירדו משמעותית באחוזי הריבית שגובים עליהם וייתכן שבחירה במסלולים צמודי מדד בריבית נמוכה תהיה אולי יקרה בטווח הקצר אבל תשתלם לטווח הארוך. כאשר הבעיות בעולם ייפתרו המחירים צפויים להירגע (כל עוד הריבית תישאר עדיין נמוכה ופשוט ההצמדה תהפוך להיות זולה כמו בעבר).

    אני לא אומר שזה נכון לכל מי שלוקח משכנתא ויש פה המון היבטים שונים (כמו התכניות שלכם להמשך המשכנתא כמו פרעון מוקדם, הריביות שתקבלו בכל מסלול וכו'), ולכן חשוב מאוד לבנות תמהיל משכנתא שמשקלל גם את הנושאים הללו.

לסיכום,
קשה מאוד לדעת מה יקרה בעולם בשנים הקרובות, להתמודדות עם הקורונה יהיה משקל חשוב במלחמה על המחירים. ככל שהקורונה "תרים את ראשה" מחדש אני מאמין שהמחירים יעלו וברגע שיימצאו פתרונות למצב, המחירים (אני מאמין) ישובו להיות כבעבר, או לפחות לא ימשיכו לעלות בקיצוניות שאופיינה בשנה האחרונה.

אני מזמין אותך לקבל הצעה לתמהיל משכנתא אוטומטי מותאם אישית ולבצע מכרז בין כל הבנקים!
הצמדה למדד מדד מדד המחירים מדד המחירים לצרכן מדד תשומות הבניה מסלולים צמודי מדד צמוד מדד צמודת מדד קבועה צמודה למדד תשומות הבניה
« פוסט קודם
פוסט הבא »

4 תגובות

  1. אברהם הגב 8 בדצמבר 2021 בשעה 23:53

    האם כדאי לאור עלית המדד למחזר הלוואת צמודות מדד ללא צמודות מדד כי הם נלקחו שהמחיר אל היה כל כך בשפל

    • משכנתאמן הגב 29 בדצמבר 2021 בשעה 13:11

      שלום אברהם,
      בהחלט כדאי לבדוק
      בהצלחה

  2. אלעד הגב 10 בינואר 2022 בשעה 21:58

    שמתי לב שבמקביל לעליית מדד תשומות הבנייה חלה ירידה בריביות המשכנתא הצמודות והלא צמודות
    כמי שמשלם את המשכנתא בפעימות כל פעם שאני משחרר סכום לקבלן אני נהנה מירידה בריבית האם ניתן להגיד שבטווח הארוך הסכום שאני משלם בגין מדד התשומות הבנייה יתקזז למול הירידה בשיעור הריבית.

    • משכנתאמן הגב 18 בינואר 2022 בשעה 11:15

      שלום אלעד,
      זה תלוי כמובן בסכום המשכנתא ובהיקף הירידה בכל מסלול
      אבל בהחלט אם אתה מרוויח בגזרת הריביות זה דבר טוב אל מול העליה במדד
      לא ניתן לקבוע מראש כי זה קיזז את זה
      בהצלחה

השארת תגובה

ביטול

רוצים לחסוך כסף במשכנתא?

רוצים לשפר את המשכנתא שלכם עם תמהיל משכנתא שמתאים לכם וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אתכם להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
רוצה לחסוך כסף במשכנתא?

רוצה לשפר את המשכנתא שלך עם תמהיל משכנתא שמתאים לך וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אותך  להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
הצטרפו אליי לפייסבוק
אני משתדל לכתוב פוסט חדש בבלוג כפעם בשבוע, אך אם תרצו להתעדכן באופן שוטף בחדשות על עולם הנדל"ן והמשכנתאות, אתם מוזמנים לעשות לייק לדף הפייסבוק שלי - בו אני מעדכן פוסט אחד קצר ביום עם המידע הכי חשוב:

מידע חשוב לקוראים בבלוג
כל התוכן המופיע בבלוג מכיל רעיונות כלליים בלבד שאינם מתאימים בוודאות לכל סוג של גולש / לקוח.

אין להתייחס למופיע במאמרים השונים ובתגובות כתחליף לייעוץ מקצועי מותאם אישית ו/או לשיקול דעת עצמאי.

השימוש באתר ובשירותיו מהווה הסכמה כי המידע הנמסר על-ידי לגולשים באופן פרטני הנו על סמך הנתונים שהועברו אליי בלבד וכי יש להפעיל שיקול דעת אישי ביחס להמלצותיי.
בחזרה לקהילה
חלק מהכנסות האתר מוקדשות כתרומה לעמותת "רחשי לב".

העמותה הוקמה בשנת 1989 ומהווה מאז גוף מוביל בשיפור חיי ילדים חולי סרטן ובני משפחותיהם באמצעות תמיכה יומיומית, פעילויות שנתיות ובאמצעות מעון יום הנמצא בביה"ח תל השומר ומכיל חדרי אוכל ומנוחה, חדרי גן ולימוד, מחשבים, משחקים וחוגים.

למידע נוסף על העמותה ולתרומה, אתם מוזמנים להיכנס לאתר של "רחשי לב".
מדדים חשובים
  • ריבית משכנתא ממוצעת
  • מדד המחירים לצרכן
  • מדד תשומות הבניה
  • ריבית בנק ישראל
  • ריבית פריים
כדאי לקרוא גם
  • מדריך משכנתא
  • ביטוח משכנתא – למה צריך את זה בכלל ואיך עושים סקר שוק מקדים?
  • תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2022
  • כל מה שצריך לדעת על משכנתא במחיר למשתכן
  • כל מה שצריך לדעת על מיחזור משכנתא!
  • אילו משימות צריך לבצע לאחר פתיחת תיק משכנתא?
מידע נוסף
  • אודות משכנתאמן
  • משכנתאמן בפייסבוק
  • משכנתאמן בטוויטר
  • משכנתאמן ביוטיוב
  • מפת אתר
  • תנאי שימוש באתר משכנתאמן
  • מדיניות פרטיות באתר משכנתאמן
  • צור קשר
זכויות יוצרים
כל התכנים בבלוג משכנתאמן מופצים תחת רישיון "ייחוס-שימוש לא מסחרי - אישור יצירות נגזרות 3.0 ישראל" של Creative Commons".
ניתן לך החופש לשתף, להעתיק, להפיץ ולהעביר את היצירה בכפוף לייחוס (מתן קרדיט בכל ציטוט או אזכור), שימוש לא מסחרי ואיסור יצירה נגזרת.
כל הזכויות שמורות למשכנתאמן 2011-2022 (C) | פיתוח Code Cat
גלילה לראש העמוד

רוצה לחסוך כסף במשכנתא?

רוצה לשפר את המשכנתא שלך עם תמהיל משכנתא שמתאים לך וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אותך להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
דילוג לתוכן
פתח סרגל נגישות

כלי נגישות

  • הגדל טקסט
  • הקטן טקסט
  • גווני אפור
  • ניגודיות גבוהה
  • ניגודיות הפוכה
  • רקע בהיר
  • הדגשת קישורים
  • פונט קריא
  • איפוס