כשאנו ניגשים לבנק חשוב לדעת שהבנק "מתייג" אותנו לקבוצת השתייכות מסוימת, אין לנו כמובן שליטה על זה וזה גם לא משנה כל כך מה נאמר או נוכיח. מרגע שתייגו אותנו יהיה קשה מאוד להסיר את התיוג.
חשוב לדעת שהבנק "אוהב" (ברמה המטפורית כמובן) מבנה מאוד מסוים של לקוחות ו"לא אוהב" (או יש לומר יותר "חושש") ממבנה אחר של לקוחות. בפוסט הבא אציג לכם מי נמצא בראש הרשימה (אלו שהבנקים אוהבים) ומי נמצא בתחתית הרשימה (אלו שהבנקים חוששים ממנו).
האהבה הזו של הבנק אלינו מקבלת ביטוי במתן האישור העקרוני (לחלקנו יאשרו וחלקנו לא יאשרו) וכמובן בגובה הריבית שנקבל וככל שהבנק "אוהב" אותנו יותר כך הוא יהיה מוכן להיות גמיש בריבית.
כאשר הבנק בא "לתייג" לקוח הוא שואל את עצמו 2 שאלות חשובות:
- מה הסיכוי של אדם זה לא להחזיר לי את הכסף ולפגר את התשלומים?
- מה הסיכוי שבית המשפט יאשר לי במהירות לפנות אותו מהדירה (במקרה של אי עמידה בתשלומים) ואיך זה ייראה כלפי חוץ?
קחו דוגמא שהבנק צריך לפנות כרגע גרושה עם 3 ילדים קטנים מהבית בגלל אי עמידה בתשלומי המשכנתא. גם אם בית המשפט יאשר לו לעשות כך (ובית המשפט לא כל כך ימהר לעשות זאת) הבנק לא ימהר לסלק אותה מהדירה כי הוא לא רוצה להיות חשוף לביקורות העם ומעדיף לא לתת הלוואה לאותה גרושה ובכך לא לקחת סיכון יתר על המידה.
אני מבקש מכם לא לקחת את הפוסט הזה כ"תורה מסיני" שכן לכל כלל יש יוצא מן הכלל, אבל אלו בערך הדירוגים שהבנק נותן לנו כלקוחות פוטנציאלים שלו.
הסדר יהיה סדר יורד, ואני מתחיל עם סוגי הלקוחות שהבנק "הכי אוהב":
-
זוגות נשואים עם עבודות קבועות
אם יש תבנית שהבנק אוהב זו התבנית המשפחתית "הנורמטיבית".
הוא מעדיף ששני בני הזוג יעבדו בעבודות קבועות ומסודרות (שוטרים / מורים / בנקאים / עובדי מדינה וכו').
במצב כזה הבנק מאוד מוגן כי הוא גם מתבסס על הכנסות קבועות ויציבות וגם הוא מלווה את כספו לאנשים עם מבנה אישיותי נורמטיבי שנוהג לקחת סיכונים מושכלים ואין שינויים קיצוניים בהוצאות וההכנסות שלו. -
זוגות נשואים עם וותק במקום העבודה
הבנק מעריך מאוד יציבות והוא אוהב להלוות את כספו לאנשים יציבים שנשארים הרבה זמן באותו מקום עבודה ומוטים לא לעשות שינויים מרחיקי לכת בחייהם.
הוא יעדיף זוג עם הכנסות של 18,000 ₪ נטו במשותף אבל בעלי וותק ארוך בעבודה מאשר זוג באותו הגיל שמרוויח 18,000 ₪ נטו במשותף אבל בעל וותק נמוך. -
זוגות נשואים שאחד מהם עצמאי
הבנקים לא אוהבים כל כך עצמאיים. מתוקף העובדה שעצמאיים נתונים בסיכון גבוה יותר למשברים כלכליים ולחוסר יציבות, הבנק יחמיר איתם ויהיה להם יותר קשה לקבל ריבית טובה מאשר לחבריהם השכירים (גם אם השכירים מרוויחים הרבה פחות).
-
זוגות נשואים שרק אחד מהם עובד
הבנק מאוד מפחד מפלח אוכלוסיה זה כי הוא מתבסס רק על עובד אחד. במידה וחלילה עובד זה יישאר בלי עבודה (מכל סיבה שהיא: פיטורים / מחלה וכו') הבנק יהיה חשוף מאוד ולכן הוא יקשה על זוג כזה לקחת משכנתא וכאשר הוא יאשר לו הוא יעלה בהתם את הריביות.
-
רווקים / רווקות
לפי סדר הדירוג, אתם מבינים שהבנקים "אוהבים" יותר זוגות נשואים מאשר רווקים.
זוג נשוי משדר לבנק יציבות,סדר ורצון לקבלת התחייבות.
הבנק יודע שזוג נשוי הרבה יותר מחויב לתשלומי המשכנתא ולילדיו, לעומת זאת לרווקים ורווקות אין מחויבות ברמה כזו ולכן הוא יעדיף את הזוגות הנשואים מאשר את הרווקים.
כמו כן, הבנק לא אוהב להתבסס על מקום עבודה של אדם יחיד (מהשיקולים שהצגתי מקודם) ולכן הוא שוב יעדיף את הזוג הנשוי שאפילו רק אחד מהם עובד, כי תמיד יכול להיות מצב שבן הזוג השני יתחיל לעבוד במידה וייקלעו לבעיה כספית. -
גרושים וגרושות עם ילדים
הבנק יקשה מאוד במתן אישור עקרוני לפלח זה, הבנק יודע שמאוד קשה לגדל ילדים לבד או לחלופין לשלם מזונות בכל חודש.
אמנם בדומה לרווקים, גם פה הבנק מתבסס רק על מקור הכנסה בודד, אבל פה הסיכון הוא הרבה יותר גדול כי מן הסתם במקרה של בעיה כלכלית הכסף יופנה קודם כל לילדים ורק לאחר מכן לתשלום המשכנתא והבנק שלנו אף פעם לא אוהב להיות במקום השני… -
אנשים עם הכנסות שלא ממקום עבודה
הבנק מעדיף לא לאשר משכנתאות לאנשים שאינם מתפרנסים ממקום עבודה. אם מקודם סיפרתי לכם שהבנק יעדיף מורה שמרוויחה 6,000 ₪ לחודש אבל יש לה וותק וקביעות מאשר עובדת בחברת הייטק שמרוויחה 9,000 ש"ח אבל היא עובדת בחברה קטנה עם וותק נמוך, אז פה המצב חמור שבעתיים.זה לא יעזור לכם שתציגו לבנק שיש לכם יופי של הכנסות ממקורות שונים, לדוגמא: נכסים שמושכרים / קצבה חודשית מביטוח / סוחרי מניות / רנטה חודשית מהדוד באמריקה וכו' וכו'…
הבנק אוהב אנשים שקמים בבוקר והולכים לעבודה (עדיף משעממת…) מאשר אנשים שייתכן מרוויחים הרבה יותר אבל סגנון החיים שלהם "מופרע" מדי עבור הבנקים ולכם הם מעדיפים לא לאשר להם כל כך מהר משכנתא.
לסיכום,
קודם כל אני מקווה שאף אחד לא נעלב (לא משנה לאיזה קבוצה אתם שייכים, בשבילי כל אחד ואחד מכם הוא מקום ראשון כי אתם עושים את הדבר החשוב ביותר והוא ללמוד ולחקור ולקרוא ולהבין, דבר שלא הרבה מוכנים לעשות כי הוא דורש גם השקעה וגם הודאה שאתם לא מבינים ב"הכל" ויש לכם מה ללמוד).
בכל אופן, צריך לזכור שהבנקים מתייגים אותנו כך לא בגלל שהם "מקובעים" וחסרי מעוף אלא הבנקים מתייגים אותנו כך כי ניסיון העבר מלמד אותם שיש אנשים שיהיה להם איתם פחות בעיות וישנם סוגי אוכלוסיות שיהיה איתם הרבה יותר בעיות ולכן הוא מתייחס באופן שונה לכל אחד שבא לקחת אצלו הלוואה.
הבנקים מן הסתם הם עסק בעל מטרות רווח והוא לא מעוניין להתעסק עם לווים שלא משלמים או עם לווים שיהיה קשה "להעיף אותם מהבית" ולכן הוא ממליץ מראש לא לאשר הלוואות למגזרים מסוימים ואם הוא כבר מאשר הוא מבקש לפצות על הסיכון שלו בריבית גבוהה יותר.
שלום,
אנחנו עומדים לקחת משכנתא גדולה יחסית בזמן הקרוב. במצבנו הכלכלי אנו נמצאים בכמה מן המקומות הפחות אטרקטיביים (מבחינת הבנק) שתיארת (אשתי עצמאית שמרוויחה יפה – כ-30,000 ש"ח ברוטו בחודש, הם מחשיבים זאת כ-15000 נטו, אני כרגע לא עובד).
יחד עם זאת, בשנים האחרונות לקחנו כמה משכנתאות (לצרכי השקעה בדירות קטנות) ועמדנו בהחזרים באופן מלא. כרגע אין ברשותנו נכסים.
האם הבנק מתחשב ב"הסטוריית האשראי" של הלווה בשיקוליו?
תודה
שלום בועז,
כן בהחלט.
אין כמו מוסר תשלומים מוכח על מנת שיעריכו אתכם טוב יותר
בהצלחה
שלום רב !
אתה הצעת תמהיל משכנתא מומלץ ליוני 2013
מסלול ראשון פריים (משקל בתמהיל 33% )
מסלול שני קבועה לא צמודה (משקל בתמהיל 50% )
מסלול שלישי משתנה לא צמודה (משקל בתמהיל 17% )
רציתי לדעת בבקשה אם זה לא סותר את ההוראות החדשות של בנק ישראל ??
תודה רבה אמיר רייטן
לפי דעתי מימה שאני יודע אם אן לך נכסים ותשלומים עליהם אז הכול בסדר
סעיף 2 לא כל כך ברור או שדורש תיקון
אחלה פוסט תודה!
שלום אליאסף,
אני אבדוק ואתקן אם צריך,
תודה על ההערה, מאוד מעריך את זה
בוקר טוב חברים
כל פעם אתה מפתיע אותי מחדש תודהההההה
שוב נצתרך בעזרתך
מיקרא דוגמה למחשבה:
שלוקחים משכנתה 700000 ו בית עולה 1000000
ואתה מוציה מהכיס 300000 הכל בסדר.
בנק משעבד את כל. הבית מצויון
לאחר שלוש שנים בן אדם לא עומד בהחזרי משכתה ו ………
הוא חייב לבנק 700000 מפנים אותו מהבית
בנק צובר חובות פיגורים ו ….. מגיעל 850000
בנק מוכר בית מכונס נכסים ב650000 ו חוב 200000 בן אדם עוד חייב
לבנק
שעלה ככה איך אפשר למנוע שאתה תהיי חייב לבנק לאחר שאין לך כלום לא בית ולא כסף
איך לעשות שעבוד קר לחלק משכנתה ולא לכל הבית?
תודה
שלום אנדריי,
1. סביר להניח שהבנק לא ייתן לחוב להגיע ל- 850
2. נכס במימוש מהיר אצל כונס נמכר מקסימום 15% מתחת למחיר השוק ולא 35% ממחיר השוק
3. לא ניתן למשכן חלק מהבית
בהצלחה
אני בתחתית שרשרת המזון…רווקה חד הורית עם עבודה חסרת וותק, ובכל זאת קיבלתי משכנתא…פעמיים…על מושע…כך שלא לאבד תקווה!
שלום לימור,
זו התגובה הכי יפה ומועילה שקיבלתי כאן בחודשים האחרונים.
כל הכבוד על התקווה שאת נותנת לאנשים
עלי והצליחי
תודה על התגובה לימור, אני גרושה עם 3 ילדים מעוניינת למחזר משכנתא בבנק אחר מאחר ולקחתי משכנתא בשנת 2000 בריבית קבועה וצמודה למדד של 6.9% אני קורסת תחת עול התשלום העצום ומקווה שיאשרו לי…הפוסט קצת הכניס אותי לדכאון ואת הפחת בי מעט תקווה…תחזיקו לי אצבעות 🙂
באיזה בנק?
מעניין
כרגע, אני משתייכת לקבוצה מס' 2, כלומר שהייתי צריכה לקבל תנאים ממש טובים.
אבל…..
נראה, שבהצעה הראשונית רוב הבנקים מנסים לדפוק לך ריבית גבוהה, בבחינת לנסות ולהרוויח עליך כמה שיותר
ורק בשלב מיקוח, הם מוכנים להוריד את הריבית
כך, שזה לא אוטומטית אתה מקבל ריבית נמוכה, ובהתחלה הם מציעים לכולם בערך אותם ריביות.
חוץ מזה, הבנק די דפוק בעניין הזה.
כי הנבואה ניתנה לשוטים.
כל אחד יכול להיות מפוטר מהעבודה
להיות חולה
לעזוב עבודה כי נמאס לו וכו'….
אנשים הם לא רובוטים והחיים הם לא סרט נע ידוע מראש, כך מה שנכון לשנה הזאת, לא תמיד נכון ל 25 השנים הבאות של המשכנתא.
לבנק יש את הבטוחה הכי טובה וזה הבית שלך.
שלום שרי,
1. את צודקת, הבנק לרוב מנסה לתת מחירים גבוהים בהתחלה ולרדת לאט לאט במו"מ
2. הבנק לא דפוק בנושא הזה, כי נכון שאין לו וודאות של 100%, אבל הסיכוי של זוג נשוי שעובד במקומות מסודרים להיקלע לבעיות כספיות הרבה יותר קטן מאשר הסיכוי של עצמאי גרוש לדוגמא (הבנק עובד על "מספרים גדולים" והם סדרך כלל מוכיחים את עצמם
בהצלחה
שרי,
זה מאוד יפה שאת מצפה מהבנק לראש פתוח, עבדתי בבנק, הבנק הוא גוף כלכלי אטום בעל אינטרסים להרוויח עליך כמה שיותר.
את יכולה להתמקח עם הבנק על 0.1% אבל אין לזה כמעט השפעה .תבדקי בבנק את התמהיל שנותנים לך! כמה סה"כ תשלמי לאורך התקופה
היי משכנתאמן,
אנו זוג נשוי עם שני ילדים בעלי עצמאי ואני שכירה עם עבודה יציבה,
מרוויחים כ-18,000 ש"ח בחודש יחד, יש לנו 200000 ש"ח הון עצמי ורוצים לקנות בית בשווי 900000 ש"ח
האם יש לנו סיכוי לקבל משכנתא ? יש טעם לבקש אישור עקרוני ?
לפי חישוב שלי בכל מקרה החזר המשכנתא יהיה נמוך יותר מעלות השכירות שאנו משלמים כיום.
שלום דנה,
לא תוכלו להגיע למשכנתא של 700 כי אחוזי המימון חורגים,
אבל תוכלו להגיע למשכנתא של 675 אלף (זה ממש קרוב ל- 700) שמהווים 75% מימון
מבחינת הכנסות, אתם בסדר גמור
בהצלחה
שאלה מעניינת נוספת היא האם בנקים מבדילים בין לווים על סמך המוצא שלהם ולא רק על סמך ההכנסות שלהם.
באתר המשכנתא המרכזי התפרסמה כתבה.
בנושא אפליה בקבלת משכנתא, אשר מתייחסת לאפליה בארה"ב בין לווים לבנים לשחורים.
בהקבלה לישראל, השאלה היא האם הבנקים מפלים בין לווים צברים לבין לווים אתיופים למשל?
שלום יעל,
האמת שקצת קשה לי לענות על השאלה הזאת מכיוון שגם אם הדבר קיים, לא מדובר ב"תפיסה של הבנק" או "הוראות מלמעלה".
כלומר, בעוד שהקבוצות שהצגתי בכתבה הן פחות או יותר אחידות בין כל הבנקים מבחינת ניהול סיכונים, האפליה עליה את מדברת עשויה להיות פועל יוצא של של פקיד ספציפי.
ב"שלום איש צדיק!
מהו הנוהל לקבלת משכנתא לצורך בניה עצמאית ומהם אחוזי המימון שאקבל מהבנק כשאני שייך לקבוצה הראשונה שמנית?
רוב תודות! ותבורך מיפי עליון.
שלום רב,
אני ואשתי רכשנו דירת 3 חדרים חדשה בבאר יעקב..
קצת פרטים:
עלות הדירה: 1110000 ש"ח
שילמנו כבר: 166500 ש"ח
משכנתא נדרשת: 840000 ש"ח
כניסה לדירה: מרץ 2016
ובינתיים אנו גרים אצל ההורים – וחוסכים בכל חודש 9000 ש"ח
השאלה שלנו היא: האם כדאי לקחת את המשכנתא עכשיו? או בעוד שנתיים וחצי? (ההתלבטות נובעת ראשית מהחשש לעלייה משמעותית בריביות וכמובן מדד תשומות הבנייה, ומהאפשרות שיש לנו לחסוך כסף עד לכניסה ובכך בעצם לקחת משכנתא פחותה).
תודה מראש
שלום ניב,
תיקחו את רוב המשכנתא עכשיו (לפחות בריביות הקבועות),
ריביות כאלו לא בטוח שיהיו בעוד שנתיים וחצי
בהצלחה
שלום ובוקר טוב לך
אני ואישתי מרוויחים כ 12000 שקל נטו ביחד יש לנו תינוק אחד.
קנינו בית במחיר של 645000
שילמנו רבע הון עצמי ואנחנו לוקחים את היתר במשכנתא
ההצעה שקיבלנו היא:
שליש פריים ל 30 שנה לפי 2.5%(0.91-) החזר חודשי לפי המחשבון 564 שקל.
2/3 בקל"צ ל 20 שנה לפי 4.4% החזר חודשי לפי המחשבון 2042 שקל.
ביחד יוצא החזר התחלתי של 2600 שקל בלי הביטוח .
האם המשכורות שלנו מספיקות להחזר כזה?
האם ההצעה הוגנת לתקופה( יש לציין שקיבלתי את ההצעה לפני בהורדת ריבית האחרונה) או שניתן לשפר בקל״צ?
האם ניתן לקחת את המשכנתא מעכשיו? ( תשלום אחרון למוכר ב 15/11/13)
תודה רבה לך ויום טוב
שלום יוסי,
1. התמהיל טוב עבורכם. אני לא יודע בנוגע להחזר החודשי, על פניו זה נראה בסדר עבורכם אבל אתם צריכים לדעת טוב ממני
3. הריביות הוגנות, תמיד כדאי לבקש הנחה נוספת
4. תצטרכו לשאול את המוכר אם הוא מוכן לקבל את הכסף לפני הזמן
בהצלחה!
הי משכנתאמן,
כתבה מלמדת, תודה.
אשמח לשמוע את דעתך לגבי ההצעה שקיבלתי:
פריים – 0.93- P בסכום 283000 לשלושים שנה.
קל"צ 3.9 בסכום 567000 לעשרים שנה.
תודה,
איגור
איגור לדעתי נשמע מעולה.
אפשר לדעת איזה בנק נתן לך 3.9 בקלצ?
שלום יוסי.
דיסקונט
גם אצלי דיסקונט אבל יש לי עוד לצמצם אני קיבלתי הצעה ראשונית 4.4 ל 20 שנה
בהצלחה
שלום איגור,
נראה טוב
בהצלחה
שלום משכנתאמן
תודה רבה על האתר, הוא עוזר לי רבות בסבך המשכנתא.
מה דעתך על התמהיל הבא (היום חייבים שליש הלוואה בריבית קבועה):
משכנתא של 1 מיליון מתוך נכס בשווי 1.550 מיליון.
330 א' פריים קרן שווה 0.9%- ל-25 שנה
133 א' הלוואת זכאות (צמודה 3%) ל-25 שנה
107 א' הלוואת זכאות (צמודה 3%) ל-28 שנה
100 א' קבועה לא צמודה קרן שווה 3.6% ל-10 שנים
165 א' משתנה צמודה 1.96% ל-25 שנה
165 א' משתנה לא צמודה 4.16% ל-25 שנה
ההחזר מתקבל 5350.
בבנק אחר שבדקתי, אין קרן שווה, ואין משתנה לא צמודה. מה שהציעו שם זה:
330 א' פריים 0.9%- ל-25 שנה
330 א' משתנה צמודה 2.2% ל-25 שנה
340 א' קבועה צמודה 3.7% ל-25 שנה
ההחזר מתקבל 4500. אפשר כאן להגדיל את ההחזר.
אני נוטה לכיוון התמהיל הראשון, מה דעתך?
שלום אלי,
התמהיל הראשון נחמד אבל יש הפרשים ענקיים בשנים בין הקל"צ לשאר המסלולים וזה נראה לי מיותר
התמהיל השני סביר יותר ואם הוא יגיע עם פחות שנים ייתכן והוא יהיה טוב יותר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ברצוני לשתף אותך ואת הגולשים בסיפור הבא:
ביום שישי האחרון הגעתי לפגישה בבנק והסברתי ליועץ המשכנתא כי אני חושב לקחת את המשכנתא רק בעוד חודש וזאת לאור הורדת הריבית ל- 1%.
היועץ בבנק השיב כי ההפך הוא הנכון וכי הבנקים קיבלו חוזר מבנק ישראל והריביות, החל מהחודש, הבא צפויות לעלות.
היועץ הסביר שמאחר והפריים מאוד נמוך אז הבנקים חייבים להעלות את הריביות במסלולים האחרים על מנת להישאר רווחים.
האם ידוע לך משהו בעניין זה?
מה דעתך האישית בעניין?
שלום איתי,
אני לא מכיר חוזר כזה,
בשנים האחרונות אני כבר לא מופתע מבנק ישראל, ככה שלמרות שקשה לי להאמין בקיום חוזר זה, הכל אפשרי והכל ייתכן
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
תודה רבה על האתר המעולה שלך,
אנו זוג נשוי עם 3 ילדים אני מפרנס יחיד הכנסה 10000 שקל
רציתי לדעת האם ההצעה הבאה טובה:
1. 30 שנה P-0.9 החזר 630 שקל בחודש
2. 16 שנה קל"צ 5.01% החזר 1392 שקל בחודש
3. 25 שנה משתנה לא צמודה כל 5 שנים 4.55% החזר 1024 שקל בחודש
סה"כ החזר 3046 שקל בחודש
תודה רבה על העזרה,
שלום רונן,
לא ציינת מה הסכומים בכל מסלול.
שלום,
אנו זוג נשוי (+2) שנינו עובדים, ואנו רוצים לקחת משכנתה של 650 אלף (סה"כ דירה 2 מ')
אנו מעוניינים בהחזר חודשי של 5500 ש"ח (קצת יותר מהשכ"ד ששילמנו עד עכשיו)
האם יש לכם הצעות למסלולים (ולכמה זמן) ? (חשבתי לחלק לשליש פריים שליש קל"צ כי אני קצת חושש מצמוד לתקופה ארוכה, אבל אני אשמח לשמוע דעות אחרות)
אני מתחיל השבוע את הסיבוב בבנקים, אשמח גם לדעת מה הריביות המקובלות היום לכל מסלול
תודה
שלום גיא,
היעזר בתמהילים המומלצים ל-700 אלף ובתמהיל מחודש יוני.
ריביות מומלצות תוכל למצוא במחשבון משכנתא.
בהצלחה
איך הבנקים מתייחסים לזוגות חד מיניים? האם יש הבדל? האם מתיסחים אליהם כאל רווקים או כמו זוג נשוי?
תודה
שלום איילת,
לרוב ההתייחסות היא כמו אל זוג נשוי
בהצלחה
שלום.
הסיפור כך: אמא שלי קבלה אישור לקנות את הבית של עמידר שחייה בו עכשיו בשווי 447000 במקום 697000. אני בת יחיד
ה נשאה 5 שנים+3 . אני לא עובדת שנה (מאז הלידה ורוצה עוד שנה עם ילדה) בעלי מרוויח 8.5 יש לני הון של 100000 ואמא שלי לא עובדת . אנחנו בלי חובות, מינוסים, הלאוות נוכל לדעתך לקבל משכנתא עבור אמא שלי???
שלום אורטל,
אם אמא שלך לא עובדת אז יכול להיות שלא, יחד עם זאת אם תצרפו ערבים (לדוג' בעלך) יש סיכוי שיאשרו לה משכנתא
בהצלחה
המשת לשאלה הקודמת מזה משכנתא ממשלתית . אני יודעת
שהיא זכאית מה זה אומר? תודה מראש