יש לנו כבר נוהל מסודר שמדי תחילת שנה (לאחר שמתפרסמות הריביות הממוצעות של דצמבר), אני מסכם עבורכם את עולם המשכנתאות.
הנתונים האלו סופר חשובים גם למי שלקח משכנתא בעבר וכמובן למי שמתכנן לקחת משכנתא בעתיד.
אולי זה ייראה לכם כמו סתם נתונים "יבשים" אבל לדעתי זה חשוב מאין כמוהו כדי להבין מה קרה בתחום בשנה שעברה כי זה יכול גם לסמן לנו מה הולך לקרות בשנה שתגיע.
איך נעשה את הבדיקה?
אני אעבוד לפי פרמטרים מסודרים ואציין בפניכם מה קרה בכל פרמטר שחשוב לנו בעולם המשכנתאות.
סיכום שנת 2016 – מתחילים…
ריבית הפריים
הריבית נשארה בדיוק כפי שהייתה לפני שנה (למען האמת היא תקועה על אותה הרמה כבר קרוב לשנתיים) – הריבית עומדת בגובה של 1.6% (שזה אומר שריבית בנק ישראל עומדת בגובה 0.1%).
בכל חודש הייתה ישיבה של בנק ישראל ובה דנו האם לעלות או להוריד את ריבית הפריים ובכל חודש השנה השאירו את ההחלטה לא להזיז אותה.
למה הריבית לא יורדת?
- מכיוון שהיא כבר מאוד נמוכה ואין לה בדיוק לאן לרדת
- כי הריבית בארצות הברית עלתה ולמרות שלא העלנו גם את הריבית בישראל, להוריד אותה יהיה ממש מהלך נועז.
למה הריבית לא עולה?
- כי בנק ישראל מפחד ששער הדולר ירד בעקבות ירידת הריבית
- כי המדד נמוך מאוד
מה יקרה ב- 2017?
שנה שעברה הערכתי שהפריים יישאר אותו הדבר (אמרתי אולי שתהיה עליה קטנה אבל רוב הסיכויים שיישאר אותו הדבר), הפעם אני חושב דומה אבל כבר התייחסתי לכך בפוסט משבוע שעבר ובו הערכתי שהריבית תעלה סביב ה-0.25%-0.5%.
מדד המחירים לצרכן
זה המדד שמשקף בכמה עלו המחירים בשנה האחרונה (שימו לב, לא מדובר על מחירי הדיור אלא סל מחירים כללי).
המדד הזה אמור לעלות בין 1%-3% בשנה ונחשו בכמה הוא עלה השנה? אז זהו, שהוא לא עלה ואפילו ירד ב-0.2% (אמנם מדד דצמבר יפורסם רק ב-15/01), אבל גם בלעדיו ניתן להצביע על מגמה ברורה שהמדד פשוט לא מצליח להתרומם ונשאר אפסי (ואפילו שלילי).
למה הוא לא עולה כפי שמצפים ממנו?
- ישנם שטוענים שהמדידה אינה מדויקת ולכן הוא לא מייצג באמת את מצב המחירים בארץ
- כי יש מיתון רחב ומכיוון שאין עליות שכר משמעותית, כך גם אין ביקוש משמעותי שיכול להוביל לעליית מחירים
מה יקרה למדד ב- 2017?
אני מניח שנראה התאוששות מסוימת והוא יהיה סביב ה-0.5% (ההערכה של בנק ישראל ד"א מדברת על עליה שתתקרב ל-1%).
מדד תשומות הבניה
זה מדד שמשקף ב"כמה עלתה בממוצע עלות בניה של דירה בישראל" – שימו לב, לא מדובר על מדד שבודק בכמה עלה מחיר הדירה, אלא מדד שמשקף בכמה עלתה עלות הבניה (הוא מודד: מחירי בטון/ברזל/עובדים/אלומיניום ועוד).
המדד הזה עלה בממוצע ב-2-3 אחוזים שנה בשנים האחרונות וגם השנה הוא לא היה נמוך ובסך הכל עלה ב-1.5% (גם כאן חסר המדד של חודש דצמבר שיפורסם ב-15/01).
המדד הזה מאוד לא צפוי מכיוון שהוא נשען בעיקר על מחירי הסחורות, ומחירי הסחורות זה לא דבר שקל לנבא.
מה יקרה למדד תשומות הבניה ב- 2017?
אני מניח שהוא ימשיך לעלות בין 1.5%-2%.
הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד
פה הסיפור האמיתי וההפתעה הענקית של 2016 – כשסיכמתי את 2015 אמרתי שאני חושב שמחיר הריביות הצמודות ימשיכו לעלות בשנת 2016 אבל לאט-לאט יתקנו את עצמן ואולי אף ירדו מעט.
אין מה לומר, אמנם צדקתי בחלק הראשון של המשפט (הם אכן המשיכו לעלות בתחילת השנה) אבל טעיתי ובגדול בחלק השני של המשפט והן לא ירדו אלא עלו באגרסיביות במחצית השנייה של 2016.
הריבית הממוצעת של הריביות הצמודות הייתה בתחילת השנה 2.66% ועכשיו היא עומדת על 3.84% – כלומר, עליה של -1.18% וזה שווה המון כסף בעולם המשכנתאות!
למה זה עלה?
- שנה שעברה שיערתי שהריבית הצמודה עלתה בגלל שהמדד היה נמוך וגם השנה המשיך להיות נמוך
- אבל התירוץ הראשון הוא רק תירוץ, כי הסיבה האמיתית לכך שהריבית עלתה הוא בעיקר בגלל שהבנקים העלו באופן חד ודרמטי (וללא סיבה מוצדקת לעין) את הריבית על המשכנתאות וזו הסיבה העיקרית לקפיצה הענקית של הריבית.
מה יקרה ב- 2017?
מאוד קשה לנחש, אני אישית חושב שנמשיך לראות עליה, אמנם הרבה יותר מתונה מ- 2016 (אלא אם הריבית במשק תעלה בחדות), אבל אני לא מאמין שהיא תתחיל לרדת (והפעם אני באמת מקווה לטעות).
הריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות מדד
גם פה הסיפור הוא ענקי וגם פה ההפתעה היא ענקית – הריבית רק עלתה במהלך השנה ולא היה רגע אחד של חסד שראינו עצירה או ירידה – הריבית הממוצעת זינקה בשנה האחרונה ב-0.83% (אך בתקופות מסוימות כמו מעל ל-25 שנה, העליה הגיע ל-1%).
לפחות פה צדקתי בשנה שעברה כשהערכתי שהריבית במסלול הקל"צ רק תמשיך ותעלה, אבל זה לא עוזר לאף אחד.
למה היא עלתה?
תקראו את התירוץ השני בחלק הקודם ותבינו לבד, היא עלתה בעיקר בגלל שהבנקים החליטו להעלות אותה (הם אומרים ששוק הנדל"ן הפך להיות מסוכן עבורם ואחרים אומרים שהם פשוט רוצים להרוויח יותר כסף).
זה לא משנה באמת מה הסיבה, אלא יותר משנה מהי התוצאה, והתוצאה היא ריבית מאוד מאוד יקרה.
מה יקרה ב- 2017?
שוב, אני לא מאמין שהיא תרד אלא תעלה, אני כן מאמין שהעליה לא תהיה דרמטית כמו ב-2016 אלא יותר מתונה, אבל שוב – אני לא צופה ירידה כלשהי אלא עליה יותר קטנה.
לסיכום,
אתם כבר מכירים אותי וזוכרים שאני רק בן אדם פשוט שיכול לחשוב עד מחר מה יהיה ולמה זה יהיה,
אחרי הכל הנבואות שלי משקפות דעה אישית בלבד שיכולה להתגלות כלא נכונה ולכן אני לא ממליץ לכם להתבסס רק על ההערכות שלי.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
משכנתא מן שלום,
המון תודה על כל המידע, אתה עושה עבודת קודש.
רציתי לדעת האם עדיין קיים בבנקים האפשרות לסגור משכנתא, אבל להתחיל לשלם אותה רק לאחר שנה.
שלום אלי,
כן – זה נקרא "גרייס"
בהצלחה
ב"ה
ראשית כל תודה על כל הפרוייקט המיוחד שלכם באמת עזרה גדולה בג'ונגל הזה שנקרא משכנתא…
לאחר משא ומתן עם הבנק (דיסקונט) קיבלנו הצעה על סכום של 580 אלף ש"ח שהיא פחות מ50% מערך הדירה (השאר זה הון עצמי) כדלהלן:
א. זכאות משרד השיכון 219 אלף ש"ח 3% צמוד לשלושים שנה
ב. 180,500 פריים מינוס 0.2 ל25 שנה
ג.180,500 4.6% קל"צ משתנה כל 5 שנים ל30 שנה
סה"כ החזר חודשי 2562
האם לדעתך התמהיל והריביות הן אופטימליות? יש לנו כמה חודשים עד לתשלום שאנו צריכים לשלם האם כדאי לחכות קצת לירידת ריביות אפשרית?
בתודה רבה מראש
שלום אלפי,
נראה סביר,
אגב המסלול השלישי הוא קל"צ ולא משתנה כל חמש, אני צודק?
בהצלחה
אני מחפשת טבלה שתעשה לי השוואה בין האופציות שהיו אפשריות בתק' אפריל מאי 2016 לעומת יולי אוגוסט 2016. אני יודעת שהיתה עליה. איך אפשרי לאמוד את זה בסכומים? תודה רבה
שלום עמית,
תוכלי להיעזר בטבלאות הרשמיות של בנק ישראל עם ריביות המשכנתא הממוצעות לכל תקופה
מצ"ב קישור לריביות לא צמודות, ולריביות צמודות
בהצלחה
אם פספסת בגדול בתחזיות של הריביות, למה בעצם שנקרא את הבלוג?
אני רואה ניתוחים שלך, והם מענינים, אבל בפועל ראינו, שהם משקפים את העבר, ולא את העתיד..
שלום עזי,
המטרה הראשית אשר לשמה הבלוג קיים היא לעזור לגולשים להתמודד עם משכנתא במגוון כלים – ובראשם תכנון נכון
פוסטים אשר באים לעדכן נתונים ומכילים תחזיות אישיות שלי הינם פוסטים כלליים שעולים פעמים רבות לבקשתם של הגולשים, ובוודאי שאינם הנושא המרכזי באתר
תודה ובהצלחה
ממה שהבנתי (והרבה מזה גם מהול בפרשנות שלי) עלויות הריבית נבעו ממספר גורמים – לא יודע מה משקל כל אחד מהם אם בכלל קיים:
1. חוסר תחרות אמיתית וכי הבנקים יכולים – מעניין אם בסוף יפתחו מסלולי אשראי אטרקטיבים נוספים ללקיחת משכנתאות
2. אלטרנטיביות פיננסיות אחרות שיש לבנקים
3. גודל המשכנתא גדל ואף התארכה תקופת המשכנתא ולכן הסיכון עלה
4. חלק מהבנקים עברו את האחוז המותר להם של כמות האשראי למשכנתאות
5. הרגולציה שמשפרת עם הלקוחות, אומנם לכאורה סיפקה יציבות בפרופיל המשכנתא (פחות משכנתאות מסוכנות) אבל במקום הזה היא לקחה מהבנקים את המשחק האמיתי. הלקוח יותר משכיל ועוזרים לו להיות כזה
מעניין אותי לדעת לדוגמא, האם פרופיל המשכנתא השתנה באמת ואם גם הוא הסבר לעניין – בעבר היה מסלול אחד שלקחו ומעטים אם בכלל לקחו מגוון מסלולים ביחד – השאלה אם זה גם הוריד מרווחיות הבנקים. ויש היגיון שזה פגע ברווחיות הזו.
השאלה הגדולה היא האם העלייה בריבית המשכנתא תוביל לירידה של כמה אחוזים במחירי הדירות בשנה הקרובה ? אם כן, אז השנה היא בדיוק הזמן להכנס לשוק, להתמקח ולקנות דירה (כמובן עם משכנתא חכמה).
אני אישית לא מאמין שמחירי הדירות יכולים לרדת נומינלית יותר מ-5-10% בגלל שיש המון אינדיקציות להתחזקות האינפלציה בשנים הקרובות שתגרום לעליית המשכורות, השכירויות ושאר המוצרים במשק.
לא בדיוק ברור מה זה "ריבית ממוצעת"? כדאי להתחיל עם הגדרת המושג. קשה לי להבין את הטבלאות.
הממוצע הוא בין נוטלי משכנתאות, זה ברור. אבל איך יודעים מה ה"ריבית של נוטל משכנתא"?
האם אתה מתכוון לממוצע הריבית ששולמו בפועל לבנקים בשנה שחלפה?
איפה פה ההתייחסות לרכיבים?
ומה המשמעות של טבלה של "הריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות מדד"? הרי במשכנתא יכול להיות רכיב צמוד מדד ורכיב לא צמוד… אז למה הכוונה?
אשמח להבהרות.
תודה!
שלום שמואל,
ריביות ההלוואה מדווחות על-ידי הבנקים לבנק ישראל, כאשר בנק ישראל מחשב את הממוצע בכל סוג של ריביות ולכל תקופה
בטבלה של הצמודות משקללים את כל סוגי המסלולים הצמודים, ובטבלה של הלא-צמודות להפך
בהצלחה
לשמואל – בנוגע לחלק השני של המשפט, אני מניח שלא מדובר במשכנתא כולה אלא רק ברכיבים במשכנתאות שאינם צמודים למדד.
שמואל, לשאלתך מהי ריבית ממוצעת בטבלה, זה פשוט מאוד הממוצע של אותה ריבית לתקופות שונות לאורך אותו חודש כפי שנקבעה על ידי הבנק. ומשכנתא הראה את מגמת העליה החודשית שלה דרך הטבלה. לשאלתך השניה על רכיבים צמודים ולא צמודים, מציע שתקרא עוד על המסלולים ותוכל להבין איזה מסלול יותר רלוונטי עבורך. שבת שלום!
שמואל, לשאלתך מהי ריבית ממוצעת בטבלה, זה פשוט מאוד הממוצע של אותה ריבית לתקופות שונות לאורך אותו חודש כפי שנקבעה על ידי הבנק. ומשכנתא הראה את מגמת העליה החודשית שלה דרך הטבלה. לשאלתך השניה על רכיבים צמודים ולא צמודים, מציע שתקרא עוד על המסלולים ותוכל להבין איזה מסלול יותר רלוונטי עבורך. שבת שלום!
כל הכבוד ! האתר הכי מקצועי שיש
תודה על הפרגון אפי
היי
היום התפרסם שמי שלקח משכנתא לפני שנה וחצי חסך 160,000 ש"ח בהנחה שלקחת משכנתא על מיליון ש"ח
האם היית ממליץ לקחת עכשיו משכנתא או להמתין עם הצעד הזה עוד כמה חודשיים ?
שלום אופיר,
לקחת חלק עכשיו, כי אני חושב שהריביות ימשיכו לעלות
זו דעתי הפרטית ואין לה סימוכין מקצועיים
בהצלחה
שלום,
רציתי לשאול לגבי ההצעה שקבלתי אתמול, האם היא משתלמת נכון להיום:
מחיר דירה 1650000
הלוואה 7420000 (פחות מ- 45%)
קבועה לא צמודה, 252 אלף, 3.65%
פריים, 245 אלף, 1.1%
קבועה משכנתא 5 שנים לא צמודה, 245 אלף, 4.23%
שלום ויקטור,
נראה בסדר
בהצלחה
משכנתאמן שלום.
ראשית תודה על המידע, אתה עושה עבודת קודש! אני לקראת החתימה (שבוע +-) ההצעה שקיבלתי:
1. "פריים" 30 שנה, 250 אלף, ריבית P+0.2
2."קל"צ" 25 שנה, 260 אלף ריבית 5%
3."משתנה כל 5 צמוד מדד" 30 שנה, 180 אלף ריבית 4.18
בנוסף: הלוואה על סך 75 אלף בריבית P -1.2 (כלומר %0.4 נכון להיום) ל15 שנה
690 אלף + 75 אלף(הלוואה)= 765 אלף ש"ח ( מעל 60% מימון 🙁 )
סה"כ החזר חודשי 3350+420 ההלוואה.
מה אתה אומר? מה היית מציע?
שלום עידן,
נראה סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
רציתי לשאול האם קיימת אפשרות לקחת משכנתא ע"י שיעבוד נכס של מישהו אחר.
והאם ניתן לעשות זאת גם במקרה שהמשכנתא הולכת לרכישת דירה לאותו אחד (כלומר האם מישהו אחר יכול להירשם כלווה על המשכנתא לרכישת הדירה במקום בעל הדירה)
שלום חיים,
כן וכן, כמובן שיש צורך באישור הבנק
בהצלחה
תודה על הפוסטים המעולים!
שלום וברכה, שאלה דחופה:
אני רוצה לפרוע חלק מהמשכנתא, כ120 אךף ש"ח.
האם כדאי לפרוע את הפריים, המשתנה 5 או את הקל"ץ?
המשכנתא הקיימת היא:
140 אלף פריים (0.85%), שפיצר, ל 20 שנה.
196 אלף מתנה 5 (3.31%), שפיצר, ל15 שנה
226 אלף קל"ץ (3.9%), שפיצר, ל13 שנים.
תודה!!!
שלום שמיל,
80 למשתנה ו- 40 לקלצ
בהצלחה
תודה על תשובתך!
מה הרציונל שלך?
מה צפי המשתה 5, חושב שהוא יעלה?
קל"ץ ב3.9%, אתה חושב שהוא יעלה או יירד (הבנתי שהוא היה הרבה פחחות גבוה לפני לא הרבה זמן..)?
הרציונל להוריד את המשתנה למינימום אבל לא ליותר מינימום כי אחרת המסלול הזה ייגמר מהר ואז ההחזר החודשי על המסלול יסתיים והכסף כבר לא יעבוד עבור המשכנתא
בהצלחה
שלום,תודה על התשובה מראש.
קיבלנו מסלולים
זכאות 77000 3% צמוד למדד
קבוע צמוד למדד 210000 4.3%
פריים 1.6% נקי
קבוע לא צמודה 180000 4.8%
שלום יוליה,
זה קצת יקר לדעתי
בהצלחה
זכאות 77,500 3% צמוד למדד
132,500 4.8% קבוע לא צמודה
210000 4.3% משתנה כל 5 שנים
צמודה למדד
180000 1.6 % פריים נקי
כל המסלולים ל30 שנה
אשמח לחוות דעתך!
תודה מראש