אחת השאלות הנפוצות בעולם הנדל"ן היא: האם כדאי לקחת משכנתא?
אף פעם לא ממש הבנתי את השאלה הזו, אבל אני מאוד מבין מאין היא מגיעה.
אני אנסה בפוסט הבא לענות על השאלה תוך הסתכלות על מספר כיוונים.
אז הנה אנחנו מתחילים להסתכל על שאלת השאלות: האם כדאי לקחת משכנתא היום?
התשובה הבסיסית:
בעצם זו התשובה שתמיד חשבתי עליה ששאלו אותי את השאלה הזו: האם יש לכם ברירה?
נניח שאתם "נחרדים" מהמלה משכנתא, יש לכם איזו שהיא ברירה אחרת לרכוש דירה בישראל? ניחוש פרוע שלי יאמר שאין לכם ברירה ובשביל לקנות דירה אתם חייבים לקחת משכנתא שתממן לכם את הסכום שחסר לכם עבור רכישת הדירה.
יבואו הספקנים (ובצדק) וישאלו האם כדאי לקנות דירה? אבל זוהי שאלה אחרת שנתתי עליה את תשובתי בפוסט אחר ולכן אני לא רוצה להיכנס לשאלה הזו כעת.
השאלה הנכונה:
לפי דעתי צריך לשאול את השאלה הנכונה וכך אנחנו נקבל גם את התשובה המתבקשת (הרי אנו יודעים שלאף אחד מאיתנו אין את כל הכסף לרכוש דירה מהון עצמי בלבד ואין לנו שום מקור מימון אחר מלבד משכנתא).
אז השאלה שצריכה להישאל והיא תקבל בכל תקופה גם תשובה שונה היא: האם כדאי לקחת משכנתא היום?
עכשיו, שאנו מדברים על התקופה הנוכחית (הפוסט נכתב במאי 2012), יותר קל לענות על השאלה הנ"ל ולתת תשובה ברורה ופשוטה.
תשובתי לשאלה זו היא: שכן, כדאי מאוד לקחת משכנתא היום, וזאת מכמה סיבות:
- הריבית נמוכה יחסית לעבר (נכון שלפני שנתיים הפריים עמד על 2% והיום הוא עומד על 4%) אבל יחסית עדיין אנחנו נמצאים בסביבת ריבית נמוכה, דבר שעוזר לכם לקבל משכנתא עם ריביות נמוכות.
- המגבלה של בנק ישראל שומרת עלינו – לא כולנו אוהבים את בנק ישראל ואני מכיר הרבה מאוד אנשים שממש לא מתחברים לעובדה שבנר ישראל אוסר עלינו לקחת יותר מ1/3 מההלוואה בריבית משתנה, אך יחד עם זאת המגבלה הזו שומרת עלינו לא להתפתות ולקחת את כל המשכנתא שלנו בריבית משתנה. דבר שיכול לסבך אותנו מאוד בעתיד(כשהריביות יעלו) ומכאן, שלוקחי המשכנתא היום יכולים להיות רגועים יחסית ללוקחי המשכנתא מלפני שנתיים שלקחו את כל המשכנתא שלהם בריבית משתנה.
אבל התשובה שלי לא תהיה שלמה, אם אני לא אומר כמה סייגים והם עבור אלו שחושבים שכדאי לקחת משכנתא בכל מחיר, כי נכון שהתנאים היום טובים ללוקחי המשכנתא אבל זאת בתנאי ש:
- יש לכם לפחות (אבל לפחות) 30% ממחיר הנכס הנרכש.
- ההחזר היום לא עולה מעל ל 25% מהכנסתכם נטו (ותבדקו טוב מהו הנטו)
- שבדקתם כמה תשלמו על המשכנתא כאשר הריבית תעלה ל7% ועדיין ההחזרים לא עולים על 33% מההכנסה נטו שלכם.
במידה ואתם עומדים בסייגים הנ"ל ובנוסף אתם רוכשים דירה לטובת מגורים (כי היום אני לא ממליץ לרכוש דירה להשקעה), אני חושב שהמצב עבורכם הוא טוב וכדאי לכם לקחת משכנתא היום (או כפי שאמרתי בהתחלה, אין לכם ברירה אלא לקחת משכנתא היום).
למה אתה חושב שעכשיו זה לא הזמן לקניית דירה להשקעה?
מה בדבר דירות קטנות של 400-500 אלף ש"ח? האם גם בהם תמליץ שלא להשקיע?
תודה
יאיר
הי יאיר,
אני חושב שרמת המחירים גבוהה היום והדירות הקטנות של 400-500 אלף ש"ח בעייתיות כי השוכרים שיגיעו לשם הם ממעד סוציו-אקונומי נמוך, דבר שמגדיל את הסיכון באיחורי תשלומים וכדומה.
אם יש לך מציאה ואם יש לך מספיק הון עצמי לרכישת הנכס אז תבוא עליך הברכה, אבל לעניות דעתי זה לא הזמן להשקעות בנדלן (לפחות לא במחירים הרגילים של היום).
משכנתאמן
שלום רב
העלתי כבא את השאלה אך כנראה לא בחודש המתאים. אשאל שוב:
יש בידי ההון לרכישת הדירה אך הוא מושקע בבורסה וכמובן בזמנים אלה לא מניב רווח.
מנהל תיק ההשקעות מייעץ לי בחום לקחת משכנתה ולשמור על השקעה. או לפחות הלוואת גישור (עד מכירת הדירה הנוכחית).
מה דעתך?
היי אהרון,
ראשית אני מתנצל אם שאלת שאלה ולא עניתי, אני משתדל לענות לכולם אבל אני מניח שאני מפספס לפעמים.
לגבי הנושא,
אני לא נביא ולא יודע איך שוק ההון יתנהג בטווח הקצר/ארוך, ייתכן והוא ייצא והמשבר ויהיה תיקון של 30-40 אחוזים ויכול לקרות בדיוק ההיפך (החרפת המיתון / מלחמה וכו').
אם תיק ההשקעות מנוהל במקום מסודר שהניב לך רווחים יפים לאורך השנים, אני מציע שתיקח 50% מהתיק ותשתמש בו ובשאר תרכוש דירה, אבל אם תיק ההשקעות מנוהל במקום שהביא לך הפסדים לרוב, הייתי אומר שלום יפה ולוקח את כל הכסף (לאחר מכן הייתי שוב מחלק את הכסף לשני חלקים – בחצי רוכש דירה ואת החצי השני משקיע במקום שמניב רווחים).
בהצלחה
מעולה בדיוק מה שחיפשתי לפני הקפיצה למים! תודה
ההמלצות ברורות וכבכל זאת …
30,000 נטו בחודש
הון 550.000
דירה 2100000
זה קצת יותר מ30% לחודש
זה קצת יותר מ 70% הלוואה
ארבע שאלות:
1. מה דעתך? הכנסה חודשית צפויה לעלות לשנינו, הגדלת הון בשלב זה לא אפשרית
2. איפה מחשבים עלויות נוספות כגון עו״ד היטלים או מיסים וכדומה…
3 . דרוש שיפוץ תשתיות נוותר על כל מה שאפשר…
4. מה לגבי מימון אימאי?
שלום לכם,
1. אם העבודות יציבות וסיכויי הפיטורין נמוכים – הייתי הולך על העסקה
2. לא מכיר (אבל הבאת לי רעיון טוב לפוסט, תודה), תריצי קצת בגוגל ומאמין שתמצאי
3. תנסו לא להגזים – אני מאמין שאם אתם שכירים אמורות להיות לכם קרנות השתלמות שיעזרו לכם
4. אם אתם לקוחות טובים (ועל פניו נראה שכן) תתעקשו לבצע העסקה ללא EMI, זה הרבה מאוד כסף וחבל 🙁
בהצלחה
שלום רב,
אנו זוג בני 35 פלוס, מעוניינים לקנות דירה בערך בשווי 1.5-1.6 מיליון ש"ח.
הון עצמי- 1.2 מיליון (כולל בתוכו 250.000 ש"ח קרנות השתלמות)
חשבנו לא לשים את כל הכסף בדירה ולקחת משכנתא של כ- 700.000 ש"ח.
הכנסה עצמית נטו: 23.000 ש"ח.
מעוניינים לשלם בחודש: 4.000-4.500 ש"ח למשכנתא.
ביעוץ בנקאי עם יועת משכנתאות של אוצר החייל- אמרה כי אם ניקח מסלולים משולבים ל- 20 שנה, ונשלם כ 4.000 ש"ח בחודש. על משכנתא של 700.000 ש"ח הרי שנשלם ב 20 שנה כ-200.00 ש"ח ריביות. לא כולל הוצאות על ביטוחים וכיוצ"ב.
להלן שאלותיי:
1. האם זה הגיוני מה שהיא אומרת ? אחי אומר כי נשלם הרבה יותר כי עד שהקרן יורדת לוקח המון שנים וזה לא כ"כ פשטו כפי שהיא מציגה זאת.
2. האם כדאי לגעת בקרנות השתלמות ולהשתמש בהם או יותר משתלם לקחת משכנתא בסכום זה?
3. איך ניתן להשוות בין הבנקים מי נותן הצעה טובה ביותר? אין לנו מושג בתחום?
4. האם יותר כלכלי לקנות דירה או לשכור? (טרם קנינו דירה עד היום).
תודה על היעוץ.
בברכה,
מיכלי.
מיכלי שלום,
1. היועצת צודקת ואתם תשלמו יותר מ- 200 אלף ש"ח לבנק (אי אפשר לדעת כמה בדיוק כי הריביות והמדדים ישתנו בתקופה זו).
קראו בפוסט הזה על מספר תמהילים ושימו לב לשינויים.
2. אם התשואה בקרנות גבוהה מריבית במשכנתא אז כדאי לא לגעת בהן. אם הפוך אז כדאי להשתמש בהם במקום המשכנתא.
3. צריך לבנות תמהיל משכנתא (יש לכם מספר אפשרויות בפוסט שצירפתי) ואז להשוות ריביות בין הבנקים.
4. אין על זה תשובה חד משמעית. אני מניח שמי שרכש דירה בחמש השנים האחרונות עשה עסקה לא רעה, אני לא יודע מה יקרה לאלו שרוכשים דירה כיום.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
רציתי לשאול ברשותך: אם תוכל לחוות דעתך לגבי הדילמא הבאה..
האם לקנות דירה למגורים זולה, במזומן, וללא משכנתא (המתאימה לרווק לעת עתה)? או דירה למגורים יותר יקרה עם משכנתא? תוך כדי הסתכלות קדימה..
ובפירוט:
אני רווק בן 33, ויש לי כ-400 אלף שקל הון עצמי (כולל כספי ירושה). בהשוואה בין שני אפשרויות מה נראה יותר כדאי מבחינת הטווח הארוך? לקנות דירה ב-400 אלף שקל, בשכונה לא משהו, אבל שמספיקה לצרכים שלי לעת עתה בתור רווק, במזומן ללא משכנתא (ותשלום של שכר דירה נניח 2000 שקל לחודש להורים שלי על חשבון כספי הירושה שהילוו לי, כל עוד אני שוהה בדירה בשנים הקרובות), כך שבסופו של יום (כשאתחתן בשנים הקרובות בעזרת ה'), יהיה בידי נכס ששווה לפחות 400 אלף, ולא זרקתי כסף על שכירות, (בהנחה שלא היו ירידות מחירים). או לקנות דירה 3 חדרים בשכונה טובה ב-400 אלף שקל הון עצמי עם תוספת של 400 אלף שקל משכנתא, ובמקום לשלם להורים שלי, לשלם החזרי משכנתא לבנק? איזו השקעה לטווח הארוך נראית יותר? (תוך כדי התחשבות כמובן בחתונה וילדים בתוך התקופה של השנים הקרובות דבר שיצריך מין הסתם שדרוג הדירה נניח לדירת 4 חדרים בעתיד), איזו מהלך מהווה מקפצה טובה יותר לכיוון השתדרגות בעתיד לדעתך? תודה, בנימין
בנימין שלום,
שאלתך היא מאוד אישית ומצריכה שיחה ופגישה ארוכה שלצערי לא אוכל לבצע.
יחד עם זאת, ברמת הריביות של היום אני נוטה לרכישת דירת 3 חדרים מתוך הבנה שהמחירים יעלו או לפחות ישמרו על המצב הקיים.
שוב אני מסייג ואומר שאני לא מכיר את פרטי האירוע טוב והמלצתי היא על סמך תחושה ראשונית בלבד
בהצלחה
תודה רבה על התשובה הכנה. גם אני מרגיש שאני צריך לשבת עם מישהו לשיחת ניתוח ארוכה. בחיים האמיתיים קשה באמת לפתור את הדילמות הגדולות בשני משפטים. אמשיך להתייעץ. תודה על העצה.
בשמחה ובהצלחה
שלום משכנתאמן
אני בחור בן 35 רווק בעל הון עצמי של 900 אלף שקל ,והכנסה חודשית קבועה לכל החיים של 8500 שקל וצריך לקנות דירה
שאלותיי הם:
1 האם כדאי לקנות דירה בכמה שפחות משכנתא ?
2.האם כדאי לי לקנות דירה בכמה שיותר משכנתא כדי שבעתיד אני יוכל לרכוש עוד דירה (דירות להשקעה)
בתודה מראש
שלום ערן,
הכל תלוי במה שאתה מתכנן לחייך,
זו שאלה מאוד אישית שמאוד קשה לענות עליה ללא הכרות יותר עמוקה איתך
בהתצלחה בכל מקרה