בחודש האחרון (כידוע לכולכם אני מקווה), היו 2 ירידות ריבית רצופות (כל אחת ברבע אחוז) שהובילו לירידה של חצי אחוז מריבית הפריים, זה הוביל (לשמחתי יש לומר) לפעילות ענפה באתר ולגל של שאלות בעניין.
כמו שאתם יודעים, אני משתדל לענות באופן אישי לכל אחד ובמהירות (חייב לומר שלאחרונה זה לא תמיד מתבצע בשל העומס הרב שנותר), אך יחד עם זאת אני חושב שזה ראוי שאפרסם כאן בפוסט מסודר את השאלות הנפוצות ביותר שעלו וכמובן אתן להם תשובות מסודרות.
אז הנה לפניכם השאלות והתשובות, מקווה שיהיה מועיל:
שאלה 1: מתי נרגיש את הירידה בריבית?
צריך לחלק את התשובה הזו למספר חלקים, כל חלק ידבר על קבוצת מסלולים מסויימת ושונה, כי לכל מסלול יש מאפיינים שונים שגורמים לכך שנרגיש בו את הירידה בקצב שונה.
אז אני מסדר לכם את השנוא ואומר לכם מתי תרגישו את הירידה בכל מסלול:
מסלול הפריים – תרגישו את הירידה באופן מיידי!
אם לפני חודש שהפריים עמד על 3.25% הציעו לכם בבנק הצעת ריבית של p-0.5, וזה יצא 2.75%.
אזי היום שתגיעו לבנק יציעו לכם את אותו ה- p-0.5% והיום זה יעמוד על 2.25%, כלומר ירידה "אמיתית" של חצי אחוז.
מסלולי הריביות המשתנות (משתנה כל חמש צמודה או משתנה כל חמש לא צמודה)
כאן נצטרך להמתין מעט עד שנרגיש את הירידה. בכל 10 לחודש מתפרסם העוגן של בנק ישראל (אני מתכוון לעוגן "ממוצע המשכנתאות הצמודות") ולכן עד ל- 10/6 לא נרגיש בירידה.
כמו כן חשוב לומר שהירידה תתבצע באופן איטי ולא נחוש בירידה של העוגן בחצי אחוז אלא בעשירית האחוז בכל פעם (פלוס מינוס). העוגן מתעדכן בכל חודש ואני חושב שתוך חודשיים – שלושה הוא יכיל את כל הירידה ואחרי זה יזחל באופן כמעט בלתי מורגש כלפי מטה.
מסלולי הריביות הקבועות (קבועה צמודת מדד או קבועה לא צמודה)
גם כאן הירידה אינה מיידית, מחירי הריביות הללו מתבססות על עלות הגיוסים של הבנקים וגם להם ייקח קצת זמן לרדת. אמנם הירידה כאן תהיה מהירה יותר מאשר במסלולי הריביות המשתנות אבל עדיין זה יהיה איטי ולא יקרה ביום אחד אלא בחודש – חודשיים.
שאלה 2: האם שווה לי למחזר את המשכנתא?
מחזור משכנתא משמעותו הוא החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה.
היום יש לומר יש "גל מחזורים" גדול שרק יילך ויתעצם בחודשים הקרובים, מכיוון שכל האנשים שלקחו בשנים האחרונות משכנתאות בריביות גבוהות ירצו למחזר את המשכנתא כעת ולזכות בריביות נמוכות יותר.
יחד עם זאת, על מנת לדעת אם כדאי או לא כדאי למחזר את המשכנתא יש לבדוק מספר תנאים:
1. מהם תנאי המשכנתא שלכם היום?
2. על כמה עומדות עמלות היציאה?
3. אילו תנאים חדשים אתם יכולים לקבל היום?
רק לאחר שתשוו את המשכנתא היום אל מול המשכנתא החדשה שמוצעת לכם, תוכלו לדעת אם המחזור משתלם, כמובן שיש להפחית מן ה"חיסכון" הצפוי את דמי עמלת היציאה ובכך תוכלו לקבל תשובה יותר קרובה למציאות ולדעת לענות על שאלת המחזור.
שאלה 3: אם יש לי יותר משליש פריים (או ריבית משתנה אחרת), האם אני יכול למחזר אותה שוב לפריים?
כפי שאתם ודאי יודעים, היום לא ניתן לקחת יותר משליש מהמשכנתא שלכם בריבית משתנה לטווח קצר (פריים / משתנה כל שנה / משתנה כל שנתיים וכו' עד למשתנה כל חמש).
זוהי תקנת של בנק ישראל שבאה למנוע מאיתנו לקחת "משכנתא מסוכנת" שנשענת על ריביות משתנות בלבד.
יחד עם זאת, אם קיימת לכם משכנתא ויש בה מרכיב של ריבית משתנה שהוא מעל לשליש מההלוואה, עדיין תוכלו לשמור על החלק הזה במחזור.
כך שלדוגמא, אם יש לכם הלוואה ש- 50% ממנה נמצא בריבית משתנה כל שנה, תוכלו לחזר אותה ולעבור למסלול משתנה אחר (כמו פריים) ועדיין תוכלו לשמור על החלק של ה- 50% משקל (לא תוכלו לעבור אותו כמובן אבל לא תהיו חייבים לרדת לשליש).
שאלה 4: האם עכשיו כדאי לקחת יותר כסף בקל"צ?
בעקבות ירידת הריבית יש תחושה (מוצדקת יש לומר) שאנחנו נמצאים בסוג של "שפל" ריביות והריבית כל כך נמוכה שכדאי מאוד לקבע אותה לטווח הארוך ובכך ליהנות ממנה לאורך זמן.
אני מאוד בעד הנושא הזה, אני חושב שחלק מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה לא צמודה כל מנת להבטיח יציבות ועוגן חזק להלוואה (חשבתי כך כשהריבית הייתה בגובה 3.5% ואני כמובן חושב על כך היום כשהריבית ירדה ל- 2.75%).
יחד עם זאת, יש לזכור שאם אתם מתכוונים לסלק את ההלוואה בעוד כמה שנים, כדאי להמנע ממסלול זה ולהעדיף את החלופות המשתנות שלו (כמו משתנה לא צמודה). מכיוון שבקל"צ תמיד יש סיכוי שתשלמו עמלת פירעון מוקדם ועדיף להימנע מהסיכוי הזה. (כמו שאמרתי, אני מאוד מאוד אוהב את מסלול הקל"צ וקורא לכם לקחת אותו במשקל גבוה בהלוואה, אבל רק אם אתם בטוחים שאתם לא מחזירים את ההלוואה בשנים הקרובות).
שאלה 5: האם הריבית תמשיך עוד לרדת?
זו שאלה שיש להפנות לבנק ישראל ואני מבטיח לכם שגם הם עדיין לא יודעים.
בעדכון הריבית האחרון בנק ישראל הצהיר כי הוא לא יחשוש להוריד שוב את הריבית אם יצטרך לעשות כך (הוא לא אמר את זה במילים האלו, אבל אתם יודעים שאני מדבר "תכל'ס" ולכן אני מרשה לעצמי לפרש את הדברים שנאמרו בצורה מעודנת יותר).
ישנן מספיק סיבות לירידת ריבית נוספת (מדד נמוך, עליית הדולר ומצב השווקים בעולם שגם כן מורידים ריביות) ויחד עם זאת בנק ישראל לא ימהר לשוב ולהוריד את הריבית כי זה בעצם מגביר את הביקוש לדירות שגורם לעלייה מחודשת של המחירים.
לצערי הרב, על השאלה הזו אני לא יכול לענות בבטחה אלא רק "להמר", אני רק אומר שאני לא אופתע כלל אם הריבית הזו תישאר כמה חודשים (עם סיכוי קטן לירידה קטנה נוספת של רבע אחוז) וברגע שהמצב בעולם והמצב במשק הישראלי יתחיל לשפר (זה יכול לקחת לא מעט זמן) תתחיל עליה איטית והדרגתית של הריבית, אבל אני לא חושב שזה יקרה בזמן הקרוב אלא בעוד מספר חודשים טובים לפחות!
אני לא חושב שהריבית הולכת לרדת באופן משמעותי עד שזה יקרה, אבל כפי שאמרתי אני לא יכול לנבא ואני חושב שאפילו בבנק ישראל אין את התשובה המדוייקת כי חלק מהסיבות כלל לא תלויות בהם.
עד כאן היום חמש השאלות הנפוצות מאז ירידת הריבית, מקווה שזה עדה אצלכם "סדר בראש".
בהזדמנות זאת אני רוצה לבשר לכם כי עדכנתי את הריביות במחשבון משכנתא בריביות החדשות והמעודכנות להיום, כמו כן אני רוצה לבקש מכם 2 דברים החושבים לי באופן אישי:
- תירשמו לרשימת תפוצה – זה חשוב מאוד שתהיו עם "יד על הדופק", תקראו את החדשות בזמן ותדעו אם קורה משהו בשוק המשכנתאות שיכול להשפיע על המשכנתא השתקחו או על המשכנתא הקיימת שלכם, הדברים האלו שווים כסף רב עבורכם ופשוט חבל שלא תהנו מזה בעולם משכנתאות כל כך דינמי (הרישום הוא כמובן בחינם, אני לא מעביר את פרטיכם לאף גורם אחר וכמובן שאני לא "מפוצץ" במיילים, אלא רק שולח לכם תמיד את הכתבה החדשה שמתפרסמת אחת לשבוע ועדכון חדשותי שיכול להיות אחת לחודש-חודשיים), כפי שאמרתי זה חשוב וכדאי ואני קורא לכם להצטרף לרשימה (הרישום הוא דרך הקישור הזה).
- דירוג מחשבון המשכנתא –
המחשבון כפי שאתם וודאי מנחשים הוא כלי חיוני והכרחי עבור כל מי שלוקח משכנתא בקרוב, המחשבון שפיתחתי באתר (בעזרתכם ועם ההצעות ייעול שלכם יש לומר) משמש אלפי אנשים בחודש לביצוע החישובים.
אני לא יודע אם שמתם לב, אבל בתחתית המחשבון (בסיום הכתבה ומעל התגובות) ישנם מספר כוכבים צהובים, תפקיד הכוכבים האלו הוא לומר ל"עולם" (ובעצם לגוגל) מה דעתכם על המחשבון.
כלומר, יש לכם זכות לדרג את המחשבון. הדירוג יכול להיות מכוכב אחד (שזה "רע מאוד") ועד ל10 כוכבים (שזה "טוב מאוד), אני אשמח מאוד אם תוכלו לדרג את המחשבון, אני לא מבקש מכם לדרג אותו בעשרה כוכבים (למרות שאני מאוד אשמח אם תעשו זאת), אבל כמו שאמרתי אני מאוד אעריך זאת אם תדרגו אותו ובכך תעזרו למחשבון להיות יותר פופולארי במנועי החיפוש.
פעולת הדירוג היא פשוטה ובסיסית (ברגע שתעמדו על העכבר על הכוכבים, אתם תבינו איך עושים זאת), צריך לזכור כי צריך לעשות את זה דרך העמוד של מחשבון המשכנתא ולא בעמוד שאתם נמצאים בו כעת.
תודה רבה על הקריאה הארוכה, ואם יש לכם שאלות נוספות מעבר ל-5 שאלות שהצגתי כאן למעלה, אתם יותר מוזמנים מלשאול.
בבנק נאמר לי ש״הריביות הקלצ עלו בשבוע האחרון בניגוד לתחזית שלך שהיא תרד מכיוון שהפריים יורד יש צפי לעליית מדד ושיש צפי לעליית מדד הקלצ יקר יותר. האם זה ייתכן באמת?
שלום אבי,
אתה לא הראשון שמספר לי על כך,
אין לי מושג אם זה "טריק" של יועצים או שזה נכון.
בפועל, זה לא אמור לקרות וממה שאני שומע מאנשי מקצוע זה גם לא קרה, אבל אומרים ש"אין עשן בלי אש", אני צריך את הזמן בשביל לבדוק את זה. (מבטיח שאם זה נכון, אכתוב על זה כאן בהרחבה), אבל הסיכויים לכך הם נמוכים.
בהצלחה
אני גם לקחתי קלצ והפקידה התקשרה אלי ואמרה לי שהריביות עלו ומנהל הסניף לא מוכן להוריד אותם למה זה קורה?הרי הריביות ירדו סיגלית נ.ב הפקידה הבטיחה לשמר לי את הריבית למי עלי לפנות בנושא אן לי זמן .
תודה על הפוסט.
מניסיונך, מה אחוז האנשים שמצליחים לפרוע חלק מהמשכנתא או את כל המשכנתא לפני הזמן ?
שלום שרי,
אין לי ממש מושג באחוז האנשים האלו.
מצטער שלא יכול לעזור יותר.
אין עליך..
רצינו לדעת מתי מתחיל המס על מכירת דירה שניה ואיך וכמה בדיוק המס הזה מתקזז מעסקת המכירה?
שלום אבישי,
בעניינים מיסים הידע שלי בסיסי בלבד, הייתי ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקצועי בתחום הזה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
כל הכבוד לך מאוד עזרת לי להבין מה המשמעות של המחזור ואכן היום אני בתהליכי מחזור לאחר 10 שנים של תשלומים גבוהים.
אתה עושה עבודת קודש לציבור הרחב תבורך.
לגבי מחשבון המשכנתא מדוע אין אפשרות להזין תקופה גם ע"פ חודשים זה משנה המון את התחשיב הסופי.?
תודה חגית
היי חגית,
תודה על הפרגון.
בנוגע למחשבון – המחשבה הייתה לפנות לפלח הרחב של האוכלוסיה.
התוספת תישקל בעתיד.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
קניתי בית ואני אמור לשלם לבעלי הדירה ב 30/06/13 נתנו לי בפועלים בתאריך ה 21/05/13 בפריים P-09 , קל"צ -4.51 , מל"צ (5 שנים) – 3.12
וב – 03/06/13 הלכתי לבנק על מנת לראות איך ירדו לי הריביות, על מנת לעדכן והם העלו לי את הריבית הקבועה לא צמודה ל 4.69 (בטענה שהמרווח ירד מ24% ל 19% ) מה זה אומר??ומה אפשר לעשות אני מתחיל להתקרב מאוד למועד התשלום שלי
שלום שלומי,
תבדוק בעוד בנקים, ותעשה את זה מהר
כרגיל פוסט ממצה וברור תודה .
לגבי החשש מעמלת פרעון מוקדם בקל'צ – מאחר והריביות היום הינן בשפל הצפי שהן יעלו בשנים הקרובות – האם גם אז תהיה עמלת פרעון מוקדם במסלול זה ?
שלום רב ותודה על עוד פוסט מעניין.
אני רוצה להאיר בקשר לשאלה 3. אנו קיבלנו אישור למיחזור המשכנתא, כאשר סכום הלוואה ירד (ביצענו פירעון חלקי, של החלק הקל"צ), כך שהחלק היחסי של "פריים" עלה. כרגע הוא כ 80% מההלוואה וקודם היה 67%.
שלום ותודה על הפרגון.
לא הבנתי אם זו שאלה או רק הארה לציבור,
במידה וזו שאלה, אז נא לפרט יותר כי לצערי לא הבנתי
במידה וזו הארה לציבור הגולשים, אז המון תודה על השיתוף
בכל מקרה, בהצלחה
כל הכבוד !!!
תודה על הפרגון שחר!
היי
לגבעי פירעון משכנתא חלקי, יש לי כסף שאני רוצה לשלם למסלול משכנתא
האם העמלות גם ירדו?
בעיקבות ירידת הריביות האם זה משנה אם אשלם חלק מהכסף למסלול הפריים או משתנה על 5?
שלום רלי,
העמלות סילוק אמורות לעלול ולא לרדת (כי פער הריביות גדל).
לאן להכניס את הכסף זו שאלה בפני עצמה וזה תלוי במספר גורמים (מספר השנים שנשארו, מסלול ההלוואה, והציפיות להמשך).
בהצלחה
פוסט מעולה אני בין הראשונים שקרא את הבלוג שלך ואני נהנה מהכתבות כול פעם מחדש המשך כך!!!
שלום יוסי,
תודה רבה לך על הפרגון – כיף לקרוא!
היי משכנתאמן.
תודה על הפוסט.כרגיל כיף לקרוא ולהתעדכן באתר הזה.
המחשבון אכן ידידותי וקל לשימוש ולכן דירגתי אותו ב-9 כוכבים.
הצעת יעול לגבי המחשבון לעיניין הגרייס:
להוסיף אפשרות גרייס מלא/חלקי על כל מסלול בנפרד ולא על כולם ביחד.
(לקחתי משכנתא בשבוע שעבר עם גרייס במסלול אחד בלבד ולכן הסכום לא היה מדוייק…)
כל הכבוד על עידכונים והשפה הברורה לכל.
אסף
שלום ערן,
תודה על ההצעות – בהחלט ישקל בעתיד.
בהצלחה
לגבי החשש מעמלת פרעון מוקדם בקל'צ – מאחר והריביות היום הינן בשפל הצפי שהן יעלו בשנים הקרובות – האם גם אז תהיה עמלת פרעון מוקדם במסלול זה ?
שלום טל,
ברמת העיקרון, אם הריבית תעלה לא תהיה עמלת פירעון.
אבל מי שיודע מראש שהוא עומד להחזיר את הכסף יותר מוקדם, אני מציע לו לגבש חלופה יותר מעניינת (לדוג', משתנה כל חמש לא צמודה) ולא לקחת סיכונים מיותרים
בהצלחה
שלום רב
ראשית האתר פשוט מעולה ותודה לך על מלאכת הקודש שאתה עושה!!!
שנית, אני רוכש דירה שניה מקבלן ב1800K.
ההצעה של הבנק אומרת כך:
300000 %P-0.9 ל 30 שנה
500000 משתנה לא צמודה 4.07% ל 25 שנה
100000 קבועה וצמודה 1.766% ל 15 שנה.
אשמח לשמוע את דעתך בהנחה שתוך שנתיים אני מתכוון למכור את דירתי הראשונה ולכסות לפחות מחצית מסכום המשכנתא.
תודה
שלום נפתלי וסליחה על העיכוב בתשובה,
הייתי משלב גם קבועה לא צמודה (במקום חלק מהמשתנה הלא צמודה)
בהצלחה
קיבלתי הצעה מבנק הפועלים על 530,000 לפני שבועיים
176,000 פריים מינוס 0.9 25 שנה
242,000 משתנה כל חמש שנים צמודה 2.018 (עוגן ריבית ממוצעת בנק ישראל מינוס 0.14) 25 שנה
110,000 ש"ח הטבת פועלים בריבית של 0.82 צמוד מדד ל 10 שנים
בחלק של המשתנה כל חמש שנים קיבלתי הצעות טובות יותר מבנקים אחרים של 1.8 …. אבל לאור ההטבה במסלול של 110,000 , למרות שזה צמוד מדד, בשורה התחתונה, זה יוצא כמעט אותו דבר
כלומר, בנק פועלים לכאורה נותן הטבה על 110,000 ש"ח אבל ניראה שהוא מאזן את זה עם ריבית גבוהה במסלול אחר
מה דעתך, האם ההצעה הזאת טובה ?
שלום שרי,
1. ההצעה נראית בסיסית וטובה
2. אני לא מתלהב מההצעה ל- 10 שנים כי זה מחייב אותך לקחת מסלולים ארוכי טווח על חלק גדול מההלוואה
3. נסי להמשיך עם סקר הבנקים, או לפנות למישהו מקצועי בתחום
בהצלחה
הי,
א. גיליתי את האתר לפני שבוע והוא "פתח לי את העיניים" כל הכבוד!
ב. הצעה של אחד הבנקים עבור 591,000 ש"ח (70% מהנכס,משכנתא ראשונה)
קל"צ 4 שנים 2.50% ( על 41500 ש"ח)
קל"צ 14 שנה 4.05% (על 100470 ש"ח)
קל"צ 20 שנה 4.60% (על 137000 ש"ח)
משתנה של 5 צמודה 1.84% (על 118000 ש"ח)
פריים P-0.9 (1.85 (על 194000 ש"ח)
את הסכומים לא רשמתי במדויק כי הם לא עגולים.
ההחזר הראשוני יהיה באזור 3800-4000 ש"ח ל4 שנים ראשונות ואז ירד.
השאלה המרכזית: האם הריביות טובות או שכדאי להמשיך במשא ומתן? (קצת לחוצים בזמן)
תודה 🙂
שלום וברכה,
נראה בסדר,
תמיד כדאי לעשות סקר רחב או להיעזר באיש מקצוע.
בהצלחה
הי משכנתאמן.
הלכתי ל3 בנקים עיקריים ואלו הריביות הכי טובות שמצאתי.
לגבי תמהיל-התייעצתי עם חבר שהוא יועץ משכנתאות מתחיל. ועשה את המשכנתא שלו בתמהיל ממש דומה, (יש לנו נתונים דומים לגבי סכום החזר חודשי/אחוז משכנתא וכו')
כדי להפחית סיכונים בעתיד עם ריביות משתנות ניצמדנו לקל"צ לטווחים שונים.
היום, גג מחר אנו חייבים לסגור.
האם אוכל להיות בטוחה שהתמהיל טוב וריביות לא גבוהות מידי?
תודה מראש.
כפי שאמרתי,
זה נראה סביר
באיזה בנק היית ?
נראה לי שההצעה שלך טובה (אני לא מומחית בתחום)
אבל אשמח גם לגשת לאותו בנק
לשאלתך, הייתי בפועלים
הי
אם באחד המסלולים שלי תאריך השינוי ריבית הבא הוא בספטמבר, ואני רוצה לפרוע אותו, האם אני משלמת רק על יתרת הקרן או גם על כל הפרשי ההצמדה שכתובים בדוח סילוק? האם כדאי לי לחכות לנקודת יציאה או לפרוע מייד? מה נותן לי לחכות לתאריך הבא לשינוי? תודה!
שלום ליאוני,
1. צריך לשלם גם את הפרשי ההצמדה
2. אם אין עמלת פירעון, כדאי לפרוע עכשיו.
אם יש עמלת פירעון היא תתבטל בספטמבר
בהצלחה
שלום משכנתאמן
יש לי משכנתא של 600 200 בפרים 0.9 והשאר בצמוד מדד 15 שנה ריבית 2.04 אני רוצה לבצע מיחזור לחלק של צמוד מדד. הבנק מציע לתקופה של 10 שנים קלצ 2.82 או צמוד מדד ריבית 0.74 האם כדאי לקחת חצי חצי או הכל בקלצ שאלה שנייה אני שוקלת לדחות את המיחזור בחודשיים האם נראה לך שהריביות שהציעו לי ישתנו לרעה.
שלום ענת,
1. זו החלטה שלך, בעיקרון שילוב של חצי חצי נשמע לי טוב
2. אי אפשר לדעת, כרגע אין צפי להעלאת ריבית אבל לעולם לא ניתן לחזות זאת בוודאות
בהצלחה
שלום ענת,
תוכלי לומר בבקשה באיזה בנק קיבלת קל"צ ל-10 שנים ב-2.82%? נשמע לי ממש נמוך…
הי,
אני אשמח אם תוכל להבהיר נקודה מסויימת בפוסט שהעלת שלא מובנת לי:
אם יש לי 30 אחוז משכנתא בפריים מינוס
ו- 15 אחוז משכנתא במשתנה כל 10 שנים צמודה למדד,
אני יכול למחזר ל 45 אחוז פריים מינוס ?
תודה על האתר השימושי ובעדכני
בועז
היי משכנתא מן
יש לי הצעת ייעול לאתר שלך
לעשות טבלת סקר ריביות
כל אחד מגולשי הפורום ירשום בטבלה את הריביות והתמהיל שקיבל מבנקים שונים
וכך לכולם יהיה מדד השוואתי קל יותר
ראיתי משהו דומה באתר בנקרייט או משהו כזה אם איני טועה
הרי לעיתים אותו בנק יכול לתת הצעות שונות לאותו סכום משכנתא , אותו החזר חודשי, אותו אחוז מימון, לאנשים עם מצב כלכלי דומה.
הי
האתר מעולה כל הכבוד אתה מבצע עבודת ברוכה.
שאלה לי אלייך אם אנשים קנו דירה במחיר 1,300,000 עם משכנתא של 800,000 וערך הבית ירד במהלך הזמן ל800,000 האם הבנק יכול לאלץ את בעלי המשכנתא למכור את הבית כדי להבטיח את יתרת הקרן ,למרות שהם משלמים חודש בחודשו?
היי רועי,
ממש לא…
הי משכנתאמן!
האם בהלוואות בוליט מחלקים את הסכום למסלולים כמו בהלוואות הרגילות?
האם גם בבוליט לשנתיים יש מגבלה של 1/3 בריבית משתנה?
שלום דורי,
זה כבר תלוי בבנקים,
יש בנקים שנותנים בוליט עם 50% פריים
בהצלחה
קניתי בית ב1800000 הון עצמי 950000 צריך משכנתא של 850000 קיבלתי הצעה ל ריבית פריים -0.9 או לחלופין מק"מ עוגן +0.8 שזה יוצא 2.41 וזאת על סכום של 280000 והשאר בריבית קבועה לא צמודה של 4.58 וכל זה לתווך של 25 שנה האם נכון לקחת משכנתא כזו יש לציין שאין לי כספים עתידיים תודה מראש
שלום אליעזר,
אם אתם לא רואים בשנים הקרובות אפשרות להחזרים ואם אתם לא מתכוונים למכור ולשדרג את הבית בשנים הקרובות,
התמהיל בהחלט יכול להתאים
בהצלחה
היום הודיעו לי שהעוגן השתנה והוא עומד על 2.1
שלום רב
ראשית האתר מדהים.. עושה סדר, נותן ידע, יעיל, ברור, והמחשבון מהיעילים ברשת- (רק חסר לי לוח סילוקים- ומשבצת שתפריד את רווח הבנק מהחזר הקרן כדי להמחיש את הנתון החשוב ביותר)
אני לוקח משכנתא למינוף נכסים קיבלתי הצעות ממספר בנקים הייתי שמח לקבל את חוות דעתך
הסכום 460000 החזר 2000-2500
1. 1/3 פריים-0.8 25 שנה
2/3 מל"צ 3.7 20 שנה
2. 1/3 פריים -0.8 25 שנה
1/3 מ"צ 2.1 20/15 שנה
1/3 מל"צ 3.7 20 שנה
בגלל אופי ההשקעה אני תמיד מעדיף לברוח מהצמדות לייצב את התשלום החודשי אך גם לאפשר יציאה בכל רגע ולאפשר את מכירת הנכס וסגירת המשכנתא ללא עמלות חריגות…
מה דעתך? והם היית ממליץ על תמהיל אחר
שלום אבי,
התמהיל הראשון נראה טוב
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
שאלה שאמורה לעלות בין השורות ושלא נשאלה בפוסט המבורך שלך היא:
בהנחה ולבנקים יקח חודש-חודשיים (ככתוב) להוריד את הריביות במסלול הקל"צ, עד כמה תהיה ההוזלה משמעותית והאם כדאי לחכות את הזמן הזה?
שלום אבי,
סביר להניח שהריבית תרד, מצד שני הריביות בעולם מתחילות לעלות (שיעורי האג"ח) וזה דווקא יכול לעצור את ירידת הקל"צים בארץ, כך שאני חושב שלא ניתן לומר בוודאות מה תהיה הריבית בעוד חודשיים.
בהצלחה
שלום!
לקחנו משכנתא לפני כ- 3 חודשים בריביות הבאות-
פריים- 0.9
קל"צ ל-14 שנה 4.15
קל"צ ל-5 שנה 3.05
האם הריביות בקלצ כיום נמוכים משמעותית ,כך שכדאי לשקול מיחזור משכנתא? אנחנו מתלבטים אם להיכנס לכאבי ראש האלו שוב פעם..
בכמה ניתן לקבל קלצ לתקו' שהזכרתי למעלה?
תודה מראש !
שלום,
אפשר לשפר בכמה פיפסים,
לא בטוח שזה משמעותי לטווח הארוך (תבדקו ותדעו)
בהצלחה
שלום רב
ראשית רציתי להגיד תודה רבה על אתר המדהים, הוא מאוד יעיל,ובעזרתו הצלחנו להבין המון דברים על משכנתא.
אנחנו לוחקים משכנתא לדירה, ויש לנו ספק מאוד גדול האם בסדר חלקנו את התמהיל למשכנתא. בנוסף האם ריבית שקבלתי מבנק הוא טוב?
הייתי שמחה לקבל את חוות דעתך
הסכום 595,000 ש"ח, החזר חודשי רצוי 3350 ש"ח
תמהיל 1:
1/3 (196 אלף) -פריים -0.9 ל20 שנה
1/3 (199 אלף) -משתנה כל 5 שנים צמודה ל20 שנה 1.8%
1/3 (200 אלף) – קבועה לא צמודה ל20 שנה – 4.95%
תמהיל 2:
1/3 (196 אלף) – פריים ל25 שנה -0.9
94,000 – קבועה צמודה ל15 שנה – 1.93%
120,000 – קבועה לא צמודה ל15 שנה – 4.4%
95,000 – משתנה 5 צמודה ל20 שנה – 1.8%
90,000 – משתנה 5 לא צמודה ל20 שנה – 3.9%
תודה רבה מראש על העזרתך,
אולי היית ממליץ ללכת לאיזשהו תמהיל יותר טוב?
שלום סופיה,
ממליץ על התמהיל הראשון ותנסו להוריד את הריביות קצת
בהצלחה
שלום,
לא נעניתי על השאלה בפעם שעברה.
יש לנו יתרת משכנתא 632000
כעת הרוב בק"צ 2.36
רק 50000 פריים 1-
החזר חודשי הגיע ל4800 – כבד.
למיחזור חשבנו על תמהיל פריים וקלצ
ניתן לקבל בין 4.2-4.5 קלצ ל15 שנים
פריים 0.5- עד 0.9- לכ-20 שנים.
מה התמהיל המומלץ? לשלב משתנה לא צמודה או צמודה כ17%?
אין לנו כספים עתידיים
תודה
שלום מירב,
פריים וקל"צ יכול להתאים לכם, השאלה היא אם ההחזר החודשי לא יהיה לכם "כבד".
אם לא, אז לכו על זה
בהצלחה
המשך לשאלה הקודמת, המטרה להגיע להחזר 3900-4000 גג.
תודה
ערב טוב,
יש לי שאלה קצת לא קשורה למשכנתא, אבל בכל זאת תוכל לענות:
האם זה נכון שעכשיו יש ירידה במחירי הדירות?
שלום סופיה,
איני יודע מהיכן הנתון הנ"ל… נכון לכל הנתונים מחירי הדירות ממשיכים לעלות כרגע (או לכל היותר "נעצרו" בחלק מהמקומות).
תודה רבה
תודה על הפרגון סופיה!
שלום
אבקש לקבל את חוות דעתך על הזכאות במשכנתא
האם כדאי לקחת ובאילו מקרים?
והאם הזכאות יכולה להוות כתחליף לאחד המסלולים?
תודה
שלום בראל,
היתרון הבולט ביותר של הזכאות היא האפשרות לפרוע אותה ללא קנסות.
יחד עם זאת, בסביבת הריביות כיום תוכל למצוא ריביות טובות יותר ולכן כדאי לעשות סקר שוק ולקבל החלטה בהתאם.
בהצלחה
שלום לך
חבר שלי רצה למחזר את המשכנתא שלו. הפקידה בבנק אמרה לו שאם הוא חושב לעבור בית בשנתיים הקרובות עדיף שיחכה עם המיחזור כי הוא יתחייב בקנסות ברגע שיעבור דירה. אמרתי לו שלפי דעתי היא טועה כי אפשר לגרור את המשכנתא לבית החדש בלי לשלם שום קנס. האם צדקתי?
תודה
שלום משה,
לגרור את המשכנתא ללא קנסות ניתן (בתנאי ששווי הבית החדש לא יהיה נמוך מהבית הנוכחי).
יחד עם זאת, אם הוא יצטרך הלוואה נוספת כדאי כבר עכשיו להכין את תמהיל המשכנתא לכזה שיתאים לו גם בעוד שנתיים
בהצלחה
בוקר טוב לך,
ראשית תודה על האתר הזה והעזרה הרבה שהינך נותן.
שנית, ברצוני להיוועץ עימך…אני רוצה לקחת משכנתא ולקבע ריביות טובות שהשגתי מהבנק.
הבעיה היא שאני אמור לשלם למוכר הדירה את סכום המשכנתא רק ב-01.10.13.
איך אני יכול כבר לקחת את המשכנתא ובלי שהבנק יעשה לי בעיות? אין לי בעיה להתחיל לשלם כבר את המשכנתא אבל אני רוצה לתת את צ'ק המשכנתא למוכר רק ב- 01.10
אשמח באם תחזור אליי בהקדם…אני עובד עצות והבנקים לא מי יודע עוזרים.
שלום וברכה,
לצערי אין אפשרות כזו, לא ניתן לקחת משכנתא היום ולשלם למוכר רק בעוד 3 חודשים.
הדבר היחיד שתוכל לעשות הוא להקדים תשלום למוכר.
בהצלחה
תודה לך על האינפורמציה.
הציעו לנו משכנתא של 800000
150 קלצ ב4.2 ל-15 שנים
386 משתנה כל 5 שנים לא צמודה.
264 משתנה כל שנה ל-30שנים לא צמוד ב-2.4
האם ההצעה כדאית.
שלום אילנה,
1. הצעה סבירה
2. שיקלו במקום המשתנה כל שנה לשלב פריים ולקחת יותר קל"צ על חשבון המשתנה כל חמש
בהצלחה
קיבלתי הצעה של 800000
לפי פריים -09 264000 ש'ח ל-30 שנים
250000ש'ח 4.55 ריבית קבועה לא צמודה ל-22 שנים
286000ש'ח משתנה כל 5 שנים לא צמוד 4.19 ל-25 שנים
אג"ח ממשלתי.
ההחזר החודשי בסך 4000 ₪ לחודש וזה סביר בשבילי.
האם ההצעה כדאית ?
שלום אילנה,
נראה סביר וטוב,
בהצלחה
שלום למשכנתאמן! אנא עזרתך! אנו אמורים לתת למוכר הדירה שלנו את התשלום האחרון כנגד מסירת מפתח ב 7.8. הבעיה היא שאת התשלום האחרון שאנו מקבלים מהקונה שלנו אנו מקבלים מס' ימים מאוחר יותר (בערך ב 14-15 לאוגוסט). כלומר, יש הפרש של כמה ימים, ועל כן אמרו לנו שיש לקחת הלוואת גישור. נציגת המשכנתאות הפנתה אותנו למחלקת הלוואות, ושם אמרו שייתכן ויאושר וייתכן שלא, וכי יש עמלה של כאחוז וחצי על ההלוואה- שזה יותר מ 3000 ש"ח (על הלוואה שתוחזר תוך פחות משבוע)! מה עושים במקרה כזה? אנא עזרתך..
שלום אורית,
נראה לי שלא כדאי לכם לקחת משכנתא (אלא אם אתם מתכוונים לקחת משכנתא בין כה וכה).
יש עלות להלוואה אבל תנסו להוריד אותה כמה שיותר (דברו עם מנהל הסניף לצורך כך)
בהצלחה
שלום למשכנתאמן !
אנא עזרתך
ברצוני לרכוש נכס בשווי 1,360,000
לצורך כך נדרשת לי משכנתא של 770,000 ש"ח כ- 56% מימון .
ההכנסה החודשית שלי ושל אשתי כ- 14,000 ש"ח נטו
קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא ממספר בנקים ,
השאלה שלי לגבי התמהיל הממולץ בהנחה שגובה ההחזר החודשי הוא בין 3800-4000 ש"ח .
לאחר שהחליט על התמהיל , אבחן את הריביות השונות בכל מסלול .
מה דעתך ?
שלום שי,
הסתכלו בפוסט הבא – תמהיל מומלץ ל-800 אלף ש"ח.
ובפוסט של התמהיל המומלץ לחודש יוני.
משם תוכלו לבצע התאמות לפי היכולות שלכם.
בהצלחה
משכנתאמן שלום
קיבלתי מס' הצעות לתמהיל משכנתא
הצעה 1
משתנה לא צמודה 255,000 ריבית P-0.9% לתקופה 25 שנה .
ריבית קבועה צמודה 250,000 ריבית 2.10% לתקופה 15 שנה .
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה 1.55% לתקופה של 20 שנה .
סה"כ החזר חודשי 3,967
הצעה 2
משתנה לא צמודה 255,000 ריבית P-0.9% לתקופה 25 שנה .
ריבית קבועה לא צמודה 250,000 ריבית 4.50% לתקופה 20 שנה .
ריבית משתנה כל 5 שנים אג"ח לא צמודה 265,000 3.64% לתקופה של 20 שנה .
סה"כ החזר חודשי 4,200
הצעה 3
משתנה לא צמודה 255,000 ריבית P-0.9% לתקופה 25 שנה .
ריבית קבועה צמודה 250,000 ריבית 2.10% לתקופה 15 שנה .
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה 265,000 3.64% לתקופה של 20 שנה .
סה"כ החזר חודשי 4,239
מה דעתך על התמהילים השונים והריביות ?
ההצעות מתייחסות לאותו בנק , בשיחה עם נציג המשכנתאות בבנק הוא טען שלא כדי לשלם ריביות גבוהות עבור מסלולים שלא צמודים למדד . ולגבי ריבית קבועה ללא הצמדה למדד מסר שלא ממומלץ לתקופה של מעל 15 שנה . מה דעתך ?
שלום שי,
למרות טענת הנציג אני בעד תמהיל מספר 2 ולו רק בגלל הקל"צ (הביטחון הוא דבר קריטי בהלוואה של כמעט מיליון ש"ח).
בהצלחה
תודה לך על האתר הנפלא, למדתי ממנו המון. אני אם חד הורית ל4 ילדים, בעלת הכנסה של 11000ש"ח נטו. זקוקה למשכנתא בסך 550000ש"ח.
קיבלתי הצעה וחשוב לי לשמוע את דעתך.
183000ש"ח בריבית P-0.85 לתקופה של 25 שנה.
183000ש"ח משתנה כל 5 לא צמודה בריבית של 4.11 ל25 שנה.
184000ש"ח קבועה צמודה בריבית של 3.3 ל20 שנה.
לטענת יועץ המשכנתאות כדאי לנצל את הריביות הנמוכות ולא כדאי להתחיל מעכשיו לשלם ריבית של 5 עבור קבועה לא צמודה. אני חשבתי להפוך את המסלולים ולקחת קל"צ ומשתנה כל 5 צמודה. מה דעתך?
שלום סיגל,
היא לא צודקת, כי עכשיו הריביות נמוכות גם בקל"צ ולכן כדאי לקבע אותם לכל המשכנתא ולא רק לקבע ריביות לחמש שנים.
החליפי את הקבועה הצמודה לקל"צ (או את המשתנה הלא צמודה לקל"צ)
בהצלחה
הי משכנתאמן.
שאלה לגבי המדד (שירד בחודשים האחרונים)
נגיד ולקחתי משכנתא ב 15.02 עם תשלום ב 10 לכל חודש
מתי רואים השפעה של כל ירידה/עליה של המדד על הקרן במסלול הצמוד?
כלומר – ב 15.03 התפרסם מדד פברואר, האם באותו רגע יתרת הקרן מוצמדת למדד ואז לא נוגעים בה עד הודעת המדד הבאה? (כלומר בין 15.03-15.04 הקרן שלי הושפעה ממדד פברואר) או שיש פה עוד איזו נקודה שצריך להתייחס אליה?
תודה!
שלום וברכה,
אני מניח שזה ייעשה רק בחודש שאחרי אבל שווה להרים טלפון לשירות הלקוחות של הבנק על מנת לוודא את זה ב- 100%
בהצלחה