איך בוחרים משתנה צמודה או משתנה לא צמודה?

ישנם שני מסלולי משכנתא שבעיקרון הם מאוד דומים, הראשון הוא גם הוותיק בינהם ונקרא "משתנה כל חמש צמודה למדד" ואילו השני הוא די חדש ונקרא "משתנה כל חמש לא צמוד מדד".
לאחר מבול שאלות שעוסקות בנושא, אני רוצה לתת לכם מספר דגשים שעל בסיסם תוכלו לדעת מה לבחור, האם את המסלול הצמוד או דווקא את הלא צמוד.

נתחיל בסקירה כללית על המסלולים

משתנה כל חמש צמודה למדד:

• הריבית קבועה לאורך חמש שנים ואז משתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש
• הקרן צמודה למדד
• טווח הריביות נע בין 1.5% – 2.25% (תלוי בשנים ובטיב הלקוחות והעסקה)

משתנה כל חמש לא צמודה:

• הריבית קבועה לאורך חמש שנים ואז משתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש
• הקרן אינה צמודה למדד
• דווח הריביות נע בין 3.25% – 4.25% (תלוי בשנים ובטיב הלקוחות והעסקה)

כפי שאתם רואים, שני המסלולים מאוד דומים, וההבדל העיקרי ביניהם הוא גובה הריבית והעובדה שהראשון צמוד למדד ואילו השני לא צמוד.

אז איך יודעים מה לבחור?

קודם כל חשוב לומר שגובה הריבית הוא פונקציה של המדד שיהיה, כלומר אתם אמורים להיות אדישים בין המסלולים במידה וההפרש ביניהם יהיה בדיוק גובה המדד.
לדוגמא:
אם מציעים לכם ריבית של 2% בצמודה וריבית של 4% בלא צמודה ואתם בטוחים שהמדד יהיה 2% בשנה. אז אין משמעות כל כך למדד ושני המסלולים יציגו תוצאות שוות (פחות או יותר).

הבעיה הכי גדולה (ופה הקאץ') היא שאף אחד לא יודע מה יהיה גובה המדד.
אם היינו יודעים מה בדיוק יהיה המדד השנתי לאורך השנים אז ההחלטה הייתה פשוטה הרבה יותר והיינו יכולים לבחור בקלות בין ריבית צמודה ללא צמודה.

אני אנסה לעזור לכם לנבא את גובה המדד, אבל כולכם צריכים לזכור שמדובר בניבוי בלבד והמדד בסוף יהיה לפי המצב בשוק ולא לפי שום ניבוי שלי או של אחרים.

איך מנבאים את גובה המדד?

ישנן 2 אפשרויות לבחור לנבא את המדד בשנים הבאות:

1. לפי בנק ישראל
   בנק ישראל קבע לעצמו יעד והוא לעמוד בגובה מדד של בין 1% ל- 3% בשנה.
   הבעיה היא שהטווח ביניהם הוא ענק וההשפעה של 1% מדד על המשכנתא ו- 3% מדד על המשכנתא היא מטורפת וטומנת בחובה המון כסף.
   בשביל הסדר הטוב, נלך על הממוצע ונניח שבנק ישראל צופה לשנים הבאות מדד שנתי של 2%.
2. לפי ציפיות השוק
   בנק ישראל שכבודו במקומו מונח, נותן לנו יעד כללי ולא ברור כל כך ומי שבאמת "מנהל" פה את העניינים הוא השוק הפיננסי.
   בבורסה נסחרות מדי יום אגרות חוב שנושאות תשואה (הסבר קליל: אגרת חוב זו בעצם הלוואה שאתם נותנים למדינה והיא בתמורה לכך מביאה לכם ריבית).
   אם משווים בין אג"ח צמוד ללא צמוד אנו מקבלים בדיוק מה חושב השוק על המדד הצפוי וכך רואים איך ה"שוק החופשי" מתמחר את ציפיותיו למדד.כיום ההפרש בין אג"ח צמודה ללא צמודה עומד סביב ה- 1.6% (יש ימים שאפילו פחות) וזה בעצם מה שחושב השוק על המדד הצפוי.
   אם הוא ירגיש שהמדד יהיה גבוה יותר ההפרש יהיה גבוה יותר והפוך.

   נסכם ונאמר שבנק ישראל צופה לנו מדד של 2% (וגם יפעל לשם כך בשביל שזה יקרה) והשוק החופשי צופה לנו מדד של 1.6% שהוא מדד נמוך יותר ממה שבנק ישראל מתכנן לנו.

לאחר שהערכתם את גובה המדד, היכנסו למחשבון המשכנתא וחשבו איזה מהמסלולים יהיה זול יותר.

אם אנו יודעים את הנתונים, אז מה כל כך מסובך?

כפי שאמרתי בסיום הפסקה הקודמת, היעד של בנק ישראל הוא "רק" יעד והצפי של השוק הוא "רק" צפי ויש לנו עם זה 2 בעיות:

1. איך נדע לפי מי ללכת, האם לפי בנק ישראל או לפי השוק?
2. מי בכלל מבטיח לנו ששניהם צודקים? אולי שניהם טועים כאשר הם מנתחים את השוק?

אתם מבינים שאני לא יכול לתת לכם את התשובה המדויקת כי אני בעצמי לא יודע מה יהיה המדד, אבל אני רוצה לתת לכם כמה טיפים בשביל שתדעו לבחור מה יותר כדאי: משתנה כל חמש צמודה או משתנה כל חמש לא צמודה.

הטיפים שלי:

• קבעו לעצמכם יעד אינפלציה ולפי זה תקבעו מה יותר "זול" (או יקר)
• אל תשכחו שציפיות השוק משתנות מדי יום
• לטווחים ארוכים אני מעדיף משתנה לא צמודה כי סף הסיכון יורד
• אם אתם מתכוונים לסלק את המשכנתא בטווח הקצר (5 שנים) אני ממליץ על משתנה כל חמש צמודה כי היא יותר זולה בטווח הקצר וכך מפנה סכום כסף נוסף לקצר מסלולים אחרים.
• תבינו כשתקבלו את העובדה שאין נוסחה מדויקת לצפי הדברים, ולכן חובה מצד אחד לקבל החלטה עכשיו, אבל ממול זה חשוב מאוד לנהל את המשכנתא בטווח הארוך (עדיף מדי שנה) ולבדוק מה השתנה מהפעם שעברה שלקחנו את המשכנתא.

לסיכום,
אני יודע שלא נתתי לכם תשובה מדויקת איך בוחרים בין המסלולים,
אבל אני מקווה שעכשיו אתם יודעים קודם כל שההבדל ביניהם הוא הצפי שלכם לאינפלציה (מדד), לנסות להעריך את הצפי הזה ולהבין שאין לכם סיכוי לדייק ב-100% ולכן חשוב מאוד מדי תקופה לבדוק שוב ולעדכן במקביל.