הפוסט הזה מיועד לאנשים שעומדים לקחת משכנתא, אבל יודעים בבירור שבעוד תקופה קצרה יעמוד לרשותם כסף שאיתו הם מתכוונים להחזיר חלק מהמשכנתא.
אני אתן דוגמא קצרה על מנת לפשט את הכוונה – נניח שאתם צריכים לקחת משכנתא של מיליון ש"ח, אבל אתם יודעים שבעוד שנתיים אתם אמורים לקבל 200,000 ש"ח שאיתם תרצו להחזיר חלק מהמשכנתא.
אז מה עושים? ואיך עושים את זה נכון? כל זאת בפוסט הבא.
הכירו את שיטת ההחזר – הבוליט
רובנו מכירים את שיטת ההחזר הכי נפוצה שהיא שפיצר, חלקנו אפילו מכירים את השיטה השניה שנקראת קרן שווה, אבל רק מעט מאיתנו מכירים את שיטת בוליט (שנקראת גם: בלון / גישור וכו').
בהלוואת בוליט אנו מחזירים בכל חודש רק גובה הריבית ואילו את הקרן אנו משלמים בסוף התקופה בתשלום אחד.
ניתן דוגמא קצרה: אם ניקח הלוואה בלוח סילוקין בוליט של 200,000 ש"ח לתקופה של שנתיים במסלול קל"צ עם ריבית של 3% לשנה, אנו נשלם בכל חודש 500 ש"ח ובסיום השנתיים אנו נחזיר בבת אחת את הקרן ההתחלתית שהיא 200,000 ש"ח.
איך משתמשים נכון בהלוואת בוליט?
לפי השאלות שאני רואה לאחרונה כאן בבלוג, יש לא מעט אנשים שלוקחים משכנתאות, אבל יודעים בוודאות שבשנים הקרובות אמורים להשתחרר להם כספים ממקורות שונים והם יודעים גם בוודאות שהם ירצו להחזיר באמצעות הכספים האלו חלק מהמשכנתא.
אני רואה שרוב האנשים מייעדים לחלקים אלו 2 מסלולים בעיקר (פריים או משתנה כל חמש) בשיטת שפיצר ואני חושב שזה טעות חמורה.
במקום לקחת מסלול משכנתא רגיל (בשיטת שפיצר) אני מעדיף שתיקחו מסלול משכנתא ייעודי לסכום אותו תרצו להחזיר בשיטת בוליט ולכך יש יתרונות רבים.
היתרונות של הבוליט
- אתם מייעדים סכום החזר מדויק לבוליט והוא מסתיים בדיוק כאשר את מחזירים את ההלוואה.
- ההחזר החודשי נמוך ביחס למסלול רגיל (כי אתם משלמים רק את גובה הריבית וללא הקרן)
ובכסף שחסכתם אתם יכולים להשתמש על מנת להעלות החזר חודשי במסלולים האחרים, לקצר את התקופה שלהם ולזכות בפחות שנות ריבית ומדד (וגם בריבית נמוכה יותר אם תקצרו את המסלולים הקבועים). - אתם נמנעים מעמלות פרעון מוקדם שיכולות לצוץ במידה ותבחרו לסלק מסלול משכנתא קבוע / משתנה כל חמש.
- אתם לא מסלקים הלוואת פריים שכיום היא כנראה המסלול הכי טוב שקיים.
באיזה מסלול כדאי לקחת את הבוליט?
זה כבר תלוי בכם, אני ממליץ לקחת את הבוליט במסלול קבוע צמוד או קבוע לא צמוד (על מנת שלא נבזבז את הפריים על מסלול שנחזיר אותו תוך שנתיים-שלוש).
בשביל להבין אם כדאי לנו קבועה צמודה או קבועה לא צמודה, אנחנו צריכים להשוות את הריביות שנקבל עבור כל אחד מן המסלולים האלו והניח בעצמנו מה יהיה יותר משתלם לאורך השנים של הבוליט.
אני אתן דוגמא:
- אם מציעים לי בוליט לשנתיים במסלול צמוד בריבית שנתית של 3%
- ומנגד מציעים לי בוליט לשנתיים במסלול לא צמוד בריבית שנתית של 4%
- אז מן הסתם אם אני חושב שהמדד השנתי הממוצע בשנתיים הקרובות יהיה נמוך מ-1% אז אני אבחר באופציה הצמודה. ולהפך, אם אני חושב שהמדד השנתי הממוצע בשנתיים הקרובות יהיה גבוה מ-1% אז אני אבחר באופציה הלא צמודה (ד"א, כאן תוכלו לקרוא את ההערכה של בנק ישראל בנוגע למדד בשנים הקרובות).
הצדדים הלא נעימים של הבוליט
להלוואת בוליט יש גם מספר חסרונות וחשוב שנכיר אותם:
- הריבית של הבוליט יחסית יותר יקרה.
- בבנקים מסוימים יפצלו את תיק המשכנתא שלכם לשני חלקים (תיק גישור + תיק רגיל) ומכיוון שהתיק הרגיל יהיה בסכום הלוואה נמוך יותר (הרי קיזזו ממנו את הלוואת הגישור), אז סכום הפריים אותו תוכלו לקבל נמוך יותר ואמרנו כבר מקודם שאנחנו רוצים את הלוואת הפריים כי היא טובה ביחס לחלופות האחרות היום.
- הלוואת בוליט חייבים להחזיר בתום התקופה בבת אחת, ואם הכסף שהיה אמור להתקבל, לא הגיע אלינו מסיבה כלשהי, אנחנו עלולים למצוא את עצמנו בבעיה לא נעימה מול הבנק ונצטרך למחזר את מסלול הבוליט בתנאים שהבנק יציב לנו (ואני מניח שזה לא יהיה התנאים האידיאליים עבורנו) – כתבתי בעבר על כך בהרחבה בפוסט על מלכודת הבוליט.
לסיכום,
הלוואת בוליט היא כלי נהדר למי שמתכוון להחזיר חלק מההלוואה (או את כל ההלוואה) ב-2-3 השנים הקרובות, ואני מאוד ממליץ להשתמש בה רק במידה ושני התנאים הבאים מתקיימים:.
1. אני יודע בוודאות של 100% שאני אקבל את הכסף בתקופה שהוגדרה
2. אני יודע בוודאות של 100% שארצה להשתמש בכסף שיגיע לטובת המשכנתא
במידה ושני התנאים האלו מתקיימים, אז אני חושב שבוליט זה הפתרון האולטימטיבי עבורכם, אבל במידה ואחד התנאים האלו לא מתקיימים, אני ממליץ לוותר על הלוואת הבוליט.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
מה ההבדל בין בוליט לגרייס חלקי?
בגרייס חלקי ההחזרה היא לא במכה אחת.
שלום יעל,
ההבדל המרכזי הוא שבסוף הבוליט עלייך להחזיר את כל הקרן בתשלום אחד, בזמן שבגרייס את תשלמי החזר חודשי "רגיל"
תוכלי לקרוא כאן בהרחבה על ההבדל בין בוליט לגרייס
בהצלחה
האם אפשר לקחת הלוואת בוליט תוך כדי משכנתה קיימת? יש לי מסלול ריבית משתנה כל 5 שעומד להסתיים, ושנה אחרי שיסתיים תשתחרר לי קרן השתלמות, אני רוצה להחזיר את כל המסלול באמצעות הקרן אבל צריך לגשר על הפער בתזמון שלהם.
שלום אילן,
בדרך כלל באמצע ההלוואה לא ייתנו ללקוח בוליט
אך אתה יכול לנסות לבקש למחזר את המשתנה
בהצלחה
מה ההבדל בין בוליט להלוואת בלון/גישור?
האם זה לא הלוואה שהיא חיצונית למשכנתא?
שלום וברכה,
בלון / גישור הינם שמות אחרים להלוואת בוליט, ויכולים להיות משולבים כחלק מהמשכנתא
ניתן לקרוא על כך בהרחבה בקישור הבא
בהצלחה
שלום
אני רכשתי דירה בקבוצת רכישה
ויש לנו הצעה מבנק שהריביות שלה גבוהות מאוד ביחס לשוק
רק לשם דוגמא נתנו לנו פריים +2%
אז לפי דברך כדאי לנו לקחת את כול בהלוואת בלון?
כי כדאי מאוד למחזר את הלוואה
בגלל הריביות הגובהות
תקן אני אם טועה
תודה
שלום ששון,
אתה צודק
בהצלחה
היי -שאלה בבקשה.
יש לי קרן השתלמות שהתשחררה +חסכון קטן בסכום כולל של 100 אלף K ,לבצע סילוק חלקי.
יש 2 מסלולים אפשריים:
1) משתנה -צמוד כל 5 שנים ,בריבית של 1.6% (משך מסלול עוד 22 שנה)
2) משתנה כל 5 שנים- לא צמוד בריבית של 3.94% (משך מסלול 11.5 שנה)
בשני המסלולים הרבית אמורה להתעדכן מעלה בעוד 16 חודש בתחנת עדכון הריבית.
במסלול הצמוד ההתקרות חדה הרבה יותר מאשר במסלול הלא צמוד
(ע"פ הנתונים היבשים הנכונים להיום)
(בצמוד להתעכן ל-3.5% ,ובלא צמוד להתעדכן ל-4.3%,
סכום ההיוון הוא כמה מאות שקלים זניחים)
באיזה מסלול עדיף לבצע סילוק מוקדם?
תודה
שלום יניב,
צמודה
בהצלחה
לא קשור.
אני עומד בפני לקיחת משכנתא על סך 600 אלף ש"ח.
הייתי מעוניין לדעת איזה תמהיל הכי נכון לתקופה זו יטיב עימי.
כמו כן ההחזר אפשרי מבחינתי הינו 2600 ש"ח.
שלום אורן,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
תודה על המידע וההסבר.
תודה על הפרגון אסף
שלום אשמח לדעתך,
מתכוונים לקחת 420,000 משכנתא.
זכאות פועלים 80,000 בריבית קבועה לא צמודה 1.36% ל14 שנה .
140,000 פריים 1.3% ל30 שנה.
140,000 קבועה צמודה 4.5% ל12 שנה
ו100,000 משתנה צמודה ל25 שנה.
שלום הילה,
נראה טוב,
הקלצ מרגיש מעט גבוה ולא ציינתם את הריבית של המשתנה הצמודה
בהצלחה
סליחה 140,000 קבועה לא צמודה
תודה רבה על המידה החשובה
תודה על הפרגון ויקטוריה
שלום,
אנו עומדים לקחת משכנתא על סכום של 810,000 וקיבלתי את ההצעה הבאה מלאומי:
פריים מינוס 0.5 ל- 30% (243,000)
הלוואת זכאות (3% צמודה) ל- 136,000
קל"צ על שאר הסכום (431.000) בריבית 4.4% ל- 20 שנה.
אשמח לדעת האם ההצעה טובה.
תודה רבה!
שלום רועי,
נראה בסדר
בהצלחה
תודה על המידע בפוסט ובאתר בכלל.
שאלה עקרונית בקשר לשימוש בבוליט- אם אני יודע בוודאות שיש לי סכום שמשתחרר בעוד שנים ספורות,
האם לא עדיף לפרוע איתו את אחד המסלולים המשתנים? הרי החסרון בבוליט הוא שהקרן לא זזה בכלל כל
תקופת הבוליט (שאמנם היא קצרה יחסית), וכך סך כל תשלומי הריבית שנשלם גבוהים יותר. נכון שיש יתרון
בהיבט ההחזר החודשי, אבל לפי סימולציות שעשיתי כאן באתר במחשבון המשכנתא, יוצא שסך כל ההחזר
נמוך יותר בלי בוליט, ועם פרעון של הסכום שמשתחרר מאחד המסלולים האחרים.
אשמח לתשובה- אני על סף נטילת הלוואה ומתלבט מאוד בין 2 האפשרויות.
תודה
שלום אלון,
את הכסף שחסכת בהחזר של הבוליט תשקיע בקיצור המסלולים האחרים וכל זה יצא משתלם יותר
בהצלחה
שלום, יש לי שאלה קטנה –
אני ואישתי זוג בני 25, מרוויחים ביחד כ15,000₪.
אין לנו הון עצמי רק חיסכון קטן של 20,000₪.
אנחנו מעוניינים לקנות בית בסכום של 650,000₪
האם אפשר לבצע את הקניה באמצעות לקיחת הלוואה של כ150,000₪ מהבנק בשביל הון עצמי וכל שאר הסכום לקחת באמצעות משכנתא?
תודה מראש ותודה על הבלוג המדהים הזה שאני לומד ממנו המון.
שלום אנדרי,
באופן עקרוני כן
אבל (וזה אבל גדול), צריך לראות איך בנק המשכנתאות יתייחס למקור ההון העצמי הזה כמו גם לוודא שההחזר החודשי לא חונק אתכם (ובאופן כללי זה מינוף של 100% ועשוי להיות מאוד מסוכן)
שים לב שבתכנית "מחיר למשתכן" אפשר לקנות דירה החל מהון עצמי של 100,000 שקל ואולי זה יעד שכדאי לכוון אליו
בהצלחה
שלום לך איש יקר!
פרסמת לאחרונה את היסטוריית ריבית הפריים.. לתדהמתי גיליתי שהיא יכולה להגיע ל6 ו7 אחוז.. אם כך מה כל כך משתלם ונכון לקחת ולהתאמץ למקסם את המסלול הזה??
לתגובתך אודה!
שלום אהרן,
אנחנו בתקופות אחרות לדעתי,
הכל יכול לקרות ועדיין אני חושב שכדאי לנצל את הקיים
היתרונות של הפריים שהוא לא צמוד, ניתן לפירעון בכל שלב ללא עמלות פירעון, ולפחות בשנים האחרונות היה זול משמעותית מכל שאר המסלולים
בהצלחה
שלום,
האם יש פוסט בו אוכל לקרוא על תעודת זכאות למשכנתא של משרד השיכון והבינוי?
האם משכנתא מכוונת של משרד השיכון והבינוי היא הטבה שהם מציעים למי שמקבל תעודת זכאות?
תודה
שלום דיאנה,
כן, תוכלי לקרוא מספר פוסטים בנושא זכאות משכנתא בקישור הבא
בהצלחה
שלום רב,
אודה על חוות דעתך איזה מהתמהילים הבאים עדיף.
אחוז המימון של הבנק עומד על 60% מערך הדירה.
אופציה ראשונה (ככל שנבחר במסלול זה נצטרך לבדוק הלוואה משלימה על סך 75,000 ₪ ממקור אחר)-
120,000 ₪ זכאות משרד הבינוי 3%;
298,000 ₪ P-0.7 ל – 30 שנה;
224,000 ₪ צמודה משתנה כל 5 ל – 30 שנה 3.41%;
82,000 ₪ צמודה קבועה ל – 15 שנה 1.05%;
270,722 ₪ ל – 15 שנה קלצ 3.87%;
50,000 ₪ P-1.6 ל- 25 שנה.
אופציה שנייה (ככל שנבחר במסלול זה נקבל מהבנק הלוואה משלימה על סך 75,000 ₪ ל – 15 שנה ב P-1.2) –
120,000 ₪ זכאות משרד הבינוי 3%;
250,000 ₪ משתנה כל 5 צמודה ל – 30 שנה 3.29%;
233,000 ₪ P-0.7 ל- 30 כאשר 10 שנים ראשונות גרייס חלקי;
411,722 ₪ קלצ ל – 14 שנה 3.99;
30,000 ₪ צמוד ליורו ל – 30 שנה 1.98%.
הנטייה שלנו היתה ללכת על האופציה השניה (סכום גדול יותר בקלצ, הלוואה משלימה בתנאים נוחים וגרייס ל – 10 שנים כך שכשיסתיים הגרייס ייותרו 5 שנים לסיום הקלצ וההלוואה המשלימה) אבל כשאני מכניסה למחשבון יוצא שההחזר הסופי גבוה בכ – 30,000 ₪..
אשמח לשמוע מה דעתך!!
תודה רבה מראש
שלום שירה,
אני לא אוהב כ"כ גרייס ל- 10 שנים, זה אומר החזר גבוה מדי בעוד 10 שנים
בהצלחה
אוקיי תודה.
חוץ מזה תוכל לחוות דעה על הריביות? ואיזה תמהיל עדיף בשקלול הכולל?
הריביות סבירות ואני מעדיף את התמהיל הראשון
בהצלחה
שלום רב
האם יש אפשרות לבלון מלא?
ואם כן האם יש צורך לבדיקת יכולת החזר?
תודה מראש
שלום יהודית,
בדרך כלל לא נותנים בלון מלא ותמיד מבקשים בדיקת יכולת כלכלית
בהצלחה