ראש בראש: מה עדיף לקחת – עוגן מק"מ או ריבית פריים?

עודכן לאחרונה: 28/11/2025

קשה למצוא שני מסלולי משכנתא דומים, לרוב כל מסלול מתאפיין בפרמטרים כל כך שונים שקשה מאוד להשוות אותו מול מסלול אחר אפילו אם הוא שונה ממנו רק בפרמטרים בודדים (איך אני יכול להשוות בין מסלול צמוד למדד למסלול שאינו צמוד למדד? הרי זה פרמטר כל כך חשוב ומרכזי שאי אפשר להתעלם ממנו).

לעומת זאת, ישנם שני מסלולי משכנתא שמאוד מאוד דומים בהתנהגותם ובפרמטרים שלהם,
אלו המסלולים: עוגן מק"מ ופריים.
אני עומד להשוות ביניהם וכמובן להגיד לכם בסוף מה אני מעדיף ועל מי אני ממליץ.

בשביל להשוות בין השניים, צריך להכיר אותם קצת לכן אני אספר לכם במספר מילים על כל אחת מהן.

ריבית הפריים:

המסלול המוכר מבין השניים, כמעט ואין משכנתא היום שנלקחת ללא הפריים, נדיר המקרה שמישהו ייקח משכנתא כיום ולא ישלב את מסלול פריים בתמהיל ההלוואה שלו.

יש לו עקרונות די ברורים:

• הוא לא צמוד למדד (בגלל זה הוא כל כך פופלארי).
• ניתן להחזיר אותו בכל רגע נתון ללא קנסות (עוד סיבה לפופלאריות שלו).
• הריבית בו יכולה להשתנות מדי חודש (בנק ישראל קובע את ריבית הפריים בכל חודש וההלוואה שלכם עולה או יורדת לפי הקביעה שלהם).
• המחיר הממוצע שלו הוא באיזור ה5.2% שמייצגים p-0.6 ל p-0.9.
• היא תעלה כשהריבית במשק (ריבית בנק ישראל) תעלה והפוך, היא תרד כאשר יורידו את ריבית בנק ישראל.

חשוב מאוד לציין:
בהתאם להחלטת בנק ישראל מדצמבר 2020 ניתן לשלב במסלול פריים (או כל ריבית משתנה מתחת לחמש שנים) עד- 2/3 מסך המשכנתא שלכם.
כלומר, אם אתם לוקחים 1,000,000 ₪ משכנתא, אז תוכלו לקחת מקסימום 666,666 ₪ במסלול פריים.

מסלול עוגן מק"מ:

זהו מסלול פחות נפוץ שרובכם אפילו לא מכירים אותו. הוא נמכר רק על ידי מספר בנקים מצומצם (לפי דעתי 4 או 5) והוא פחות נפוץ בעולם המשכנתאות.

גם העקרונות שלו די ברורים ומאוד דומים לפריים:

• הוא לא צמוד למדד (כמו שציינו מקודם, זהו פלוס אדיר).
• ניתן להחזיר אותו בכל רגע נתון ללא קנסות (עוד סיבה לכך שזהו מסלול טוב).
• הריבית יכולה להשתנות בו אחת לשנה (למרות שריבית המק"מ משתנה כל יום, במשכנתא שלכם היא תשתנה רק אחת לשנה).
• המחיר שלו גם די דומה לפריים (באיזור ה- 5% שמייצגים עוגן + 0.8%).
• היא תעלה כשהריבית במשק (ריבית בנק ישראל) תעלה והפוך, היא תרד כאשר יורידו את ריבית בנק ישראל.

חשוב מאוד לציין:
גם מהמסלול הזה לא ניתן לקחת יותר מ2/3 המשכנתא שלכם (בהתאם להחלטת בנק שיראל שציינתי על מסלול הפריים).
כלומר, אם אתם לוקחים 1,000,000 ₪ משכנתא אז תוכלו לקחת מקסימום 666,666 ₪ במסלול עוגן מק"מ.

עוד יותר חשוב לציין:
מסוף שנת 2021 איפשר בנק ישראל רגולטורית לקחת עד 2/3 במסלול פריים ועד 2/3 במסלול עוגן מק"מ, ואת האפשרות לשלב בין שניהם כאשר שני המסלולים יחד יכולים להוות עד 2/3 מהמשכנתא.
לדוגמא:
אם אתם לוקחים 1,000,000 ₪ אתם יכולים לקחת עד 666,000 ₪ בשני המסלולים יחד (או שתבחרו רק אחד מהם), אבל לא תוכלו לקחת יותר מ- 666,000 ₪.

הבטחתי שאני אגיד לכם מה עדיף, אז בבקשה:

נתחיל בזה, ששני המסלולי כמעט זהים ויש ביניהם שוני אחד בלבד וזה שבעוגן מק"מ הריבית משתנה אחת לשנה ובפריים היא משתנה מדי חודש.

בשביל הסדר הטוב הצבתי את העקרונות בטבלת השוואה:

כאנשים שאוהבים יציבות (90% מאיתנו כאלו ואולי יותר) אנחנו נעדיף באופן די ברור את המסלול של המק"מ, אבל יחד עם זאת הדעת שלי שונה ואני אוהב יותר הפריים ומעדיף וממליץ לקחת פריים ולא את העוגן מק"מ.

למה אני חושב שמסלול פריים עדיף על עוגן מק"מ:

ראינו למעלה שהפריים בעצם מעט יותר "נחות" מהעוגן מק"מ אבל יש לו יתרון אחד גדול – הוא פשוט מוכר.
כמעט כל מי שלוקח משכנתא היום יכול לדקלם לך מה ריבית בפריים היום בנובמבר 2025 (ולמי שלא יודע היא 5.75% ותתחילו לעשות שיעורי בית, כי אין דבר כזה לקחת משכנתא ולא לדעת מה הפריים היום).
אחרי שלוקחים משכנתא, השם הזה "פריים" כבר מוכר לנו ואנחנו יודעים פלוס מינוס על כמה הוא עומד, אנחנו שומעים עליו בתקשורת (שאומרים בחדשות "הריבית עלתה" או "הריבית ירדה"), אנחנו מושפעים ממנו בהלוואת או בחסכונות שלנו (רובם מוצמדים לריבית הפריים ולא לריבית אחרת), בעצם יותר קל לומר שהפריים הוא הריבית של המשק והוא כל הזמן בכותרות.

לעומת זאת, ריבית המק"מ ידועה בקרב סוחרי שוק ההון בלבד, אדם מן השורה לא יודע על כמה היא עומדת ומה המחיר שלה בכל רגע נתון (הוא אפילו לא יודע כמה היא "פלוס מינוס"), מאוד קשה לשמוע עליהם בחדשות וכמעט שלא מדברים עליה.

אז מה אם היא לא מוכרת? מה זה מפריע לכם?

העניין הוא שאתם מחזירים כל חודש משכנתא, אבל בזה לא נגמרה העבודה שלכם, אתם אמורים גם לדעת מה "קורה עם המשכנתא", האם היא עולה או יורדת, האם הריבית במשק עולה או יורדת ומה המגמה עכשיו.

אני מעדיף שתעשו זאת עם ריבית שאתם מכירים, שאתם יכולים לשמוע עליה בחדשות או לקרוא עליה בעיתון, זה יעודד אתכם למחזר את המשכנתא שתצטרכו או לפחות לבדוק מה קורה איתה שהריבית עולה או יורדת.

בעוגן מק"מ לא תהיה לכם הנגישות הזאת, אתם רק תראו שההחזר משכנתא שלכם עלה או ירד החודש ולא תדעו אם זה בגלל המק"מ, המדד, הדולר או השד יודע מה.

לסיכום,
את הפריים אתם מכירים (או לפחות תכירו ברגע שתתחילו לשלם בכל חודש משכנתא), על ריבית המק"מ אתם בקושי תשמעו והיא תמיד תהיה "נעלם" במשכנתא שלכם.
לשם ניהול טוב של המשכנתא צריך קודם כל ידע (כי ידע זה כוח) ואת זה תקבלו בפריים ולא בעוגן מק"מ.

אבל יש גם עוד הערה חשובה:
אם במקרה הציעו לכם את העוגן מק"מ בהנחה יותר גדולה מהפריים אל תסרבו.
אחרי הכל המשכנתא זה עניין של כסף וריביות וההשוואה שעשיתי למעלה היא השוואה כאשר המחירים דומים, אם הריבית מק"מ זולה משמעותית מהפריים, קחו אותה אבל עם תנאי אחד – שאתם מתחילים לעקוב אחריה לבדוק איך היא מתנהגת מדי כמה חודשים).

אתם זוכרים שבשביל להישאר בעניינים (במיוחד לפני לקיחת המשכנתא) חשוב להירשם לרשימת תפוצה ולקבל עדכונים על דברים חדשים שקורים במשכנתא (ריביות, מסלולים, מבצעים של בנקים ועוד). ההרשמה ללא עלות וזה ללא דואר זבל – ניתן להירשם מכאן.

מקווה שהבנתם אותי, אני כאן לשאלות ולהסברים.