אני חוזר למסורת ולחוב מאוד ישן שלי עבורכם, לפני כשלושה חודשים לערך התחלתי לפרסם מספר תמהילי משכנתא עבור משכנתאות בסך 300,000 ₪ ועד 900,000 ₪ אבל לא השלמתי את התמהיל שהרבה חיכו לו והוא תמהיל משכנתא למיליון שקל.
אז אני מצטער שחיכיתם כל הרבה זמן ואני יותר משמח להחזיר את החוב, בפוסט זה אני אציג לכם מספר תמהילי משכנתא (כל אחד לפי ההחזר שמתאים לו) לסך של מיליון שקל וכמובן אני אפשרם לכם את הריביות שאתם יכולים לקבל (פלוס מינוס), מכיוון שריבית משכנתא זה עניין יחסי לסוג הלווים, לגובה המשכנתא, לפרטי העסקה ועוד.
אז אנחנו מתחילים ולפני זה (אם אתם קוראים קבועים אז אתם וודאי מכירים) אני חייב לתת 2 הבטחות ואזהרה אחת. מומלץ או אפילו חובה לקרוא אותן ולהתייחס אליהן במלוא הרצינות (בעיקר את האזהרה).
ההבטחות:
- אני אציג לכם כאן את תמהילי המשכנתא הטובים ביותר (לדעתי) עבור משכנתא של מיליון ₪, כמו כן אני אפרט לכם תמהיל מסויים עבור כל סכום החזר במטרה להתאים אותו כמה שיותר מדוייק.
- אני אמסור לכם כאן את הריביות המומלצות שאתם יכולים לקבל בבנקים
האזהרה:
תמהיל משכנתא הוא דבר אישי מאוד ותמהילי המשכנתא שיוצגו כאן הם כלליים למדי.
אמנם אני ניסיתי לכוון אותם לפלח השוק הרחב ביותר באוכלוסייה, אבל לא מומלץ לבנות בדיוק את אותו התמהיל עבורכם כי לכל אחד מכם יש צרכים ורצונות משל עצמו.
לכן, מומלץ להתחיל לבנות את תמהיל המשכנתא שלכם מכאן (זה יכול להיות השלד שלו) ולעשות התאמות לפי יכולותיכם ורצונותיכם.
בכדי לצפות בריביות העדכניות לכל מסלול ותקופה, ניתן להיכנס אל מחשבון משכנתא בבלוג
אז לאחר שהזהרנו והבטחנו בואו נתחיל לבנות תמהיל משכנתא ל- 1,000,000 ₪
תמהיל משכנתא למחזירים עד 5,000 ₪:
עוד מסורת מהפוסטים הקודמים היא שאני מציג כאן גם תמהילים שאינם מומלצים, הסיבה שאני מציג אותם היא כי שי כאלה שאין להם ברירה (ואני מציע להם עדיין לחפש ברירה אחרת) ובנוסף יש כאלה שזה מניע אותם מהמהלך ועל כך אני שמח.
לקחת משכנתא של מיליון ₪ ולהחזיר "רק" (ואני יודע שזה המון) 5,000 ₪ זה לא אחראי וממש לא כלכלי. לכן אני לא ממליץ על התמהיל הזה.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
333,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,528 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
664,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
3,486 ₪ |
|
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
5,014 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,294,917 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
למה התמהיל הזה לא טוב?
- 2/3 ממנו צמוד למדד (זה ממש לא טוב לטווח הארוך)
- כל המסלולים בו הם בריביות משתנות ואין לכם שום "יציבות" או "ביטחון" באף אחד מן המסלולים
- התקופות הן לתקופה ארוכה, דבר שלא מטיב עם מצבכם (ככל המשכנתא יותר ארוכה כך תשלמו יותר ריביות ותספגו יותר מדדים).
נסכם ונאמר שאני לא ממש ממליץ על התמהיל הזה ומייעץ ל"וותר על התענוג".
תמהיל משכנתא למחזירים 5,500 ₪:
גם הסכום הזה קצת "צפוף" אבל עדיין הוא יותר טוב מהקודם ואפשר להתחיל לבנות ממנו משהו.
גם פה התמהיל לא יהיה אופטימלי למדי ולא "הכי כלכלי" אבל יש לו לא מעט פלוסים מהתמהיל הקודם שהצגתי.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
333,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,528 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
333,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,740 ₪ |
|
קל"צ |
334,000 ₪ |
19 שנה |
בין 4.85% – %4.35 |
2,200 ₪ |
|
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
5,468 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,377,534 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שיניתי בתמהיל הזה?
- הוספנו מסלול חדש שנקרא קל"צ (קבועה לא צמודה) והוא נותן ביטחון יחסי ויציבות במשכנתא בכך שהוא לא משתנה ונשאר קבוע ולא תלוי במדד או בריבית (וכמובן שלא במט"ח)
- שימו לב שלקחתי את המסלול ל- 19 שנה, אני בטוח שרובנו היו לוקחים אותו ל- 20 (שיהיה עגול) אבל אני רוצה להסביר שאם ישנה אפשרות אז מאוד כדאי לקזז "שנה או שתיים", זה אולי לא נראה "עגול ומסודר" אבל כל שנה קיזוז תחסוך לכם לא מעט כסף.
שימו לב שההחזר הסופי יוצא גבוה יותר מההחזר הקודם (וזה לא הגיוני כי הוספנו להחזר החודשי 500 ₪) אבל זו אחיזת עיניים מכיוון שבתמהיל הקודם לא חישבנו מדדים ובתמהיל הזה מחושב "מדד מראש" על הקל"צ.
תמהיל משכנתא למחזירים 6,000 ₪:
אנו מוספים 500 ₪ להחזר החודשי ואנו כבר מתחילים לקבל אפשרויות נוספות והשנים של המסלולים יורדות בהדרגה.אחד הפלוסים הגדולים בקיזוז השנים הוא שלתקופות קצרות יותר אנו מקבלים גם ריביות טובות יותר, אז בעצם אנחנו "מרוויחים" פעמיים גם פחות "שנות ריבית" וגם ריבית זולה יותר
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
333,000 ₪ |
20 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,797 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
333,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,740 ₪ |
|
קל"צ |
334,000 ₪ |
16 שנה |
בין 4.85% – %4.35 |
2,461 ₪ |
|
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
5,998 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,321,475 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שיניתי במסלול?
- מסלול הפריים ירד מ- 25 שנה ל- 20 שנה
- מסלול הקל"צ קוצר מ- 19 שנה ל- 16 שנה
שימו לב שלא "נגעתי" במסלולים אלא רק שיניתי את השנים של המסלולים ורק בעזרת השינויים האלו הצלחנו לחסוך 999999 ₪ לאורך כל תקופת ההלוואה לעומת התמהיל הקודם.
תמהיל משכנתא למחזירים 6,500 ₪:
אמנם אנחנו מעלים את ההחזר החודשי כל פעם בסכום קבוע (500 ₪) אבל לאט לאט ההעלאה כבר לא מועילה לנו כפי שהועילה לנו במקרים הקודמים וזאת משום שאנחנו מעלים "אחוז נמוך" יותר מההחזר החודשי שהיה לפניו (אם במקרה הראשון העלנו את ההחזר ב10% מ5,000 ₪ ל5,500 ₪, במקרה הזה אנחנו מעלים את ההחזר "רק" ב- 8.3% מ- 6,000 ₪ ל- 6,500 ₪) ולכן האפשרויות משחק "מצטמצמות" וקיזוז השנים לא יהיה גדול כפי שהיה עד עכשיו.
ועדיין אני ממליץ שכל אחד שיכול להגדיל את ההחזר החודשי יעשה זאת כי לטווח הארוך זה שווה לא מעט כסף.
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
333,000 ₪ |
19 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,869 ₪ |
|
משתנה כל חמש |
333,000 ₪ |
15 שנה |
בין 2.15% -1.85% |
2,143 ₪ |
|
קל"צ |
334,000 ₪ |
15 שנה |
בין 4.35% – 3.85% |
2,487 ₪ |
|
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
6,498 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,259,490 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה השינויים שנעשו בתמהיל?
- מסלול הפריים קוצר מ- 20 שנה ל- 19 שנה
- מסלול ה"משתנה כל חמש" קוצר מ- 20 שנה ל- 15 שנה
- מסלול הקל"צ קוצר מ- 16 שנה ל- 15 שנה
חשוב לומר ולהדגיש:
כי הקיצור תקופה של המשתנה כל חמש הוא הכי משמעותי ולא רק בגלל שהוא נעשה לתקופה של חמש שנים אלא בגלל שבמשתנה הצמודה כל קיזוז שנה חוסך לנו גם "שנת ריבית" וגם "שנת מדד".
כמוכן, אני ממליץ תמיד שאם יש אפשרות לקזז שנים אז להתחיל במסלולים הצמודים ורק לאחר מכן לעבור למסלולים הלא צמודים
תמהיל משכנתא למחזירים 7,000 ₪:
הנה התמהיל:
|
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
|
פריים |
333,000 ₪ |
18 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,948 ₪ |
|
קבועה צמודה |
333,000 ₪ |
12 שנה |
בין 2% – 1.5% |
2,565 ₪ |
|
קל"צ |
334,000 ₪ |
15 שנה |
בין 4.35% – 3.85% |
2,487 ₪ |
|
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
7,000 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,237,964 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה השתנה בתמהיל הזה?
- הפריים קוצר מ- 19 שנה ל- 18 שנה (לא חסכנו המון, אבל גם 5,237 ₪ חסכון זה לא מעט כסף)
- הכנסתי מסלול חדש והוא "קבועה צמודה" במקום המשתנה כל חמש וקיצרנו את חיי המסלול מ- 15 שנה ל- 12 שנה.
ה"קבועה צמודה" הוא מסלול שאני ממליץ להשתמש בו בטווחים קצרים בלבד (ובמקרים מסויימים גם בזכאות), הוא יותר זול מהמשתנה כל חמש לתקופות של מתחת ל- 12 שנה אני מעדיף אותו על פני המשתנה הצמודה.
לסיכום,
אני יכול עוד להמשיך אבל אני מניח שהבנתם את הפרינציפ, ועכשיו אתם כבר יותר מבינים מאיפה כדאי לקזז בשנים ואלו ריביות ניתן לקבל על מסלולים מסויימים לטווחים שונים.
כמו תמיד אני מבקש מכם 3 דברים (קטנים אבל חשובים):
- להמשיך ולחקור את הנושא, משכנתא של מיליון שקל זה לא "דבר שהולך ברגל" ואתם חייבים להתייחס לנושא ברצינו ולדעת מה קורה ולמה (גם אם אתם לוקחים יועץ משכנתאות פרטי)
- לזכור כי אני הזהרתי בהתחלה שתמהילי המשכנתא הנ"ל הינם כלליים ולא כדאי לקבל אותם כ"תורה מסיני", ייתכן והם לא מתאימים לכם ומאוד ייתכן שאתם צריכים לעשות בהם מספר שינויים והתאמות על מנת שיהיו מתואמים אליכם.
- ובקשה אחרונה (ואני יודע שלפעמים אני "נודניק" בנקודה הזו), הירשמו לרשימת התפוצה שלי, זה יעזור לכם להישאר עם "יד על הדופק" לאורך כל התקופה הזו שאתם מתעניינים וצריכים משכנתא, ככה תוכלו להישאר בעניינים ולהיות מודעים לכל מיני דברים חדשים שיש בשוק ולפעמים יכולים לחסוך לכם לא מעט כסף (זה כמובן בחינם וללא דואר זבל).
אני ממליץ לנסות ומבטיח שלא תתאכזבו – ההרשמה היא מכאן וזה לוקח כמה שניות.
תודה, פוסט מעניין!
יש טעות קטנה בהחזר הכולל ב7000 שח.
אגב, איך יכול להיראות החזר זה בתסריט ״בלהות״ של עלייה משמעותית בריביות? אפשר לתכנן חסם עליון?
היי יונתן,
לצערי אין דבר כזה "חסם עליון"
אני ממליץ ליתר הביטחון לשקלל ולחשב לפי עליה של 2% מדד בשנה + עליה של 3% בריביות המשתנות.
תודה על תיקון הטעות.
בהצלחה
היי שלום לך
לצערי לא הצלחתי לפתוח פניה חדשה אז רכבתי על זו. סליחה מראש.
ראשית אודה לך מאוד על הבלוג העשיר במידע חידשת לי המון.
אשמח לקבל את עזרתך בנושא הבא:
זכיתי במגרש ואני נדרש לשלם עליו עכשיו 650000 (30%-70%) אך בפועל אקבל את המגרש רק בעוד שנתיים.
קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא של 1100000 (מגרש כולל בניה) חלק אני מקבל עכשיו לטובת המגרש וחלק בעוד שנתיים כשאתחיל לבנות.
אני מעוניין לשלם כבר מהיום סכום של 5500 שח.
האם תוכל להמליץ לי מה לעשות??
תודה מראש
עודד דאנה
עודד שלום,
לא הבנתי את השאלה.
אנא נסח אותה מחדש במילים פשוטות
תודה וסליחה
למה לא להגדיל את מסלול הפריים ליותר שנים ולקצר את המסלול המשתנה כל חמש. לפחות שנים ואז לחסוך את העלית המדד?
ההחזר יהיה כמעט זהה
היי יוסי,
יש עוד אינספור אפשרויות,
בעיקרון אני מעדיף משכנתאות "מאוזנות" שאין בהם מסלול אחד ל30 שנה ומסלול שונה ל5 שנים וכו'.
אבל גם בדעה שלך יש צדק והיגיון כלכלי, פשוט אני מעדיף להראות את החלק "הרחב" של התמונה ולא נכנס למקרים ספציפיים ויותר שוליים.
בכל אופן, תודה על ההערה.
הי משכנתאמן,
עד כמה שאני מבין, אלה לא מקרים שוליים – זה נכון ל כ ל משכנתא.
תמיד כדאי לקחת את שליש הפריים לתקופה הארוכה ביותר האפשרית ולקצר את המסלולים האחרים. אם היה אפשר לקחת ל40 שנה – היה עדיף. זה פשוט הכי זול.
מה זה משנה אם המסלולים האחרים רק לעשר שנים? קח את הפריים ל25 שנה וקצר את האחרים לחמש שנים. בעצם, אפילו עדיף 30 שנה ושנתיים.
למה אתה מתכוון באיזון? יש לזה משמעות כלכלית או רק פסיכולוגית?
כפי שאתה מייעץ (ובצדק) לאנשים לא להתפס למספר שנים עגול, נראה לי שאין סיבה להתקבע על מספר שנים דומה בין המסלולים השונים.
יואב
היי יואב,
אחלה תגובה ואני מקבל את ההערה ברצינות.
מכיוון שזו הערה שחוזרת מבטיח להעמיק בנושא ולכתוב פוסט ממוקד על הנושא הזה,
מן הסתם יש מצבים שזה בחלט משתלם כלכלית "על הנייר" אבל ייעוץ משכנתאות הוא לא רק "עניין כלכלי" גרידא למרות שאנחנו טועים לרוב שכן.
הוא לא רק מספרים ואחוזים אלא גם ה"חיים" עצמם ולקחת 1/3 חוב ולשים אותו על "hold" הוא לא דבר בריא (פסיכולוגית בטוח ולעיתים גם לא כלכלי) לכן אני מנסה להיות זהיר ולא לדחוף אנשים למקומות שיהיה להם קשה לצאת מהם אחר כך.
אם אתה לא אדם שדוחה דברים ומזניח יהיה לך קשה להבין את "נפש הדחיין", זה שאוהב למשוך חובות ולגלגל אותם עד אין סוף, אני מעדיף להיות יותר "סולידי" ולהזהיר את הכלל גם אם ישנם כאלו שידעו לעשות מזה את הרווח שכביכול יש על הנייר.
בכל אופן, מבטיח להעמיק בפוסט ונוכל להתדיין בזמנו.
בכל אופן, המון תודה על ההערה וההארה
בעיקרון אין יתרון משמעותי בפריסת הלוואת הפריים לשנים ארוכות, על פני פריסת צמודת המדד, מאחר והמציאות הכלכלית מוכיחה , שריבית הפריים עוקבת אחרי המדד בגדול, מכיוון שכאשר המדד עולה, ריבית הפריים עולה כדי לאפשר לשמור על ערך הכסף בפקדונות מחד, וכדי לרסן את האינפלציה מאידך.
ואותו דבר בכיוון ההפוך.
מצפה בכליון עיניים להרחבה שלך על הנושא.
שלום עוז,
יש משהו בדבריך ועדיין מסלול הפריים יוצא "יותר זול" מאשר מסלול צמוד מדד ולכן כדאי למשוך אותו לשנים ארוכות ואת "המדדיות" לסיים כמה שיותר מהר.
אולי באמת ארחיב בנושא מאחד מהפוסטים הקרובים, תודה על ההערה ועל הרעיון
בהצלחה
הייתרון הנוסף שאני רואה במסלול פריים ארוך שנים הוא , שההחזר החודשי נמוך והריבית נמוכה ואפשר בכל נקודת זמן להכניס סכום כסף ליתרה וכך לסלק את החלק הזה לפני הזמן
שלום רב,
קודם כל תודה על העצות הטובות והחומר למחשבה שאתה מותיר לנו..
עזרת לנו מאוד בהכנת "שיעורי הבית", ועכשיו הגענו ל-money time, תרתי משמע….
נשמח לשמוע את דעתך על הצעות משכתנא סופיות שקיבלנו, במיוחד לאור הפוסט הזה.
אנחנו לוקחים משכתנא בסך 1,200,000 כשיכולת ההחזר שלנו תהיה 6,000 שח (כרגע וב-20 חודשים הקרובים היא תהיה כ-4000 ש"ח שכן אנחנו משלמים גם שכר דירה).
ההצעה אומרת כך:
200 א' בצמודה משתנה כל 5 שנים – 1.67%
400 א' בפריים – 0.95-
300 א' בקבועה לא צמודה ל-18 שנה – 4.58%
300 א' בקבועה לא צמודה משתנה כל 5 שנים – 4.33%
ועל כל זה אנחנו מקבלים גרייס ל-20 חודשים, כך שההחזר החודשי בתקופה זו יהיה כ-3500 ש"ח.
הצעה דומה שקיבלנו מבנק אחר, היא ללא המסלול של הקבועה משתנה, אבל היא כוללת הטבה של 75,000 ש"ח לחמש שנים ללא ריבית וללא הצמדה, הצמודה היא בריבית של 1.77% והקבועה בריבית של 4.6%.
שאלתנו:
1. מה דעתך על התמהיל, לאור הצרכים?
2. האם הריביות שקיבלנו טובות או שיש עוד מה "ללחוץ" אותם?
3. עד כמה ההטבה של ה-75 א' משמעותית?
4. למה בכלל שווה לנו לקחת את הקבועה המשתנה? בעוד 5 שנים לא נוכל להחזיר את כל הסכום של המשתנות (מסלול מדד ומסלול קבועה משתנה) ואז ממילא הריביות יכולות להשתנות?
5. יש לנו אפשרות לקחת ממקום העבודה הלוואה של 50,000 לא צמודים למדד בריבית טובה יותר מזו של הבנק (2.7%), ואנחנו שוקלים לקחת אותה בסוף התקופה (אחרי שיכולת ההחזר שלנו תעלה). האם נכון מבחינתנו? מהיכן במשכנתא כדאי לא לקחת את ה-50,000 הללו?
תודה רבה מראש!
ושכחתי – כל המסלולים, למעט הקבועה, הם ל-30 שנה…
היי הדס,
תודה רבה על הפרגון!
1. התמהיל טוב, גם אני חושב שהמל"צ (משתנה לא צמודה) מיותרת וכדאי במקומה לקחת קל"צ ואז התמהיל יהיה מצוין
2. הריביות טובות
3. ההטבה של ה- 75 לא כל-כך משמעותית, לדעתי היא גם לתקופה קצרה כך שהיא מעלה את ההחזר החודשי משמעותית
4. כמו שרשמת אין טעם לקחת את ה"משתנה לא צמודה" (אין דבר כזה "קבועה משתנה"), ההסבר בסעיף 1
5. לא הייתי לוקח את ההלוואה מהעבודה כי היא לתקופה קצרה ותייקר את ההחזר.
במקום זה הייתי מנסה להוריד 5 שנים מאחד המסלולים ל מנת שיהיה ל- 25 שנה
בהצלחה
תודה רבה על התגובה המהירה והמועילה. אבל בעקבות תשובתך, נולדות שאלות חדשות…
אם אכן אנחנו נוותר על המסלול של המשתנה לא צמודה, לא נוכל לקחת את כל הסכום במסלול קל"צ, כי ההחזר החודשי מאוד גבוה.
כיצד כדאי לחלק את ה- 300 א' הנותרים וגם לקצר תקופות וגם לעמוד בהחזר חודשי של 6000 ש"ח?
שוב הרבה תודה.
היי הדס,
הייתי מחלק את ה- 300 בין:
קל"צ, מל"צ ומשתנה – זה מפזר את הסיכון.
הדס שלום
הריביות שקיבלתם מעולות.
התוכלי לשתף אותנו מאיזה בנק קיבלתם?
אודה לך מראש.
דוד
הי אמן
רציתי לדעת איך אתה יודע את הריביות המוצעות על ידי הבנקים, בחילוקים ל5 10 וכו שנים.
זה מתפרסם איפה שהוא, או שמא יש נוסחה ברורה לפי הריבית במשק בצירופה, או שפשוט צריך להיות בשטח כל הזמן כדי להתעדכן?
אשמח לתשובתך.
היי יחזקאל,
רק מהסתובבות בשטח… ומהניסיון
שלום רב,
אנחנו לוקחים משכנתא של 1100000 ש"ח . יכולת ההחזר עד 5000 ש"ח בחודש.
קיבלנו 2 הצעות שונות מבנקים :
1. 366 א' בפריים -0.9 ל30 שנה
534 א' משתנה צמודה 1.6 ל30 שנה
200 א' משתנה לא צמודה 4.52 ל25 שנים
2. 360 א' בפריים -0.9 ל 30 שנה
440 א' משתנה צמודה 1.95 ל 30 שנה
150 א' קבוע לא צמודה 4.7 ל 20 שנה
150 א' משתנה לא צמודה 4.43 ל 25 שנה
אבקש לדעת מה כדאי לבחור / לשנות ? האם הריביות טובות ?
תודה מראש
היי אירה,
הריביות בגדול "בסדר" אבל התמהיל לא משהו.
הוא ליותר מדי שנים + רובו צמוד לממד ובריבית משתנה.
אם אתם יכולים תעלו את ההחזר החודשי ותקצרו שנים ותשלבו יותר קל"צ.
בהשוואה בין התמהילים ששלחת, אני מעדיף את השני (כי הוא פחות צמוד ופחות משתנה, אמנם בקצת אבל עדיין), אבל הריביות בו יותר גבוהות ולכן הוא די דומה לראשון.
היי,
אנו כרגע בהתלבטות לגביי תמהילים משני בנקים, משכנתא K982 , עד האיכלוס כל התמהיל בגרייס חלקי.
חלוקה הכסף היא בעקבות תחנות תשלום שנקבעו לקבלן עד האיכלוס :
תשלום ראשון- 327,500 ₪ ב-01/13
תשלום שני- 524,500 ₪ ב- 05/14
תשלום שלישי- 130,000 ₪ באיכלוס 08/14
תמהיל א
קלצ 327,500 ל-15 4.07%
פריים 162,500 ל-30 P-0.9
עוגן מק"מ 162,500 מ+0.8 ל-30
משתנה כל 5 199,500 ע-0.40 (יוצא2%)
משתנה כל 5 130,000 ע-0.40
תמהיל ב
קלצ 327,500 ל-15 4.29%
פריים 327,000 ל-30 P-0.9
משתנה כל 5 197,500 1.9%
משתנה כל 5 130,000 1.9%
– הריביות אמנם טובות, בכל זאת רוצים לדעת איפה אפשר להוריד עוד (החלטנו לנהל מו"מ מולם בכל פגישה עד לרגע החתימה..(-; )
– האם כדאי לפצל פריים עם מקמ?
בתודה מראש!
היי לירון,
אני אהבתי התמהיל השני, תנסו להוריד את הקל"צ.
אין מצב שתוכלו לקצר את המשתנות הצמודות לפחות ל-25 שנה? 30 שנה זה מוגזם שמדובר בריביות משתנות + מדד.
בהצלחה
שכחתי לכתוב שגם המשתנות הן ל-30 שנה.
(יכולת החזר של 5300 בערך)
שלום משכנתאמן,
אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא ע"ס חצי מיליון ולהחזיר כ – 4000 ש"ח בחודש. קיבלנו הצעות לשתי אפשרויות:
תמהיל ראשון:
שליש בפריים – 0.8% ל – 15 שנה
שליש במשתנה כל 5 שנים בריבית 1.8% ל – 15 שנה
שליש בקל"צ – 4% ל – 15 שנה
תמהיל שני:
בגלל שמדובר בסכום לא גבוה הבנק המליץ לקחת הכל בקל"צ בריבית 3.9% ל – 12 שנה.
ההצעות מאוד שונות זו מזו ולכן קשה לנו להחליט. כנראה גם נרצה לסלק חלק מהלוואה לפני המועד. על איזו הצעה אתה ממליץ?
תודה מראש
היי מרינה,
שתי ההצעות שונות מאוד גם בהחזר החודשי (הפרש של 600 שקל בינהם),
אם אתם יודעים שיש לכם כסף להחזיר קחו 1/3 פריים ו 2/3 קל"צ.
שלום משכנתאמן
בלוג מעולה, תודה רבה.
אשמח אם תוכל לעזר לנו בהתלבטות לגבי מיחזור חלק מהמשכנתא.
יש שתי הלוואות שאנו שוקלים למחזר:
1. 300K בריבית קבועה 3% צמודה מדד ל 15 שנה. נשאר כמעט 12 שנה,עמלת היוון 9400שח.
2. 100K בריבית מתחלפת פעם בשנתיים צמודה מדד, כרגע 1.85% לעוד שנה. נשאר כמעט 17 שנה, אין עמלת היוון.
המסלולים שאנו שוקלים לקחת הם:
1. 300K בריבית קבועה לא צמודה 4.19% ל 10 שנים.
2. 100K בריבית קבועה לא צמודה 4.39% ל 12 שנים.
שתי שאלות:
1. האם לדעתך התמהיל הוא טוב?
2. ממה שקראתי בתגובות מעלה, נראה לי שנתנו לנו ריביות גבוהות יחסית למה שמציעים ללוקחי משכנתא חדשים. האם במיחזור נותנים ריביות יותר גבוהות? מה אפשר לעשות?
תודה רבה,
היי מירי,
תודה רבה על הפרגון!
1. התמהיל טוב אבל אפשר גם לשלב פריים
2. הריביות בסדר אבל אפשר פחות, במיחזור מתחילים איתכם בריביות יותר גבוהות כי יודעים שלפעמים אין לכם "חשק" לעבור בנק ומנסים להשאיר אתכם בריבית טיפה גבוהות יותר, תבקשו הנחה או לכו לבנק אחר
בהצלחה
היי משכנתאמן,
רציתי לשאול, איך אפשר לקבל משכנתא של מעל 50% ברכישה דירה להשקעה? אני יודע שזה אפשרי והבנקים עושים את זה כל הזמן, השאלה שלי איך?
תודה מראש.
היי ליאור,
אפשר אם אתה ממשכן גם דירה נוספת שברשותך,
אני לא מכיר פתרון אחר
אתה אומר בעצם שאם נגיד יש לי דירה, ואני רוצה לרכוש דירה נוספת להשקעה, אז אני יכול למשכן את הדירה שברשותי ולקבל משכנתא של יותר מ 50% בכדי לקנות את הדירה להשקעה?
היי ליאור,
כן – זאת כוונתי בדיוק.
יש לך אפשרות לקבל עד 50% מהנכס הקיים (בהנחה שאינו ממושכן באחוז דומה או גבוה יותר).
אז בעצם אני יכול לקחת 50% על הדירה להשקעה ועוד 50% על הדירה שברשותי, כך שאני יכול למעשה לקבל 100% משכנתא?
ברמת העיקרון,
יש מצבים שהבנק (בצדק לדעתי) לא מאפשר זאת.
אבל על הנייר זה נכון
היי,
קודם כל, כל הכבוד על הבלוג המוצלח ועל העזרה שאתה נותן לנו.
אני עומד לקחת משכנתא ע"ס 965 אש"ח. כיוון שאני בן של עובד בנק פועלים קיבלתי את ההצעה הנ"ל:
318 אש"ח, 30 שנה, P-0.9%.
340 אש"ח, 20 שנה, קל"צ 4.68%.
307 אש"ח, 25 שנה, משתנה 5 שנים 1.59% (B-77%).
רצוי לציין שחלק מההטבה היא: פטור מדמי פתיחת תיק ו- 65% הנחה על קנסות בשינויים במשכנתא.
עם ההצעה הזאת הלכתי לבנק אחר שהוריד את הקל"צ ל- 4.56% וכל השאר ללא שינוי.
השאלות:
האם התמהיל נכון ? (מדובר בהחזר של 4.7 אש"ח)
האם ניתן ללחוץ ולהוריד את הריבית עוד?
האם ההטבה של 65% הנחה בקנסות שווה שאלך עם פועלים ??
המון תודה
היי יוסי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. התמהיל בסדר גמור
2. תמיד אפשר ללחוץ את הבנק עוד.
3. לחשב כמה כסף אתה מפסיד על הנייר (זה קל מאוד לחשב כי שני המסלולים בקל"צ) ועשה החישוב בעצמך.
אם אתה יודע שבגלל שאתה בן של עובד גם תקבל שירות טוב בעתיד, אז קח גם את זה בחשבון.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני תוהה מדוע יש הבדל בין התמהיל המוצג למעלה לבין התמהיל שנתת בפוסט של מדריך משכנתא חלק ו – בניית תמהיל. שם החשיפה למדד היא מעל 50% ובתמהיל למעלה החשיפה היא 33%
תודה,
ארז
היי ארז,
התמהיל בפוסט של המדריך היה לטובת המחשה, התמהיל שנתתי בפוסט על המיליון הינו תמהיל שכבר מומלץ על ידי (כמובן על בסיס כל האזהרות).
משכנתאמן שלום
תודה רבה על כל המידע.
שאלה חשובה! אנחנו לקראת סגירת משכנתא, עדיין לא פתחנו תיק.
קיבלנו תמהלים ממספר בנקים, ויש בנק שכבר די אנחנו קרובים לסגירת משכנתא שם.
התמהיל הכי טוב שקיבלנו:
פריים -0.9
משתנה כל 5 שנים צמודה – 1.8
קבועה לא צמודה 4.46
שאלתי היא: לאור הורדת הריבית, האם אנחנו יכולים היום במצב הקיים לקבל הורדה נוספת בריבית? יש לציין שב- 31.1 אנחנו צריכים כבר את הכסף נזיל.
מה דעתך? אודה לתשובה מהירה, העניין דחוף
תודה רבה
שלום בתיה,
תוכלי לשתף מאיזה בנק קיבלת את הרביות האלו?
תודה,
ארז
היי בתיה,
יש לכם מספיק זמן לקבל את ההנחה כי בעוד שבועיים שלושה תוכלו להרגיש את ההנחה בריביות וזה משאיר לכם מספיק זמן לסיים את תהליך המשכנתא
משכנתאמן שלום,
אנחנו זוג צעיר (28) עומדים בפני סגירת משכנתא על סך 700 אש"ח. (שווי הנכס 1,100,000)
הכנסה חודשית ממוצעת של כ -15000 ש"ח.
ההצעה שניתנה לנו:
פריים – 231000 בP-0.9 ל 25 שנה
משתנה כל חמש שנים -319,000 1.75 20 שנה
קל"צ 150,000 4.3% ל 15 שנה
סה"כ החזר חודשי של 3700 ש"ח
אשמח לשמוע דעתך על התמהיל ועל הריביות?
האם לא כדאי לוותר על הקל"צ ולהעביר למשתנה כל 5 שנים?
היי מאר,
תמהיל וריביות טובות.
לדעתי, ממש לא כדאי לוותר על הקל״צ בשביל המשתנה.
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב,
אני מצטרף לשורת הברכות על האתר המוצלח והמקצועי.
שאלתי הינה –
אם אני רוכש דירת מגורים (יחידה) בשיעור מימון של 60% – האם אפשר לעלות את אחוז המימון לשיעור גבוה יותר, עד 75%?
האם יש מרווח זמן מינימלי לביצוע פעולה כזו?
תודה
רוחי
היי רוחי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
ניתן להעלות את אחוזי המימון עד ל- 75% אבל זה דורש את אישורו של הבנק.
אני מציע לפנות למספר בנקים במקביל ולבקש אישור ל- 75% מימון
בהצלחה
הי,
לפני הכל, מוכרח להודות לך על הבלוג המעניין שמדבר אל כולנו בשפה ברורה ובגובה העיניים (מה שלעיתים קצת קשה למצוא אצל היועצים השונים…)
לעיניינינו, אני מעוניין לקחת משכנתא של כ – 1,200,000. 66 אחוז מהסכום אני רוצה להחזיר במקסימום 7 שנים, מה דעתך על כך שאני אקח את הסכום הנ״ל בריבית צמודת מדד בלבד, וזאת מפני שכוונתי לסגור את המשכנתא בזמן קצר יחסית. בתודה מראש, רון
היי רון,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
שלב קבועה ופריים, אתה יכול במקרה שלך לוותר על הקל"צ.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
האתר שלך ערוך מעולה ומלמד המון. תודה רבה!
אנחנו מתכננים לקחת משכנתא של 1,200,000 על בית ששוויו 2,400,000.
הכוונה להחזיר משהו כמו 6500-7000 שח בחודש. נרצה לצמצם את המשכנתא עם הזמן ע"י החזרת חלק מהסכום. תוכל בבקשה לתת תמהיל שיתאים? התקופה של המשכנתא בין 15-25 שנה (אין לנו בעיה שיהיה הפרש זמן גדול בין החלק של הפריים לחלקים האחרים אם זה מועיל). האם הריביות שצוינו במאמר תוקנו בהתאם להורדת הריבית שהייתה?
תודה רבה
היי ליאור,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
להלן תמהיל אופציונלי:
1/3 פריים ל- 25 שנה
1/3 קל"צ ל- 18
1/3 משתנה כל חמש ל- 15
הריביות עדיין לא מעודכנות, יש להחסיר מהם כ 0.1%-0.2%
בהצלחה
שלום
תודה על כל המידע.
האם אתה יכול להמליץ על מחשבון משכנתא און-ליין?
דן
היי דן,
תודה על הפרגון!
אני עובד כרגע על מחשבון לאתר שלי שיעלה בשבועות הקרובים.
לגבי מחשבי אונליין – המחשבונים של לאומי וטפחות בסדר גמור.
הי,
תודה רבה על הבלוג, שבעקבותו החלטנו על מיחזור ועל תמהיל.
הפוסטים והעצות ממש עזרו לנו להתכוונן.
כרגע יש לנו משכנתא קיימת עם מסללול פריים טוב ולכן אנחנו מנסים ככל יכולתנו ל"הישאר בבנק" ולמחזר רק את השאר.
הנה התמהיל שקיבלנו מהבנק שלנו אחרי מיקוח קל:
משכנתא של 930,000
340,000 P-1.08 21 שנה (זה החלק שנשאר)
310,000 קל"צ ל15 שנה 4.2%
280,000 משתנה 5 ל15 שנה 1.9%
הלכנו לבנקים אחרים לקבל הצעות אבל הן לא היו יותר טובות (כל מי שראה את המסלול פריים תהה למה אנחנו ממחזרים, ובכן יש לנו למשל קבועה צמודה של 4% שזאת לדעתי סיבה מספיק טובה, מה גם שאנחנו מקצרים שנים מכיוון שיכולת ההחזר שלנו עלתה)
השאלה שלי היא האם לדעתך יש לנו עוד על מה להתמקח בבנק שלנו?
כשהייתי בבנק פועלים ואמרתי לפקידה שקיבלנו על הקל"צ ל15 שנה 4.1% היא גיחכה כלא מאמינה (ניסיתי על מנת להוריד אותה מ4.2)
כמו כן אשמח לדעת האם מסלול המיחזור באותו בנק הוא קל יותר מאשר מיחזור בבנק אחר.
ושוב תודה, הפצנו את הבלוג בין חברינו שיאיר גם את עיניהם
יום טוב
וכמובן אשמח לשמוע את דעתך על התמהיל שעשינו 🙂
היי גיא,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. אין לי "סודות קסם" להוזלה בריבית, אבל אני מאמין שאם מתעקשים בסוף מקבלים (אפשר לנסות בעוד בנק)
2. כן, מחזור באותו בנק אמור להיות פשוט יותר (ברוב המקרים)
שיהיה בהצלחה
הי,
תודה על התשובות.
השאלה שלי היתה אם אכן יש סיכוי להוריד מבחינת מה שקיבלנו ומה שנהוג בשוק.
וכמובן שנשמח לשמוע את דעתך על התמהיל שלנו.
לילה טוב!
היי גיא,
הבנתי את השאלה ולכן עניתי שיש עוד מקום קטן להורדה ובשביל זה צריך טיפה יותר ללחוץ.
התמהיל בסדר גמור
שלום,
כל הכבוד על הבלוג. מעניין ועוזר מאוד.
האם יש אפשרות היום לקבל משכנתא בגובה 85% מהנכס?
מדובר בדירה ראשונה למגורים.
האם מישהו יכול לשתף אותי איזה בנק נותן היום ריבית קבועה לא צמודה הכי נמוכה לתקופה של 25 שנה?.
תודה מראש.
היי אלה,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
המקסימום שניתן לקבל עבור דירה ראשונה הוא 75% מימון
ראשית ממש ממש תודה על המידע הרב לעם ישראל..
רצינו לשאול מה הפרוצדורה במצב הבא:
כעת אנו מסיימים בניה דרך קבוצת רכישה (11 דירים) עד עתה שילמנו לקבלן ע"י בנק מלווה באמצעות הלוואת גישור המצריכה מאתנו ריביות של 1500 ש"ח ויותר.
כעת אנו בשלבי טופס 4.
1.האם אנו חייבים להמתין עד לקבלת טופס 4 כדי לברר על משכנתא?
2. מה הפרוצדורה כדי לעבור מהלוואת הגישור בבנק המלווה לבנק אחר עם משכנתא רגילה? האם זה נקרא מיחזור/ ההעברת משכנתא?
3. איך אני מגדיר לבנק את ערך הדירה? (קנינו אותה ב900K שילמנו הון עצמי לבנק המלווה 350K וכעת שווי הדירה 1200K)
תודה רבה
היי אבישי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. לפני טופס 4 לא תוכלו לקבל משכנתא (עד כמה שידוע לי לפחות ושווה לבדוק אותי בנושא הזה)
2. זה נקרא משכנתא חדשה, כי בעצם אין לכם משכנתא כרגע (יש לכם הלוואת גישור רגילה)
3. הבנק ישלח שמאי לדירה והוא יגדיר את שוויה.
בהצלחה
שלום,
בלוג מעניין מאוד חבל שראיתי אותו רק עכשיו.
אני לקחתי לפני כשנה וחצי כ- 1,000,000 ש"ח משכנתא
350K בהלואת בלון עם משתנה כל 5 צמודה 2.65%
650K בקבועה צמודה עם ריבית של 3.35%
אני עכשיו רוצה למחזר אותה ורציתי המלצה ל2 תמהילים אחד שנשאר עם הלוואת בלון והשני ללא.
כרגע החזר חודשי עומד על 4,450 מעוניין לא לעבור את ה-5300.
תודה
מוסיף פרטים:
ההלוואת בלון היא ל-10 שנים והקבועה היא ל-21.6 שנים
היי ניר,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
המלצות על תמהילים תוכל למצוא ממש בפוסט הזה.
אם אתה רוצה אחד עם בוליט פשוט תיקח את הבוליט בפריים ותקזז משאר המסלולים את החלק היחסי.
בהצלחה
היי ,
איך התמהיל הבא?
300K גרייס חלקי(משלם רק ריבית) ל-10 שנים ב P-0.85
362K במשתנה כל 5 שנים ב-2.03 (עוגן צמוד אג"ח + 1%) ל-20 שנה
328K בקל"צ ב-4.5% ל-18.5 שנים
עמלת פירעון מוקדם 3,584 , הריביות טובות או רק בסדר?
תודה
היי ניר,
הריביות "בסדר".
לא הבנתי למה לקחת בוליט על 300 אלף ש"ח? אתה מתכנן להחזיר אותם בקרוב?
היי,
את הבוליט אני מתכנן להחזיר עד 5 שנים, לקחתי 10 שנים ליתר ביטחון.
מה שלא הצלחתי להבין זה למה אנשים בתמהיל שלהם לוקחים אותו מסלול פעמיים רק לזמנים שונים , לדוגמא 170K ברבית משתנה ל-5 ל-20 שנה ו- 100K ל-20 שנה באותו מסלול(איך מחשבים כזה תמהיל?)
היי ניר,
אין הגיון בזה,
לרוב לוקחים אותו מסלול לשנים שונות, אבל במה שהצגת לא מצאתי הגיון.
הדבר היחיד שאני מוצא כאן זה שיש בנקים שמחייבים אותך להחזיר לפחות 10% מן המסלול אם אתה רוצה לעשות סילוק חלקי ולכן, אם יש לך מסלול שהוא רק על 100 אלף ש"ח, זה אומר שתוכל להחזיר ממנו מינימום 10 אלף ש"ח ולא 27 אלף אם היו לוקחים הכל באותו המסלול.
היי משכנתא מן, בהמשך לשאלה שלי על משכנתא של יותר מ 50% על דירה להשקעה באמצעות מישכון דירה קיימת. יש לי מספר שאלות:
1. אם נגיד הדירה שלי שווה 1.5 מיל' ויש לי עליה משכנתא של מיל', אז אני יכול למשכן רק חצי מיליון? או שאין קשר?
2. אם אני לוקח נגיד משכנתא של 70% על דירה להשקעה, בעזרת מישכון דירה קיימת, האם כל ה 70% בתנאי מימון של משכנתא רגילה או שמדובר בתנאים של "משכנתא לכל מטרה"?
3. מה זה "משכנתא לכל מטרה" והאם התנאים שלה פחות טובים משמעותית ממשכנתא רגילה?
תודה מראש!
היי ליאור,
1. על הדירה הקיימת ניתן לקבל מקסימום 50%, כך שלא תוכל לקבל עוד חצי מיליון (זה יהפוך אותה לממושכנת ב- 100% מימון)
2. זה משתנה מבנק לבנק ונמצא איפה שהוא באמצע (כלומר, חלק מחשבים זאת כהלוואה לרכישה וחלק מחשבים זאת כהלוואה לכל מטרה)
3. הלוואה לכל מטרה זה שאתה לוקח כסף עבור דירה קיימת ומשתמש בכסף לצרכים פרטיים (רכישת דירה, עזרה לילדים, פתיחת עסק וכו')
בהצלחה
היי משכנתא מן,
מה הכוונה חלק חלק? האם התכוונת ש 50% מהמשכנתא שאקבל על הדירה שבבעלותי תהיה בתנאי "משכנתא לכל מטרה" וה 50% שאקבל על הדירה שארכוש תהיה בתנאי משכנתא רגילה?
תודה מראש.
היי ליאור,
הכוונה היא שבדירה שכבר בבעלותך ניתן לקבל עד 50% (כלומר – אם היא שווה 1.5M, המקס' שתוכל לקבל הוא 750K).
ולכן, אם יש לך כבר משכנתא של 1M עליה, לא תוכל לקבל הלוואה נוספת.
כמו כן, מצב שמהלך כזה כן יוצא לדרך – ההלוואה שתקבל על הדירה הקיימת הינה "לכל מטרה" ועל החדשה לרכישה (או לחלופין "רכישה במשכון שני נכסים").
אז אם נגיד יש לי דירה ששווה 1.5 מיל', שכיסיתי כבר חלק מהמשכנתא, אז אני בודק כאילו מה נישאר מהקרן של המשכנתא? נגיד לקחתי משכנתא של מיליון, וכיסיתי כבר חצי מיליון, אז כאילו מותר לי לקחת הלוואה נוספת של 250K לכל מטרה? ואז אם נגיד אני רוצה לרכוש דירה להשקעה ב 600K, אז אני אקבל 300K הלוואה לרכישה דירה בתנאי משכנתא רגילים לרכישת דירה, ואני אוכל לקבל עוד 250K ע"י מישכון הדירה הנוספת בתנאים של משכנתא לכל מטרה? כאילו 2 משכנתאות שונות עם תנאים שונים על דירה אחת?
הבנת נכון,
אבל כפי שאמרתי יהיו בנקים שיתגמשו ויהיו יותר "נוחים" עם הריבית של ה"לכל מטרה" ברגע שתציג להם חוזה רכישה ותוכיח להם כי הכסף הולך לטובת רכישת דירה.
היי משכנתאמן,
אני לפני לקיחת משכנתא לבניה.
יש לי כיום 500K משכנתא על השטח ואני צריך עוד 500K לבניה כשבעוד שנתיים משתחרר לי 200K מקרן הישתלמות. מה כדאי לעשות? לקחת את כל ה500K במשכנתא ובעוד שנתיים לחסות חלק מהמשכנתא עם הכסף שישתחרר או לקחת בוליט?
המשכנתא הקיימת היא מ2008:
100,000 בפריים -1.15 ל25 שנה
– 200,000 בריבית קבועה צמודה של 3.81% ל15 שנה
– 200,000 בריבית משתנה צמודה של 3.45% ל25 שנה
אם אני עובר בנק אני צריך למחזר את המשכנתא הישנה ולקחת הלוואה על כל הסכום. האם שווה לי למחזר? עמלת ההיוון על המשכנתא היא 12K
היי ארז,
1. אם יהיו לך 200 אלף ש"ח בוודאות בעוד שנתיים אז אני ממליץ על בוליט
2. בדוק את הריביות היום ותעשה שיקול אם המחזור כדאי או לא, אני חושב שכן אבל זה מחייב בדיקה מקיפה
בהצלחה
היי,
אתה ממליץ על בוליט שצמוד למדד? הבנתי שכבר אין בוליט שצמוד לפריים
היי ארז,
יש בהחלט בוליט שצמוד לפריים ועליו אני ממליץ
אז אם אני אקח בוליט צמוד לפריים זה יוריד לי מהסכום שלל ההלוואה שצמודה לפריים, נכון? כיוון שאי אפשר לקחת יותר משליש בפריים מסכום ההלוואה הכולל.
עוד שאלה… מה הרביות שמקבלים על בוליט צמוד לפריים?
באיזור הפריים מינוס 0.7% עד פריים מינוס 0.9% עם סטייה לפה ולשם
היי ארז,
1. בעיקרון הלוואת בוליט ניתן לקחת בפריים ללא קשר ל1/3 פריים במסלול רגיל (זה ככה אצל רוב הבנקים אבל לא אצל כולם)
2. באיזור הפריים מינוס 0.7% עד פריים מינוס 0.9% עם סטייה לפה ולשם
שלום.
תודה רבה על האתר הנהדר!
רציתי לשאול מהו התמהיל המומלץ שלך אם למרות אזהרותיך אני לוקח משכנתא על 1500000 (נוצר מצב של הכרח) כשהחזר החודשי הסביר בשלב זה ( יתכנו שינויים בהמשך)הוא עד 4500 והנטיה האישית היא להאריך את ההלוואה ולא להגיע למחנק כלכלי בשוטף.
היי אלי,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
1/3 פריים והשאר במשתנה כל חמש ל- 30 שנה
סליחה- הסכום הוא כמובן טעות . הכוונה הייתה למליון וחמישים אלף. שאלה נוספת- מה לגבי ניצול של הזכאות? יש לי נתוניי זכאות טובים. האם הריבית משתלמת?
היי משכנתאמן,
למה לא גילינו את הבלוג שלך קודם?????
תענוג לקרוא ולהשכיל!
מתכוונים לקחת משכנתא ביומיים הקרובים (אמורים לשלם את התשלום הראשון כבר בעוד שבועיים) – התמהיל שהוצע לנו:
304,750 שח בפריים מינוס 0.9 – 2.35 (ל25 שנה)
547,000 – משתנה כל 5 שנים, בריבית 2.06(ל25 שנה).
130,000 בריבית קבועה לא צמודה-4.76 (ל15 שנה)
(סה״כ 981,750)
כמו כן, קיבלנו פטור מדמי פתיחת תיק .
ההחזר החודשי עומד על 4,700.
האם הריביות אטרקטיביות?
מה היית עושה אחרת?
האם להתאמץ ולהגיע להחזר חודשי שמהווה כ- 30 אחוז מההכנסות, או להשאיר רווח לעליות מדד צפויות..?
נשמח לתשובה שלך בהקדם האפשרי… 🙂
תודה.
היי אדווה,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
לשאלתך,
1. התמהיל והריביות בסדר, הייתי לוקח חלק מהסכום של המשתנה כל חמש ומסיט לטובת הקבועה לא צמודה
2. אם המשכורות הולכות לעלות בהתאמה לעליית המדד והריבית הייתי מתאמץ עוד "קצת" (זו יכולה להיות ההתאמצות בלהעביר חלק מהמשתנה לקל"צ)
בהצלחה
היי
אני לא רואה כזה הבדל בסה"כ התשלומים בין המסלולים – למעשה במסלול הראשון משלמים פחות מאשר כמעת בכל האחרים. איך זה מסתדר? חשבתי שאם התשלום החודשי גדול יותר, הסה"כ קטן יותר.
שלום,
אציין שלמדתי רבות ממה שקראתי עד כה בפוסטים שאתה מפרסם.
אני לקראת לקיחת משכנתא בסך מיליון שקלים. וקיבלתי בערך את ההצעה הראשונה שהצגת. של 2/3 משתנה כל חמש צמוד למדד ו-1/3 פריים. שאלתי היא מדוע הצעה זו לא טובה? אחרי בתקופה הזו הריביות והמדד יחסית נמוכים ובכל מקרה עוד חמש שנים אוכל למחזר משכנתא ולעשות תמהיל אחר. אודה לתשובתך בהקדם. (אני ממש בשלבים האחרונים ללקיחת המשכנתא). תודה רבה!
היי טל,
היא לא טובה מכמה סיבות:
1. כל המשכנתא שלך בריבית משתנה וזה מסוכן בגלל שכשהריבית תעלה אתה תשלם על כך ביוקר (גם אם זה יהיה רק בעוד חמש שנים)
2. 2/3 מהמשכנתא צמוד למדד וזה מייקר מאוד מאוד את המשכנתא לטווח הארוך (המדדים הנמוכים אמורים להפסק בעוד שנתיים לערך)
3. בעוד חמש שנים כשתרצה למחזר, אתה תקבל את הריביות שיהיו בתקופה ההיא ואם הריביות יהיו גבוהות אז אתה תקבל ריביות גבוהות ככה שזה לא בדיוק עוזר לך.
מקווה שעזרתי, בהצלחה
תודה רבה על התייחסותך המהירה. אשמח לשמוע את דעתך על ההצעה שקיבלתי עבור מיליון שקלים והאם היית עושה שינוי עם הסכומים?
320 אלף – ריבית פריים -0.9 , ל-30 שנה.
130 אלף – קבועה ל18 שנה , לא צמוד בריבית של 4.8.
300 אלף – משתנה כל 5 , לא צמוד אבל ריבית משתנה כל 5..בריבית של 4.4
250 אלף – צמוד מדד וריבית משתנה כל חמש שנים ל-20 שנה בריבית של 1.9.
אודה לתשובתך. תודה!
היי טל,
התמהיל הרבה יותר טוב ממקודם,
תשקול לשנות את המשתנה הלא צמודה לקבועה לא צמודה (זה ייקר טיפה את הריבית אבל שווה את זה).
שלום רב,
יש לי משכנתא בתמהיל :
207 אלף P-0.73% נותרו 9 שנים
122 אלף , משתנה כל 2.5 שנים צמוד+1.73% נותרו 12 שנים
257 אלף קבועה צמודה +3% (עמלת פרעון מוקדם 6000 שח ), 12 שנים
החזר חדשי נוכחי 5300 ,סה"כ לפרעון 593 אלף ,
אני שוקל למחזר את ההלוואה ואני מתלבט לגבי התמהיל הנכון לחיסכון מרבי בריבית ויציבות יחסית בגובה ההחזר לאורך התקופה. החזר חדשי רצוי 5500-6000 שח
אשמח לעזרתך
תודה מראש,
רז
היי רז,
1/3 פריים
1/3 קבועה צמודה
1/3 קל"צ
הכל ל- 10 שנים
שלום רב
אני הולך לקחת משכנתא של 1M על בית של 1.35 (75%) אני מודע לכך שהסכום גבוה, ואנו גם לוקחים את המשכנתא ל30 שנה.
ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי מהבנקים עומדת על:
330 אלף -P-0.9
770- משתנה כל חמש שנים ב1.96
הייתי מעוניין לשמוע את דעתך ומה לדעתך לשנות בתמהיל (ראיתי שאתה ממליץ על ריבית קבועה לא צמודה אבל זה ממש מייקר את התשלם החודשי)
אשמח לשמוע דעתך, אני מעט לחוץ מפני שאני צריך לתת תשלום ראשון כבר בסוף החודש.
תודה מראש
בועז
היי בועז,
לצערי אין לי הרבה מה להציע לך,
כפי שקראת בפוסט זה, אני ממש לא ממליץ על התמהיל הזה, אבל אני לא רואה אופציה טובה יותר עבורך.
שיהיה בהצלחה
מצויין , עזרת לי מאוד.
גם תשובה כזו היה חשוב לי לשמוע.
המון תודה, אתה עושה עבודה מבורכת
היי בועז,
בשמחה – תודה על הפרגון!
שלום לך משכנתאמן!
לטעמי ההיסטוריה של עולם המשכנתאות מתחלקת לשתי תקופות: לפני ואחרי משכנתאמן, ועל זה מגיע לך שבחים אינסופיים.
אשתי ואני מתכוונים לרכוש דירה ב-1,750,000 ולקחת משכנתא בסך 1,150,000. החזר היעד שלנו + – 5,500.
פנינו לשני בנקים וקיבלנו את ההצעות הבאות:
בנק א'
– 279,000, פריים – 0.9, 20 שנה
– 698,000, ריבית משתנה כל 5 שנים 1.78% (עוגן+0.75%), 20 שנה
– 173,000, קבועה צמודה 2.4%, 16 שנה
החזר חודשי: 5,740
בנק ב' אופציה 1
– 382,000, פריים – 0.9, 20 שנה
– 500,000, חצי קבועה (משתנה כל 10) 2.41%, 20 שנה
– 268,000, משתנה כל 5 1.91%, 32 שנה
החזר חודשי: 5,557
בנק ב' אופציה 2
– 382,000, פריים – 0.9, 20 שנה
– 400,000, חצי קבועה (משתנה כל 10) 2.41%, 20 שנה
– 368,000, משתנה כל 5 1.91%, 32 שנה
החזר חודשי: 5,380
בנק ב' אופציה 3
– 382,000, פריים – 0.9, 20 שנה
– 400,000, חצי קבועה (משתנה כל 10) 2.41%, 20 שנה
– 268,000, משתנה כל 5 1.91%, 32 שנה
– 100,000, קל"צ 4.8%, 20 שנה
החזר חודשי: 5,659
בבנק ב' אפשר לשפר קצת את הריביות במידה ונפתח חשבון אצלם.
על איזו אופציע היית מצביע כדי להתמקד בה?
בנוסף, יש לנו זכאות של המדינה לקחת 172,000 קבועה צמודה 3% ל25 שנה וזה לא נכנס לתמונה. היית מכניס את זה?
אני מצטער על הפוסט המתיש (-:
המון תודה מראש,
אד
אד שלום ותודה על המחמאות,
1. כל ההצעות שהצגת עמוסות במסלולים צמודי מדד,
הייתי בונה את זה קצת אחרת ומשלב קל"צ גם על חשבון הארכת הפריים וחלק מהמשתנה כל חמש
2. לא הייתי לוקח משכנתא חצי קבועה אלא משתנה כל חמש + זכאות
3. בגדול המשכנתא שלך לא אידיאלית וזו תוצאה של ההחזר החודשי הנמוך שאתם מייעדים לסכום כה גבוה, תנסו למצוא דרך להעלות את ההחזר החודשי
בהצלחה
המון תודה על תשובתך!
יש לי עוד שתי שאלות:
1. אילו חסרונות אתה רואה במשכנתא חצי קבועה, חוץ מהטווח הארוך עד ליציאה הבאה? הרי היא מבטיחה ריבית נאה לתקופה לא קצרה.
2. מה טוב בשיומוש בזכאות חוץ מההיעדר של עמלת פרעון מוקדם? הרי הבנקים מציעים ריביות יותר טובות לאותה תקופה.
יישר כוח,
אד
היי אד,
1. אין רע במשתנה חצי תקופה אלא יש שלוש חסרונות: היא צמודה למדד + הריבית שלה גבוהה מהמשתנה כל חמש + היא לא כל כך גמישה ותחנת היציאה רחוקה
2. הזכאות היא בקבועה ולא במשתנה ולתקופה ארוכה וזה היתרון שלה מול הבנקים
באמת כל הכבוד על האתר-יישר כוח
מה דעתך על משכנתא בגובה 1100000 שח
בקלצ ל25 שנה בריבית 4.6 אחוז
החזר בערך 6300 שח קבוע לכול התקופה בלי לחץ ובלי הפתעות בדרך דבר שמאפשר לתכנן את המשך החיים יותר רגוע
היי אלי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אם אתם מתכוונים להישאר עם המשכנתא לאורך כל התקופה זה בסדר גמור.
אם לא, תצפו לקנסות יציאה גבוהים שמחזרו או תחזירו כספים.
בכל מקרה הייתי משלב פריים לטובת פיזור הסיכונים וגמישות ההלוואה.
בהצלחה
תודה רבה על התשובה
בודק מסלולים נוספים
בבנק מוכנים ללוח שווה רק בפריים
ושפיצר ביתר המסלולים
מה דעתך בנושא?
תודה
אלי
היי אלי,
כל בנק יש לו את המסלולים שהוא בוחר לתת בקרן שווה וזה לא ניתן למו"מ, אלא רק ניתן לבדוק במספר בנקים.
תשקול גם לקצר שנים בשפיצר במקום קרן שווה בחלק מהמסלולים
ערב טוב
קבלנו את ההצעה הבאה
פריים-370000 25 שנה ריבית 2.35
קבועה צמודה 5 שנים 305000 20 שנה 1.83
קלצ 450000 19 שנה 4.6
החזר כ 6100 שח שזה בסדר לנו
מה דעתך?:
היי אלי,
על פניו התמהיל והריביות בסדר גמור
בהצלחה
משכנתאמן שלום.
אתר מעולה.
קיבלתי המון טיפים.
שאלתי אולי קצת מוזרה: יש בבעלותינו דירה 4 חדרים ששווי שלה כ-1.2M ש"ח. יש חלק ממשכנתא כ-60.000 ש"ח בלבד שנשאר לשלם על דירה זו.
אנו מעוניינים בדירה בת 5 חדרים ששוויה כ-1.8M ש"ח.
שאלתי: אנו מעוניינים לקבל כל 100% מימון בבנק (עוד לא יודעת איך) לשלם בסביבות 8.500-9.000 ש"ח בחודש למשך כ-30 שנה. הכנסתינו כ-23.000 ש"ח בחודש.את דירה קיימת להשכיר בכ-4000 ש"ח. האם זה אפשרי והאם זה כדאי.
איך לגשת לסוגייה זו?
היי קטיה,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
בעיקרון זה לא כל כך אפשרי,
אם תמשכני את החדשה ב- 50% מימון (כלומר תקבלי 900 אלף ש"ח)
ואת הקיימת ב- 50% מימון ואז תקבלי 540 אלף ש"ח
יחד זה יוצא 1440 אלף וזה הלימיט שתוכלי לקבל
שלום תותח, (כל הסבר שלך פה מתיישב עם ההגיון ופשוט להבנה.. יישר כח)
אנחנו לוקחים משכנתא על סך 1,100,000 (דירה חדשה בשווי 1,500,000)
אנחנו מכניסים באזור 25,000 נטו ו18,000 מתוכם הכנסה מחול בדולרים, ממליצים לנו לקחת שליש צמוד מטח והשאר במסלולים שונים (טוענים שאי אפשר לקחת פריים אם לוקחים צמוד מטח)
איזה תמהיל אתה ממליץ ואיזה ריביות ניתן להשיג ?אנחנו רוצים להחזיר סביב ה 5,500 -6,000 מה דעתך תותח ? תודה מראש.
היי אלירן,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
בגדול אתם יכולים לחלק ל- 3 מסלולים (קל"צ, משתנה כל חמש ודולרית)
באמת אי אפשר לקחת גם דולר וגם פריים יותר מ- 1/3 ביחד
לגבי הריביות תסתכל בפוסט הזה ותמצא את הריביות המקובלות היום (אתה יכול להוריד כ-0.15% מהמסלולים שהם לא פריים)
שלום משכנתמן.
אנחנו לפני לקיחת משכנתאות על 1000000 עם החזר של עד 4500 אבל ישנה אפשרות סבירה של הקטנת הקרן בשנים הקרובות.
ההמלצה הכללית שלך( הלא מומלצת כמובן…) היא על 1/3 פריים ו2/3 משתנה כל חמש לשלושים שנה.
מה דעתך על שילוב הזכאות בתמהיל. הנתונים שלי מאפשרים 140000 בתנאי זכאות . ולאור ההנחה על אפשרות צמצום הקרן (להבנתי הכי טוב לצמצם במשתנה כל חמש אני צודק?) מה בדבר שילוב בכל זאת של מרכיב קל״צ בתמהיל.
בינתיים קיבלתי הצעה מהבנק ל330000. p-0.9 ל30 שנה
527 משתנה כל חמש 2.1 ל30שנה
142 בתנאי זכאות ( 3 קבוע ל25 שנה).
זה יוצא היום בערך 4000 החזר
באופן מוזר את אותם הריביות הציעו לי גם ל25 שנה וזה מעלה את ההחזר ל4400 היום.
1. מה דעתך על הריביות והתמהיל?
2. אולי בכל זאת קצת קלצ ולבחור ב30 שנה?
3. איפה הכי משתלם להקטין את הקרן אם וכאשר זה יתאפשר ?
המון תודה
היי אלי,
1. מציע להשתמש בזכאות
2. התמהיל והריביות סבירים
3. במשתנה כל חמש
4. לא הייתי לוקח קל"צ ומעלה ל- 30 שנה
בהצלחה
שלום משכנתמן
תודה רבה על המידע באתר, עזרת לי לקבל קצת מושג בנושא
אני בן 56 ואישתי בת 50 מעוניינים לקחת משכנתא בסכום של 1,300,000 56% ממחיר הדירה , לתקופה של 9-15 שנים
החזר חודשי מקסימלי 13500
זוהי דירה ראשונה ואין דירה בבעלותנו.
קיבלתי מספר הצעות אך ממש לא יודע מה להחליט
הצעה 1:
900,000 ל11 שנה בריבית 1.4% קבועה צמודת מדד
400,000 ל7 שנים בריבית 1% קבועה צמודת מדד
הריביות להערכתי מאוד זולות אך יש חשש מהצמדה מלאה למדד
הצעה 2:
700,000 קבועה צמודה ל7 שנים בריבית 1.2%
250,000 בפריים p-0.9% ל14 שנה ( גרייס על הקרן ל7 שנים- לא הבנתי לבדיוק מה זה אומר)
350,000 קבועה לא צמודה ל9 שנים 3.8%
הצעה 3:
105,600 ל8 שנים קבועה + מדד בריבית 0.73%
430,000 ל12 שנים p-0.9%
200,000 ל9 שנים 3.65 % קבועה לא צמודה
564,400 ל10 שנים בריבית 1.75% קבועה+ מדד
היו בהצעות ריביות צמודה משתנות בכל 5 נמוכות יותר, אבל מתוך נקודות הנחה שהריביות היום נמוכות העדפתי לוותר
אשמח לשמוע את חוות דעתך
והאם יש לך תמהיל מומלץ לנתונים שהצגתי
בתודה מראש.
היי מאיר,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אני ממליץ על ההצעה השלישית,
התמהיל שם מאוזן וכולל:
פריים, קל"צ וקבועה
היי משכנתמן
תודה על תגובתך
מה דעתך על הריביות, בתמהיל ה3 ?
האם לשיקולך יש צורך לפנות לייעוץ משכנתא במקרה הנ"ל ?
היי מאיר,
הריביות סבירות,
אתה מוזמן לשוחח עם יועץ משכנתאות ולהבין אם הוא יכול לשפר.
כנס לדף הזה ותשאיר פרטים ויחזרו אליך עם תשובות.
בהצלחה
ממש לא הבנתי משהו איך בהחזר של 5000 שח סה"כ ההחזר להלוואה קטן יותר מאשר מי שהחזיר 5500 שח לחודש? זה לא אמור להיות הפוך?
כמו כן במידה וי לי דירה ללא משכנתא בשווי 1,000,000 שח – יכול לקבל שכירות 3500 שח לחודש
ואני רוצה לקנות עוד דירה בשווי 1,000,000 ללא הון עצמי עם משכנתא של 5500 שח החזר לחודש (כלומר להוסיף עוד 2000 שי מעבר למה שאני מקבל)
אני מבין שאני יכול לקבל על חשבון שהדירה שאין לי משכנתא את ההפרש שאין לי את ההון העצמי?
כמו כן איך ממליץ לי לקחת את ה- 1,000,000 שח החדשים?
נ.ב. אני מאמין שכל 5 שנים אני יוכל להחזיר עוד 40,000 שח לפחות כל פעם בבת אחת
היי שי,
1. כתבתי בגוף המאמר שהמידע הזה מטעה, כי באופציה הראשונה אין קל"צ וההחזר שהצגתי אינו כולל ממדים, לכן זה מצג שווא וללא ספק התמהיל השני יהיה "זול" יותר מהתמהיל הראשון
2. אתה יכול לקבל על הדירה החדשה 50% מימון + על הקיימת 50% מימון ובכך לרכוש במימון מלא את הנכס.
3. תמהילים למיליון שקל תוכל למצוא ממש בפוסט הזה, את החלקים של ה- 40 אלף תקזז מהמשתנה כל חמש ולאט לאט מהקל"צ והפריים
בהצלחה
שלום
לפני הכל אתר מצוין, יש המון מה ללמוד מהאתר.
קיבלתי הצעה למשכנתאות על סכום 950,000
החזר בסביבות 5000
1.תמהיל ראשון.
313000 פרים ל30 שנה בריבית של פרים 0.8-
300000 ל25 שנה משתנה כל 5 שנים בריבית של 1.77
327000 קלצ בריבית 4.7 ל22.5 שנים
ניתן לי גם אפשרות למשתנה לא צמודה ל25 שנה בריבית 4.6
לפי מחשבונים שבדקתי וקריאה מהאתר האם כדאי לקחת שליש פרים ו2/3 קבועה לתקופה
יש לציין שאנחנו משפרי דיור כבר פעם שניה ואין כוונה למכור את הבית לפחות ב20 שנה הקרובות, כך שיש חשיבה להתבסס על הרוב קבועה לא צמודה, הפרים זה לכסף שאם יתפנה בעתיד נקזז מההלוואה.
שכר זוגי 180000
החזר רצוי 5000 שח
אבקש לדעת האם הריביות טובות ומה ההמלצות להרכב משכנתאות
ניתן לציין שהדירה היא דו משפחתי ויש כוונה לבנות יחידות דיור.
היי אורן,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
1. אל תקחו משתנה לא צמודה אלא תשארו עם הקל"צ
2. אם העבודות קבועות + אתם לא מתכננים לשנות יותר מדי את ההחזרים החודשיים אז שילוב של 2/3 קל"צ עם פריים יכול להיות תמהיל טוב עבורכם
בהצלחה
היי
מה הוא מרווח סביר\טוב שהבנק לוקח במסלול מטח צמוד ליבור…?
היי אלירן,
באיזור ה- 1.5%
שלום רב,
אנחנו רוצים לקחת משכנתא של 1300000, קבלנו הצעה בהחזר חודשי של 6140 ש"ח.
בתמהיל של:
429K על פריים בריבית 2.35% ל25 שנה
112K זכאות קבועה צמודה בריבית 2.21% ל18 שנה
759K משתנה כל 5 שנים צמודה (0.3+B) ריבית 2.64 ל25 שנה
הבנק נמנע משילוב מסלול קבועה לא צמודה בטענה שהחזר החודשי יגדל משמעותית, אותנו מפחיד ההחזר החודשי בהמשך הדרך, האם להתעקש על קל"צ מתוך הנחה שלא נוכל להגדיל את ההחזר החודשי משמעותית ואם עדיף להרחיב את תקופת ההחזר?
שלום וברכה,
חובה עליכם ללכת לעוד בנקים ולשמוע עוד דעות.
כרגע התמהיל לא משהו וגם הריביות לא "להיט".
אם אתם רואים שאתם לא מסוגלים לעשות זאת לבד והסקר שוק + המסלולים מבלבלים אתכם וגוזלים מכם זמן שיקלו להיעזר באנשי מקצוע
בהצלחה
האם אתה יכול להמליץ על תמהיל טוב יותר שלא יגדיל משמעותית את ההחזר החודשי
ואיזה ריביות יחשבו לסבירות
תודה מראש
היי משה,
תסתכלו בפוסט הבא, זה יעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא יותר סולידי וטוב
קודם כל אתה עושה "עבודת קודש" בתשובות שלך
עשיתי עוד בדיקה וקבלתי הצעה בתמהיל:
429K פריים-0.9 ל30 שנה
571K משתנה על 5 בריבית 1.9% ל25 שנה
300K קל"צ בריבית 4.5% ל20 שנה
סה"כ החזר חודשי באזור 6000 שח
דילמה נוספת שצצה זה סוגיית מדד תשומות הבניה, הדירה מיועדת לעוד שנתיים לערך ובינתיים נצטרך לשלם שכ"ד ולהיכנס למצב גרייס (תשלום ריביות). נכון להיום האם עדיף להיכנס למצב גרייס ולשלם את כל המשכנתא בחוזה מול הסיכוי שנצטרך לשלם על כל תשלום את מדד התשומות לאורך כשנתיים במועדי פריסת התשלומים. האם יש אופציה עדיפה יותר (נכון להיום) בהתייחס לכך שהמשכנתא גבוהה 1300K ש"ח
שוב המון תודה, משה
משה שלום,
אני חושב שגרייס יהיה יותר זול מאשר מדד תשומות הבניה.
אני לא רואה אופציה אחרת
משכנתאמן שלום, רכשתי דירה על הניר מקבלן, אשר תהיה מוכנה עוד 3 שנים. אני נדרש כרגע לקחת משכנתא לביצוע תשלום "אמצע הדרך" לקבלן, על סך 800,000שח. קיבלתי אישורים למסלול של גרייס חלקי: תשלום ריבית בלבד למשך שלוש השנים הקרובות, ותשלום קרן וריבית כרגיל החל מעוד שלוש שנים (עם הכניסה לדירה). אני מאד מתפתה לקחת תמהיל המורכב מפריים וממשתנה צמודה בלבד, לתקופת הגרייס, בגלל גובה המדד כיום. כמו כן חשבתי, שאפשר לעשות מחזור של המשכנתא בנקודת היציאה הראשונה עוד 5 שנים, ולהוסיף אז לתמהיל גם ריבית קבועה לא צמודה. האם זה נכון לדעתך? האם לדעתך ניתן להניח מדד נמוך בחמש השנים הקרובות (או לפחות השלוש), או שזה יומרני מדי? אודה לחוות דעתך.
משה.
בשנים הקרובות מתוכנן מדד נמוך אבל זוהי ספקולציה יכולה להשתנות מחר.
ממליץ להרכיב תמהיל סולידי יותר שמתבסס גם עם קל"צ ולא לקחת סיכונים מיותרים
הי,
כותב אליך בפעם השלישית ולפני הכל אני מוכרח, שוב, לפרגן על עבודת הקודש שאתה עושה.
אני הולך לקנות נכס להשקעה. אני מעוניין לקחת משכנתא על סך 1,150,000 ₪ ולהחזיר את רוב ההלוואה במהירות גבוהה יחסית.
אי לכך ובהתאם לזאת, להלן התמהיל שבניתי והמחירים שקיבלתי:
380,000 ₪ במסלול פריים מינוס 0.9 לשלושים שנה ( סביר להניח שנסגור ההלוואה תוך מקסימום 10 שנים)
770,000 ₪ בריבית קבועה צמודה למדד ל 6 שנים בריבית 0.75 אחוז לשנה.
אודה לך מאוד על חות דעתך.
בתודה מראש,
רון
היי רון,
נראה טוב מאוד,
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על הבלוג המצויין.
אנחנו רוצים לקחת משכנתא בסך 1.5 מיליון ש"ח לבניה עצמית.
אשמח לחוות דעתך.
250 אלף ש"ח – פריים 30 שנה פחות 0.95% (962ש"ח בחודש)
250 אלף ש"ח – יורו 30 שנה 1.57% (860ש"ח בחודש)
500 אלף ש"ח – קל"צ 15 שנה 4.14% (3734ש"ח בחודש)
500 אלף ש"ח – מל"צ 30 שנה 4.09% (2413ש"ח בחודש)
סה"כ החזר חודשי – 7979ש"ח
מה דעתך על התמהיל ועל הריביות?
האם כדאי להמיר את הפריים ביורו (1/3 משכנתא ביורו) או שזו חשיפה גדולהה מדי?
האם כדאי להגדיל את הקל"צ ל 700 אלף ולהקטין את המל"צ ל 300 אלף בהינתן שהגדלת הקל"צ תגרור הארכת התקופה ל 20 שנה?
תודה רבה
אורןי
אורן שלום,
1. לא מבין למה לקחת יורו (האם בגלל הריבית הנמוכה?)
2. גם המל"צ לא כל כך מומלץ, אלא אם כן יש לו ייעוד.
על פניו יש דברים יותר מעניינים לעשות עם כוח החזר של 8000 ש"ח, קשה לי להגיד בדיוק מה כי אני לא מכיר אתכם לעומק, אבל על פניו התמהיל לא נראה "להיט".
בהצלחה
תודה על התשובה.
הריבית הנמוכה משכה אוצי ליורו אבל אני מבין את הסיכון הכרוך בכך ואקח שליש בפריים. במה היית ממליץ להחליף את המל"צ?
שלום שוב,
זה מאוד פתוח ומשתנה בהתאם לצרכיך.
אם היה מדובר ב"הלוואה קטנה" לבני זוג עם הכנסות "נורמליות" הייתי ממליץ על משתנה כל חמש,
אבל המקרה שלך שונה כי ההלוואה ענקית וההכנסות גבוהות והאפשרויות גדולות אבל צריכות להיבנות על בסיס הצרכים שלך ואהבת הסיכון שלכם.
בהצלחה וסליחה שלא יכולתי לעזור יותר לעומק
תודה רבה. עזרת מאוד.
במקום המל"צ אני אקח משתנה צמודה ב 250 אלף אשר אפרע אחרי 5 משנים (אודות לקרן השתלמות) . את 250 אלף הנותרים אקח בקל"צ ל 15 שנה עם גרייס של 5 שנים כך שאתחיל לשלמה אחרי שאפרע את המשתנה צמודה.
אני אישית לא אוהב מסלולים עם גרייס, כי זה בעצם כמו "למתוח" קצת את החבל ולדחות את הקץ.
שוב, זו דעתי האישית (שמושפעת גם משיקולים פסיכולוגיים) יכול להיות שעל הנייר זה יוצא משתלם.
בהצלחה
שלום ותודה על האתר המדהים
קיבלת מבנק מזרחי ריבית פריים 33% -0.9 ל 25 שנה
ומשתנה כל 5 שנים 1.8 ל 20 שנה
הלוואה של מליון שח
איך הריביות לדעתך ?
היי אופיר,
תוכל לראות ריביות עדכניות מומלצות במחשבון המשכנתא בבלוג – כאשר תבחר מסלול ותקופה תקבל את טווח הריביות המומלצות.
בהצלחה!
תודה רבה
בשמחה ובהצלחה
שלום משכנתאמן
בלוג נפלא. אין צורך להוסיף
שאלה לגבי הלוואה של 1000000 לפני משא ומתן
קלצ 350,500 ל-25 5% ל-25 שנה
פריים 330,000 ל-25 שנה P-0.9
משתנה כל 5 270,500 1.9%, 20 שנה
קבועה צמודה 50000 2.7 ל-13 שנה.
ההחזר שלנו יכל להיות עד 5300
תודה מראש
הייתי מוותר על הקבועה הצמודה ל- 13 שנה.
מוריד את השנים בקל"צ ואם צריך מעלה את ההשנים של המשתנה (אבל עדיף להשאיר אותם על 20)
בהצלחה
שלום ,
בתחילה אפרגן על האתר שלך ,מקצועי , נוח,וברור לכל הדיוט.
אני צריך לקחת משכנתא בגובה של 970,000 ש"ח .
כמובן שהייתי בכמה בנקים וקיבלתי גם ריביות ( עם זה ניתן להתווכח ) אבל מה שחשוב לי זה התמהיל . אשמח לחוות דעתך על מסלול זה
תמהיל:
פריים – 320,000 ש"ח ריבית הבנק – p -0.9 תקופה – 30 שנה
קל"צ – 200,000 ש"ח ריבית הבנק 4.8 תקופה 18 שנה
משתנה כל 5 450,000 – ריבית הבנק 1.9 ( לא סגור ) תקופה 18 שנה
החזר חודשי 5145 ש"ח
החלוקה מתבצעת 46% צמוד מדד
44% לא צמוד
מה דעתך על תמהיל זה , תקופה, וריביות ?
תודה רבה
היי איציק,
תודה על הפרגון!
התמהיל נחמד (הייתי מעדיף יותר קל"צ ופחות צמודה אבל אני מניח שזה תלוי החזר חודשי).
שים לב שרשמת משתנה כל חמש ל- 18 שנה, זה לא יכול להיות שכן מסלול זה נלקח בכפולות של חמש שנים.
בהצלחה
שוב שלום לך,
אני מתלבט בין שני תמהילים. אשמח אם תוכל לחוות את דעתך.
תודה
תמהיל 1:
500 אלף – קל"צ ל 15 שנה – 4.07%
500 אלף – פריים פחות 0.95% ל 30 שנה
250 אלף – משתנה צמודה כל 5 שנים ל 20 שנה – 1.75%
250 אלף – קל"צ ל 15 שנה (עם גרייס של 5 שנים) – 4.07%
את המשתנה הצמודה אפרע לאחר 5 שנים ואז אתחיל לשלם על הקל"צ עם הגרייס. כך אשמור על מסגרת תשלום חודשית של 8,000 ש"ח.
תמהיל 2:
625 אלף – קל"צ ל 14 שנה ו 3 חודשים – 4.04%
500 אלף – פריים פחות 0.95% ל 25 שנה (עם גרייס ל 5 שנים)
300 אלף – משתנה לא צמודה כל 5 שנים ל 25 שנה (עם גרייס ל 5 שנים) – 3.99%
75 אלף – קבועה צמודה ל 5 שנה – 0.99%
את המשתנה לא צמודה אפרע לאחר 5 שנים ואז אתחיל לשלם על הפריים עם הגרייס. כך אשמור על מסגרת תשלום חודשית של 8,000 ש"ח.
שלום וברכה,
תחשב דרך מחשבון המשכנתא מהי העלות הכוללת הנמוכה ביותר ותקבל החלטה.
זה ייקח לי לא מעט זמן לחשב ולצערי יהיה קשה לי לעשות זאת בזמן הקרוב
שלום איש יקר
ראשית המון תודה על האתר המדהים שלך, פתחת את עיניי ועשית לי קצת סדר בידע הכה מבלבל שהיה לי בנושא זה – הייתי אבודה ואני עדיין חשה קצת מבולבלת לכן אני פונה אלייך בתקווה לקבל את עצתך.
אני עומדת לקחת משכנתא על סך 1,100,000 על פי התמהיל שהוצע לי כדלהלן:
367,000 – עוגן מק'מ לשנה – 2.75 ל 25 שנה
395,000 – משתנה כל 5 שנים צמודה- 1.92 ל 25 שנה
169,000 – משתנה כל 5 שנים לא צמודה 4.19 ל 20 שנה
169,000 – קבועה צמודה קרן שווה – 2.2 ל 15 שנה
ההתלבטויות הגדולות שלי בתמהיל זה הן לגבי עוגן מקם (שמחליף את הפריים ובבנק הפקידה מתעקשת שזה מסלול עדיף ממקבילו) כמו כן, לגבי הקבועה הצמודה קרן שווה – האם זה מסלול כדאי?
תודה רבה! ויישר כוח
חני
היי חני,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אני לא כל כך "אוהב" את העוגן מק"מ וגם את המשתנה הלא צמודה הייתי מוריד מהתמהיל
שלום,
רציתי לקבל את דעתך לתמהיל והתנאים הבאים:
שווי נכס 1820000
גובה משכנתא 1000000
שליש בפריים -0.9
שני שליש קלץ 5%
למשך 28 שנה
תודה
היי חן,
לא התחברתי כל כך,
משכנתא מאוד ארוכה ונוטה מאוד לכיוון הקבועה לא צמודה.
תודה על התגובה המהירה
מה ההמלצה שלך להחזר של כ-5000 בחודש (סכום ההלוואה הוא מליון)
תודה
חן
את יכולה לקחת
1/3 בפריים ל- 28 ו1/3 משתנה כל חמש ו1/3 קל"צ ל- 20 שנה
תודה על תגובתך.
מה היית ממליץ לי לקחת במקום המשתנה הלא צמודה?
אני מנסה שההחזר לא יהיה יותר מכ 5500 שקל בחודש
וגם שואלת שוב לגבי קרן שווה? הבנק מתעקש שאני 'חייבת' לקחת את המסלול הזה ושמתי לב שהוא לא כל כך פופולארי, ואני תוהה האם הוא כדאי?
במקום המשתנה לא צמודה הייתי לוקח קל"צ.
ואין שום דבר רע בקרן שווה, להיפך. זוהי שיטת החזר מצויינת והרבה פעמים עדיפה על שפיצר.
מאז שהחלטנו להתקדם צעד קדימה לעבר קניית הבית הנחשק אני בערך 5 פעמים ביום מבקרת בבלוג המדהים שלך !!!!! הייתי רוצה לדעת האם אפשר לקחת משכנתא של מיליון מאה ל30 שנה וגובה ההחזר לא יעבור את ה4500 בחודש?!?!
היי כנרת,
בגדול זה אפשרי.
אבל זה רק לטווח הקצר, כי זה יחייב אותך לקחת מסלול בריבית משתנה וצמודת מדד, מה שאומר שההחזר יעלה עם השנים
שלום וברכה,
חייבת לציין שמהבלוג שלך הצלחתי ללמוד כמה מושגים חשובים לפני לקיחת משכנתא, הכל רשום בצורה מובנת ויפה.כל הכבוד!
רציתי לשאול-
יש לנו הון עצמי בסך 370 אלף ואנחנו רוצים לקנות דירה בשווי 1320,000
תוכל להמליץ לנו על כיוון למשכנתא של 1M עם החזר של עד- 3700? (שלא משתנה ועולה פתאום)
אשמח לפרטים ראשוניים בנושא ולהכוונה…
תודה רבה!
היי סוזי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אתם בכלל לא בכיוון,
אתם לא יכולים לרשות לעצמכם לקחת משכנתא של מיליון שקל עם החזר של 3700 ש"ח.
תיזהרו לעשות טעויות כי אתם עומדים לעשות טעות גדולה מאוד אם תרכשו את הדירה הזו ותתחייבו למשכנתא כזו.
שוב, זו דעתי האישית אבל אני מרגיש חובה להזהיר אתכם ומקווה שאתם לא מתבאסים עלי.
תקראו את הפוסט הזה (איפה שהגבת) ותבינו למה אי אפשר להחזיר 3700 ועוד לחשוב שזה לא ישתנה בעתיד.
בהצלחה מכל הלב
היי משכנתאמן ותודה על התשובה , מתטרת לעצמי שזה יכול לגדול עם השנים אבל אם נניח יש לי נקודת יציאה לאחר 5 שנים ובזמן הזה יהיה לי סכום של מאה חמישים אחף ביד , זה יעזור לי לי בהמשך אם אוסיף את הסכום הזה למשכנתא?
וסליחה על הבורות אבל משכנתא בריבית משתנה יכולה להשתנות כל חודש או רק לאחר תקופה מסויימת ?
1. כן, ה- 150 יכולים לעזור
2. יש מסלולים של פעם בחודש (פריים) ויש מסלולים (והם צמודי מדד) שמשתנים אחת לחמש שנים
היי משנתמן , קיבלנו היום תמהיל של מיליון מאה מיועץ משכנתאות ,התמהיל מרגיש לי לא טוב , ואני יותר מאשמח לעצה ממך : התמהיל הינו :
מסלול 1- סכום של 363.000 בריבית פריים של 2.1
מסלול 2- סכום של 377 אלף בריבית משתנה של 2.15 משתנה כל 5
מסלול 3 -320,000 ריבית קבועה לא צמודה של 5.5
שלושת המסלולים הינם ל30 שנה
והמסלול הנוסף הינו ל10 שנים והוא
50000 ריבית קבועה צמודה 2: אחוז
ההחזר החודשי הינו 5200
אשמח מאוד מאוד לעצתך כי אנחנו צריכים לאשר את זה סופית וזה לא מרגיש לי טוב
תודה רבה רבה
שלום דנה,
קצת קשה לי לייעץ באופן אישי כי אני לא מכיר אתכם והיועץ כן (לפחות כך אני מקווה).
בכל אופן, דווקא החלק של ה- 50 אלף לעשר שנים לא נראה לי כדאי, זה מייקר את ההחזר החודשי ועדיף להוריד חלק מהמשכנתא ל- 25 שנה ולא לקחת אותו.
כמו כן, הקל"צ היא ארוכה מאוד ולכן מאוד יקרה, שיקלו אם היא מסלול חובה בהלוואה שלכם
וכמובן כמובן שהיה כדאי להגדיל את ההחזר החודשי ולא לקחת ל- 30 שנה את המשכנתא
שוב,
אני לא מכיר אתכם באופן אישי
ולכן קחו את הייעוץ שלי בערבון מוגבל וייתכן כי יש "הגיון" במשכנתא שלכם
בהצלחה
תודה רבה !!!!!
ושוב פעם תרשה לי להגיד שאני מכורה לבלוג המדהים שלך !!!!!!
שלום,
אם היה ניתן, האם היית ממליץ להגדיל את חלקו של הפריים למעל מ 33% ?
תודה
חן
זה מאוד תלוי,
אבל בהרבה מקרים הייתי עושה זאת.
שלום משכנתאמן,
רציתי להגיד שהבלוג שלך מעולה, הכול רשום בשפה מאוד מובנת ופשוטה ואתה ממש שופך אור על הנושא הלא פשוט הזה!
אנחנו עורכים כרגע סקר בין הבנקים ורציתי להתייעץ איתך לגבי התמהיל שהוצע לנו ואהבנו.
משכנתא ע"ס 1,070,000.; 68% מערך הדירה. הכנסה נטו של 23 אלף. עוד כמה שנים צפויים להשתחרר כספים ע"ס כ-350,000. זוג + 1 בדרך.
החזר צפוי של 6,100 בחודש.
קל"צ – 37%. 15 שנה.
משתנה כל 5 שנים לא צמודה – 15%. 25 שנה
משתנה כל 5 שנים צמודה – 15%. 25 שנה
פריים – 33%. 25 שנה
חשבנו על התמהיל הזה כדי לפזר את הסיכון כמה שאפשר וכדי להשאיר גמישות בשינוי מסלולים ואולי מעבר דירה עוד 10 שנים.
אשמח מאוד לדעת מה אתה חושב על התמהיל!
תודה רבה!
היי אילנה,
תודה רבה על הפרגון!
התמהיל בסדר גמור,
תנסו ל"סלק" את המשתנה הצמודה והמשתנה הלא צמודה בשנים הראשונות.
בהצלחה
שלום אני כבר ממש מבולבל מכל הפוסטים והאתרים שאני קורא בנושא המשכנתא למרות שאני חייב לציין שזה הפוסט המקצועי והברור ביותר שיצא לי לקרוא. עכשיו לעניין אני מעונין לקחת משכנתא של 1 מיליון וקיבלתי הצעה שההחזר החודשי הוא נמוך יחסית כפי שביקשתי (3850), הבנתי שיש בו סיכון. מה כדאי לשנות בתמהיל שקיבלתי כדי להפחית סיכון ושיהיה טוב לגובה משכנתא כשלי (מוכן להחזר מקסימום עד 4200)
600,000 30 שנה משתנה כל 5 2.19%
181070 משתנה כל שנה 1.57%
100,000 צמוד לדולר 30 שנה 1.83%
118980 30 שנה ריבית קבועה 3%
בתקווה שיעשה לי סדר
שלום הראל,
התמהיל הזוי ורחוק מהמציאות, אם אתה מרגיש שאתה לא שוחה בחומר (ואני מרגיש שאתה לא שוחה) אני מציע לקחת יועץ חיצוני שיעזור לך וישפר לך את התמהיל.
רעיונות בסיסיים לתמהילים תוכל למצוא כאן, ממש בפוסט זה
בהצלחה
שלום משכנתמון
ראשית תודה על התשובה. אכן ידעתי שההצעה של 3800 אומנם קוסמת אבל היא מאוד מסוכנת לטווח הארוך. לאחר שקראתי והעמקתי בפוסט שלך ואני אדם שמחפש משכנתא סולידית עד גמישה , קיבלתי היום 2 הצעות הדומות בתמהיל שאתה המלצת כאן נכון לינואר 2013 , מהבנק נמסר שיש מה לדבר עוד על הורדת ריביות:
הצעה 1
25 שנה 99,840 3% קבועה צמודה
30 שנה 500,000 קל"צ 5.20% (ריבית גבוהה)
30 שנה משתנה 5 לא צמוד 100,000 4.59%
פריים 0.8- 300,160 2.4%5
סה"כ 4963
הצעה 2
מסובסד 3% 25 שנים 99,840
פריים 0.8 – 300,160 2.45% 30 שנה
משתנה 5 צמוד 1.83% 300,000 ל- 30
משתנה 5 לא צמוד 300,000 4.59% ל- 30
החזר 4323
מה דעתך על סגנון התמהיל והריביות (היכן ניתן להוריד ולשאוף בהשוואה לטבלת הריביות שפרסמת כאן). תודה רבה רבה והאם אני מתחיל להיות בכיוון
אתה ממש מתחיל להיות בכיוון, כל הכבוד על הלימוד המהיר.
אני אוהב יותר את ההצעה הראושנה.
בהצלחה
שלום האם התמהיל הבא והריבית טובות לדעתך:
315,000 פריים -0.6% (30 שנה)
380,000 קלץ 5.25% (25 שנה)
250,000 משתנה כל 5 2.44% (30 שנה)
האם זה סביר?
מעוניינים להזחיר עד 4500 בחודש
שלום שמוליק,
התמהיל בסדר, הריביות מעט גבוהות
תיקון טעות, קיבלנו עדכון מהבנק:
315,000 פריים -0.8% (30 שנה)
380,000 קלץ 5.25% (25 שנה)
250,000 משתנה כל 5 2.05% (30 שנה)
נראה טוב יותר
ראשית אני מצטרף לכל המחמאות ותודה מראש.
יש לי משכנתא של 600.000 ש"ח ל 25 שנה ב פריים-0.9 (100%).
נותרו 22 שנים
האם נכון להחזיר את מרבית המשכנתא (כ 400.000) האם ישנם אפיקים סולידים שווים (כגון פק"מ ) למקרה שהמלצתך הינה לא להחזיר את המשכנתא.
המון תודה.
היי אילן,
ההלוואה שלך טובה (כרגע, אבל קצת מסוכנת לטווח הארוך).
בכל מקרה, אני לא מכיר אפיקים שנותנים מעל לריבית הזו (יש הרבה, אבל רובם מסוכנים).
אני במקומך מחזיר את הכסף, אבל אני שונא סיכון ויהיו הרבה אנשים (חכמים ונבונים ממני) שיגידו לך ההיפך הגמור.
בכל מקרה, בהצלחה
היי
אנחנו ממש לפני חתימה על המשכנתא של 1,000,000 ש"ח
זו הההצעה הסופית שקיבלנו מה דעתך על הריביות ,האם יש טעם ללחוץ עוד ? איך התמהיל לדעתך? האם היית עושה משהו אחרת ? בהתחשב ביכולת ההחזר כמובן
פריים -75 300,000
משתנה כל 5 צמוד – 2.04 500,000
משתנה כל 5 לא צמוד -4.55 200,000
גרייס חלקי 12חודש על כל המסלולים,
החזר בתקןפת הגרייס 2224
לאחר הגרייס 4700 בערך
יש לציין כי בתקופת הגרייס אנו יכולים להחזיר יותר, פשוט ההפרשים לא גדולים אז העדפנו גרייס על כל המסלולים
תודה מראש
תיקון שכחתי לכתוב שנים
הפריים ל30 שנה
המשתנה כל 5 צמוד 25 שנה
משתנה כל 5 לא צמוד 20 שנה
תודה
שלום אסף,
אם כבר תמהיל בסיסי ורגיל, הייתי הולך על השליש, שליש, שליש (רעיונות יש בפוסט הזה).
בקיצור, לא התלהבתי… מאמין שלא מאוחר לשנות
שלום משכנתאמן,
נכנסתי לאתר שלך היום וסוף סוף אפשר לקבל תמונה והבנה מלאה לגבי המשכנתא והריביות , תודה רבה!
שאלתי היא , רכשנו בית בשווי 2050000שח ההון העצמי שלנו 8500000שח , איזה מסלול ממומלץ לקחת משכנתא של 1200000שח, יכולת ההחזר שלנו היא 5000 שח בחודש .
תודה מראש
שמעון
שמעון שלום,
1/3 פריים ו- 2/3 משתנה כל חמש צמודה.
חייב לומר ש- 5000 ש"ח זה החזר מאוד מאוד נמוך להלוואה בסדר גודל כמו שלקחת.
ממליץ בחום להעלות את ההחזר החודשי
בהצלחה
שלום רב,
ברצוני לקבל את עצתך לגבי התמהיל הבא:
33% פריים – 0.9 (30)
40% קלצ – 5 (25)
27% משתנה כל 5 – 1.95 (30)
למרות היכולת להחזיר כ-5500, לא רוצים מעל -4800, החזר התחלתי של התמהיל לעיל כ-4700
קה"ש אחת בעוד שנתיים 80 אלף, בעוד 5 שנים עוד כ-80 אלף.
בשלב הראשון נמשוך את הקלצ (כ2200 לחודש), וכשהקבלן יסיים בניה נשלים את הרכישה ע"י המשתנות
אודה לעצתך
היי מקסים,
נשמע ונראה בסדר
תודה!
האם היית ממליץ לקחת חלק גם בקבוע צמודה?
באחד הפורומים רשמו לי שזה ממש לא תמהיל טוב כי 60% ממנו במשתנות –
מה דעתך, האם המשכנתא גדולה עלינו? מסוכנת?
מה לגבי הריביות – לדעתך אני יכול עוד להוריד אותם? (למרות שזה הריביות שפחות או יותר רשומות אצלך במחשבון)
1. ניתן לקחת חלק מהמשתנה בקבועה, אבל עדיף לפרוס אותה רק ל- 20 כי מעל זה היא כבר יקרה (זה יעלה מעט את ההחזר החודשי, אבל בגדול זה ישתלם)
2. אני לא יכול לדעת אם היא "גדולה" עליכם, כי יש לזה הרבה משתנים נוספים ולא רק ההחזר (ההכנסות, העבודות, יציבות העבודות, אחוזי מימון, מאפיינים רגשיים ועוד).
3. הריביות בסדר
היי משכנתמן
היי משכנתמן
ראשית כל רוצה לאודות על הפורום הנהדר הזה ולהגיד תודה על ידע הרב שקיים פה.
לאחר מסכמת של רדיפות אחר משכנתא קבלתי סוף סוף הצעה נורמלית, השמח לשמוע את תגובתך בנדון:
משכנתא של 1050000 בתמהיל הבא:
פריים 333000 ל25 שנה 0.8
קל״צ 333000 ל18 שנה ריבית 4.42
משתנה כל 5 צמודת מדד175000 ל25 שנה 1.82
משתנה כל 5 אגח לא צמודה 180000 ל25 ריבית 4.12
היי מיכאל,
נראה בסדר גמור,
שיהיה בהצלחה
היי משכנתאמן.
יש לי שאלה מוזרה.
אני בונה תמהיל למיליון, אבל רוצה לקחת כנראה רק 900000 מזה (אני בונה בית ולכן החוסר ודאות). בניתי את התמהיל הבא:
פריים – 2.35% 330000 (p-0.9) ל-25 שנה
קלצ – 4.69% 300000 ל-20 שנה
משתנה כל 5 370000 ל25 שנה 2.4%
סביר?
היי אורי,
בסיסי וטוב,
בהצלחה
תודה רבה
אתר מדהים
תודה על הפרגון אורי!
הי משכנתאמן,
ראשית תודה רבה על האתר הנהדר… מאד מקצועי וברור.
אשמח לחוות דעתך,
הנתונים שלי, אנחנו לוקחים משכנתא של 1,005,000 ₪ החזר ממוצע של 5000 ₪+ (אני יודע שלא מומלץ) זה יהיה לשנים הקרובות (תינוק-משפחתונים) ולאחר מכן (אחרי ה 5 שנים – מחזור והעלאת החזר חודשי).
אשמח לדעתך לגבי המסלולים הללו:
בנק א'
משתנה 5 צמודה, 270K, שנים 25 , 2.40%
משתנה 5 לא צמודה, 200K, שנים 25 , 3.80%
קבועה לא צמודה, 200K, שנים 25 , 4.70%
פריים, (300k , שנים 25 , 2.35% ( p-0.9
בנק ב'
משתנה 5 צמודה, 210K, שנים 25 , 2.15%
משתנה 5 לא צמודה, 200K, שנים 25 , 4.20%
קבועה לא צמודה, 200K, שנים 25 , 4.75%
פריים (ג"ח ל 5 שנים), 300k , שנים 25 , 2.35 ( p-0.9)
קבועה צמודה, 60k , שנים 5 , 1.30%
שוב תודה..
שלום רועי,
הראשון נראה טוב יותר,
תנסו לקצר לפחות את אחד המסלולים ל- 20 שנה (עדיפות לקל"צ)
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
ברכות חמות על הבלוג, מורה נבוכים של ממש, ומחשבון המשכנתא הוא תוספת מעולה. פשוט, ברור ומאיר עיניים.
אנא חוות דעתך על התמהיל הבא:
סה"כ 1,365,000 מתוך 2 מיליון מחיר הדירה. (זו המסגרת שאנחנו לוקחים, אנחנו בשלבי מכירת דירה, וברגע שנחתום על חוזה – בשאיפה לפני לקיחת כל המשכנתא – נוכל לרדת ולקחת "רק" 1-1.1 מיליון מתוך הסכום).
התמהיל:
450,000 בפריים P-0.87
515,000 משתנה כל חמש לא צמודה ל-25 שנה ב-4.24
400,000 משתנה כל חמש צמודה ל-30 שנה ב-1.71
הכוונה היא לא לשרוד את כל התקופה אלא לצאת או למחזר בעוד חמש או עשר שנים, לכן אנו נרתעים מריבית קבועה, כדי לא להתחייב להפרשי היוון גדולים מדי.
תודה מראש וחג שמח.
שלום דפנה,
תמהיל טוב ביחס לכך שאתם יוצאים בעוד 5-10 שנים מרוב המשכנתא
בהצלחה
משכנטאמן
א. מצטרף לכל אותם אנשים שבירכו ושבחו את תרומתך לקהילה.
ב. אני בדרך לקחת הלוואה 1M מהבנק – מהווה 53% מערך הבית.
התמהיל הוא:
30% בריבית פריים (%0.9-) לתקופה של 25 שנים
70% בריבית %2.8 קבוע צמודה לתקופה של 25 שנים
מה דעתך על התמהיל הנ"ל – בהתחשב שהחזר חודשים רצוי הוא באזור ל K4.5 בחודש?
האם כדאי בכל זאת להתאמץ ולשלב 10-15% בקל"צ.
תודה מראש
שלום אלכס ותודה על הפרגון
לשאלתך,
כן,
תתאמץ ותשלב קל"צ, כי כרגע התמהיל לא להיט.
בהצלחה
אחלה אתר, עזרת לי המון להבין את הג'ונגל…
סכום משכנתא 1.2M מהווה 35% ממחיר הנכס.
החזר רצוי באיזור 7K.
חשבתי על 33% פריים (-0.9%) 30 שנה
40% קל"צ (4%) 15 שנה
לגבי 27% מתלבט בין משתנה 5 לצמודה קבועה או שילוב של השתיים.
יותר מאשמח לשמוע את דעתך לגבי סה"כ התמהיל ולגבי ה27%.
תודה.
תמהיל נחמד,
אם ההחזר החודשי מאפשר לכו על המשתנה הלא צמודה (או מקסימום חלוקה ביניהם).
בהצלחה
תודה,
בנוסף חשבתי ללכת על הקל"צ בקרן שווה, ממליץ?
מכיוון שאת זה אני לא מתכוון להחזיר לפני הזמן.
או עדיף להישאר בשפיצר בקל"צ לטובת משתנה לא צמודה על ה27%?
שלום,
אם ההחזר החודשי מאפשר לך להחליף לקרן שווה מבלי להעלות בשנים הייתי שוקל את זה.
מצד שני, אם אתה יכול להחזיר יותר כסף אולי כדאי להוריד עוד שנים בקל"צ ולקבל הטבה בריבית
בהצלחה
שלום למשכנתאמן,
קראתי הפנמתי והלכתי לחברת ייעוץ משכנתאות מיטב.
אחרי מכרז ריביות מוצגות שתי הצעות דומות של לאומי ופועלים למשכנתא של 70% בגובה 1,100,000:
לאומי:
33% 367K פריים – 0.9 ל-30 שנה
42% 500K קבועה ל"צ ב 4.8% ל-20 שנה
25% 234K קבועה צמודה 2.28% ל 15 שנה
פועלים:
33% 367K פריים – 0.9 ל-30 שנה
42% 500K קבועה ל"צ ב 4.85% ל-20 שנה
25% 234K קבועה צמודה 2.13% ל 15 שנה
מיטב יועצי משכנתא בדקו מחיר כולל עם סימולציות מדד ופריים לאורך התקופה וטוענים שההצעות כמעט זהות.
האם לא ניראה שהקל"צ עדיין גבוהה?
נותר רק להשוות מי יוזיל עמלת פתיחת תיק? או שיש העדפה ברורה למי מהם? (לאומי הבנק המלווה של הקבלן – פועלים מנהל עו"ש שלי)
תודה מראש,
מיקי
אינפורמציה נוספת: ההחזר יוצא בשניהם 6.2K הכנסה נטו שלנו 22K
מיקי שלום,
אכן אין הבדל גדול בין ההצעות
ייתכן והקל"צ גבוה מדי אבל זה תלוי בעוד משתנים.
קבל מהם עצה עם מי ללכת, אני מניח שפתיחת תיק יכולה להטות פה את הכף
בהצלחה
תודה רבה על המענה.
הסבירו לי יועצי המשכנתאות מיטב שכיוון שאלו לא מסלולים רווחיים עבור הבנקים ולכן קשה להוריד את הריבית על הקל"צ.
כיוון שלא הייתי מרוצה מזה במיוחד, ביקשתי להסיט 100K מהקל"צ למסלול משתנה כל 5 למשך 25 שנה מתוך כוונה לפרוע את היתרה לאחר 5 שנים.
הכוונה במהלך זה הייתה להשאיר רווח לבנק כדי שיוריד את הריבית על הקל"צ.
יוצא בתרחיש סביר שיתרת הקרן במסלול זה תהיה 95.6K והתשלומים במשך 5 שנים יסתכמו ב- 22K אם אקבל ריבית 1.95%.
כתוצאה מההסטה של 100K למשתנה כל 5 ההחזר החודשי ירד לאזור 6K אז קיצרנו שנים בקבועה צמודה מ-15 ל-12 שנים על מנת לחזור ל 6.3K לחודש.
לאחר מקצה השיפורים קיבלתי:
מפועלים:
33% 367K פריים – 0.9 ל-30 שנה
42% 400K קבועה ל"צ ב- 4.55% ל-20 שנה
25% 234K קבועה צמודה ב-2.00% ל- 12 שנה
9% 100K משתנה כל 5 ב-1.90% ל- 25 שנה
אם להשוות עם משכנתא במקרה הראשון בסימולציה של תרחיש מדד ופריים זהים, ופירעון 100K במסלול ריבית פריים לאחר 5 שנים (כמקביל לפירעון המשתנה לאחר 5 שנים), אז מקבלים יחס החזר לקרן של 1.52 ולאחר מקצה השיפורים יוצא 1.50.
בסה"כ הבדל של 16K לאורך חיי ההלוואה (צמוד לפריים ומדד "סבירים").
האם יש תמיכה?
נראה בסדר,
בהצלחה
תודה לך!
עדכון לכל מי שעקב :
לאומי שיפרו ברגע האחרון:
לאומי:
33% 367K פריים – 0.9 ל-30 שנה
42% 400K קבועה ל"צ ב- 4.47% ל-20 שנה
25% 234K קבועה צמודה ב-1.93% ל- 12 שנה
9% 100K משתנה כל 5 ב-1.85% ל- 25 שנה
מדהים איך שזה עובד.
בהצלחה לכל הקוראים.
היי מיקי,
כיף לשמוע ושיהיה בהצלחה!
שלום משכנתאמן-
אני נהנה מאוד מתוכן האתר ואשמח אם תוכל לעזור לי.
ברשותנו מגרש לבנייה עצמית ששוויו מוערך בכ- 1,500,000 ש"ח.
אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא לבנייה עצמית בגובה 1,200,000 ש"ח.
הכנסה חודשית נטו- 21,000 ש"ח.
מעוניינים בהחזר חודשי של עד 6000 ש"ח
ברצוננו לשאול מספר שאלות:
1. מאחר והכסף משוחרר בהתאם להתקדמות הבנייה- כיצד נקבעות הריביות? האם הן משתנות בכל פעם שמשוחרר סכום נוסף?
2. האם יש בעיה לקבל ריבית קל"צ בבנייה עצמית?
3. מה התמהיל המומלץ?
תודה מראש-
בני
בני שלום,
1. הריביות נקבעות על בסיס העוגנים אליהם יוצמדו המסלולים (כלומר, אם לקחתם פריים ומשתנה אז לכל אחד מהם יש עוגן שמשתנה ועל בסיסו הריבית תקבע)
2. תוכל לקחת קל"צ רק בשחרור הראשון של הכספים, כי אי אפשר לתת לך קל"צ לכסף שאמור להגיע אליך עוד 6 חודשים (מכיוון שאף אחד לא יכול להתחייב על ריבית שתהיה בעוד 6 חודשים)
3. קשה לתת תמהיל לסכום כזה גבוה מבלי להכיר אתכם לעומק ולכן אני ממליץ לקרוא על התמהיל הבסיסי של המיליון בפוסט הזה ולנסות על פיו לבנות משהו שמתאים לצרכיכם.
בהצלחה
תודה רבה רבה על התגובה המהירה.
מאחר ומדובר בבנייה עצמית, הבנק משחרר את הכסף שלו רק אחרי שאני אשים את הכסף שלי (400,000 ש"ח) ובהתאם להתקדמות הבנייה. כמו כן, מאחר ואני גר בשכירות עד גמר הבנייה- אני מעוניין להקטין כמה שיותר את ההחזרים החודשיים עד שאכנס לבית.
מסיבות אלו, עלה לי הרעיון לקחת משכנתא בתמהיל הבא:
400K – פריים-0.9 ל-30 שנה
800K – משתנה כל שנה (צמודה) – 2.6% ל-30 שנה
מיד בתום הבנייה לעשות מיחזור של המשתנה כל שנה ל-
400K – קל"צ ל- 20 שנה
400K – משתנה צמודה כל 5 שנים ל- 25 שנה
כך במהלך הבנייה יהיו לי מרווחי ריבית קבועים, ההחזר החודשי יהיה יחסית נמוך וגם לא תהיה בעיה לבצע מיחזור מיד עם הכניסה לבית.
מה דעתך על הרעיון?
בני
בני שלום,
1. אתה לא יכול לקחת משתנה כל שנה, כי אז תחרוג ממגבלת השליש של הריבית המשתנה (להזכירך, מותר עד 33%)
2. תוכל לקחת שחרור ראשון בקל"צ והשאר במשתנה כל חמש שנים
3. שקול לקחת ייעוץ מקצועי, כי מדובר על הרבה מאוד כסף ועסקה מעט מורכבת שדורשת תכנון פיננסי נבון
בהצלחה
אהלן משכנתאמן.
בלוג מעולה. למדתי המון ! בכל פגישה בבנק אני מתפעל מעצמי מההבנה שהגעתי אליה.
תודה.
רציתי לקבל את דעתך על הצעת המשכנתא הבאה.
אנחנו זוג עם הכנסה נטו של 21K.
רוכשים את הדירה ראשונה שלנו בעלות של 1.73 מיליון.
למדנו מהפגישות בבנק כי עדיף לא לעבור את 60% מימון כי אז הריביות עולות.
(האם נכון?)
ולכן אנו לוקחים 60% – 1.038.000 שח
צמוד מדד:
100K ריבית קבועה , צמודת מדד, החזר בקרן שווה. 114 חודשים. ריבית 1.4- החזר 993
250K משתנה כל 5, צמודת מדד, שפיצר, 300 חודשים, ריבית 1.87 החזר 1044
לא צמוד מדד:
134K קל"צ, שפיצר, 172 חודשים, ריבית 4.1 החזר 1032
209K משתנה כל 5, לא צמודה, 300 חודשים, ריבית 4.19 החזר 1125
פריים וחברים:
172.5K פריים p-0.9, חודשים – 360. החזר 665
172.5K צמוד ל- $, ריבית 1.93, 360 חודשים, החזר 631
סה"כ החזר 5490 ש"ח בחודש הראשון…
מה דעתך?
שלום וברכה,
כמה תהיות:
1. למה לקחת דולר? אתם צופים לירידה בשער החליפין?
2. למה לקחת משתנה לא צמודה? עדיף כבר לוותר על המשכנתא של הקבועה צמודה בקרן שווה ולקחת קל"צ לטווח קצר יותר
בהצלחה
תודה רבה על הפידבק!
1. לגבי הדולר, חילקנו את השליש שלנו חצי חצי בין פריים ודולר, הריבית בדולר טובה הרבה יותר כרגע, בהבדל של 34 שח לחודש. על פני 30 שנה אנחנו מרווחים כרגע 10000 ש"ח.
אתה חושב שזה מסוכן מדי? שווה אולי לחלק את זה אחרת? או לגמרי להיפטר מהמסללול הזה?
2. לא בטוח שהבנתי את הנקודה כאן – האם אתה אומר שכדאי לוותא את המשתנה הלא צמודה ועל הריבית קבועה (קרן שווה) ולהעמיס הכל על הקל"צ לתקופה ארוכה יותר?
אם לזה התכוונת, אני מבין את ההגיון בלאחד את שני המסלולים הלא צמודים לקל"צ אחד אבל לא חבל לוותר על הריבית הטובה המוצעת בקבועה צמודה?
שלום יניב,
1. אני לא אוהב כל כך לקחת מט"ח, הוא לא צפוי ומסוכן
2. אני מעדיף לא לקחת מסלולים לטווחים קצרים (עם ריבית טובה) ומנגד לפרוס מסלולים אחרים לתקופות ארוכות.
3. אני מרגיש שמרצון להיות "ייחודיים וחסכוניים" עשיתם קצת "מיש מש" בתמהיל, אנא חיזרו לבסיס או קחו איש מקצוע שילווה אתכם, כרגע זה לא נראה כל כך טוב
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
תודה רבה לך על ההשקעה הניכרת!
האם תוכל לפרסם תווית לתמהיל מומלץ עבור משכנתאות גבוהות יותר –
אנו מתכננים לקחת משכנתא של 1900000 – על דירה של 2600000 (דירה ראשונה עבורנו).
אני יודע שזה גבוה – אך יכולת ההחזר שלנו גבוהה , ליתר דיוק של ההורים 🙂 ואנחנו נתחיל עבודה עם שכר לא רע בעוד תקופה קצרה.
תודה רבה, שוב!
מתן
מתן שלום,
הבלוג הזה מנסה לכוון לחתך הרחב ביותר של האוכלוסיה ולכן התמהילים מכוונים למשכנתאות הנפוצות יותר.
צר לי שעדיין לא פרסמתי תמהילים לסכומים גבוהים יותר, ייתכן ואעשה זאת בהמשך.
במשכנתא כמו שאתם עומדים לקחת יש הרבה מקום לחיסכון ולכן יש להיזהר בכל צעד וצעד ולשקול לקחת ייעוץ מקצועי.
בהצלחה רבה
שלום,
יש לנו צורך עסקי לקחת משכנתא בגובה של 1.2 מליון על בית של ההורים (ששווה בסביבות 3 מיליון ש"ח). אנחנו רוצים לקחת משכנתא הפוכה שהבנתי שהיא מתאימה לאנשים מבוגרים (בסביבות ה-70) ומשמעותה שאין החזר חודשי ואת המשכנתא מחזירים רק אחרי 120… אנחנו עושים את זה כי אנחנו בטוחים בכך שנוכל לסגור את המשכנתא במלואה לפני כן, וגם משום שמשכנתא כזאת תצא בכל מקרה זולה יותר מהחזר הלוואות קיימות.
האם יש שיקולים נוספים שצריך לקחת בחשבון? האם יש נתיב מומלץ למשהו כזה? מה הריביות המומלצות?
שלום וברכה,
לצערי אין לי מספיק ידע בנושא משכנתא הפוכה.
כך שאני פחות מכיר את הסיכונים ואת תנאי ההלוואה.
אני כן יודע שזה עניין לא פשוט שצריך לשקול בכובד ראש (זו לא משכנתא סטנדרטית על דירה) ויש לבחון את כל השיקולים לפני שמבצעים אותה.
בהצלחה ואריכות ימים
תודה 🙂
בשמחה ובהצלחה
שלום,
קיבלנו תמהיל למשכנתא על סכום של 620000
שליש בריבית פריים -0.9
עוד 15000 בריבית של 3.54
השאר 270000 בריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד
שאלתי היא אייך נעשה החישוב על הריבית משתנה צמודת מדד
האם יש דוגמא שאני יכול לראות (לגבי ההחזרים)
תודה
שלום ארנון,
החישוב נשעה על בסיס עוגן מסויים שנקבע בבנק,
אנא בקש מהבנק לומר לך מהו העוגן המוצע וכיצד ניתן למצוא אותו (ישנם מספר עוגנים ואני לא רוצה להטעות אותך)
בהצלחה
אנו מעוניינים לקחת משכנתא של 1,100,000 עם החזר חודשי של כ6,000 ש"ח. מאחר וזו משכנתא שנלקחה בעבר לצורך מימון בניה יש לנו אפשרות לקבל עד 90% מהסכום בהלוואת פריים.
אודה לקבלת המלצות למסלול משכנתא מומלץ.
שלום וברכה,
אתם יכולים להרשות לעצמכם לשלב יותר מ- 33% פריים אבל אל תגזימו ותיעצרו פלוס מינוס ב- 50% פריים.
את השאר השלימו בקל"צ ואלי מעט משתנה כל חמש צמודה / לא צמודה לפי יכולת ההחזר
בהצלחה
תודה על התגובה. מדוע אתה ממליץ לעצור ב50% ולא להגדיל את החלק של הפריים?
כי הוא מסוכן וחשוף לעליות ריבית שייתכן ויגיעו בשנים הקרובות,
קל"צ יגן עליכם במקרה הזה
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
ראשית רצינו להודות לך על כל המידע שיש באתר – למדנו ממך המון!!!
אנחנו לפני חתימה על משכנתא ע"ס 980,000 ש"ח .
קיבלנו ריביות דיי טובות בבנק אך אנחנו ממש לא סגורים על תמהיל המשכנתא שמומלץ לבחור ונשמח לקבל את עצתך בנוגע לבחירת התמהיל
כולל בחירה בלוח הסילוקין המומלץ…
ההצעה שקיבלנו היא:
פריים 326,340 ש"ח P-0.9 ל25 שנים סך החזר חודשי 1,439 ש"ח
זכאות פועלים 103,200 ש"ח ל15 שנים קבועה צ.מדד 1.8% החזר 654 ש"ח
קל"צ 200,000 ש"ח ל15 שנים 4% החזר 1,479 ש"ח
משתנה כל 5 שנים צמודה למדד 350,460 ש"ח ל25 שנים B-0.7= 1.5% החזר חודשי 1,401 ש"ח
סה"כ החזר חודשי 4,975 ש"ח .
היינו רוצים להקטין בקצת את ההחזר החודשי ולהפגע כמה שפחות מהעלאת המדד הצפויה במשך השנים כי אנו מרגישים שזהו המוקש האמיתי ולא הריביות הקבועות.
תודה רבה על עזרתך.
דוד
דוד שלום,
אני לא רואה דרך להוריד בהחזר החודשי ולא להיפגע.
הדבר היחיד שלא יפגע בך מבחינת המדד הוא שתעלה את השנים של הקל"צ (אבל אז הריבית שתשלם תהיה גבוהה יותר)
בהצלחה
תודה על תשובתך,
האם אתה ממליץ להשאיר את התמהיל כפי שהוא או לבצע שינויים?
דוד
דוד שלום,
לצערי אין לי פיתרון קסם לנושא.
על פניו הוא התמהיל נראה בסדר
שלום משכנתאמן, ותודה על הפוסט ששלחת היום.
מכרתי בית וכנגדו קניתי שתי דירות קטנות לבנותי (כל אחת מהן מוסיפה משכנתא של 400 אלף ש״ח).
התחייבתי לתשלומים על הרכישה המקבילים לתשלומים שאני אמורה לקבל על הבית.
שאלתי מתייחסת ל״תסריט הבלהות״ על פיו הקונה חלילה לא ישלם בזמן או בכלל, ותהיה תקופת מעבר קשה: האם קיימת אפשרות עקרונית לקבל משכנתא קצרת מועד בסך 2,300,000 ש₪ על נכס קיים (בית מגורים) נקי ממשכנתאות שערכו כ – 7,500,000?
תודה
שלום וברכה,
מקווה שתסריט הבלהות לא יתממש אבל בכל אופן ניתן למשכן את הבית הקיים עבור לקיחת כסף חדש.
אבל יש לזכור אם מדובר שבבית שמכרת ויש שם הערת אזהרה של הקונה החדש (זה שאמור לאחר בתשלום), אז לא ניתן יהיה לקחת כבר משכנתא על הנכס הקיים
בהצלחה
תודה. הכוונה כמובן לא לנכס שמכרתי אלא לזה שאני גרה בו.
התכוונתי שאם לא ישלמו לכם על הבית שכבר מכרתם (או שיאחרו בתשלומים) אתם תצטרכו למצוא מקור מימון על מנת לשלם למוכר שלכם ולא לאחר בתשלומים.
אז ייתכן ולא תוכלו למשכן את הנכס שמכרתם כי הוא כבר רשום עם הערת אזהרה לקונה שלכם
בהצלחה
משכנתא מן, שלום רב, אנחנו בדרכנו לקחת משכנתא לבנייה ע"ס מיליון ש"ח. על איזה תמהיל מומלץ ללכת שגם ישאר בהחזר חודשי קבוע וגם שלאחר תקופת השנים לא נחזיר פי כמה יותר מהמיליון?
אתר מעולה. לתשובתך המהירה אודה..
שלום וברכה,
לשם התחלה ממליץ לקרוא את התמהילים ממש בפוסט זה ולבצע את ההתאמות לפי יכולת ההחזר והצרכים שלכם.
בהצלחה
האם יש מצב לתמהיל 1.6 מיליון המהווים כ 50%?
החזר בשנתיים הראשונות כ-7 ואחכ כ 10.
שלום אופיר,
533 פריים ל- 30 שנה
877 משתנה כל חמש ל- 25 שנה
300 קל"צ ל- 20 שנה
אחרי שנתיים תמחזרו, או שתקצרו מעט את השנים ותעשו גרייס על חלק מהסכום
בהצלחה
תודה רבה.
האם המשתנה כל 5, צמודה או לא?
בנוסף, יש לי אפשרות לקבל חלק מהשכר בדולרים, היית משתמש בזה?
צמודה,
בנוגע למשכורת הדולרית – הרחבתי בנושא בשאלתך הקודמת.
בהצלחה
תודה רבה!!!
שלום לך,
תודה מראש ובדיעבד על העזרה, שכבר קיבלנו ממך מספר פעמים. הפעם אנחנו לקראת סיום, צריכים להחליט תוך כמה ימים… יש לנו שתי הצעות שהגיעו לקו הסיום. כמובן שעוד מקוים לשפר את הריביות (שמענו על טובות יותר).
סכום הלוואה 1,200,000, אחוז מימון 45%. החזר חודשי יכול להגיע עד 7500, (רוצים לתת גז ב10 שנים הראשונות), מתלבטים בין שני תמהילים:
1.
– 400,000 פריים, ריבית -0.9, 30 שנים
– 300,000 קל"צ, ריבית 3.4, 10 שנים
-500,000 משתנה 5 צמודה, ריבית 1.74 (בסיס-0.4), 25 שנים
החזר חודשי 6500
2.
– 400,000 פריים, ריבית -0.9, 20 שנים
– 400,000 קל"צ, ריבית 3.8, 15 שנים
-400,000 קבועה צמודה, ריבית 2.2, 16 שנים
החזר חודשי 7400
נשמח לשמוע את דעתך 🙂
תודה
גל
שלום גל,
ההצעה השניה נראית טוב יותר,
אם יש תכנון להחזרים מוקדמים, שיקלו לקחת במקום חלק מהקבועה במשתנה כל חמש ובכך ליהנות מריבית טובה יותר
בהצלחה
תודה על התשובה המהירה, אם נראה לך שאנחנו רחוקים מריביות טובות, אשמח לשמוע לאן לדעתך אפשר לרדת.
אחלה יום
גל
הריביות בסדר
שלום משכנתא מן,
תודה על האתר היפיפה והבהיר, כל הכבוד!
אנחנו זוג בשנות ה40 המאוחרות עם ילדים מתבגרים כך שמעדיפים לקצר ככל שניתן את משך ההחזר. יכולת ההחזר היא 7500 לא כולל הבטוח.
יתכן שתוך מספר שנים נוכל ללהחזיר חלק מהסכום.
אני תוהה לגבי התמהיל המועדף לנו:
מכיוון השריביות עכישו נמוכות האם עדיף לדבוק רק במסלול פריים וקלצ או להמיר חלק מהקלצ במשתנה לא צמודה שנוכל להחזיר עוד חמש שנים? האם להאריך את הפריים ולנסות לקצר את הקלצ?
הנה הצעה שקיבלנו לדוגמא:
למליון ש"ח:
פריים 333,000 P-9
15 שנה
קל"צ 333,000 3.6
10 שנים
משתנה לא צמודה 3.84
20 שנה
זה שלב ראשון של מומ כך שאני אוריד עוד את הריבות אך תוהה לגבי התמהיל.
תודה רבה!
שלום סיגל,
1. התמהיל טוב, הייתי ממליץ להאריך את הפריים ולקצר את המשתנה הלא צמודה
2. אם אתם מתכוונים להחזיר סכומים בעתיד אז בהחלט יש מקום לקחת משתנה לא צמודה על חשבון הקבועה הלא צמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
ראשית תודה רבה על כל המידע באתר!! עזרת לנו מאוד.
ברצוננו לקחת משכנתא של 1,000,000 או 650,000 וכאן גם באה השאלה.
ברשותנו כ 350,000 שח נזיל בקרנות השתלמות (עושות כ 10% ברוטו בשנה שהם כ 5% נטו לערך בשנה).
יכולת ההחזר שלנו היא 5500 בחודש או קצת יותר בלחץ 6000 בחודש.
אשמח אם תוכל לומר לנו מה דעתך: האם לקחת משכנתא של 650 אלף או מיליון ובאיזה תמהיל (בידיעה שיש לנו 350 אלף שח קרנות נזילות שניתן לנצל בכל שלב).
בתודה רבה
סתיו
שלום סתיו,
1. בעיקרון שאלה קשה כי אני צריך להכיר אתכם אישית על מנת לענות על כך (זה מאוד תלוי בשאר המרכיבים שלכם בחיים ובהעדפות הסיכון שלכם).
2. כמובן שתמיד כדאי להחזיר 5500 עבור 650 אלף ולא עבור מיליון, אבל כפי שכתבתי מקודם זו שאלה טובה שצריך קצת יותר מידע והיכרות אישית אתכם על מנת לענות עליה (תשקלו להיעזר בגורם מקצועי)
בהצלחה
האם תוכל לתת דוגמאות / מצבים בהם עדיף לשמר את ההון הקיים בקרן ההשתלמות הנזילה?
שלום שחר,
כאשר התשואה עליה גבוהה מהריבית והמדד שמשלמים על המשכנתא.
בהצלחה
הי:
איזה תמהיל כדאי לקחת עבור אנשים שרוצים להחזיר את המשכנתא שלהם כמה שיותר מהר: 10 שנים, עם החזר של 7000 \ 6500 בסכום של 1M.
שלום ברוך,
לא ניתן להחזיר בתוך 10 שנים הלוואה של מיליון ש"ח עם החזר של 6-7 אלף שח
נא לקרוא את ההצעות שלי לתמהילים בפוסט זה ולקבל משם רעיונות
בהצלחה
שלום
אני משפר דיור קונה דירה בסך 2500000 ש"ח
רוצה לקחת הלוואה בסך 1500000ש"ח
הכנסה חודשית 20000 נטו
יכולת החזר 6500 ש"ח בחודש
איזה מסלולים היית ממליץ לי לקחת?
תודה רבה על היעוץ
שלום רונן,
ייעוץ על מיליון וחצי דורש יותר פרטים והיכרות יותר אישית,
לצערי יהיה לי קשה לך להמליץ על תמהיל זה או אחר (אתה תמיד יכול להסתכל בתמהיל המומלץ ולנסות לקבל משם רעיונות, רק תזכור שהוא בסיסי לחלוטין ואינו אישי לגביך)
בהצלחה
הי משכנתאמן,
תודה על ההסברים והעדכונים השוטפים, למדנו רבות!
אנחנו זוג בני 45 עם 3 ילדים 5-15. סכום המשכנתא 1,192,000
יכולת ההחזר היא כ- 7500 ש"ח
אנחנו מעוניינים לפתוח השבוע תיק משכנתא ומתלבטים בבחירה מבין שלושה תמהילים שקבלנו:
1.
– 397,000 פריים, ריבית -0.9, 30 שנים
– 397,000 קל"צ, ריבית 3.52, 13 שנים
-398,000 מקבועה צמודה, ריבית 2%, 15 שנים
החזר חודשי 7412
2.
– 397,000 פריים, ריבית -0.9, 30 שנים
– 447,000 משתנה כל 5, ריבית 1.38, 20 שנים
-348,000 קבועה לא צמודה, ריבית 3.4, 10 שנים
החזר חודשי 7120
3.
– 397,000 פריים, ריבית -0.9, 25 שנים
-397,000 קבועה לא צמודה, ריבית 3.8, 15 שנים
– 398,000 קבועה צמודה ריבית 1.9, 13 שנים
החזר חודשי 7456
נשמח מאד לדעתך
תודה
עינת
שלום עינב,
בלי לבחון את הנושא לעמוק (דרך אגב, תוכלו להציב את המספרים במחשבון משכנתא ולקבל תשובות מדוייקות מבחינת ההחזר הסופי הנמוך ביותר) אני ממליץ על אופציה 1, אבל הייתי מקצר שם את הפריים ל- 25 שנה
בהצלחה
היי רק רציתי להגיד שהאתר והמדריכים מעולים ועוזרים המון. תודה רבה
שלום איתי,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
כל הכבוד על הבלוג המצוין!! המידע והידע שאתה חולק עמנו מציל נפשות, לא פחות מכך.
אנו בונים בית בנחלה וצריכים מימון לבניה…
שווי נכס 3 מ' ש"ח
סה"כ משכנתא 1.6 מ' ש"ח
הכנסות חודשיות 40 אש"ח
ההצעה הנוכחית שקיבלנו:
500 אש"ח (פריים) P-0.9 ל 25 שנה
550 אש"ח קל"צ 4.77% ל 19 שנים
550 אש"ח אג"ח לא צמוד, משתנה כל 5 שנים C+1.15% כרגע נומינלית 3.56%
ל 19 שנים.
החזר חודשי התחלתי של 9.2 אש"ח.
אין אפשרות לקצר את הקל"צ ולהגדיל את ההחזר החודשי, התיקרה ההתחלתית של 9,200 ש"ח היא חסם עליון.
מכיוון שזו בניה עצמית הבנק טוען שאין באפשרותו לתת לנו את 2/3 הסכום בקל"צ משום ששיחרור הכספים מתבצע על פי התקדמות הבניה.
הבנק טוען עוד שהריבית של החלק של האג"ח הלא צמוד קבועה ואינה משתנה במהלך החמש שנים.
שאלות:
1. האם הריביות סבירות?
2. אינני מכיר את התנאים של האג"ח הלא צמוד, האם הריביות אכן מקובעות? האם שינויי השוק במרווחי התשואות של אג"ח לא צמוד לא ישנו את בסיס הריבית במהלך החמש השנים הקרובות?
3. האם חייבים לקחת את מלוא סכום כל אחד מהחלקים על מנת לקבע את שערי הריבית? האם משכנתא אינה קו אשראי ממנו ניתן למשוך על פי תנאים קבועים ומוסכמים מראש?
תודה רבה על העזרה.
דויד.
שלום דויד,
1. הריביות די סבירות (ראיתי כבר נמוכות יותר וגם גבוהות יותר)
2. האג"ח הלא צמוד ל- 5 שנים הוא קבוע בכל החמש שנים
3. ניתן למשוך על פי תנאים קבועים, אבל לא תמיד הבנק יוכל לשריין לך את הריביות הקבועות אלא רק את המשתנות (כי שם יש מרווח קבוע מהעוגן). אגב, יש בנקים שמשריינים גם קבועות (אני לא זוכר איזה בנק, אבל כדאי לבדוק)
בהצלחה
קודם כל אני חייב לציין שלאחרונה הגעתי לאתר שלך וקראתי המון מאמרים באתר, ומגיע לך כל הכבוד על ההשקעה והמקצועיות!
אשמח לקבל את המלצתך לגבי לקיחת משכנתא:
אנו בני 40 פלוס ועומדים לרכוש דירה בעלות של כ2M ש"ח.
יש לנו הון של כ1M, זכאים להלוואה של משרד השיכון בגובה 100K, ונזדקק למשכנתא נוספת של 900K (סה"כ 1M נוספים).
אנו בעלי הכנסה חודשית של כ28K ש"ח, ומסוגלים כיום לעמוד בתשלומי משכנתא של 10K בחודש, אולם מכיוון שאני עובד בהיי-טק, והגיל כבר "משחק תפקיד" (באם אדרש לחפש עבודה בעוד מספר שנים), הייתי מאוד מעדיף שסכום ההחזר יקטן משמעותית.
מכיוון שאני מטבעי "שונא סיכון", הייתי מעדיף להתרחק כמה שיותר מהצמדות ומשינויי ריבית (כלומר, "בגדול" מעדיף קל"צ).
כמו-כן איננו צופים הגעה של סכומי כסף עתידיים, למעט כספים שישתחררו כל 6 שנים מקרנות השתלמות עתידיות (כ300K מתוך ה1M הון עצמי מגיע מקרנות השתלמות נזילות).
לאור האמור לעיל:
1. כיצד היית ממליץ לחלק את המשכנתא שניקח?
2. האם כדאי להשאיר חלק מה 300K של קרנות ההשתלמות כהון זמין, ולקחת משכנתא / הלוואה גדולה יותר?
תודה מראש!
שלום שחר,
1. קח פריים וקל"צ. (שיהי הכסף לסלק את ההלוואות סלק את הקל"צ אם לא יהיו בו עמלות פירעון או לחלופין את הפריים)
2. תשתמש בכספי הקרנות לטובת הדירה, גם כך המשכנתא גבוהה מדי
בהצלחה
תודה על ההמלצה.
כיצד ניתן לגרום לכך שבתחילת התקופה ההחזרים יהיו באזור ה10K, אולם בהמשך ירדו?
האם כדאי לבחור החזרי ״קרן שווה״, או לקחת מסלול אחד קצר יותר?
אודה לעצתך.
מסלול אחד קצר יותר, יעשה את העבודה באופן יעיל יותר
שלום
ותודה על המידע הרב. אני בהחלט לומד המון
האם לדעתך זה אפשרי לקחת משכנתא של 1.4M ולצפות להחזר של 7K-8K בחודש?
האם תמהיל זה הגיוני?:
235 א' בצמודה משתנה כל 5 שנים – 2.2% ל-25 שנה
470 א' בפריים – 0.9- ל30 שנה
470 א' בקבועה לא צמודה ל-25 שנה – 4.7%
235 א' קבועה צמודה ל25 שנה
אני לא מצליח להגיע לתמהיל עם החזר כמו שהזכרתי.
מה השיטת סילוק המתאימה?
בתודה מראש
איתמר
שלום איתמר,
1. התמהיל נראה סביר
2. ההחזר נמוך עבור הלוואה כזו אבל אפשר לקחת אותה ובמקביל ל"שלם" על כך שהתמהיל לא יהיה טוב
3. במקרה שלך שפיצר
בהצלחה
שלום רב , משכנתאמן .
שמתי לב שאתה גאון בייעוץ למשכנתאות ואדיב מאוד לכל השואלים .
יש לי שאלה מוזרה קצת מכל החברים שכתבו כאן ….
יש לי הון עצמי של 70000 ש"ח אני מעוניין לקנות בית במיליון ש"ח , האם יש לך איזה רעיון בשבילי איך ומה ? והאם יש לי סיכוי בכלל ??
לקבל משכנתא ?
שלום וברכה,
לאור השינויים בשנה האחרונה, תצטרכו הון עצמי של 25% לפחות.
אפשרויות נוספות הן השלמה של הלוואה ממקום עבודה או בנק מסחרי / משכון נכס של ההורים וכיו"ב..
תוכלו לקבל מספר רעיונות בפוסט הבא: איך לקנות דירה ללא הון עצמי.
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
ראשית , אני ממש במקרה הגעתי לאתר הזה ואני פשוט לא יודע איך לא שמעתי עליו לפני,
פשוט מדהים!!
לאור הריביות בשוק היום מהי המלצתך לתמהיל משכנתא של 1,060,000 אלף ש"ח במידה ואני מעוניין להחזיר לא יותר מ-5500 ש"ח בחודש?
שכר נטו הינו 19000 ש"ח, אשמח לשמוע את המלצתך בנושא.
תודה,
שי
שלום שי,
אני ממליץ שתסתכל על התמהילים המומלצים כאן להחזרים של 5,000 ושל 5,500.
בנוסף – תסתכל בתמהיל המומלץ נכון לחודש יוני.
ולאחר מכן בצעו התאמות לצרכים וליכולת ההחזר שלכם.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה על התשובה, האם התמהיל הבא נראה לך סביר או שעדיין יש מקום לשיפור, משכנתא של 1087000 ש"ח :
74000 בזכאות ל- 18 שנים ריבית של 2.36%
362000 פריים ל- 25 שנה ריבית של 1.95%
651000 קבועה ל- 25 שנה ריבית של 3.2%
החזר של כ- 5100 לחודש.
תודה על העזרה,
שלום שי,
תוותרו על הקבועה וקחו משתנה כל חמש בריבית נמוכה בהרבה (אם אפשר תוסיפו עוד כמה שקלים וקחו במקומה משתנה כל חמש לא צמודה), זה נראה לי עדיף על ריבית קבועה.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני לא בטוח אם זה הפוסט הנכון לשאול בו את השאלה, אבל בכל זאת.
האם יש אפשרות בהחזר משכנתא, לחלק את התשלומים כך שבהתחלה הם יכסו את ההלוואות היותר מסוכנות לאורך זמן, כמו אלה שצמודות למדד?
לדוגמא: החזר חודשי של 5000 ש"ח, בשנים הראשונות ילכו 4000 להלוואות צמודות ו-1000 לאלה שלא, והחלוקה תשתנה בהמשך.
המספרים כאן הם לצורך המחשה בלבד.
השאלה שלי היא האם יש הגיון לעשות כאלה טריקים?
תודה רבה
שלום וברכה,
אתה יכול לבקש כביכול גרייס על הלא צמודים ולהשקיע במסלולים הצמודים.
אבל זה "מסובך" ולא נראה לי שישפר את המצב ולכן הייתי מוותר על זה
בהצלחה
שלום רב, אנחנו לפני לקחית משכנתא בגובה של 1000000 ש"ח היינו היום בבנק לקבלת אישור עקרוני, החזר של עד 3700 ש"ח לחודש וחצי גרייס לחצי שנה
300000 קבועה צמודה
370000 משתנה כל חמש שנים צמודה
250000 פריים
80000 משתנה כל שנה צמודה
כל המסלולים ל30 שנים, וכרגע עוד אין לה ריביות סופיות, אבל אשמח לחוות דעתך.
בוקר טוב,
רציתי לשאול מה דעתך על: משכנתא בגובה 950000
חלוקה:
1. פריים 333000 ריבית בגובה 1.85 ל-30 שנים
2. משתנה כל 5 שנים ריבית בגובה 1.75 ל-30 שנים
3.קבועה לא צמודה ריבית בגובה 4.45 ל-25 שנים
**גרייס חלקי לחצי שנה, ובחלק של הפריים גרייס מלא לחצי שנה**
אשמח לתשובה בהקדם.
שבת שלום ותודה רבה.
במשתנה ל-5 שנים 567000 ש"ח
ובקל"צ 1000000 ש"ח
שלום גלית,
אני מניח שההחזר החודשי נמוך ולכן התמהיל פרוס להרבה שנים.
אז בעיקרון, התמהיל לא משהו (ארוך ורוב הכסף צמוד למדד) אבל יש לי הרגשה שזה הרע במיעוטו
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
אני מאד מעריך את המחויבות והרצינות שלך. שיתפתי את האתר עם מספר חברים שמתעסקים לאחרונה עם ענייני משכנתא וגם הם מאד התרשמו.
יש לי שאלה בנוגע לתמהיל מומלץ למשכנתא של מיליון. עד עכשיו חשבתי שיהיה נכון לקחת 50% בקל"צ לתקופה של כעשרים שנה בגלל הריבית הנמוכה, אבל הבנתי שאולי במקרה שלי עדיף לי להקטין את הנתח הזה לטובת הגדלת הנתח של אפיק צמוד היות והמשכורת שלי צמודה למדד (ל- 80% מהמדד למעשה). מה דעתך? במידה ואתה מסכים להנחה הזו, על איזה אפיק צמוד היית ממליץ?
תודה.
שלום ירון,
1. המשכורת שלך אמנם צמודה למדד, אבל הקרן של המשכנתא (מיליון ש"ח) הוא קצת יותר גבוה מהמשכורת שלך ולכן הייתי ממליץ להתרחק מן המדד.
להזכירך ההצמדה הינה לקרן (ובעקבות כך גם התשלום החודשי עולה) ולא לריבית.
2. אם כבר לקחת, אז משתנה כל חמש ולא הייתי ממליץ על נתח גבוה ממנו.
בהצלחה
שלום רב,
ראשית, ברכותי על האתר המצוין!
למדנו ממך ה-מ-ו-ן !!!!!!!
אנחנו לקראת סגירת משכנתא בסך 1 מיליון ש"ח ל 25 שנה לפי התמהיל:
333,000 פריים בריבית 0.9%-
500,000 קל"צ בריבית 4.6%
167,000 בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה 1.66%
האם נראה סביר?
האם לשקול משתנה לא צמודה?
ההחזר שלנו יוצא כ – 5,000 ש"ח בחודש (בהתחלה לפחות).
בתמהיל המומלץ שלך להחזר כזה לא לקחת קל"צ כלל.
ראיתי גם בעוד מספר תגובות שהמלצת לא לקחת מסלול קבוע.
מדוע?
בנוסף, היינו אתמול בבנק ואמרו לנו שעלויות הגיוס של הבנקים עלו(!)
ולכן ההצעות כוללות ריבית יותר גבוהה ממה שקיבלנו לפני כשלושה שבועות.
היתכן???
תודה רבה
שלום דניאל,
1. התמהיל בסדר ותשאירו את הקל"צ, הוא טוב ומגן עליכם
2. עלויות הגיוס אכן עלו מעט, אבל תבדקו גם בבנקים אחרים
בהצלחה
שלום אני ואשתי ובננו שנולד לא מזמן החלטנו לחפש בית.
משכורות נטו 21K
הון עצמי 440K
הלוואה קיימת : 1600 חודשי לשנתיים הקרובות (תנאים מעולים)
כיום גרים בשכירות בעלות של 3000
באזור בו אני מחפשים ראינו דירת גן (שמאוד חשובה לי) בעלות של 1800000
החלק המעניין הוא שהדירה היא בעלת 2 מפלסים ואת המפלס התחתון ניתן יהיה להשכיר- אני מעריך בכ2000 ש"ח חודשי
עם זאת אנו מדברים על משכנתא מקסימלית של 75% – 1350000
ובנוסף לזה הלוואה ל 7 שנים (בגרייס לשנתיים )של 60K נוספים
היתרון הוא שבמידה והמשפחה תגדל לא נצטרך למכור הדירה – כלומר אני כן רואה עצמי משתקע בנכס לתקופהה ארוכה.
כמובן ששם המשחק הוא התמהיל
הציעו לנו בעיקר
33 פריים – 30 שנה
והשאר צמודה משתנה כל 5 שנים -30 שנה
או
33 פריים -30 שנה
200K קבוצה לא צמודה -25 שנה
והשאר צמודה משתנה כל 5 שנים – 30 שנה
הייתי שמח לשמוע הצעה לתמהיל נוסף\אחר
כאשאר מלבד ההלוואה (1600) אני מעוניין לשלם תשלום של כ 5200 ש"ח חודשי
בברכה
שלום אהרן,
קחו את התמהיל השני ותנסו למחזר ברגע שתוכלו להחזיר יותר כסף בהחזר החודשי
בהצלחה
שלום וברכה,
יש ברשותנו כ700K ואנו אמורים לרכוש קרקע במחיר 350,000 ₪, פיתוח 250,000 ₪ ולבנות במיליון ₪ = דהיינו אנו משערים כי בסך הכל נזדקק ל 1,700,000 ₪ לכלל הבית.
מאחר שאנו נדרשים לשלם בשלבים – ראשית על הקרקע, בהמשך לפיתוח ואח"כ על הבנייה – רצינו להתייעץ האם בשלב זה להשתמש בכסף שלנו (700K) וכשהוא ייגמר לבקש משכנתא או כבר בשלב זה לקחת משכנתא ולשמור את ה700K בצד לצורך שימוש בשלב השני של הבנייה.
תודה!
שלום אורי,
בכל אופן לא תוכלו להשתמש במשכנתא בשלבים הראשונים אלא רק בשילוב עם הון עצמי.
תיעזרו בבנק או ביועץ חיצוני מתי תוכלו לקבל משכנתא ובכל מקרה תנסו להשאיר קצת הון עצמי לשלבים המאוחרים של הבניה
בהצלחה
שלום,
תודה על הבלוג מאיר העיניים…
אני קונה דירה מקבלן. הדירה תהיה מוכנה עוד כ3 שנים.
אני מתכנן לקחת משכנתא של 1200000 ש"ח (50% מערך הבית) יש לי יכולת החזר של 7000 ש"ח.
מה לדעתך שיטת ההחזר הנכונה לתקופה זו צריכה להיות??
תודה.
שלום עידו,
שיטת ההחזר הנכונה ביותר היום היא שפיצר.
הי,
אני עוקב בשקיקה אחרי האתר שלך כמעט שנה. הוא כל כך מאיר עיניים (אפילו ל"מבינים" מעט בכלכלה) – שהחלטתי להכתירו כמורה נבוכים מודרני. תודה בשמי ובשם כולם.
אנחנו לוקחים משכנתא בסך 1,130,000 ש"ח (מתוך 1,886,000).
כרגע רק בנק מזרחי נתן הצעה:
370,000 ש"ח | פריים-0.8% = 1.95% (מתואמת 1.97);
350,000 ש"ח | קל"צ = 5.70% (מתואמת 5.85);
410,000 ש"ח | משתנה עוגן אג"ח ממשלתי צמוד מדד + 0.8 = 1.75% (מתואם 1.76).
כל המסלולים ל-30 שנה.
ההחזר הוא 4,861 ש"ח לחודש.
ברור לי שהריביות טעונות שיפור (השאלה עד כמה), אבל אשמח באופן כללי להבין אם התמהיל הזה נכון לנו או שכדאי לחשוב אחרת מבחינת המבנה שלו.
ועוד שאלה עקרונית. למה לא לקחת משכנתא ב-100% ריבית קבועה לא צמודה? זה נותן ודאות מתחילתה ועד סופה. נכון, הוצ' המימון יהיו בסופו של דבר גבוהות יותר (לא בהכרח בהרבה), אבל בהתחשב בכך שהפריים ודאי יעלה בטווח של ה-5-10 שנים הקרובות, והמדד גם כן תמיד מטפס… למה לא ללכת על משהו קונקרטי שלא מושפע מכלום?
שלום,
1. דווקא רציתי להמליץ לך בכלל לא לקחת קל"צ. אני לא מחסידי הקל"צ כאשר לקוחים משכנתא לתקופה ארוכה אלא הייתי משתמש באופציית המשתנה כל חמש הלא צמודה במקום
2. אם בכל אופן הקל"צ חשוב לך אז הייתי משאיר אותו על הסכום שקבעתם ולא יותר מכך
בהצלחה
הי משכנתאמן.
תודה על תשומת הלב והתשובה.
1. האם בכל-זאת תוכל לתת לי רציו מסוים לגבי הקל"צ, כדי שזה יכנס לי לשכל? זה נשמע לי "חסר סיכון".
2. בינתיים, בנק לאומי מתחרים במזרחי באופן הבא:
פריים מינוס 0.9 (1.85%)
קל"צ – 5.4%.
משתנה כל 5 צמודה (1.6%).
3. מה לדעתך יהיה התמהיל הנכון להחזר של 5,750 ש"ח / חודש?
כרגיל תודה מראש על האלטרואיזם המדהים.
שלום,
1. אני חושב שריבית 5.4 לטווח הארוך זה יקר לעומת החלופות של המשתנות הלא צמודות
2. התמהיל נראה בסדר
3. אני חושב שצריך להשוות עוגן מק"מ לפריים ולא לעוגן אד"ח. מצ"ב השוואה בין עוגן מק"מ לפריים
בהצלחה
ועוד שאלה, סליחה!!
עוגן אג"ח לעומת עוגן מק"מ = יש הבדל משמעותי?
שווה לשקול את זה כמסלול?
היי
אנו מעוניינים לקחת הלוואה של 1,100,000 ש"ח כאשר ההחזר החודשי שנרצה להחזיר הוא 4,500 ש"ח.
קיבלנו מספר הצעות ורציתי לקבל את דעתך בנושא.
בנק 1:
1. פריים – 0.9% 369,000 ש"ח ל – 30 שנה.
2. 402,600 ש"ח בריבית 1.8% משתנה כל חמש שנים (B-0.2%) ל 30 שנים.
3. 132,000 ש"ח בוליט ל 4 שנים 1.7%.
4. מסתבר שיש לנו זכאות להלוואה של 96,000 ש"ח ל 10 שנים בריבית קבועה של 1.06% צמודה.
5. 120,000 ש"ח ריבית קבועה של 4.3% ל 20 שנים.
בנק 2:
1. משתנה כל חמש שנים ל 30 שנים 366,000 ש"ח 1.75%
2. פריים -0.9% ל 30 שנים 366,000 ש"ח
3. קבועה לא צמודה קרן שווה (לא שפיצר) 4.5% ל 25 שנים 236,000 ש"ח
4. גרייס (בינתיים לא מאשרים בוליט ל 4 שנים) 130,000 ₪ 1.7%
בנק 3
1. משתנה כל 5 שנים, 150,000 ₪ , B-0.2% , שנים 25
2. פריים – 0.9%, 170,000 ₪ , 30 שנים
3. קבועה לא צמודה, 200,000 ₪, 4.75% , 25 שנים
4. קבועה צמודה, 300,000 ₪ , 2.9%, 25 שנים
5. ריבית משתנה מסוג עוגן מק"מ, 170,000 ₪, 2.3%, 30 שנים
6. בוליט, 130,000 ₪ , 1.8%, 4 שנים
נשמח לקבל את הערותייך לגבי ההצעה העדיפה ואיפה ניתן עוד לשפר/לשנות.
תודה
איציק
איציק שלום,
כל ההצעות די דומות וקצת קשה לי להכריע לטובת אחת מהן.
יש כמה דברים שהייתי נזהר מהם:
1. לקחת משתנה כל חמש צמודה ל- 30 שנה
2. לקחת מק"מ במקום הפריים
3. לקחת קבועה צמודה ל- 25 שנה
בהצלחה
שלום 🙂
אנחנו מעוניינים לרכוש נכס שערכו 1.9 מיליון ש"ח. ההון העצמי שאנו מעוניינים לשים עומד על 600K ש"ח.
אנו מעוניינים לקחת משכנתה של 1.3 מיליון ש"ח. וההחזר החודשי בו אנו יכולים לעמוד כרגע עומד על 6500 ש"ח.
כרגע ההכנסה שלי הינה כעצמאית בלבד. בתקופה הקרובה אחזור לעבוד גם כשכירה וההכנסה הכוללת שלי ושל בעלי תעמוד על כ- 25K לכל הפחות (במקום 19Kכרגע).
איזה תמהיל משכנתה היית ממליץ לנו לקחת בהתאם לנסיבות?
תודה רבה!
גיליתי את האתר רק היום!! בהחלט אמליץ!!
למדתי המון!!
שלום,
תמהיל משכנתא הוא דבר מאוד מאוד אישי, ויהיה לי קשה להמליץ לכם באופן אישי כי אני לא מכיר אתכם לעומק.
אתם יכולים להתחיל בפוסט של התמהיל המומלץ ומכאן להמשיך, כמו כן אני ממליץ במקרה שלכם לשקול לקחת יועץ מקצועי שיעשה איתכם את העבודה כי המשכנתא היא ענקים ויש לנקוט כאן משנה זהירות
בהצלחה
שלום,
1. אשמח לדעת איזה מן התמהילים מומלץ למי שלוקח מליון ש"ח. האם התמהיל שהצעת כאן או התמהיל בפוסט האחרון (יוני 2013) ועוד נספח לשאלה- איך כדאי לחלק את ההלוואה תמהיל של הפוסט האחרון?
2. האם תמיד כדאי לבחור בלוח סלוקין קרן שווה?
3. אם אני מחליטה להחזיר 5,500 עד הסכום הזה אני צריכה עוד להוסיף ביטוחים וכד' כך שהסכום עולה, נכון?
תודה!
שלום לך,
1. ההמלצה העדכנית שלי היא מחודש יוני, זאת כמובן בכפוף לצרכים שלכם וליכולת ההחזר. כמו כן, ציינתי בפוסט את החלוקה המומלצת.
2. בד"כ אני ממליץ על קרן שווה רק למי שיודע שבהמשך יוכל להחזיר פחות כסף בכל חודש.
במידה ויש באפשרותכם להעלות את ההחזר החודשי כך שיתאים לקרן שווה, הייתי ממליץ לקצר תקופה בשפיצר ולהעלות את ההחזר החודשי מעט.
3. כן, הביטוחים הם כמובן בנוסף לעלות המשכנתא עצמה. לכן, חשוב להיערך לכך מראש ולדעת סדרי גודל של העלויות שעומדות בפניכם.
במידה ותרצי, תוכלי להשאיר פרטים בדף הבא ולקבל מס' הצעות כדי להבין את טווחי המחירים.
בהצלחה
משכנתאמן שבוע טוב,
מצטרף למפרגנים ומנוי לרשימת התפוצה מאז שהתחלתי להתעניין במשכנתא. להלן הסיפור שלי:
אני בונה בית בבנייה עצמית, זה הולך להיות דו משפחתי שכל דירה תושכר בכ 4,000 שח (סה"כ 8,000 שח). הקרקע עלתה 450,000 (כבר שולם) אני אקח משכנתא בגובה של 1,000,000 לבנייה. בנוסף, יש לי 125,000 בני"ע.
חשבתי לקחת את התמהיל הבא:
100,000 בוליט ל-3 שנים (את רובו אני אכסה מהקרן השתלמות)
230,000 פריים (פריים -0.9%) ל-30 שנים
330,000 קל"צ ל-15 שנה (3.8%) (אפצל ל4 שכל אחת למספר שונה של שנים, 7,9,13,19)
330,000 משתנה כל 5 שנים ל-20 שנה (גם פה אפצל ל-4 נפרדות: 5,7,10) (משתנה צמודה למדד)
העקרונות שהנחו אותי הן:
1.לקיחת בוליט על מנת שההחזר החודשי ההתחלתי לא יהיה גבוה מדיי.
2.ההחזר גבוה מ1/3 של ההכנסה שלי (13,000 נטו), אבל אני מסתמך על 4,000 מהמשכורת+2,500 שיגיעו מה125,000 של הני"ע)
3.לאחר תום הבנייה יהיו לי את ה8,000 שיגיעו מהשכירות ועוד את ה4,000 שהם 1/3 מהמשכורת.
השאלות:
1. האם לקחת את הבוליט מהפריים או מהמדד?
2. האם יש הגיון בפיצול של הצמוד מדד ושל הקל"צ ל-4 מסלולים שונים?
תודה,
אסף
אסף שלום,
1. את הבוליט הייתי לוקח כמדדית ולא כפריים
2. לא רואה הגיון בפיצול הזה
בהצלחה
משכנתאמן, תודה על התשובה.
לצערי אני לא אוכל להסתמך על הנ"יע בהחזר החודשי ולכן אני אצטרך לקחת משכנתא קטנה יותר.
לפי המשחק עם המחשבון משכנתא אז שמתי לב שדווקא פיצול של כמה שנים יכול להקטין את ההחזר הכולל על המשכנתא, במידה ונשארים עם אותו החזר אבל מפצלים לתקופות שונות.
מלבד זה, כיצד יש להתחשב בכך שבעתיד ייכנסו שוכרים לדירה ויהוו הכנסה נוספת של כ-8,000 ש"ח?
אסף
מציע לך שתעשה חישוב החזרים קדימה (כלומר תכנון מסודר של הכספים שייכנסו מני"ע / משכורות ושכר דירה),
על בסיס חישוב זה תקבע החזרי משכנתא עתידיים
בהצלחה
משכנתא נדרשת 1,178,000 ש"ח
החזר חודשי עד 5000 ש"ח
(בעוד כ – 3 שנים נוכל לבצע מיחזור להגדלת הסכום)
סבב בנקים ראשוני בוצע.
מתחילים את סקרי השווקים להורדת ריביות.
במקביל עשיתי שינוי בתמהיל, ואני אשמח לקבל חוות דעת:
392K – פריים, ל 30 שנה
400K משתנה כל 5 שנים, ל 30 שנה
200K משתנה לא צמודה, ל 30 שנה
180 קל"צ ל 30 שנה (בעייתי בחלק מהבנקים)
תודה
בעקבות המצב בו אנו יכולים להעלות את גובה ההחזר בעוד כ 3 שנים, על מנת לקחת עכשיו קלצ באחוז גבוה יותר, הועלתה האופציה הבאה:
395 פריים ל – 30 שנה P-0.9
500 קלצ ל – 25 שנה בגרייס של 3 שנים,בנתיים 4.9 (מקווה להצליח להוריד קצת)
290 בערך משתנה כל 5 שנים 1.85, ל – 30 שנה.
אשמח לחוות דעתך
תודה
כרגע שום תמהיל לא נראה טוב,
אם אתם לא מתכוונים להישאר עם הקל"צ שתשיגו לשנים רבות.
אולי יש מקום לוותר עליו ולקחת רק פריים ומשתנה ובעוד שלוש שנים למחזר מחדש
בהצלחה
אני מאוד חוששת מההשפעה של צעד כזה על גובה הקרן.
מה לגבי התמהיל הבא:
395 אלף פריים ל – 30 שנים
310 אלף משתנה כל 5 ל – 30 שנים
200 קל"צ 30 שנים
100 קלצ 25 שנים
180 קלצ 15 שנים
לפי ההמלצה שלך, עדיף לי
395 אלף פריים ל 25 שנים
790 אלף משתנה ל 25 שנים. (הייתי יכולה גם 20 שנים, אבל לוקחת בחשבון את עליית ההחזרים עם השנים מכיוון שבכל זאת הכל מוצמד)
מאוד מפחדת מהתמהיל השני
מאוד אשמח לשמוע את חוות דעתך
תודה
שגית
אחרי לילה עם נדודי שינה:
395 פריים ל – 30 שנים
590 קבועה צמודה ל – 25 שנים
200 קבועה צמודה ל – 13 שנים
שלום שגית,
1. הראשון נראה טוב יותר
2. השני מאוד צמוד למדד ולא נראה טוב
3. שיקלו לקחת ייעוץ מקצועי, יש לכם מקרה מורכב והכוונה נכונה יכולה לחסוך לא מעט כסף
בהצלחה
תודה
מה דעתך על תמהיל ל1020000 . 420 קלצ ל15 שנה ריבית 3.9. 340 פריים 0.9 ל30 שנה.ו 260 ל30 שנה משתנה כל 5 צמודה 1.53 ? חשוב מאד לפני סגירה החזר 5200
שלום יוסי,
נחמד,
אבל תנסו להוריד את השנים של המשתנה כל חמש ל- 25
בהצלחה
מה זה נחמד לסגור או שאפשר להוריד ריבית בקלצ או בפריים?
הריביות נראות בסדר גמור,
בהצלחה
תודה רבה ממש עזרת לי
יוסי אפשר לדעת באיזה בנק לקחת הצעה
לאומי
משכנתא מן שלום אני שמח להעזר באתר שלך כל הכבוד
אנו לוקח משכנתא על סך 1200000 למתרת בניה
הציעו לי כעובד בנק
צמוד מדד ריבית משתנה עוגן תשואות אגח כל חמש שנים 501000 ל30 שנה בריבית 1.3
399000 לא צמוד ריבית פריים 2.03 ל30 שנה
300000 לא צמוד ריבית קבועה 4.69 ל25 שנה
האם יש מה לשפר
האם הריבית טובות
ובמידה ומספיק לי מליון לגמר הבניה איך אתה ממליץ לקחת את המשכנתא מה קודם
שלום אליהו,
קודם כל נתחיל בזה שהמשכנתא מאוד גבוהה להחזר שהקצבת,
כך שבכל ריבית היא לא תהיה משתלמת.
הריביות שקיבלת טובות (חוץ מהפריים), אם לא תצטרך את כל הכסף תוריד מהמשתנה כל חמש
בהצלחה
היי משנתאמן
קודם כל רוצה להודות לך על האתר המדהים שלך
מורה נבוכים אמיתי בנושא כל כך מדאיג שנקרא משכנתא
מעוניין לקנות נכס ב 1,500,000
הון עצמי 500,000
משכנתא 1,000,000
הבנק הציע לי לפי החזר של 5000 ש"ח
את המסלול הבא
1. 350k צמוד מדד ריבית קבועה שפיצר 20 שנה ריבית 2.9
350k . 2 צמוד מדד ריבית משתנה , עוגן תשואת אגח שפיצר נ. יציאה כל 5 שנים 20 שנה ריבית עוגן 1.25+0.95
300k. 3 פריים לא צמוד שפיצר 25 שנה 2.75
מה דעתך ?
שלום שרון,
תמהיל גרוע וריביות גרועות
עשה אחד משני הדברים:
1. למד טוב טוב את החומר (ויחד עם זאת תשקול לקחת ייעוץ מקצועי)
2. קח מראש ייעוץ מקצועי
הכל בהנחה שהייעוץ אמין
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו לוקחים משכנתא של 1,119,500 ש"ח.
קיבלנו 2 הצעות שונות מבנקים :
1)
370,000 בפריים 0.87-P ל-30 שנה
374,750 משתנה כל 5 צמודה 1.7 ל-20 שנה
374,750 קל"ץ 5.04 ל-20 שנים
החזר חודשי: 5,665
2)
300,000 בפריים 0.9-P ל-30 שנה
375,500 משתנה כל 5 צמודה – 1.78 – ל-20 שנה
69,000 ריבית משתנה – עוגן מק"מ לשנה – מ+1.00 (2.21) – ל-30 שנה
375,000 ריבית משתנה כל 5 לא צמודה – 3.97 – ל-20 שנה
החזר חודשי: 5,477
אבקש לדעת מה כדאי לבחור / לשנות ? האם הריביות טובות ?
תודה מראש
שלום אליהו,
אהבתי הרבה יותר את אופציה א',
בהצלחה
היי משכנתאמן היקר!!!
אני קוראת נאמנה של הבלוג שלך כבר הרבה זמן למדתי המוןןןן אבל הכי למדתי זה דחייב יועץ לפני לקיחת משכנתא . לכן לקחתי יועץ משכנתא שבנה לי תמהיל של מיליון מאה חמישיםאבל מה עושים אם אני לא סומכת על היועץ ??!!! משהו בתמהיל מרגיש לי לא טוב … בבקשה בבקשה עזרתך !!!!!
התמהיל הוא כזה :
363,00000 ל30 שנה בריבית פריים 2.1
3750000 ל30 שנה משתנה כל 5 שנים בריבית 2.15
1770000 ל25 שנה משתנה כל 5 בריבית 2.15
175000 קלצ ל29 שנה בריבית 5.5
65000 קבועה צמודה ל10 שנים בריבית של 2
יכולת ההחזר שלנו היא 55000
ההחזר פה יוצא 51000
כמובן לאחר 10 שנסיים את הקבועה צמודה ההחזר יירד …
לפי מה שהבנתי מהבלוג התמהיל גרוע !!!! בבקשה עזרתך !!!!!
שלום יסמין,
תוותרו על הקבועה הצמודה ל- 10 שנים ותורידו שנים בשאר המסלולים האחרים
תנסו לוותר על חלק מהמשתנות הצמודות וקחו במקום זה משתנות לא צמודות וקל"צ
הריביות גבוהות, עשו סקר שוק ותנסו להוריד אותם
בהצלחה
שלום משכנתאמן
זוהי הודעה שלישית שלי כי משום מה אתה תמיד קופץ על שאלתי וכן עונה לבאים אחריי. אנסה פעם אחרונה וכולי תקווה שתענה לי.
צריך למחזר משכנתא של 994,000 אחרי שרכשתי דירה בקבוצת רכישה והבנייה הסתיימה. למרות עמלת הסילוק הגבוהה על סך 50,000 שקלים שיש לי במסלול המשתנה כל 5 לפי החישובים שעשיתי עדיף לי למחזר את המשכנתא ולא לחכות ליום הפירעון ללא הקנס שיחול ב2016 שכן הריבית במסלול זה היא עוגן + 1.5% ( ריביות מטורפות לחברי קבוצת רכישה)
יש לי 180,000 ש"ח לשים על מנת להקטין את גודל המשכנתא
וקיבלתי שני תמהילים מהבנק.אשמח אם תגיד לי מה עדיף מבין שני התמהילים והאם הריביות טובות
תמהיל 1
פריים -0.9 327,000 ש"ח 300 חודשים
מל"צ 237,000 ש"ח 300 חודשים 4.11%
קבועה צמוד מדד 250,000 ש"ח 180 חודשים 2.50%
משתנה כל 5 צמוד מדד 180,000 ש"ח 360 חודשים ע-0.4 (1.75%)
את ה-180,000 האחרונים שציינתי אני אפרע מיד אחרי מיחזור המשכנתא כך שאשאר עם 3 המסלולים הנותרים
סה"כ החזר חודשי אחרי פרעון ה180,000 ש"ח 4294 ש"ח
תמהיל 2 (אני פורע את ה180,000 ש"ח שיש לי ומקטין את המשכנתא ל814,000 ש"ח ולהלן התמהיל:
פריים – 0.9 270,000 ש"ח 300 חודשים
מל"צ 137,000 ש"ח 300 חודשים 4.11%
קל"צ 407,000 ש"ח 240 חודשים 4.75%
סה"כ החזר חודשי 4183 ש"ח
תודה רבה
איתי
איתי שלום,
ראשית אני מתנצל אם לא עניתי, לא עשיתי זאת בכוונה חלילה (ייתכן ולא ראיתי את השאלה או דילגתי עליה בטעות).
אני אוהב יותר את התמהיל השני בגלל הקל"צ והבטחון בריביות הנמוכות לטווח הארוך.
בהצלחה
תודה רבה לך על התשובה המהירה
האם הריביות שקיבלתי בתמהיל השני הם אכן נמוכות וטובות?
הן בסדר גמור,
תמיד אפשר להמשיך בסקר שוק ולדרוש פחות, אבל על פניו הריביות טובות
אנחנו מעונינים במשכנתא עס 950000 אחרי המון התלבטויות פריים : 313000 09- ל30 שנה קלצ 637000 ריבית:4.5 ל20 שנה מה דעתך ??
שלום דוד,
אם אתם שונאי סיכון שמתכננים להישאר עם ההלוואה לזמן ארוך,
ייתכן והתמהיל הזה מתאים לכם היטב
בהצלחה
תודה על המענה המהיר והאתר המדהים ,קיבלתי הצעה ממזרחי טפחות פריים -0.9 ל30 שנה קלצ ל230 חודש 4.6 יש עוד לאן להוריד?
זה נראה טוב,
בהצלחה
אהה החזר מקסימאלי 5200
שוב תודה על האתר המדהים!
הי,
אנחנו לפני קניית דירה ועשית לי סדר בראש עם הנושא הזה.
רק רציתי להגיד תודה!
שלום אילן ותודה על הפרגון – כיף לקרוא!
משכנתאמן היקר.
אני חוזר אליך בפעם האחרונה.
ביום ג' אנחנו סוף סוף פותחים את התיק בבנק מזרחי. לוקחים 1 מיליון ש"ח (אמא'לה)!!!
אין לך מושג כמה עזרת לנו, ועוד בסתר! אתה צדיק אמיתי.
ובכן,
אנחנו "שלמים" עם הפריים ל-30 שנה (מינוס 0.9) ועם הקל"צ ל-19 שנה (4.39%).
נשאר רק 318,000 ש"ח במסלול משתנה כל 5 ל"צ (עוגן אג"ח לא צמוד + 0.55), שזה יוצא היום 3.91%., ומתעדכן כל 11 ו-26 לחודש.
שאלתי:
1. מכל המסלולים הקיימים בשוק, האם יש אלטרנטיבה ראויה לו או עדיפה עליו?
2. באיזה מסלול למשוך את הכסף קודם לטובת הקבלן? הקל"צ או המל"צ?
תודה רבה.
שלום וברכה,
1. אני בעד המסלול של המל"צ (אם אתם רוצים לגוון אתם יכולים לקחת חלק מהכסף במשתנה צמודה, אבל בגדול זה נראה בסדר).
2. תמשכו קודם את הקל"צ
בהצלחה
שלום,
בחודש נובמבר 2012 לקחנו משכנתא בסך של 1.5 מיליון המחולקת כמעט שווה בשווה לפי מסלולים הבאים: ריבית קבועה (10 שנים) -4.04%
פריים (25 שנה) – פריים(אז היה 3.75%) מינוס 1.02%
משתנה (30 שנה) בסיס (אז היה 2.35% מינוס 0.68%)
כעת אנו זקוקים ל-1 מיליון נוסף היות ולא הערכנו נכון את עלויות הבניה…
הנכס מוערך ב-5 מיליון, כך שמבחינת האישור לא מסתמנת בעיה.
האם היית ממליץ למחזר את המשכנתא הקיימת או לקחת אחת נוספת בלי כל קשר לזאת שכבר לקחנו?
שלום דור,
אני מניח שכדאי למחזר את הקבועה ל- 10 שנים, שני המסלולים האחרים טובים ואינם מפריעים להחזר החודשי כי הם ארוכי טווח
בהצלחה
שלום משכנתאמן…אני קוראת כאן את השאלות והתגובות ומילות תודה . מאוד מעניין . אשמח אם תעזור גם לנו עם ההחלטות . אנחנו אמורים לקחת משכנתא על סכום של 1.300.000 אשמח אם תתן לנו תמהיל המומלץ שנכון להיום עם החזר של עד 6000 ₪ .
תודה ומראש
לי
שלום לי,
לצערי אין לי יכולת להתאים לכם תמהיל לסכום כ"כ גבוה מבלי להכיר אתכם לעומק.
היעזרו בתמהילים המומלצים בפוסט זה ובתמהיל המומלץ מחודש יוני, לאחר מכן תוכלו לבצע התאמות בהתאם לצרכים שלכם.
במידה אתם מתקשים עם הנושא, שקלו לקחת יעוץ מקצועי.
בהצלחה
הי,
מה דעתך על התמהיל הבא עבור 1,000,000
פריים 330K עם ריבית 2% ל-28 שנים
משתנה כל 5 285K עם ריבית 2.1% ל-25 שנים
ריבית קבועה לא צמודה 315K ריבית 5.05% ל-23 שנים
רבית קבועה צמודה 70K ריבית 2% ל-10 שנים
החזר חודשי כ-5,000
כמובן ששכחתי להגיד באמת תודה ענקית על האתר המעולה שלך!
שלום אילן,
התמהיל נראה סביר, הריביות נראות מעט גבוהות
המשיכו בסקר שוק
בהצלחה
שלום משכנתא נאמן,
האם אתה ממליץ על משכנתא מקרנות הפנסיה ?
אנחנו זוג צעיר+2 וצריכים לקחת משכנתא של 1100000 .
מה הדעה שלך לגבי משכנתא מסוג זה? ומה זה אומר בדיוק ? 🙂
נשמח לקבל חוות דעת שלך.
תודה רבה,
אלה
אלה שלום,
לא מכיר משכנתא שניתנת דרך קרנות פנסיה.
אנא הרחיבי על הנושא
פעם אחרונה קלצ 637 ל22 שנה 4.85 סביר?!אמרו לי שעלו הריביות?
ידידי יש תשובה??
היי דוד,
סליחה על העיכוב – כנראה שפספסתי את השאלה.
ההצעה סבירה.
בהצלחה
שלום לך ותודה על אתר מאלף!
נשמח לעצתך:
אנחנו לפי לקיחת משכנתא לבית החדש ורוצים לשמור על הבית הנוכחי גם.
ניקח 50% משכנתא מכל בית ונגיע ל 1,650,000 משכנתא
התמהיל הנוכחי שלנו:
על הבית הקיים – סכום 750,000
– קבועה צמודה בלי גרייס – 250,000
– משתנה כל 5 שנים, 30 חודשים גרייס ואז עוד 330 חודשים – 250,000 שקל
– פריים -0.9 ל- 30 חודשים גרייס ועוד 330 חודשים – 250,000 שקל
על החדש – 900,000 שקל
– קבועה צמודה, 30 חודשים גרייס ועוד 270 חודשים – 300,000 שקל
– משתנה כל 5 – 30 גרייס ועוד 330 חודשים – 300,000 שקל
– פריים פחות 0.9 – 360 חודשים , 300,000 שקל
ריביות:
– קבועה 3.05%
– משתנה כל 5 – 1.75%
– פריים – 0.9
הבית יהיה מוכן בעוד כשנתיים וחצי – ואז נשכיר את הנוכחי וכך נוכל להגדיל את ההחזר.
החזר רצוי כרגע, בערך 5,000 – בעוד שנתיים וחצי – בערך 8,500-9,000
(צפי קבלת שכירות, כ-4,400-4,700)
מה דעתך על התמהיל והריביות?
נודה להתייחסותך
שלום לכם,
1. התמהיל והריביות בסדר אבל אני חושש שכל ההלוואה ארוכה מדי ולא משתלמת
2. תשתדלו אם ניתן להעלות את ההחזר החודשי
בהצלחה
תודה על ההתייחסות המהירה!
קצת מפריע לי שאין מרכיב קל"צ – את התמהיל יצר לנו יועץ המשכנתאות.
לטענתו – כך עדיף.
כרגע לא נוכל להעלות את ההחזר – אולי נוכל בעוד 3-4 שנים, כשהגרייס ייגמר ונראה איך נסתדר עם דירה שנייה ושוכרים – המהלך חדש לנו.
האם תהיה אפשרות להגדיל החזר חודשי "ככה סתם" או שזה דורש מיחזור משכנתא?
תודה רבה על העזרה
המקרה מאוד מורכב ולצערי במייל קצר לא נוכל לענות על הכל ולהכינס לעומקם של דברים.
אני מאוד חושש מעניין המינוף ומעדיף שתעשו את הדברים מבלי להיכנס להתחייבויות ענקיות שיכולות להיות קשות ברגע שהריבית תעלה (והיא תעלה).
בכל אופן, צר לי שאני לא נותן תשובות, זה קצת חוסר אחריות מצידי לתת תשובות על רגל אחת.
קחו בחשבון שאני שמרן בדעות שלי ולכן אני לא כל כ בעד מינופים, אם אתם חושבים אחרת ממני זה בסדר ואפילו הגיוני
בהצלחה
שלום לך,
אשמח לקבל חוו"ד על הצעת המשכנתא שקיבלתי.
סכום 980000.
1. פריים -0.87 ל – 25 שנה
2. משתנה כל 5 שנים צמודה 1.81 ל 25 שנה
3. קבועה צמודה 2.9 ל 25 שנה
חלוקה : שליש שליש ושליש.
האם מסוכן שלא לקחתי שום דבר שאינו צמוד מדד?
ההחזר יצא לי מצויין.
מה דעתך ?
שלום לירון,
תמהיל בסיסי, הייתי מעדיף שיהיה בו גם קל"צ
בהצלחה
תודה רבה על התשובה המהירה !
האם אתה מציע שיהיה בתמהיל קל"ץ בנוסף לקבועה צמודה או במקום הקבועה צמודה ?
אולי ניתן לחלק את הסכום של הקבועה צמודה וחלק שיהיה קל"ץ.
כי אם אחליף לקל"ץ ההחזר החודשי יעלה משמעותית.
שיהיה לך יום מקסים
ושוב המון תודה על ההשקעה.
הקל"צ במקום (או במקום חלק) מהמשתנה כל חמש או הקבועה (עדיף מהמשתנה אם זה מסתדר בהחזר החודשי)
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה שוב.
שאלה אחרונה:
לאחר ברור מול הבנק ובעצתך,
בניתי תמהיל חדש והוספתי חלק אומנם קטן של 100000 בקל"ץ.
להלן התמהיל :
משכנתא בגובה : 980,000
1. פריים -0.87 ל – 25 שנה
2. משתנה כל 5 שנים צמודה 1.76 ל 25 שנה
3. קבועה צמודה 2.9 ל 25 שנה
4. קבועה לא צמודה 4.9 ל 25 שנה. ריבית גבוהה מדי ??
האם הריביות סבירות ?
ריביות סבירות,
בהצלחה
שלום רב ותודה על התמיכה המבורכת!
אני רוכש דירה להשקעה ואשמח לשמוע את דעתך, להלן קצת נתונים:
הכנסה ממוצעת למשק בית כ 24K ₪.
ערך נכס קיים(ללא כל הלוואה) כ 2.7M ₪.
ערך דירה להשקעה כ 3.7M ₪.
הון עצמי כ 1M ₪
משכנתא נדרשת כ 2.7M ₪ .
הכנסה צפויה משכ"ד כ 7500 ₪.
הבנק פיצל ל 2 תיקים, על הדירה הקיימת וההשקעה.
***תיק 1 על הדירה הקיימת 1.035M ₪
ריבית קבועה 375K , 3.5% ל 30 שנה.
משתנה עוגן-אג"ח, צמוד מדד, 330K, 2.21% ל 30 שנה.
פריים -0.75% , 330K ל 30 שנה.
סה"כ החזר חודשי 4100 ₪.
***תיק 2 על דירת ההשקעה 1.665M ₪
ריבית קבועה 3.5%, 605K ₪ ל 30 שנה
משתנה עוגן, 2.16% , 530K ₪ ל 30 שנה.
פריים-0.80 , 530K ₪ ,ל 30 שנה.
סה"כ החזר חודשי 6.6K ₪.
***סה"כ החזר חודשי על 2 התיקים כ 10.7K ₪.
מספר שאלות-
1- האם נכון לפצל את התיקים, מה המשמעות עכשיו(אגרות וכיוצ"ב) ובעתיד
2-האם התמהיל נראה הגיוני? מה היית ממליץ לשפר/לשנות
3-האם הריביות טובות? איפה היית לוחץ יותר
4- האם התכנון ל 30שנה כדאי? נראה לי קצת מטורף , מהי התקופה שלדעתך כדאי לשאוף ובהתאם לבדוק האם אוכל לעמוד בהחזר החודשי.
אולי שילוב תקופות?.
אודה מאוד על תשובתך המפורטת.
שלום שי,
1. אין לך הרבה ברירה כי לא תקבל מימון כזה גבוה רק על דירה אחת
2. התמהיל לא נראה טוב, הוא ארוך וצמוד מדי למדד ורוב בריבית משתנה
3. הריביות גבוהות
4. בין 20 -25 שנה
5. נראה כי לא נעשתה פה חשיבה לטווח ארוך וחבל, הסכום הוא ענק ובשילוב עם תמהיל סטנדרטי, ריביות גבוהות ושנים ארוכות זהו מתכון בטוח למשכנתא גרועה. עשה שיעורי בית שוב או היעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
קיבלנו אישור עקרוני למשכנתא ורציתי לדעת אם התמהיל הוא סביר וגם הריביות.
הכנסה ממוצעת של משק הבית 20K
שווי נכס (דירה ראשונה מקבלן) 1,801,000
הון עצמי 451K
משכנתא 1,305,000
אנחנו מודעים לזה שהנכס מעט מעל היכולת שלנו, עם זאת מדובר בדירה עם יחידה נפרדת שתהפוך למשרד עבודה (אחד מבני הזוג עצמאי) ויחסוך בכך שיכורת חודשית עבור משרד בסך 1200 ש"ח
הבנק נתן אישור עקרוני לתכנית הבאה:
1. 450K – לא צמוד בריבית קבועה (משכנתא יציבה) 5.6% – נראה לי יש על מה להתמקח פה, נכון?
2. 450K לא צמוד בריבית משתנה (פריים) – P-0.9
3. 450K לא צמוד בריבית משתנה אחת ל 5 שנים (אג"ח) C+1.15 כאשר כרגע אחוז החלק הזה הוא 3.57
החזר חודשי לפי קרן שווה 6428 ש"ח
אשמח אם תגיב על התמהיל, הריביות וגם על כדאיות רכישה בתנאים כאלה (אולי, למרות האפשרות להעביר את המשרד לבית לטובת הילדים, לא כדאי לנו להיכנס לעסקה כזו ולחפש אלטרנטיבה זולה יותר)
תודה רבה מראש ובהמתנה לתשובתך (האישור העקרוני מוגבל בזמן ולכן גם טווח ההחלטה שלנו 🙂 )
אנה
אנה שלום,
1. האם ההכנסות הן יציבות ? בעיקר בגלל שמדובר בעצמאי אולי זה קצת מסוכן ?
2. על הנייר, נראה לי "גדול" עליכם.
3. אני אישית לא אוהב לשלול, לכן הייתי שוקל במקומכם ללכת לייעוץ מקצועי שיעזור לכם לקבל החלטות
4. לגבי התמהיל, הוא סביר. הקל"צ בהחלט גבוה
בהצלחה
שכחתי לציין כי שלושת התכניות הן ל 30 שנה עם תחנות יציאה (אחד המסלולים עם תחנות יציאה חודשיות אפילו)
אנה
שלום
ותודה על התמיכה המבורכת!
אני רוכשת דירה למגורים ב1350000 ומבקשת משכנתא 1000000 ישלי שתי אופציות:
1
332K פריים – 0.85 ל-30 שנה
230K קבועה ל"צ ב- 4.5% ל-17 שנה
238K קבועה צמודה ב-2.85% ל- 25 שנה
200K משתנה כל 5 ב-1.95% ל- 30 שנה
2
330K פריים – 0.9 ל-30 שנה
200K קבועה ל"צ ב- 4.2% ל-16 שנה
190K קבועה צמודה ב-2.95% ל- 22 שנה
280K משתנה כל 5 ב-1.86% ל- 30 שנה
איזה תמהיל יותר טוב?
תודה רבה
שלום אולגה,
על פניו השני נראה טוב יותר,
תזינו את המספרים במחשבון משכנתא ותראו את ההפרשים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית, האתר שלך מעולה ולמדתי ממנו הרבה, אני בטוח שהוא עוזר להמון אנשים מבולבלים. שנית, הייתי שמח אם תוכל לומר לי אם התמהיל שקבלתי מהבנק ולברר אם הריביות טובות.
אנחנו זוג צעיר עם תינוק בן מספר חודשים עם הכנסה ממוצעת של 15K בחודש. אנחנו מעוניינים לרכוש דירה ב 1,600,000 ש"ח. ההון העצמי שלנו עומד על 600K.
אנחנו רוצים לקחת משכנתא בגובה של מליון ש"ח. להלן התמהיל שקבלנו מהבנק:
1/3 – פריים – 0.9 = 1.6 ל – 30 שנה
1/3 – משתנה כל 5 שנים 1.53 ל- 30 שנה
1/3 קבועה לא צמודה 5.05 ל-30 שנה
סה"כ החזר חודשי של 4200 ש"ח.
1. לדעתך התמהיל טוב?
2. מה אתה אומר על הריביות?
3. יהיה לנו קשה לעמוד בהחזרים בטווח הרחוק?
אודה על תשובתך המפורטת בהקדם (אנחנו ממש לפני חתימת חוזה)
ושוב תודה על כל ההשקעה באתר
יום טוב.
שלום חגי,
1. התמהיל סביר
2. הריביות גם כן בסדר
3. תחשבו לפי פריים גבוה יותר ותבדקו מה קורה אחרי 5 שנים עם עליית הריבית המשתנה
באופן כללי:
המשכנתא מאוד גבוהה בשביל החזר של 4200, שיקלו להחיזר יותר כי בקצב הזה היא לא תהיה חסכונית אלא מאוד מאוד יקרה
בהצלחה
תודה רבה על התשובה המהירה.
אתה חושב שאם אשאיר את שני המסלולים הראשונים ל- 30 שנה ובקל"צ אפרוס לפחות שנים זה יהיה כדאי לטווח הרחוק?
ושוב תודה על העזרה
כן, בהחלט
היי שלום לך מה הל האתר כל כך המון מידע יש באתר שלך שזה ממש עוזר לי להבין קצת ממה שהיה נראה לי סינית לפני שבועיים אז ככה .. אני עומד לקחת 1.100000 מתוך 1.480.000 אנחנו מרוויחם די טוב בסביבות 25000 בחודש ואפילו יותר ( אני עצמאי ) הצעה ראשונית שקיבלתי מסניף הבנק שלי שטוען שזאת הצעה לא ריווחית לבנק אבל הוא יתאמץ לתת לי כי אני לקוח טוב ( לא כל כך אוכל את הטענה הזאת ) אז המביך הוא כזה .. פריים ל25 שנה בריבית 1.7 על סכום של 360000 . עוד 400000 ל 30 שנה בריבית משתנה צמוד מדד 2.3 . ובקל״צ ל20 שנה בריבית של 4.7 עוד 350000 .סהכ החזר חודשי 5265 סהכ תשלום לכל הלולאה לא כולל מדדים 1.536.804 שזה נשמע לי יקר .. מה אתה חושב על התמהיל הזה ? בעניין הריביות אני יודע שאני יכול עוד טיפה להוריד
שלום רוני,
התמהיל סביר,
הייתי משקיע עוד שמן מחשבה ותכנון לטווח הארוך
בהצלחה
מה זה אומר תכנון לטווח הארוך ? אתה מתכוון למה שצמוד למדדים ? את חושב שאולי כדאי להשקיע על יועץ ? הדבר היחיד שאני חושב לעתיד שאולי יהיה יותר קשה לשלם והייתי מעדיף לחסל כמה שיותר בעשר השנים הקרובות
חשיבה לטווח ארוך אומרת שאתם יודעים מתי יהיו פרעונות מוקדמים ומתכוננים לכך בתמהיל, שאתם יודעים מה יהיה ההחזר בעוד 5 שנים לערך ברמת ריביות גבוהה יותר וכו' וכו'
אני חושב שיש מקום ליועץ בהלוואה כזו. זו גם משכנתא גבוהה מאוד וגם אחוזי מימון גבוהים ובנוסף לכל זאת הלוואה ארוכה.
אני מניח שתכנון פיננסי נכון וחשיבה לטווח ארוך תוזיל את העניינים משמעותית
בהצלחה
הי, אני צריכה עזרה האם התמהיל שהרכיבו לי בבנק הוא טוב? האם אפשר לשפר או אולי לשנות מסלולים?
הדירה עולה 1930000 ולקחנו משכנתא של 70 אחוז מערך הנכס ההכנסות הן 18000 נטו
התמהיל הוא
450000 -קבועה צמודה ל 20 שנה 2.8
450000- פריים-0.9 ל- 25 שנה לא צמוד מדד
450000- משתנה כל 5 שנים ל 25 שנה לא צמודה – 3.62
ההחזר החודשי הוא 6500
אשמח לדעתך
שלום חן,
1. התמהיל ממש לא טוב (66% ממנו צמוד למדד ו- 66% ממנו בריבית משתנה)
2. גם הריביות לא הכי טובות
3. ממליץ ללמוד טוב (אבל טוב) את השוק ומה אומר כל מסלול או להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
האם במחשבון משכנתא באתר הריביות מעודכנות ? הריביות ירדו מעט ! תודה על האתר המעולה .
שלום שמעון,
הריביות במחשבון לא משקללות עדיין את ירידת הריבית מהחודש שעבר.
הן ישתנו ברגע שיורגש בצורה יותר משמעותית בשטח.
בהצלחה
שלום לך שוב וחייב לציין שאתה עושה עבודת חסד וכל האתר שלך נותן לי סוג של עוגן של ביטחון
אני כבר עומד עם הצעה דומה בשני בנקים. טפחות שנתנו לי את ההצעה ראשונים ואחריהם בינלאומי שנתנו הצעה כמעט דומה
והתמהיל הוא כזה : הלוואה בגובה 1.100010
375000 משתנה כל חמש צמודה ב1.63 ל30 שנה
320000 בפריים מינוס 09 ל30 שנה
375000 ב קל"צ 3.85 ל14 שנה
40000 במט"ח דולר בריבית 1.6 ל30 שנה ( בינלאומי ל20 שנה)
ההחזר כרגע נע בין 5450 ל 5500 וחשוב לציין שקיבלתי גם 60% הנחה בפתיחת תיק
הגשתי את ההצעה לחברת פשוט משכנתא בעלות של 100 שח לבדיקה והם טוענים שהם יכולים להוזיל רק במידה וגובה ההחזר שלי יהיה יותר גבוה . הודעתי לה שזה המקסימום שאני יכול אז היא אמרה לי שאני לא צריך יועץ ואני ישאיר את זה כך .
האם לדעתך זה משנה מאיזה בנק לקחת את ההלוואה ששני ההצעות דומות ?
האם נראה לך שאפשר עוד לנסות לסחוט עוד את הבנק כי עושה רושם שהם כן מתאמצים לבוא לקראתי ?
האם זה חשוב קרן שווה או שפיצר ??
והכי חשוב האם אתה נותן אור ירוק להמשיך ולפתוח תיק כבר כי הם משדרים לי לחץ לסגור כבר כי חבל שיעברו ה12 יום מיום האישור
אני מודה לך מאד
שלום רוני,
1. אני לא סגור לגבי התמהיל, נראה לי יותר מדי הלוואות ל- 30 שנה וזה ממש לא בריא
2. לגבי הריביות הן בסדר, אבל כפי שאמרתי התמהיל לא נראה לי הכי אטרקטיבי
בהצלחה
יש תמהיל חדש
פריים ל 30 שנה ריבית 1.6 110000 שח {פריים -09}
צמוד מדד ריבית משתנה ל30 שנה ריבית 1.6 375000 שח (עוגן בנק ישראל)
קל"צ ל15 שנה ריבית 3.8 375000 שח
פריים ל 25 שנה ריבית 1.6 210000 [פריים-09}
צמוד לדולר ל15 שנה ריבית 1.44 40000
סך ההחזר החודשי עומד כרגע על 5.530.59
מבחינת ריבית כוללת על כל ההלוואה אני עומד על 292.974.77 וזה יחסית נמוך למה שקיבלתי קודם ב ב 10.000 שח
1 .האם אתה חושב שכדאי עוד לקצר מסלול בשנים יותר מזה מבלי להוסיף להחזר החודשי עוד הרבה ?
2 .אתה חושב שעלינו לעלות את ההחזר החודשי ????
3 .ועוד שאלה מעניינת שהעירו לתשומת ליבי היום. שריבית משתנה עוגן בנק ישראל יותר טובה מעוגן א"גח האם זה נכון ?.
שלום רוני,
1. נראה סביר יותר, ככל שתקטינו את השנים כך ייטב
2. תמיד זה טוב, אבל תלוי אם תוכלו לעמוד בזה לאורך זמן
3. לא משמעותי כל כך, שניהם עוקבות אחרי הפריים
בהצלחה
היי
דבר ראשון והכי חשוב, האתר הזה עזר לי מאוד להבין מה זו בכלל משכנתא ומה הם תמהילים טובים \ גרועים. קבל ח"ח!
אז אחרי שנברתי כמה עשרות שעות באתר הנפלא הזה ואפילו לימדתי את אשתי שאפשר להבין הרבה כל כלכלת משכנתא דרך האתר הזה, קיבלנו אתמול הצעה לתמהיל עבור סכום של 1.1M…
כן, אני יודע שזה מטורף לקחת משכנתא של מליון מאה אבל יש לנו תכנית כלכלית קצת שונה.
המטרה שלנו היא לקנות בית ראשון ב 1.5 מליון בערך ולא לגור בו במהלך ה 10 שנים הקרובות אלא להשכיר אותו.
בתסריט הגרוע ביותר נקבל עבור הנכס סכום של 3000 ש"ח ולנו יש אפשרות להשלים בכל חודש סכום של עד 5000 ש"ח נוספים. אין לנו כל כוונה להוסיף סכום זה, אנחנו מתכוונים להוסיף עוד 2000 ש"ח. ז"א שסה"כ ההחזרים המיועדים יעמדו על כ 5000 ש"ח בחודש.
אני יודע שאתה לא כ"כ ממליץ על זה אבל אני רוצה להבטיח שאוכל להחזיר את כל גובה המשכנתא גם בחודשים שאין לי שוכרים.
כאשר יש לי שוכרים יש לי יכולת חיסכון לא קטנה, אם נוסיף את קרנות ההשתלנות שמשתחררות נגיע לנקודות יציאה בכל פעם עם סכומים שיאפשרו לנו להקטין את המשכנתא בצורה נאה מאוד.
אז עכשיו אל התמהיל עבור מליון מאה.
366K פריים עם ריבית של 1.65 ל 30 שנה
367K משתנה כל 5 עם ריבית של 2.18 ל 30 שנה
183.5K קבועה צמודה ל 20 שנה עם ריבית של 3
183.5K קבועה צמודה ל 10 שנים עם ריבית של 1.9
סה"כ ההחזר החודשי הוא 5382 ש"ח.
בתור אנשים שלא כ"כ אוהבים לקחת סיכונים ומעדיפים אפילו לשלם קצת יותר כדי להקטין את הסיכון (אבל לא מוכנים להיות פראיירים) מה הייתה ממליץ לנו לשנות? על איזה חלק יש מקום לבקש ריבית נמוכה יותר? אולי בכלל עדיף מסלול אחר?
חשוב לציין שאנחנו לא מחפשים תשואה גבוהה על שכירות. אנחנו פשוט רוצים לקנות עכשיו בית שנגור בו בעוד 10 שנים כשהמשכנתא עליו תהיה קטנה יחסית.
שלום שי,
1. התמהיל בסדר, אבל הייתי משלב בו קל"צ לטובת השלמת הביטחון
2. התכנון נראה סביר אבל אתם צריכים גם לגור איפה שהוא בעשר השנים הבאות, האם יש לכם מקום לגור בו ?
בהצלחה